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26 de Novembro de 2020
1º Grau
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TJMG • 0709689-89.2013.8.13.0145 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 3 anos
Detalhes da Jurisprudência
Juiz
SERGIO MURILO PACELLI
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-MG__07096898920138130145_f339a.pdf
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Inteiro Teor

PROCESSO DE NÚMEROS: 0709689-89.2013.8.13.0145

Vistos etc.

Sedan Indústria e Comércio Ltda., qualificação alhures, através de Procurador legalmente habilitado, conforme fatos e fundamentos expostos na inicial de folhas 02/10, aforou a presente Ação Revisional de Aluguel, com pedido de fixação de aluguel provisório, contra Vivo Participações S/A, também qualificada, narrando, em síntese, que celebrou com a parte Requerida contrato escrito de prazo determinado para locação comercial de 03 (três) lojas, localizadas à Avenida Sete de Setembro, nº 874, 876/202 e 878, nesta cidade, pelo valor de R$ 11.028,94 (onze mil vinte e oito reais e noventa e quatro centavos). Contudo, tendo em vista as mudanças no mercado imobiliário e a valorização dos imóveis, o aluguel tornou-se desproporcional, ensejando diversos contatos com a parte Ré visando sua adequação ao valor de mercado. Não logrando êxito, ajuizou a presente demanda, requerendo a fixação do aluguel no patamar de R$ 21.916,58 (vinte e um mil novecentos e dezesseis reais e cinquenta e oito centavos).

Vieram com a inicial, arrimando às pretensões da parte Autora, os documentos de laudas 11/61.

Pelas razões de decidir de páginas 63/64, foi deferida a fixação provisória do aluguel e designada audiência de conciliação.

Na aludida audiência (f. 69), proposta a conciliação, as partes a recusaram, tendo sido revisto o valor do aluguel provisório para adequá-lo ao valor incontroverso dos locativos. Na oportunidade, a parte Ré apresentou peça de rebate (p. 70/77), acompanhada de documentos (f. 78/117), alegando, em suma, que o pedido de majoração não condiz com o valor do mercado.

Réplica autoral às laudas 119/122.

Manifestação das partes às folhas 124/125, f. 132/136 e f. 137/140.

Determinada a especificação de provas, a parte Autora pugnou pela produção de prova documental (p. 144), ao passo que a parte Ré deixou transcorrer in albis o prazo concedido.

Decisão de saneamento às laudas 146/146-v, determinando a realização de prova pericial.

Laudo técnico às folhas 221/237.

Manifestação das partes sobre o laudo às páginas 241/242 e p. 243 (duzentos e quarenta e três).

Alegações finais, em forma de memoriais por escrito, às laudas 253/255 e 256/257.

É o relatório do necessário. Decido.

A míngua de preliminares, passemos ao exame do meritum causae.

Cinge-se a presente controvérsia em analisar eventual direito da parte Autora de ver reajustado o valor do aluguel fixado no contrato de locação firmado entre as partes, eis que a quantia atualmente paga não condiz com o valor de mercado.

Com efeito, preceitua o art. 19 da Lei 8.245/91:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado”.

Comentando o artigo acima, Nagib Slaibi Filho e Romar Navarro de Sá, na obra “Comentários à Lei do Inquilinato” (Rio de Janeiro, Forense, 10ª edição, 2010), asseveram o seguinte:

“Como antes afirmado, a revisão é o ato (judicial ou consensual) que altera o valor da remuneração da locação para ajustá-la ao preço de mercado. Diz a Lei n. 8.245/91, no art. 18, que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para aluguel. A revisão consensual pode ocorrer em qualquer momento (esteja ou não o contrato com prazo determinado, tenha ou não havido acordo anterior), e o seu objeto está no campo da autonomia da vontade das partes. Não havendo revisão consensual, tanto o locador quanto o locatário poderá pedir a revisão judicial do aluguel ‘a fim de ajustá-lo ao preço de mercado’. É condição específica da ação

revisional que haja transcorrido o prazo de três anos desde o início do contrato ou do acordo ou revisão judicial, anteriormente fixado.”

E complementam:

“Somente se compreende a revisão do aluguel se não se perder de vista a natureza jurídica da locação. A locação é contrato comutativo, porque as partes, desde a formação do contrato, podem perceber a extensão das vantagens que receberão em decorrência da execução do contrato; o locador sabe o quanto receberá a título de aluguel, e o inquilino o que pagará pelo uso e gozo da coisa. Não é a locação, assim, um contrato aleatório, em que não se tem certeza da ocorrência do evento e da correspectividade da obrigação. É a locação contrato bilateral ou sinalagmático, porque suas partes – locador e inquilino – obrigam-se reciprocamente, aquele a ceder o uso e gozo da coisa, este a pagar a remuneração devida. Também é contrato oneroso, sem caráter de gratuidade, pois as partes buscam obter determinada vantagem econômica, que, no entanto, não pode ser excessiva, porque haveria, aí, lesão ou abuso de direito. De tais características econômicas do contrato – comutatividade, sinalagma e onerosidade –, espera-se que haja equilíbrio entre as prestações no contrato de locação; o locador espera que receba, pela cessão do uso e gozo da coisa, um aluguel adequado; o inquilino, que recebe a coisa, espera pagar como aluguel o valor que considera também adequado.”

