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3 de Julho de 2022
  • 1º Grau
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TJMG • 156XXXX-11.2012.8.13.0024 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 7 anos

Detalhes da Jurisprudência

Juiz

MARIA APARECIDA CONSENTINO AGOSTINI
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COMARCA DE BELO HORIZONTE

34ª VARA CÍVEL

AÇÃO ORDINÁRIA

AUTOS Nº. 0024.12.156.238-3

AUTOR: ALESSANDRO INOCENCIO LOPES DE MATOS e CATARIAN LEAL SANTOS PEREIRA

RÉ: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

SENTENÇA

Vistos.



I - RELATÓRIO

ALESSANDRO INOCENCIO LOPES DE MATOS e CATARIAN LEAL SANTOS PEREIRA ajuizaram a presente AÇÃO ORDINÁRIA em face do MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, ambos qualificados, alegando, em síntese, que celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial com a ré em 05 de janeiro de 2009. Afirmam que a data prevista para conclusão das obras e entrega do imóvel era em dezembro de 2010 ou 12 meses após a assinatura do contrato, no entanto, apenas em dezembro de 2011 as chaves foram entregues.

Aduzem terem despendido valores com despachante, que não estavam previstos contratualmente. Alegam que a ré vendeu a unidade imobiliária na planta sem prévio registro da incorporação e da convenção condominial, o que vem de encontro ao artigo 32 da Lei 4.591/64.

Alegam a falta de equilíbrio contratual, tendo em vista que o contrato de promessa de compra e venda estipula multa apenas para casos de inadimplemento do consumidor, não estipulando nada no que se refere ao atraso na entrega das chaves.

Aduzem que o atraso gerou diversos prejuízos aos autores, entre eles a renda que poderiam aferir com o bem. Afirmam também que por culpa da ré, gastaram mais com a obra, tendo em vista que a CEF só admite o início de amortização da saldo devedor após a averbação do habite-se.

Aduzem a obrigação da empresa ré em entregar o apartamento nos exatos termos do contrato. Assevera a responsabilidade da ré pelos danos materiais e morais sofridos, tendo em vista violação do artigo 14 do CDC.

Requereu a procedência da ação para: declarar nula a cláusula compromissória de instituição de juízo arbitral; a revisão da cláusula 5ª, para arbitrar penalidade pelo atraso na entrega das chaves; a fixação de indenização por lucros não auferidos, desde o início do atraso até a data efetiva da entrega das chaves; seja determinada a restituição, em dobro, da taxa de prestação de serviços de despachante; a condenação de multa de 50% sobre o valor de R$1.414,67 pago até a data do registro da incorporação e da convenção de condomínio; a indenização dos valores pagos pelos autores a título de juros de obra desde a data de assinatura do contrato até a averbação da baixa de construção; indenização por danos morais e materiais bem como condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Por fim, requereram a inversão do ônus da prova e os benefícios da assistência judiciária gratuita.

Juntaram documentos de f. 29/182.

Declinada competência às f. 183/185. Agravo de instrumento interposto pelos autores às f. 190/195.

Acórdão de f. 105/109 dando provimento ao recurso para que a ação continue a ser processada pelo juízo de Belo Horizonte.

Deferida assistência judiciária gratuita. (f.224)

Devidamente citada, a ré apresentou contestação às f.228/269. Alegou, preliminarmente, ilegitimidade passiva da construtora quanto a devolução dos valores pagos a título de juros de obra.

Discorre sobre a inexistência de abusividade na cláusula que estipula prazo de tolerância 180 dias para entrega da obra, alegando que não restam dúvidas que o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância.

Alegam que o prazo de entrega do imóvel estava relacionado à assinatura do contrato de financiamento, tendo os autores manifestado sua vontade ao assinar o referido contrato.

Afirmam que não foi realizado registro da incorporação por motivos alheios à vontade da ré.

Conclui que, por inexistir ato ilícito por parte da empresa ré, não há que se falar em sua condenação por danos materiais e morais.

Pugna ao fim pela improcedência dos pedidos iniciais, com consequente condenação da parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Com a contestação vieram os documentos de f. 270/299.

Impugnação à contestação às f.300/301.

Intimadas as partes para especificarem provas o réu juntou documento (f. 308/3010), por sua vez, os autores pugnaram pela expedição de ofício a CEF (f. 311).

Rejeitada preliminar de ilegitimidade passiva, deferidas as provas requeridas. (f.312/314)

Resposta ao ofício enviado a CEF. (f.319/325)

Audiência em 27 de novembro de 2014. Não realizada conciliação. (f.332)

Os autos vieram conclusos para sentença.

