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25 de Janeiro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 3 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL
Publicação
29/10/2020
Julgamento
28 de Outubro de 2020
Relator
Renan Chaves Carreira Machado (JD Convocado)
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Inteiro Teor



EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE REGISTRO - PENHORA - DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE COMPRA E VENDA - POSSIBILIDADE. - Sendo os executados compromissários compradores, e não proprietários do bem penhorado, cabível a sub-rogação do exequente nos direitos do executado em relação a compra sobre o referido imóvel.

AGRAVO DE INSTRUMENTO-CV Nº 1.0024.12.094866-6/011 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - AGRAVANTE (S): CARLOS MARCIO CAPELO, MARIA DAS GRACAS FERNANDES CAPELO - AGRAVADO (A)(S): ANTONIO SECUNDINO

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

JD. CONVOCADO RENAN CHAVES CARREIRA MACHADO

RELATOR.





JD. CONVOCADO RENAN CHAVES CARREIRA MACHADO (RELATOR)



V O T O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por CARLOS MÁRCIO CAPELO e MARIA DAS GRAÇAS FERNANDES CAPELO contra a decisão de ordem 2 proferida pela MMª Juíza de Direito da 17ª Vara Cível desta capital, que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial ajuizada por ANTÔNIO SECUNDINO, deferiu o pedido de sub-rogação do exequente, ora agravado, nos direitos dos executados, ora agravantes, em relação à compra e venda dos imóveis registrados sob o nº 17.674 no 3º Registro de Imóveis da Capital e sob o nº 21.851 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Contagem.

A decisão recorrida foi fundamentada nos seguintes termos:



"(...) Defiro o pedido para sub-rogação do exequente nos direitos do executado em relação a compra e venda dos imóveis registrados sob o nº 17.674, no 3º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte e sob o nº 21.851, no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Contagem, nos termos do art. 857 do CPC.

Lavre-se termo de sub-rogação de direitos e a expedição de certidão respectiva, como requerido no item 2 de fls. 278v.

Após a formalização da sub-rogação, conclusos. (...)."



Em suas razões recursais, os agravantes sustentam que não são mais proprietários dos imóveis que foram objeto de sub-rogação de direitos de propriedade. Afirmam que os legítimos proprietários dos imóveis de matrículas nº 17.674 do 3º Registro de Imóveis de Belo Horizonte e do nº 21.835 do Registro de Imóveis da Comarca de Contagem - MG são Flávio Fernandes Capelo e Geraldo de Fátima Fernandes, respectivamente. Aduzem que as promessas de compra e venda celebradas entre os agravantes (promitentes compradores) e os legítimos proprietários não foram submetidas a registro e tampouco foram averbadas na matrícula dos imóveis, razão pela qual não possuem eficácia perante terceiros. Ponderam que inexiste comprovação do pagamento do valor dos imóveis aos proprietários, o que confirma o não cumprimento dos contratos de retrovenda. Com tais considerações, pugnam pela reforma do decisum e pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Preparo recolhido nos termos da lei (ordem 8).

Pela decisão de ordem 13 foi indeferido o pedido de efeito suspensivo.

A agravada apresentou contraminuta à ordem nº 14, pugnando pela manutenção da decisão agravada.

É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada por ANTÔNIO SECUNDINO, ora agravado, em face de CARLOS MÁRCIO CAPELO e MARIA DAS GRAÇAS FERNANDES CAPELO, ora agravantes, no valor de R$ 255.275,98 (duzentos e cinquenta e cinco mil duzentos e setenta e cinco reais e noventa e oito centavos), representada por uma nota promissória.

Regularmente citados, os agravantes/executados opuseram embargos à execução (processo nº 1061598-38.2014.8.13.0024), recebidos sem efeito suspensivo. Não havendo qualquer óbice ao prosseguimento da execução, o agravado/exequente requereu a penhora de dois bens imóveis cuja propriedade foi atribuída aos recorrentes/executados, uma vez que a dívida cobrada se encontrava absolutamente sem garantia.

Tal ato de constrição foi indeferido em primeiro grau de jurisdição, sob o fundamento de que os bens imóveis indicados pelo agravado/exequente não se encontram registrados em nome dos agravantes/executados, decisão esta mantida por esta 12º Câmara Cível deste egrégio Tribunal de Justiça, cuja ementa transcrevo:



EMENTA: PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PENHORA - BEM PERTENCENTE A TERCEIRO - IMPOSSIBILIDADE.

Demonstrando a prova dos autos que os bens não pertencem mais aos executados, o indeferimento do pedido de penhora é medida que se impõe. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.12.094866-6/002, Relator (a): Des.(a) Saldanha da Fonseca , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/04/2016, publicação da sumula em 28/04/2016).



Frustrada a tentativa de penhora dos imóveis, o agravado/exequente requereu a constrição, com base no art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, dos direitos contratuais dos agravantes/executados derivados de promessas de compra e venda.

