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19 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL
Publicação
29/10/2020
Julgamento
28 de Outubro de 2020
Relator
Lílian Maciel
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Inteiro Teor



APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" - REJEIÇÃO - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - "DISTINGUISHING" - PRAZO DECENAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - CESSÃO DE DIREITOS FUNDADA EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EFICÁCIA DA CESSÃO EM FACE DA CONSTRUTORA - ANUÊNCIA TÁCITA - "TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA" - VALIDADE - LIMITADA À ENTREGA DAS CHAVES - AUSÊNCIA DE ATRASO - ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA - VALOR COBRADO - PREVISÃO CONTRATUAL - REGULARIDADE - DANOS MORAIS - ATO ILÍCITO NÃO DEMONSTRADO - IMPROCEDÊNCIA. - REDUÇÃO DO VALOR DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM PATAMAR ELEVADO - POSSIBILIDADE - PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE ERIGIDO COMO POSTULADO INTERPRETATIVO PELO ART DO CPC/15.

- A legitimidade de parte ou legitimidade para a causa ("ad causam") se refere ao aspecto subjetivo da relação jurídica processual que deverá ser composta pelas mesmas partes da relação jurídica de direito material que originou a lide.

- Ante o necessário "distinguishing" em relação ao caso concreto e a tese em recurso repetitivo fixada no REsp 1.551.956/SP, é decenal o prazo prescricional aplicável na hipótese de pedido de reembolso dos valores despendidos no contrato, incluindo-se a comissão de corretagem, a fluir desde o inadimplemento contratual invocado como fundamento para a rescisão contratual.

- Muito embora seja obrigatória a anuência da construtora para que o contrato de cessão de crédito fundado em promessa de compra e venda de imóvel seja oponível em relação a ela, restou comprovado nos autos que a cessão de crédito foi entabulada no estande de vendas da construtora e mediante intermediação de funcionário por ela contratado, caracterizando a anuência tácita.

- A rescisão do contrato não é ato unilateral, o qual depende de um novo acordo de vontade entre as partes ou de provimento judicial que a declare. Ausente prova da notificação sobre o inadimplemento de quaisquer das obrigações previstas na promessa de compra e venda, não poderia a construtora ter tomado com rescindida a avença.

- Ante o desfazimento do contrato de cessão de direitos, por culpa da construtora que não cumpriu com a entrega do imóvel, responde ela solidariamente com o cedente pelos prejuízos suportados pela cessionária.

- As despesas com aluguel a serem reembolsadas à parte que viu frustrada a entrega do imóvel outrora adquirido está limitada aos desembolsos efetivamente comprovados nos autos.

- Não se mostra abusiva a multa contratual imposta à parte que deu causa à rescisão da avença, expressamente prevista no contrato de cessão de direitos, vez que pactuada em 10% (dez por cento) do valor do contrato de cessão e não sobre o valor do imóvel.

- Se nada nos autos sugere a existência de circunstância indicativa de dano moral in re ipsa ou presumido, cumpre à suposta vítima provar o dano extrapatrimonial, ônus do qual não se desincumbe quando não logra demonstrar a transposição da fronteira que separa os aborrecimentos não indenizáveis do campo das lesões a direitos da personalidade.

- Na esteira da consolidada jurisprudência do STJ, o inadimplemento contratual, por si só, não faz presumir a ocorrência de danos morais à parte prejudicada.

- Independe de prova o fato incontroverso, admitido e confessado pelas partes.

- Ante o desfazimento do contato de cessão de crédito, os contratantes inadimplentes e que deram causa à rescisão contratual são solidariamente responsáveis pela restituição da comissão de corretagem desembolsada pela parte autora na conclusão do negócio jurídico.

- É do empregador e do comitente a responsabilidade pelos danos causados por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele.

- A norma prevista no art. 85, § 8º do CPC não só contempla o arbitramento dos honorários advocatícios por equidade nas causas de valor muito baixo ou irrisório, como também abrange, por interpretação extensiva e sistêmica, os valores exorbitantes, devendo ser afastada a interpretação literal da disposição processual em prol do princípio da proporcionalidade e razoabilidade.