II - FUNDAMENTAÇÃO

Cuida-se de ação de movida por Alessadro Inocêncio Lopes de Matos e Catarina Leal Santos em face de MRV Engenharia e Participações S/A.

Não há preliminares pendentes de análise ou nulidades que devam ser pronunciadas de ofício.

Passa-se ao exame do mérito.

O vínculo estabelecido entre as partes cuida de relação de consumo, por se enquadrarem, autores e ré, nas definições de consumidor e fornecedor previstas nos arts. , caput, e , § 2º, ambos do CDC.

A responsabilidade civil provém da violação de um direito, visando reparar a pessoa pelos danos decorrentes desta violação. Para isso, tendo em vista que a responsabilidade civil consumerista é objetiva, é necessário a verificação do nexo causal entre a ação da ré e o dano causado ao autor.

Porém, o fato de se tratar de relação de consumo não implica em inversão automática do ônus da prova. De acordo com o art. , VIII, do CDC, a inversão do ônus da prova na legislação consumerista opera-se ope judicis, ou seja, a partir da constatação, pelo juiz, da necessidade de aplicação do instituto, a partir da verossimilhança das alegações ou quando se trata de parte hipossuficiente.

Portanto, apesar de a relação ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, não há que se falar, in casu, em inversão do ônus da prova.

O autor sustenta a nulidade da cláusula 11ª que convenciona a arbitragem para os litígios decorrentes do contrato.

De fato, tendo em vista que o contrato firmado entre as partes caracteriza-se por contrato de adesão, não há que se falar em adoção prévia da arbitragem.

Nesse mesmo sentido é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:

PROMESSA COMPRA E VENDA IMÓVEL. NULIDADE SENTENÇA. INEXISTENTE.

CLÁUSULA DE ARBITRÁGEM. ABUSIVIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E

7. - A extinção do processo por falta de complementação de custas

processuais só pode ser decretada após a intimação pessoal da parte.

Precedentes. - É nula a clausula de convenção de arbitrágem inserta em

contrato de adesão, celebrado na vigência do Código de Defesa do

Consumidor. - Não se considera força maior o inadimplemento pelo atraso na

entrega da obra pela empresa devido a inadimplemento dos outros promitentes

compradores. - O inadimplemento de outros compradores não constitui força

maior para justificar atraso na entrega de imóvel a comprador em dia com a

amortização do preço (STJ - REsp: 819519 PE 2006/0030668-2, Relator:

Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, Data de Julgamento: 09/10/2007, T3 -

TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 05.11.2007 p. 264)

Assim, tendo em considerando artigo 51,VII do Código de Defesa do Consumidor, a referida cláusula deve ser declarada nula.

Passe, portanto, à análise dos demais pedidos.

O autor requereu, em função do alegado atraso na obra indenização por danos morais e materiais, bem como aplicação de multa.

No entanto, o contrato de promessa de compra e venda previa em sua cláusula quinta que o contrato seria entregue no último dia útil do mês de dezembro de 2010 ou 12 meses após a assinatura do contrato de financiamento junto com a Caixa Econômica Federal, ficando também ajustado que este prazo poderia ser prorrogado por 180 dias (f.41/46).

O contrato de financiamento (f. 125/153) foi assinado em 31 de agosto de 2010. Assim, considerando o prazo de 180 dias, a ré teria até o dia 31 de janeiro de 2012 para entregar o imóvel.

No caso em apreço não há que se falar em abusividade no prazo de prorrogação. Tendo em vista a natureza do negócio jurídico – construção de edifício – o prazo de prorrogação encontra-se dentro dos parâmetros normalmente utilizados.

Por certo, a construção de um edifício está sujeita às oscilações do mercado quanto a disponibilidade de mão de obra, bem como de materiais adequados para a construção.

Assim, a previsão contratual quanto a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega não se afigura abusiva. Consequentemente, o autor não faz jus ao recebimento da multa, uma vez que o apartamento não foi entregue em prazo posterior ao estipulado.

Também não há que se questionar o de 12 meses após a concessão do financiamento pela Caixa para entrega do imóvel, uma vez que o mesmo não se encontra em dissonância com nenhum dispositivo do CDC, não podendo ser considerado abusivo.

