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26 de Novembro de 2020
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 28 dias
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL
Publicação
29/10/2020
Julgamento
21 de Outubro de 2020
Relator
Márcio Idalmo Santos Miranda
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Inteiro Teor



DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR ILEGITIMIDADE PASSIVA - IMPOSSIBILIDADE - SIMETRIA ENTRE AS PARTES DO PROCESSO E OS INTEGRANTES DA RELAÇÃO JURÍDICO - MATERIAL LITIGIOSA INDICADA NA INICIAL - CONFIGURAÇÃO - TAXAS DE CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

- Como condição da ação, a legitimidade passiva deve, pela Teoria da Asserção, ser aferida de acordo com as assertivas autorais e de forma abstrata, sem qualquer juízo quanto ao mérito da pretensão inicial.

- O pagamento das taxas condominiais constitui obrigação propter rem, cabendo, em princípio, àquele que detém o domínio do bem, conforme inteligência do art. 1.345 do Código Civil.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0209.08.085163-4/001 - COMARCA DE CURVELO - APELANTE (S): NELSON PINHEIRO DE CARVALHO - APELADO (A)(S): CONDOMÍNIO RURAL SOLAR DOS VENTOS

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA

PRESIDENTE E RELATOR.





DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA (PRESIDENTE E RELATOR)



V O T O

Cuida-se de recurso de Apelação interposto por Nelson Pinheiro de Carvalho contra a sentença (fls. 166/169) proferida pelo douto Juízo da 2.ª Vara Cível da Comarca de Curvelo que, em "Ação de Cobrança de Débito de Taxa Condominial" movida por Condomínio Rural Solar dos Ventos, julgou procedente o pedido inicial, condenando o Réu ao pagamento das taxas condominiais do período de janeiro de 2004 a agosto de 2007, bem como as vencidas no curso do presente processo, referentes à chácara n.º 36 E, localizada no módulo 36 (trinta e seis) do Condomínio Autor, todas corrigidas monetariamente pelos índices da CGJ-TJMG e juros de mora de mora de 1% ao mês, ambos incidentes desde o vencimento de cada taxa condominial.



Por outro lado, julgou improcedente o pedido contraposto, condenando o Requerido ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade, por estar litigando sob o pálio da justiça gratuita.



Pretende o Apelante, com seu inconformismo, ver reformada a sentença combatida, de modo a ser desacolhida a pretensão inicial.



Em suas razões recursais, alega, em síntese, que é ilegítimo para figurar no polo passivo da ação; que não tem qualquer responsabilidade pelas taxas de condomínio, objeto dos autos, pois não é mais proprietário do imóvel; que antes do fato gerador dos débitos condominiais, realizou o devido distrato do contrato de compra e venda celebrado com os antigos proprietários; que só após a sentença teve acesso ao referido documento, devidamente assinado, mesmo tendo realizado diversos requerimentos à empresa intermediadora da negociação; que o contexto probatório dos autos demonstra sua ausência de responsabilidade.



Ausente o preparo, por estar litigando sob o pálio da justiça gratuita, deferida em primeiro grau.



Contrarrazões ofertadas às fls. 189/202, tendo o Apelado, arguido, preliminarmente, não conhecimento da documentação juntada com as razões recursais, diante da preclusão.

No julgamento do Apelo (fls. 224/227-v), entendeu a Turma Julgadora, à unanimidade, pelo não conhecimento do documento de fls. 184/185 e não provimento do Recurso.

Inconformado, manifestou o Réu, ora Apelante, Recurso Especial (fls. 229/242), com base no permissivo previsto no art. 105, inciso III, alíneas a e c da Constituição da República.

Por entender que o Acórdão recorrido na via especial discrepa, no exame da questão nele debatida, de jurisprudência consolidada, o Relator, Ministro Raul Araújo, monocraticamente, deu provimento ao Recurso Especial, determinando a remessa dos autos a esta Corte estadual para que seja analisado o documento juntado pelo Recorrente à fl. 185.

É o relatório.



Passo ao voto.

Conheço do recurso, porquanto presentes os seus requisitos de admissibilidade.



PRELIMINAR, SUSCITADA PELO APELANTE, DE SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA



Sabe-se que a lide é um conflito de interesses levado a juízo, em que o autor manifesta uma pretensão, que sofre oposição e resistência por parte do réu.