- Os honorários advocatícios sucumbenciais serão arbitrados conforme o grau de complexidade da causa e trabalho dispendido pelo d. causídico atuante no feito, devendo ser reduzidos quando fixados sem correspondência proporcional a tais critérios.

- Recursos aos quais se dá parcial provimento.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.20.495693-2/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, RENATA VILHENA ROCHA - APELADO (A)(S): GILSON FERNANDO DE SOUSA MORAIS, ITALO CIRINO DA SILVA, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, RENATA VILHENA ROCHA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 20ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR A PRELIMINAR, AFASTAR A PRESCRIÇÃO E DAR PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS.

DESEMBARGADORA LÍLIAN MACIEL

RELATORA.





DESEMBARGADORA LÍLIAN MACIEL (RELATORA)



V O T O

Trata-se de recursos de apelação interpostos pela MRV PARTICIPAÇÕES E ENGENHARIA S/A (1ª apelante) e por RENATA VILHENA ROCHA (2ª apelante) contra a sentença proferida no bojo da presente ação de rescisão de contrato de cessão de direitos relacionados a compra e venda de imóvel c/c danos materiais e morais, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para:

"A) DECLARAR a rescisão do contrato de cessão de direitos realizado entre o réu ITALO e a autora RENATA; B) CONDENAR os réus MRV Engenharia e Participações S/A e Ítalo Cirino da Silva a restituição de R$ 184.820,40 a autora Renata Vilhena Rocha, em razão dos valores despedidos no contrato, e o valor dos aluguéis, já somados, com correção monetária desde o desembolso, pelos índices de CGJ/TJMG, e juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação; C) CONDENAR os réus MRV Engenharia e Participações S/A e Ítalo Cirino da Silva ao pagamento de danos morais a autora Renata Vilhena Rocha, no valor de R$ 30.000,00, com correção monetária pelos índices da CGJ/TJMG, desde a data desta sentença (arbitramento), nos termos da Súmula nº 382 do STJ, e juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação; D) CONDENAR os réus MRV Engenharia e Participações S/A e Ítalo Cirino da Silva ao pagamento da multa de 10% sobre o valor de R$ 109.703,00, com correção monetária pelos índices da CGJ/TJMG, desde a data do descumprimento da obrigação que ensejou a rescisão (02/2012, data de entrega do imóvel) e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação;".



Além disso, a sentença recorrida também julgou improcedente os pedidos formulados em face de GILSON FERNANDES DE SOUSA MORAIS e reconheceu a incidência da prescrição trienal em relação à comissão de corretagem.

Cuida-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de cessão de direitos relacionada à promessa de compra e venda de imóvel e indenização por danos materiais e morais ajuizada pela 2ª apelante em face de Ítalo Cirino da Silva (1º réu), MRV Engenharia (2ª ré) e Gilson Fernando de Sousa Morais (3º réu), na qual alegou que em 13.06.2010 adquiriu a casa n. 195 no "Condomínio Village Royale", em Nova Lima/MG, que integra um empreendimento imobiliário construído pela MRV.

Alegou que o referido imóvel foi adquirido "em um estande de vendas do segundo Réu, Construtora MRV, localizado em Nova Lima, imóvel este, ofertado pelo terceiro Réu, o corretor de imóveis da segunda Ré, o Sr. Gilson Morais.", tendo sido esclarecido, naquela ocasião, "que o referido imóvel se tratava na realidade de uma revenda (...), e, assim, o primeiro Réu, após adquirir o imóvel, colocou-o à venda por intermédio da própria Construtora." (sic).

Esclareceu que com base no contrato original, no caso, uma promessa de compra e venda do imóvel firmada entre Ítalo Cirino da Silva, figurando como promitente-comprador e a MRV, como promitente-vendedora, realizou-se um contrato de cessão de direitos, no qual "o preço ajustado foi de R$ 109.703,00 (cento e nove mil e setecentos e três reais), pactuado nas quantias de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e R$ 13.043,00 (treze mil e quarenta e três reais), representado por cheque, e nas quantias de R$31.260,00 (trinta e um mil e duzentos e sessenta reais) e R$ 5.000,00 (cinco mil reais), representados por notas promissórias" (sic).