Ouvidos os agravantes/executados a respeito de tal penhora, eles confirmaram que celebraram as promessas de compra e venda comprovadas nos autos, porém defenderam que o ato de constrição não poderia prosperar uma vez que "não houve compra dos imóveis, apenas promessa" (documento de ordem 18).

Posteriormente, sobreveio decisão de indeferimento do novo pleito de penhora, ao fundamento de que essa constrição já tinha sido descartada pelo acórdão anterior do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que concluiu que os agravantes/executados não são proprietários dos imóveis.

Inconformado com tal decisão, o agravado/exequente interpôs agravo de instrumento ao Tribunal de Justiça de Minas Gerais, sustentando que o pedido de penhora feito naquele momento (que recairia sobre direitos aquisitivos derivados de promessa de compra de bens imóveis) não se confundia com o anterior indeferido (que recairia sobre a propriedade de bens imóveis).

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, por meio da 12ª Câmara Cível, acolheu os argumentos do agravado/exequente e deferiu a penhora dos direitos aquisitivos dos imóveis registrados sob o nº 17674 no 3º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, e nº 21.851 no Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Contagem, senão vejamos:



EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - PENHORA - DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE COMPRA E VENDA - POSSIBILIDADE. A teor do disposto no art. 835, XII, do CPC, é possível a incidência de penhora sobre os direitos aquisitivos de imóveis derivados de compra e venda. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.12.094866-6/003, Relator (a): Des.(a) Saldanha da Fonseca , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/03/2017, publicação da sumula em 03/04/2017).



Verificando que a penhora recaiu sobre direitos aquisitivos derivados de contratos de compra e venda de imóveis, o agravado/exequente requereu, com base no art. 857 do Código de Processo Civil, a sub-rogação nesses direitos, o que foi deferido pelo Juízo de primeiro grau e culminou com a interposição do presente recurso.

Estes são, em síntese, o relato dos fatos.

O cerne do presente recurso cinge-se à constatação do deferimento da sub-rogação nos direitos contratuais decorrentes dos contratos de compra e venda de imóveis juntados aos autos.

Inicialmente cumpre ressaltar sobre a possibilidade de a constrição recair sobre os direitos de natureza obrigacional efetivamente titularizados e exercidos pelos agravantes/executados decorrentes dos contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis.

Analisando os autos, verifico que o imóvel de matrícula 21.851 do Cartório de Registro de Imóveis de Contagem fora vendido pelos agravados/executados em 07 de dezembro de 2005 a terceiros, que, por sua vez, em 25 de agosto de 2006, prometeram vendê-lo de volta aos executados, conforme documento de ordem nº 17.

Em relação ao imóvel de matrícula 17674 do 3º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital, os executados venderam-no a outro terceiro em 26 de dezembro de 2005, conforme R.4 da referida matrícula. Em 05 de setembro de 2006, o referido terceiro prometeu a venda desse imóvel aos executados/agravados, mediante contrato particular de promessa de compra e venda, conforme documento de ordem nº 16.

Consequentemente, em que pese a negativa de penhora desses imóveis em decisão anterior, não se pode impedir que a constrição se faça, não sobre os bens, mas sobre os direitos de aquisição desses bens, corporificados nos contratos particulares de promessa de compra e venda supracitados.

A alegação dos recorrentes de que não são proprietários dos imóveis, por si só, é irrelevante para reforma a decisão agravada. Apesar dos agravantes/executados não constarem como proprietários dos imóveis perante o registro imobiliário, aliás, foi justamente por isso que o pedido de penhora dos imóveis foi indeferido por este egrégio Tribunal de Justiça, em julgamento anterior 1.0024.12.094866-6/002, os recorrentes são titulares de direitos aquisitivos sobre os imóveis, obtidos com a celebração dos contratos de promessa de compra e venda juntados aos autos (documentos de ordens 16/17). E foram justamente esses direitos que restaram penhorados e, posteriormente, transferidos ao agravado/exequente via instituto da sub-rogação.

Por derradeiro, a ausência de registro cartorário não é suficiente para desqualificar a documentação apresentada com a finalidade de comprovar a compra e venda alegada pelo apelado.

Assim, denota-se que os contratos de compra e venda juntados aos autos são válidos e eficazes - não havendo qualquer vício de forma que os macule -, e os direitos deles decorrentes são passíveis de penhora.

Importante também destacar que, quando do julgamento do recurso anterior - agravo de instrumento 1.0024.12.094866-6/002 - interposto neste processo, este egrégio Tribunal de Justiça já analisou a validade da penhora dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda juntados aos autos.

Registro, por fim, não merecer prosperar a alegação de falta de comprovação do pagamento do preço estipulado para os imóveis negociados. Isso porque consta dos instrumentos contratuais cláusula dispondo que o preço foi pago no ato da assinatura dos contratos, em dinheiro, disposição esta que representa quitação dada pelos promitentes vendedores aos agravantes/executados (documentos de ordens 16/17).

Destaco trechos das referidas cláusulas:







Posto isso, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a decisão recorrida.

Custas recursais ao final, pelo vencido.



DES. DOMINGOS COELHO - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"
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