Legitimados para o processo são os sujeitos da lide, ou seja, os titulares dos interesses em conflito: o titular do interesse afirmado na pretensão (autor) e aquele que se opõe ou resiste ao pretenso direito do promovente (réu).



Enrico Tulio Liebman assim define a legitimação:

"Por último, legitimação (ou legitimidade ad causam) é a pertinência subjetiva da lide nas pessoas do autor e do réu, isto é, o reconhecimento do autor e do réu, por parte da ordem jurídica, como sendo as pessoas facultadas respectivamente a pedir e contestar a providência que é objeto da demanda. Toda vez que surge um conflito de interesses, a lei não reconhece a qualquer um o poder de dirigir-se ao juiz para que intervenha e imponha o império da lei. Aquele a quem a lei atribui esse poder e aquele em face de quem o pedido pode ser feito é que são as pessoas legitimadas. Em geral, na ausência de disposições especiais, são elas os próprios titulares dos interesses em conflito; às vezes, são também terceiros, aos quais a lei outorga legitimação concorrente ou subordinada." (Estudo sobre o processo civil brasileiro, São Paulo, Bushatsky, 1976, p.126/127).

Sobre a legitimidade ad causam ensina Humberto Theodoro Júnior:

"... legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito. A legitimação ativa caberá ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão." (Curso de Direito Processual Civil; Vol. I; 53.ª Ed.; Editora Forense; pg. 57-58).



Essa condição da ação está intimamente relacionada com a relação jurídico material, e, por não ter relação direta com o provimento jurisdicional favorável esperado por quem está a exercer a pretensão, a constatação da simetria entre as pessoas envolvidas na lide é o quanto basta para se aferir a legitimidade.



Noutro norte, para que seja reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam, é necessário um juízo negativo, no sentido de que a pessoa demandada não possua nenhuma relação com a pretensão deduzida em juízo, sendo-lhe, inclusive, impossível defender-se do pedido inicial, tampouco atuar de modo a satisfazer o pleito reclamado.

Sem me imiscuir nas questões de fundo, que devem ser reservadas ao mérito, observo, na petição inicial, a afirmação do Autor de que o Réu, ora Apelante seria proprietário do imóvel descrito nos autos, estando inadimplente com as taxas de condomínio correspondentes.

Desse modo, tomando-se por base o que expressamente deduzido na exordial, como causa de pedir, entendo que, em tese, o RéU tem legitimidade para responder pela pretensão inicial, mostrando-se legitimada para o processo.

Por tais razões, rejeito a preliminar.

MÉRITO:

Nos termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, as despesas de condomínio, salvo disposição em contrário constante da convenção, serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno. Nesse sentido:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel.



Não se pode olvidar que as taxas de condomínio se tratam de obrigação propter rem, ou seja, são decorrentes do domínio e/ou posse de um bem. Assim, ao condomínio Autor é assegurado o direito de cobrar as taxas condominiais tanto do proprietário quanto do possuidor.



Posto isso, no caso em exame é incontroverso que o Réu, ora Apelante, adquiriu, em 20 de agosto de 2001, o imóvel descrito nos autos, dos vendedores, Giselda Freitas Gonzaga, Eliana de Freitas Gonzaga e Rafael Freitas Gonzaga, consoante Promessa de Compra e Venda juntada às fls. 89/93.



Em sede de defesa, sustentou o Réu, todavia, que a referida compra e venda foi desfeita em 1.º de junho de 2004, tendo, em sede de Apelação (fls. 184/185), juntado o referido distrato, sob o argumento de que, somente após a sentença, a intermediadora do negócio apresentou a documentação.



Analisando do contexto probatório dos autos, entendo que o presente recurso merece parcial provimento.



Isso porque, como se vê da petição inicial, o condomínio Autor requereu a condenação do Réu ao pagamento das taxas de condomínio vencidas no período de janeiro de 2004 a agosto de 2007, no valor total de R$ 2.468,50 (dois mil, quatrocentos e sessenta e oito reais e cinquenta centavos), assim como as vincendas.



Todavia, a teor do distrato acima referido, o bem descrito nos autos, em 1.º de junho de 2004, não mais pertencia ao Apelante, não podendo este, portanto, ser responsabilizado integralmente pelo débito reclamado na peça de ingresso.



