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11 de Agosto de 2022
  • 1º Grau
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TJMG • XXXXX-90.2009.8.13.0024 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 9 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Juiz

Yeda Monteiro Athias
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AÇÃO RENOVATÓRIA - Proc. 0024.09.569012-9

Autor: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, sucessor do BANCO ABN AMRO REAL S/A

Ré: BRAFER INDUSTRIAL S/A

SENTENÇA

Vistos, etc...

BANCO ABN AMRO REAL S/A, devidamente qualificado e, por advogado constituído, ajuizou AÇÃO RENOVATÓRIA em face de BRAFER INDUSTRIAL S/A, também qualificada, objetivando seja “julgada INTEGRALMENTE PROCEDENTE, com a decretação da renovação da Locação pelo prazo de (05) anos, com termo inicial em 01 de novembro de 2009 e termo final em 31 de outubro de 2014, valor do aluguel a ser fixado para o prazo da renovação do contrato R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais), com reajuste anual pela variação do IGPM/FGV, com a consequente condenação da ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios” (fls. 02/09).

Alega o autor que firmou com a ré o contrato de locação comercial do imóvel constituído pelo loja 601 localizada no Edifício Emblema Tower, na Av. Alvares Cabral 1777, Bairro Santo Agostinho, nesta Cidade, pelo prazo de 05 (cinco) anos, com início em 01/11/2004 e término em 31/10/2009, pelo valor do aluguel mensal de R$ 18.000,00; e, que embora haja o fiel cumprimento do contrato, a ré se recusa a renovar a locação, para o período de 01/11/2009 até 31/10/2014, oferecendo o valor locativo de R$ 18.500,00 por mês, com reajuste anual pelo IGPM em novembro de 2010.

Com a inicial vieram os documentos de fls. 06/29 e posteriormente às fls. 36/37.

A ré foi citada às fls. 40 e juntou procuração e atos constitutivos às fls. 42/54.

Em contestação (fls. 56/60) a ré impugnou as alegações do autor, ressaltando que “não pode aceitar o preço que está sendo ofertado para o novo contrato – R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais) – vez que este valor revela-se muito inferior ao que o Autor vem pagando à Ré”, ou seja, R$ 22.675,57, como demonstrado no comprovante de quitação do aluguel juntado às fls. 37. E, ainda, que o valor proposto não representa o preço do mercado – R$ 23.000,00 – conforme laudo de avaliação, o que impede o deferimento do pedido, consoante art. 72, II da Lei 8.245/91, para afinal requerer seja fixado o valor provisório de aluguel de R$ 22.675,57, a ser pago após o vencimento do contrato. Foram juntados os documentos de fls. 61/73.

O autor requereu a juntada do certificado de seguro do imóvel às fls. 76.

Manifestação do autor impugnando os documentos juntados pela ré e requerendo a realização de prova pericial alegando que a divergência diz respeito unicamente ao valor da locação (fls. 82/84).

Em provas, as partes se manifestaram às fls. 86 e 88.

Em audiência, a conciliação não logrou êxito, ocasião em que foi reiterada a prova pericial para verificar o real valor locativo do imóvel (fls. 90).

Foi deferida a prova pericial e nomeado perito às fls. 110 e as partes apresentaram quesitos às fls. 111/113 e 115/116.

O autor juntou o comprovante de depósito dos honorários periciais às fls. 133.

Laudo pericial às fls. 138/121, com manifestação do autor às fls.225/226 e impugnação da ré às 228/232, que requereu a intimação do perito para prestar os esclarecimento e juntou os documentos de fls. 233/301.

Parecer do assistente técnico da ré às fls. 303/304 juntando os documentos de fls. 305/307.

A ré juntou o documento de fls. 310/312 e posteriormente o documento de fls. 317/324, com manifestação do autor às fls. 326/328.

O douto perito prestou os esclarecimentos às fls. 348/354, com manifestação das partes às fls. 356/357.