Vejamos o posicionamento do Egrégio Tribunal de Minas Gerais em casos semelhantes:

AÇÃO ORDINÁRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - NÃO OCORRÊNCIA - PRAZO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. - Ainda que se trate de relação de consumo, deve-se observar o princípio pacta sunt servanda, tendo em vista que na hora de contratar os autores tomaram ciência das condições de pagamento e, especialmente, dos prazos de entrega estabelecidos em cláusula contratual, elaborada de modo a não causar qualquer confusão aos consumidores, não tendo nada de ilegal e abusivo.(TJ-MG , Relator: Batista de Abreu, Data de Julgamento: 29/05/2014, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL - REVISÃO CONTRATUAL - DANOS MORAIS E MATERIAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MORA NÃO COMPROVADA - TERMO INICIAL PARA ENTREGA DAS CHAVES - ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - DISPOSIÇÃO CONTRATUAL CONDICIONANDO ESTIPULAÇÃO DE PRAZO A TERCEIRO - NULIDADE - ATRAZO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO PARA O COMPRADOR - MULTA - LEI 4.591/64 - AFASTADA - RECURSO NÃO PROVIDO. - Se inexiste comprovação do atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda, não há que se falar em indenização por danos morais e materiais. - É lícita a disposição contratual que determina que o termo inicial do prazo para a entrega do imóvel se dê após a assinatura do contrato de financiamento, conforme entendimento jurisprudencial. - É nula a cláusula que permite a estipulação de prazo para entrega das chaves por terceiro, uma vez que gera um ônus excessivo para o promitente comprador ocorrendo insegurança jurídica. - Se antes do ajuizamento do presente feito, bem como da entrega do imóvel e até mesmo da assinatura do contrato de financiamento, a situação documental já estava resolvida, não havendo o atraso do registro causado prejuízo para o contratante, afasta-se a incidência da multa do art. 35 da lei nº 4.591/64, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. (TJ-MG - AC: 10024122388754001 MG , Relator: Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 10/06/2014, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/06/2014)

Considerando que a entrega das chaves foi feita em dezembro de 2011, não há que se falar em multa da parte ré, nem tampouco indenização por danos materiais e morais sofridos, tendo em vista que não houve atraso na entrega do apartamento.

Consequentemente, o autor não faz jus ao recebimento dos juros de obra, uma vez que inexistiu atraso por parte da empresa ré.

No tocante a multa referente ao atraso no registro da incorporação e da convenção de condomínio, importante analisar o artigo 35 da lei de condomínios em edificações e incorporações imobiliárias.

É certo que a incidência da multa do § 5º do artigo 35 somente é cabível se for verificado prejuízo aos adquirentes das unidades alienadas.

Por se tratar de penalidade grave, sua aplicação demanda da análise do caso concreto.

O contrato de compra e venda foi firmado pelas partes no dia 05 de janeiro de 2009. A incorporação somente foi registrada em cartório no dia 26 de junho de 2009.

No entanto, ficou demonstrado que antes da entrega das chaves do imóvel a situação documental da incorporação já havia sido resolvida, inexistindo prejuízo para os autores.

Nesse mesmo sentido é o posicionamento do STJ:

CIVIL. INCORPORAÇÃO. REGISTRO. ATRASO. Tendo o empreendimento imobiliário sido levado a registro quatro anos antes do ingresso da ação que postula o pagamento da multa de que trata o art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/64, e sem que tenha havido qualquer prejuízo para o comprador, como no caso, não há que se cogitar da condenação pleiteada. (STJ - REsp 511284 / PB, 4ª Turma, rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, DJ. 06.10.2003)


Assim, não há que se falar em condenação da ré ao pagamento de multa de 50%, uma vez que não foi demonstrado nenhum prejuízo à parte autora em função do atraso na regularização dos documentos da incorporação.

No que tange à taxa de prestação de serviço da compra da unidade (f.53), é certo que não estava prevista contratualmente.

Embora a ré afirme que tal taxa se refere a um serviço prestado para possibilitar o financiamento, e que o autor contratou o serviço, não demonstrou tal fato.

Para aplicação da repetição de indébito é exigida a comprovação de má-fé da empresa. Não tendo a parte autora logrado em comprovar tal fato, é cabível apenas a devolução simples.



III – DISPOSITIVO

Diante do exposto, JULGO PARCIALMETE PROCEDENTE o pedido da parte autora, resolvendo o mérito da demanda nos termos no artigo 269, I do CPC, para declarar nula a cláusula 11 do contrato de promessa de compra e venda e determinar que a empresa ré devolva R$350,00 (trezentos e cinquenta reais), valor este que deverá ser corrigido monetariamente desde o pagamento (31/01/09) e com juros de mora a partir da citação.

Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas e honorários de sucumbência, estes arbitrados em 15% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% pela parte autora e 30% pela ré, facultada compensação.

P.R.I.

Belo Horizonte, 27 de fevereiro de 2015.

Maria Aparecida Consentino

Juíza de Direito

Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1103802143/15623831120128130024-mg/inteiro-teor-1103802243