Além disso, seriam devidas 22 (vinte e duas) prestações mensais e sucessivas no valor de R$630,00, a vencer a partir de 10.08.2010; uma prestação intermediária no valor de R$13.043,00, com vencimento em 20.07.2011 e que restaria um saldo devedor de R$210.650,00 a ser quitado na averbação do habite-se do imóvel.

Asseverou que, pela intermediação da venda, o réu Gilson Fernando de Sousa Morais recebeu a quantia de R$5.000,00, a título de comissão de corretagem, paga pela parte autora.

Afirmou que desembolsou o montante de R$170.180,40 no "processo de compra e venda" e que todos os pagamentos foram efetuados "em nome do primeiro réu a fim de se fazer a competente transferência do imóvel" (sic).

Alegou que "em 2012, após quitação do valor pactuado entre as partes, a Autora procurou o primeiro Réu a fim de se fazer a competente transferência do imóvel, bem como a sua entrega, oportunidade em que o mesmo surpreendentemente alegou não ter mais responsabilidade sobre a referida negociação, e sim a pessoa jurídica MRV Engenharia, neste caso, o segundo Réu." (sic).

Por outro lado, aduziu que "procurada a MRV Engenharia, esta não aceitou o contrato de cessão de direitos, referente à venda do imóvel apresentado pela Autora, também alegando não ter qualquer responsabilidade sobre a referida venda, ficando, no final a Autora sem o imóvel e sem a quantia por ela paga pelo bem." (sic).

Sustentou ter arcado com despesas de aluguel por um período de tempo não previsto, ante o fato de não ter-lhe sido entregue o imóvel no prazo acordado, constituindo um gasto adicional de R$13.440,00, além da quantia de R$1.200,00 "a título de pintura do imóvel locado" (sic).

Em razão disso, pugnou pela rescisão do contrato, devolução de todos os valores pagos, em dobro, inclusive a comissão de corretagem, além da multa contratual prevista na avença acrescida das perdas e danos, bem como indenização pelos danos morais daí advindos, no importe de R$50.000,00.

Em contestação, a MRV (2ª ré) suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo que não firmou contrato com a autora. Meritoriamente, alegou que sequer foi cientificada ou autorizou a cessão de direitos promovida entre a autora e o comprador originário do imóvel, sendo a referida cessão ineficaz em face da construtora. Asseverou que a promessa de compra e venda firmada com o primeiro requerido foi rescindida, ante a ausência de obtenção, pelo comprador, de financiamento habitacional, tal como previa a cláusula sétima da avença. Por fim, ressaltou que não foram comprovados os danos materiais e morais alegados.

Gilson Fernando de Sousa Morais (3º réu), por sua vez, também suscitou na contestação preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que não é parte nos contratos firmados, que não tinha poderes para exercer qualquer ingerência na transferência do imóvel e que foi dispensado dos quadros da MRV em 14.12.2010, "dois anos antes do período pactuado entre a Autora e os Réus para transferência definitiva do imóvel" (sic).

Lado outro, invocou a ocorrência da prescrição trienal quanto à pretensão de ressarcimento das despesas com comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3º, IV do Código Civil.

Meritoriamente, deduziu que não pode ser responsabilizado solidariamente com os demais réus quanto aos danos alegados pela autora, alegando que a solidariedade não se presume e que sequer participou como parte do negócio jurídico que se pretende rescindir ou deu causa aos danos reclamados.

Afirmou que "O Réu Contestante era apenas empregado da Segunda Ré, e somente intermediou a negociação realizada entre o Primeiro Réu e a Autora, através da Segunda Ré, uma vez que havia liberdade e poderes para isso, não sendo responsável pelo que as partes cumpririam ou não, das obrigações avençadas no contrato." (sic).

O 1º réu não apresentou contestação.

Em sentença, o d. juízo de primeiro grau afastou as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas pelos réus e acolheu a prescrição trienal quanto à pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem, invocando o julgamento de recurso repetitivo pelo STJ ( REsp 1.551.956/SP).

Lado outro, reputou comprovado que a cessão de direitos sobre a promessa de compra e venda do imóvel ocorreu em estande de vendas da MRV, mediante intermediação do 3º réu, funcionário da construtora, o que atrai a responsabilidade desta perante a autora quanto às obrigações assumidas na promessa de compra e venda.