Ora, vê-se que a Apelada não apresentou qualquer elemento que pudesse afastar o conteúdo do distrato, se limitando a alegar a impossibilidade de conhecimento do documento, argumento que, conforme decisão de fls. 290/291 v., foi afastado pelo Superior Tribunal de Justiça.



Ademais, os depoimentos das testemunhas ouvidas nos autos corroboram a alegação do Réu, ora Apelante, de que o bem fora alienado. Confira-se:

"(...) que é um dos moradores mais antigos do condomínio, lá morando por mais de dez anos, tendo inclusive sido síndico; que acredita que o requerido não é mais condômino em razão de um problema que teria tido com uma vizinha; que tem muitos anos que não vê o requerido no condomínio (...). (Luiz Carlos Soares - fl. 134).

(...) que tem conhecimento de que há dois anos o requerido não era mais condômino; que não sabe precisar por quanto o requerido foi condômino; que tomou conhecimento por intermédio de sua sogra de que o requerido havia desfeito o negócio. (...) (Rogério Urcino da Fonseca - fl. 135).

(...) que conhece o requerido porque foi seu vizinho no condomínio; que o depoente não é mais condômino; que vendeu seu terreno; que o depoente vendeu seu terreno; que posteriormente tomou conhecimento por intermédio do requerido de que mesmo teria feito uma negociação com a Fraile e entregado o lote; que quando o depoente era condômino, logo no início, as prestações do condomínio ainda não eram cobradas; que a taxa de condomínio passou a ser cobrada cerda de dois, três anos depois (...)" (Osmar Siste Júnior).



Registra-se que o relatório de fl. 108 é insuficiente para responsabilizar a parte pelo pagamento integral das taxas de condomínio inadimplidas, pois como bem ressaltado pela empresa Fraile Imóveis:

"Esta planilha está atualizada até o dia 12/11/2010, porém as transferências que foram feitas fora da Fraile (sem a anuência da Fraile) diretamente com o proprietário não consta aqui. (...)".

Nesse contexto, entendo que o Apelante deve ser responsabilizado, tão somente, pelos débitos de janeiro a maio de 2004, uma vez que, a partir de então, não era mais proprietário ou possuidor do bem.

A respeito da matéria, a jurisprudência já se manifestou:

"AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL OU DE SEU PROMISSÁRIO COMPRADOR. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. - A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, por tratar-se de obrigação propter rem, deve recair sobre aquele em cujo nome se encontra registrado o bem ou sobre o seu promissário comprador, pois o interesse coletivo na satisfação das despesas indispensáveis se sobrepõe ao particular." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.025374-4/001, Relator (a): Des.(a) José Marcos Vieira, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/09/2017, publicação da sumula em 21/09/2017).

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - RESSARCIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS - PERÍODOS ANTERIORES A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL - PROVA DE PAGAMENTO - ÔNUS DOS AUTORES - INEXISTÊNCIA. As despesas de condomínio qualificam-se como obrigação propter rem, cuja responsabilidade recai sobre o proprietário ou o possuidor do imóvel. O ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 333, I, do CPC/73, vigente à época da prolação da sentença. O meio hábil a provar o pagamento de dívida é o recibo do pagamento ou qualquer outro documento que lhe faça às vezes. Não havendo recibo ou documento capaz de comprovar o alegado pagamento das taxas condominiais, deve ser reformada a sentença recorrida, julgando improcedentes os pedidos iniciais, notadamente o de ressarcimento dos valores, invertendo-se os ônus sucumbenciais." (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.142361-6/001, Relator (a): Des.(a) Ramom Tácio, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/05/2017, publicação da sumula em 19/05/2017).

Destarte, o provimento parcial do presente recurso se impõe.



Por tais razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para, reformando a sentença recorrida, condenar o Réu, ora Apelante, apenas ao pagamento das taxas de condomínio inadimplidas no período de janeiro a maio de 2004, referentes ao imóvel descrito nos autos.



Imponho às partes, na proporção de 50% para cada, o pagamento das custas processuais, recursais e honorários de sucumbência, estes fixados em 12% sobre o valor da condenação.



É como voto.

DES. AMORIM SIQUEIRA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. PEDRO BERNARDES - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO."
Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1113792944/apelacao-civel-ac-10209080851634001-curvelo/inteiro-teor-1113793094