Pois bem, após aquilatação acurada dos elementos insertos nos fólios da lide, denoto que os requisitos exigidos pela lei encontram-se presentes, conforme comprovam o

contrato de locação e termos aditivos de laudas 16/26, tendo a ação sido proposta dentro do prazo de três anos.

Nesse cenário, tendo a petição de ingresso se adequado às exigências da ação revisional, impõe-se o exame do pleito autoral de fixação do valor do aluguel no patamar de R$ 21.916,58 (vinte e um mil novecentos e dezesseis reais e cinquenta e oito centavos).

Entrementes, nesse particular, compreendo que melhor sorte não assiste à Suplicante.

Nesse diapasão, calha transcrever alguns trechos do laudo pericial produzido:

“Para determinação do valor da locação do imóvel foi adotado o Método Comparativo, alicerçado no valor unitário médio do metro quadrado de alugueis de imóveis situados na região onde está localizado o imóvel e homogeneizado às condições do imóvel avaliando. Feito isso foi obtido o valor de R$ 19.000,00/ mês como estimado para locação do anteriormente descrito, como demonstrado no Anexo 2 do presente trabalho”

“Considerando o Mercado Imobiliário local, o valor do aluguel estimado encontra-se dentro do Campo de Arbítrio calculado pela Estatística Descritiva no valor de R$ 19.000,00/ mês (dezenove mil reais por mês).”

“Considerando: as características construtivas, tipo de construção e sua localização; estando o mesmo inserido em um bom ponto comercial, local onde todos os imóveis encontramse ocupados; existindo no local índice de vacância muito baixo, de acordo com a pesquisa realizada no local; o tratamento estatístico das amostras; concluímos que o valor do aluguel encontrado e estimado em R$ 19.000,00/ mês dentro do Campo de Arbítrio calculado.”

Nessa circunstância, nos termos da memória de cálculo de laudas 229/237 o valor mínimo reajustável deverá ser de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), eis que o laudo pericial trouxe elementos concretos e suficientes para a aferição do valor de mercado do imóvel objeto da lide e, ainda, por inexistir qualquer outra prova no caderno probatório capaz de desconstituí-lo.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - SENTENÇA ULTRA PETITA -PRELIMINAR PARCIALMENTE ACOLHIDA - SEGUNDO RECURSO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - VALOR FIXADO COM BASE EM LAUDO PERICIAL ELABORADO EM JUÍZO - RAZOABILIDADE DO VALOR ESTIPULADO - SENTENÇA MANTIDA. O interesse em impugnar os atos decisórios surgirá para o Recorrente quando visar à obtenção de situação mais favorável do que a constante do ato sujeito ao recurso. Se o decisum hostilizado não foi desfavorável ao Recorrente não subsiste o interesse recursal. Ocorre o vício de sentença ultra petita quando o juiz concede mais do que foi pleiteado, e por se tratar de nulidade parcial, deve ser extirpado o excesso. Deve ser mantida a sentença que fixa o valor do aluguel com base no laudo pericial que observou o valor médio de mercado de imóveis semelhantes ao avaliado. Em ação revisional de aluguel, divergindo locatário e locador apenas no que tange ao valor do aluguel, deve prevalecer aquele sugerido pelo perito oficial, se não demonstrado vício e estiver de acordo com as demais provas dos autos.” (TJMG-Apelação Cível 1.0024.09.708759-7/002, Relator (a): Des.(a) Aparecida Grossi,

16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/11/2016, publicação da sumula em 25/11/2016).

“AÇÃO REVISIONAL. ALUGUEL. FIXAÇÃO. VALOR APURADO LAUDO PERICIAL. SENTENÇA MANTIDA. Na ação revisional de aluguel a exata dimensão do valor locativo somente poderá ser apurada a final, com fincas nos dados a serem obtidos através de perícia avaliatória, assegurados o exercício do contraditório e da ampla defesa. Não existindo fundamentos aptos a infirmar a conclusão do laudo da perícia judicial, que fixou o valor do aluguel com base em elementos convincentes, este deverá ser acatado. ” (TJMG- Apelação Cível 1.0024.13.430786-7/004, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/10/2016, publicação da sumula em 09/11/2016).

Destarte, a procedência parcial dos pedidos iniciais é medida que se impõe, até porque as partes não se insurgiram contra o valor apresentado no laudo pericial, tampouco afastaram a necessidade de reajuste do aluguel.

Por fim, insta salientar que eventuais diferenças dos aluguéis vencidos serão executados no presente processado e deverão ser pagas de uma só vez (art. 69, caput e § 2º, da Lei 8.245/91).

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para determinar o reajuste do aluguel fixado no contrato locatício existente entre a parte Autora e a parte Ré, o qual terá como obrigação para pagamento de aluguel mínimo reajustável o valor de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), ficando incólumes as demais cláusulas e condições.

Em virtude da sucumbência recíproca, condeno a parte Suplicante a pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios, na quantia de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa. A parte Suplicada arcará com o restante das custas

do processo, bem como honorários advocatícios no patamar de 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa.

P. R. I. C.

Juiz de Fora, 30 de agosto de 2017.

Sérgio Murilo Pacelli.

Juiz de Direito.

Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1108107482/7096898920138130145-mg/inteiro-teor-1108107582