Assim, entendendo que os 1º e 2º réus descumpriram com as obrigações assumidas perante a autora, declarou rescindido o contrato por culpa daqueles, determinando a restituição de forma simples dos valores comprovadamente desembolsados pela cessionária (R$184.820,40), aí incluídas as despesas com aluguéis no período de fevereiro/2012 a 08.01.2013, tudo acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, e correção monetária a contar dos respectivos pagamentos.

Condenou-os solidariamente, ainda, ao pagamento da multa contratual de 10% prevista na cessão de direitos, a incidir sobre o valor daquele contrato, com correção monetária desde a data do descumprimento da obrigação (02/2012) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; bem como ao pagamento de indenização por danos morais, que arbitrou em R$30.000,00, a ser corrigida monetariamente desde o arbitramento, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Segundo alega em suas razões recursais, a 1ª apelante reafirma ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da lide. Meritoriamente, renova os argumentos da contestação, aduzindo ter firmado promessa de compra e venda com o 1º réu, o qual cedeu os direitos sobre o imóvel à autora sem anuência ou autorização da construtora.

Alega, também, que o contrato originário foi rescindido "de pleno direito" (sic), ante a ausência de cumprimento, por parte do promitente-comprador, da obrigação de providenciar financiamento habitacional para quitação do saldo devedor.

Ante a ineficácia da cessão de direitos, deduz que não pode ser responsabilizada, solidariamente, a restituir à autora os valores que foram pagos diretamente ao 1º réu e, tampouco, das despesas havidas com aluguel. Ainda nesse tocante, sucessivamente, afirma que o valor a ser restituído pela construtora deverá se limitar "àquele efetivamente por ela recebido, qual seja, R$43.105,90" (sic) e, quanto aos gastos com aluguéis, sustenta que só há prova do desembolso da quantia de R$8.603,97, devendo a condenação se limitar ao montante efetivamente comprovado.

No tocante à multa pela rescisão do contrato, assevera que "Pela leitura do contrato de cessão de direitos firmado entre a Apelada e o 1º Autor, verifica-se que não existe qualquer previsão de pagamento de multa em favor da Cessionária em caso de rescisão contratual por culpa do Cedente e, neste sentido, não cabe ao Poder Judiciário exercer atividade positiva" (sic). Sucessivamente, pugna pela redução da multa para 5% (cinco por cento) do valor do contrato.

Deduz que não deu causa à rescisão contratual e que não há prova do dano moral alegado pela parte autora, devendo ser decotada a condenação nesse tocante. Sucessivamente, sustenta que deve ser reduzido o valor arbitrado a esse título, sob pena de restar configurado o enriquecimento sem causa da parte autora, arbitrando-se um valor "com moderação, ante as peculiaridades do caso concreto e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade" (sic). Por fim, caso mantida a indenização por danos morais, aponta que a correção monetária e os juros de mora correspondentes deverão incidir a partir da sentença, nos termos da Súmula n. 362/STJ.

Pugna pelo provimento da apelação a fim de que seja reconhecida a ilegitimidade passiva da construtora. Meritoriamente, pugna pela improcedência dos pedidos autorais. Sucessivamente, requer que o valor a ser restituído à autora seja fixado em R$43.105,90 e que sejam minorados os valores fixados a título de multa e danos morais (doc. ordem 122).

O recolhimento do preparo prévio foi comprovado (doc. ordem 123-124).

Em contrarrazões, a autora pede o desprovimento do recurso (doc. ordem 131).

O 3º réu também ofertou contrarrazões ao recurso da 1ª apelante (doc. ordem 134), pedindo que seja mantida a sentença.

A 2ª apelante, por sua vez, insurge-se contra a prescrição declarada em relação à pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem paga ao 3º réu. Nesse tocante, sustenta que o precedente invocado pelo juízo de primeiro grau não é aplicável na hipótese de rescisão do contrato por culpa dos vendedores, mas apenas nos casos em que a cobrança se dá "sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; e quanto à (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)" (sic). Para a hipótese dos autos, em que há a rescisão e consequente desfazimento do negócio jurídico, sustenta que incide a prescrição seria decenal.