O douto perito apresentou novas considerações às fls. 363/364, com impugnação da ré às fls. 366/373, ocasião em que o perito prestou esclarecimentos às fls. 375/379 e impugnação da ré, requerendo seja decretada a nulidade do laudo pericial e, caso não seja acolhido, pede seja adotado como novo valor locativo R$ 36.666,39 (fls. 381/386).

Manifestação do autor ás fls. 390/392 requerendo a substituição do pólo ativo para BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, o que foi deferido às fls. 404.

Encerrada a instrução (fls. 409) a ré apresentou alegações finais (fls. 413/415) e agravo retido requerendo em juízo de retratação que a prova pericial seja anulada e outra seja realizada (fls. 417/418).

Decisão às fls. 421/422 chamando o feito à ordem para indeferir o pedido para que seja declarada a nulidade do laudo pericial, ocasião em que a ré reiterou os termos de suas alegações finais pugnando para que seja arbitrado como novo valor locativo a quantia de R$ 36.666,39 e condenado o autor a pagar a diferença à vista (fls. 423/424).

É o relatório. DECIDO.



Trata-se AÇÃO RENOVATÓRIA ajuizada por BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, sucessor do BANCO ABN AMRO REAL S/A em face de BRAFER INDUSTRIAL S/A, objetivando seja“julgada INTEGRALMENTE PROCEDENTE, com a decretação da renovação da Locação pelo prazo de (05) anos, com termo inicial em 01 de novembro de 2009 e termo final em 31 de outubro de 2014, valor do aluguel a ser fixado para o prazo da renovação do contrato R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais), com reajuste anual pela variação do IGPM/FGV, com a consequente condenação da ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios”.

Inexistindo questão preliminar, passo a análise do mérito de acordo com as provas produzidas nos autos

Da análise dos autos, verifica-se que a ré não alegou ausência de requisitos legais para renovação da locação, insurgindo-se tão-somente em relação ao valor locativo, ao ressaltar que o valor de R$ 18.500,00 ofertado pelo autor, revela-se muito inferior ao valor do aluguel de R$ 22.675,57, que vem sendo pago.

De fato, desde janeiro de 2009 e antes do ajuizamento da presente ação, o autor paga à ré a quantia de R$ 22.675,57, a título de aluguel mensal, consoante demonstram os documentos de fls. 36/37.

Portanto, se o autor já pagava a ré o aluguel mensal de R$ 22.675,57 (fls. 36/37), não é crível ajuizar ação renovatória pleiteando a redução desse valor para R$ 18.500,00, com base apenas em alegação de ser o preço atual do mercado, porquanto sequer anexou a exordial qualquer documento comprobatório de tal alegação.

Ademais, o douto perito ao prestar os esclarecimentos às fls. 375/379 apresentou planilhas descritivas, relativa a área do imóvel de 190,29m2, sem considerar a área do IPTU, ratificando o valor R$ 22.000,00, conforme laudo pericial; e, apresentou o valor de R$ 28.819,79, considerando a área construída do imóvel como consta no IPTU (fls. 305) sendo certo que nas referidas planilhas se baseou no valor médio de R$ 111,67/m2, conforme se constata às fls. 377.

Contudo, impugna a ré o laudo e esclarecimentos prestados pelo douto perito, sustentando que deve ser adotado como novo valor locativo R$ 36.666,39, com base em seus “pareceres juntados aos autos” (fls. 385), o que não pode ser acolhido, porque não representa o valor de mercado, conforme demonstrado pelo douto perito em seu laudo pericial.