Além disso, alega que o 3º réu não só recebeu a comissão de corretagem para intermediar a compra e venda, como também agiu na condição de funcionário da MRV, motivo pelo qual deverá ser solidariamente responsabilizado e condenado ao ressarcimento dos danos morais e materiais reconhecidos na sentença.

Por fim, face ao princípio da eventualidade, caso seja mantida a sentença proferida em face do 3º réu, deduz que a fixação dos honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em favor do respectivo causídico atuante no feito não atentou para os critérios legais do art. 85, § 2º do CPC. Aponta que a causa não é complexa e que o advogado do 3º réu sequer compareceu à audiência de conciliação, motivo pelo qual deverá ser reduzida a respectiva verba honorária.

Pugna, assim, pelo provimento do recurso para que seja afastada a prescrição, condenando-se todos os réus, solidariamente, ao pagamento dos valores já reconhecidos em primeiro grau, ao qual deverá ser somada a despesa com comissão de corretagem. Sucessivamente, requer a redução da verba honorária arbitrada em favor do patrono do 3º réu.

O recolhimento do preparo prévio foi comprovado (doc. ordem 137-138).

Em contrarrazões à 2ª apelação, a MRV suscita mais uma vez sua ilegitimidade passiva. Meritoriamente, pede o desprovimento do recurso (doc. ordem 142).

O 3º réu, por sua vez, ofertou contrarrazões ao recurso da 2ª apelante (doc. ordem 144), suscitando preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, pedindo que seja confirmada a sentença.

É o relatório.

Os recursos devem ser conhecidos, presentes os pressupostos de admissibilidade e processamento que lhes são próprios.

PRELIMINAR: ilegitimidade passiva ad causam

A 1ª apelante arguiu em suas razões recursais preliminar de ilegitimidade passiva ad causam para figurar no polo passivo da presente ação, aduzindo que "não há qualquer relação jurídica entre a Apelante e a Apelada" (sic).

Além disso, em contrarrazões à apelação interposta pela parte autora, a MRV renovou a preliminar de ilegitimidade passiva, sob o mesmo fundamento.

Por fim, nas contrarrazões à apelação da parte autora, o 3º réu também sustenta que é parte ilegítima para figurar na lide, aduzindo que "sequer é parte no contrato firmado entre as partes" e que "apenas realizou o trabalho para o qual fora contratado" (sic).

Razão, porém, não lhes assiste.

A legitimidade de parte ou legitimidade para a causa (ad causam) se refere ao aspecto subjetivo da relação jurídica processual, que deve ser composta pelas mesmas partes que compõem a relação jurídica de direito material que originou a lide. Sendo assim, autor e réu devem ter uma relação jurídica de direito material que os una para que sejam partes legítimas no plano processual.

A legitimidade da parte decorre da titularidade dos interesses em conflito.

Consoante se infere dos autos, é fato incontroverso que o contrato de cessão de direitos que fundamenta os pedidos iniciais foi entabulado apenas entre a parte autora e o 1º réu, Ítalo Cirino da Silva.

Essa circunstância, porém, não permite concluir que inexistiu participação dos demais réus na composição dos interesses jurídicos estampados naquela avença.

Aliás, mesmo antes de se adentrar ao mérito, encontra-se expressamente confessado nos autos pelo 3º réu, Gilson Fernando de Sousa Morais, que ele atuou como corretor da compra e venda ocorrida entre as partes, o que fez na condição de funcionário da MRV.

Nessa linha, as condições da ação são auferidas "in status assertionis". É, em verdade, uma tentativa de estabelecer uma presunção de veracidade a respeito dos fatos alegados na petição inicial, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da lealdade processual.

Assim, somente naqueles casos de absurda discrepância, deve o magistrado extinguir a processo por carência de condição da ação.

Essa não é a hipótese dos autos, em que, como visto, verifica-se a convergência na narrativa dos fatos apresentada pela parte autora e pelo 3º réu, a indicar, em tese, o envolvimento de todos os requeridos no negócio jurídico ora questionado.

Esses fatos, aliados às alegações autorais no sentido de que toda a operação se deu em estande de vendas da construtora, evidencia que a questão relativa à legitimidade das partes também confunde-se com o próprio meritum causae.

Por tudo isso, deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelos réus.

PREJUDICIAL DE MÉRITO: prescrição

A parte autora (2ª apelante) insurgiu-se contra o reconhecimento da prescrição, pelo juízo de primeiro grau, em relação ao pedido de reembolso dos valores despendidos no contrato, a título de comissão de corretagem.

Nesse tocante, infere-se da sentença recorrida que foi reconhecida a incidência da prescrição trienal, com fulcro no art. 206, § 3º, IV do Código Civil, tendo o juízo de origem invocado, ainda, precedente do STJ no julgamento de recurso especial sob o rito dos recursos repetitivos, REsp 1.551.956/SP.

De fato, o STJ firmou a seguinte tese no julgamento do Tema Repetitivo 938, reconhecendo que é trienal prescrição que incide sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, in verbis:

"(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP).

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)"



Entretanto, a 2ª apelante assevera que a referida tese não se aplica ao presente feito, aduzindo que a pretensão de reembolso da comissão de corretagem se funda no pedido de rescisão do contrato, por culpa da construtora, ante o atraso na entrega do imóvel, o que atrai o prazo prescricional de dez anos do art. 205 do Código Civil.

Assevera, ainda, que a prescrição trienal fixada naquele recurso especial repetitivo e invocada na sentença recorrida somente se aplica quando o fundamento do pedido repousa sobre alegada abusividade da transferência desse encargo ao consumidor.

Efetivamente, as razões sobre as quais a parte fundamenta o pedido de restituição da comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis deve ser considerada na análise da prescrição.

Isso porque, no julgamento do Tema Repetitivo 938, o STJ concluiu ser trienal a prescrição com fulcro no art. 206, § 3º, IV do Código Civil, cujo termo a quo coincide com a data do desembolso da quantia paga a título de comissão de corretagem, ocasião em que a parte já tinha ciência de que pagava despesa com a qual não concordava.

No caso destes autos, não há alegação de abusividade na cobrança da comissão de corretagem, seja por conta do valor cobrado àquele título, seja por que o contrato previa a transferência desse custo ao consumidor.

Na verdade, o pedido principal da autora visa à rescisão do contrato de compra e venda e, por conseguinte, a restituição de todos os valores por ela adimplidos em razão daquela avença, aí incluída a comissão de corretagem.

Observa-se, assim, que a presente demanda não se limita à análise pura e simples da legitimidade da cobrança e do direito à devolução da corretagem, sob fundamento de enriquecimento sem causa ou abusividade contratual, mas de rescisão do contrato de compra e venda decorrente de impontualidade praticada pela própria construtora.

Não se cuida de perquirir sobre quem recai a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, mas de análise do pedido de resolução do contrato, fundado na culpa de uma das partes e, no caso de procedência, de restituição da parte lesada dos valores desembolsados e perdas e danos.

Nessa hipótese, acaso reconhecida a culpa da construtora, a consequência é o desfazimento do negócio jurídico com o retorno das partes ao status quo ante.

Sob esse prisma, o direito subjetivo de restituição da comissão de corretagem, além de outros valores, tem por fundamento a mora da construtora quanto ao dever de entregar a unidade imobiliária na data aprazada. O pedido, portanto, se funda na rescisão de um contrato que não foi cumprido.

Em razão disso, é preciso pontuar, de plano, que o prazo prescricional não conta desde a data do pagamento da comissão de corretagem, mas do inadimplemento contratual que constitui a lesão ao direito da parte autora.

Analisando questão idêntica submetida ao STJ, a Min. Maria Isabel Gallotti, em decisão monocrática e no exercício do juízo de retratação, reconheceu que na hipótese do pedido de rescisão do contrato ante o alegado atraso na entrega do imóvel pela construtora, o prazo prescricional somente flui a partir do apontado inadimplemento.