Nesse contexto, considerando que o autor não impugnou as supracitadas planilhas apresentadas pelo douto perito quando prestou os esclarecimentos às fls. 375/379, conforme se verifica em sua manifestação às fls. 388; e, considerando, ainda, que o valor locativo deve compreender a área ocupada pelo autor, de acordo com o que consta no IPTU (fls.305), inclusive porque sequer houve impugnação; impõe-se a fixação do aluguel mensal da loja 601 do Edifício Emblema Tower, pelo prazo de 05 anos, de 01/11/2009 até 31/10/2014, no valor de R$ 28.819,79 (258,08m2 x R$ 111,67/m2), com base no valor médio apresentado no laudo pericial às fls.138/221 e esclarecimentos prestados pelo douto perito às fls. 275/379, eis que se coaduna ao valor de mercado à época na região onde se encontra localizado o imóvel, objeto da ação, sobretudo porque não restou comprovado nos autos qualquer erro ou divergência em relação ao valor apurado no laudo pericial.

A esse respeito, já decidiu o nosso Tribunal de Justiça, verbis:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISIONAL DE ALUGUEL - INDICAÇÃO DE ASSISTENTE TÉCNICO E APRESENTAÇÃO DE QUESITOS - PRAZO - PRECLUSÃO - APURAÇÃO DO ALUGUEL - LAUDO OFICIAL - PREVALÊNCIA - AUSÊNCIA DE PROVA DE ERRO OU DIVERGÊNCIA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - ART. 21 DO CPC - REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DO PROCESSO - CABIMENTO - RECURSO PRINCIPAL NÃO PROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO EM PARTE. -É possível a indicação de assistente técnico e a apresentação de quesitos até o início da prova pericial. Tendo a parte quedado-se inerte resta preclusa tal faculdade. -O valor do aluguel deve ser fixado observando-se as características do imóvel e do mercado. -O laudo pericial fundamentado, claro e preciso, deve embasar a sentença quanto ao valor do aluguel na ação renovatória, ainda mais quando a parte apelante não apresenta prova de erro ou divergência em relação ao valor apurado. -Havendo sucumbência recíproca, as custas, despesas processuais e honorários advocatícios devem ser proporcionalmente distribuídos entre as partes. -Recurso principal não provido. Recurso adesivo provido em parte (TJMG - APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.11.037034-6/005 –Rel. Des. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO, j. 07/11/2013 – grifei).

Por fim, pelo princípio da causalidade, deixo de condenar a ré nos ônus sucumbenciais, por não ter contestado o pedido de renovação locatícia, insurgindo-se apenas quanto ao valor do aluguel, que inclusive foi fixado em valor superior ao ofertado na inicial.

Nesse sentido, é o posicionamento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, verbis:

LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO OCORRÊNCIA.Girando a lide em torno, tão-somente, do valor locatício, e fixado este em quantia bem superior à almejada pelo autor, razoável sua condenação nas verbas sucumbenciais. Precedentes do STJ. Recurso especial a que se nega provimento. ( REsp 466.780/MT, Rel. Ministro PAULO MEDINA, SEXTA TURMA, julgado em 02/03/2004, DJ 29/03/2004, p. 284).

POSTO ISTO, e de tudo o mais que dos autos consta, julgo parcialmente procedente o pedido formulado por BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, sucessor do BANCO ABN AMRO REAL S/A na presente AÇÃO RENOVATÓRIA ajuizada em face de BRAFER INDUSTRIAL S/A, para renovar a locação do imóvel constituído pela loja 601 do Edifício Emblema Tower, sito à Av. Alvares Cabral, nº 1.777, Bairro Santo Agostinho, nesta Cidade, pelo prazo de 05 (cinco) anos, mediante o pagamento do aluguel de R$ 28.819,79, pelo prazo de 05 anos, com início em 01/11/2009 e término em 31/10/2014, mantidas as demais cláusulas contratuais estabelecidas entre as partes.

Pelo princípio da causalidade, deixo de condenar a ré nos ônus sucumbenciais, devendo, portanto, o autor arcar com o pagamento das custas e despesas processuais.

P.R.I. e após, arquive-se, observadas as formalidades legais.

Belo Horizonte, 21 de janeiro de 2014.

YEDA MONTEIRO ATHIAS

Juíza de Direito

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