É o que se infere do seguinte trecho da referida decisão, in verbis:

"A discussão do precedente destacado [REsp 1.551.956/SP] cingia-se à validade da transferência do custo da comissão de corretagem e da taxa SATI ao consumidor. Tratava-se de ação de restituição desses valores ao fundamento da abusividade da transferência desse encargo ao consumidor. Assim, no momento do encerramento do contrato a parte já tinha ciência de que pagava quantia com que não concordava, em que pese pretender manter a compra e venda realizada entre si e a construtora. No caso dos autos a ação busca a rescisão do contrato de compra e venda porque houve inadimplemento da construtora. Sendo assim, o consumidor não discute se o pagamento da comissão de corretagem era válido, mas pretende ser reembolsado de tudo que pagou por um contrato que não foi cumprido. Sendo assim, o prazo prescricional tem início com o inadimplemento que justifica a rescisão do contrato e o pedido de ressarcimento." ( AgInt no REsp 1.556.322/DF, data da publicação 22/11/2016) (destacamos)



Ademais, considerando que o fundamento do pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem não repousa sobre alegação de enriquecimento sem causa, mas decorre do pedido de rescisão do contrato, deve-se reconhecer que incide a regra geral do Código Civil, segundo a qual o prazo prescricional é decenal (art. 205).

Muito embora a parte tenha formulado, de forma expressa, pedido de restituição da comissão de corretagem, esse pedido é mero consectário do pedido principal, que visa à rescisão do contrato e restituição das partes ao status quo ante.

Tanto é assim que o fundamento de tal pedido é o desfazimento do negócio jurídico, em nada resvalando para a validade/legitimidade da inclusão da despesa de corretagem no contrato de cessão de direitos ou a transferência de tal custo para o consumidor.

Além disso, a pretensão de ressarcimento recai sobre todos os valores desembolsados pela parte autora em razão do contrato que ora pretende rescindir, o que corrobora, também sob esse prisma, que o pedido de restituição da comissão de corretagem não se funda em hipótese de enriquecimento sem causa, de que cuida o art. 206, § 3º, IV do Código Civil.

As hipóteses específicas de prazos prescricionais inseridas nos diversos parágrafos do art. 206 do Código Civil devem ser interpretadas de forma restrita, não se admitindo o elastecimento na interpretação dos casos expressamente discriminados na lei, tal como o STJ já teve a chance de esclarecer:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA POR SOBRE-ESTADIA DE CONTÊINERES. TRANSPORTE MARÍTIMO. UNIMODAL." TAXA "DE SOBRE-ESTADIA PREVISTA CONTRATUALMENTE. PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 206, § 5º, INCISO I, DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO PRAZO PREVISTO NOS ARTS. DO DECRETO-LEI Nº 116/1967 E 22 DA LEI Nº 9.611/1998. IMPOSSIBILIDADE. [...] 5. Além disso, as regras jurídicas sobre a prescrição devem ser interpretadas estritamente, repelindo-se a interpretação extensiva ou analógica. Daí porque afigura-se absolutamente incabível a fixação de prazo prescricional por analogia, medida que não se coaduna com os princípios gerais que regem o Direito Civil brasileiro, além de constituir verdadeiro atentado à segurança jurídica, cuja preservação se espera desta Corte Superior. 6. Por isso, em se tratando de transporte unimodal de cargas, quando a taxa de sobre-estadia objeto da cobrança for oriunda de disposição contratual que estabeleça os dados e os critérios necessários ao cálculo dos valores devidos a título de ressarcimento pelos prejuízos causados em virtude do retorno tardio do contêiner, será quinquenal o prazo prescricional (art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil). Caso contrário, ou seja, nas hipóteses em que inexistente prévia estipulação contratual, aplica-se a regra geral do art. 205 do Código Civil, ocorrendo a prescrição em 10 (dez) anos.[...] 8. Recurso especial não provido. ( REsp 1340041/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/06/2015, DJe 04/09/2015)



É importante essa digressão pois, ao fim e ao cabo, poder-se-ia concluir que a pretensão de ressarcimento dos valores adimplidos pela autora no contrato de cessão de direitos que, agora, pretende rescindir, também tem como fundamento o enriquecimento sem causa.

Entrementes, a restituição das partes ao status quo ante no caso de negócio jurídico rescindido por culpa de uma das partes, como é o caso destes autos, não se escora no enriquecimento ilícito da parte contrária - positivado nos artigos 884 a 886 do Código Civil -, mas sim, nas consequências advindas do desfazimento do negócio jurídico.

Mediante essas considerações, deve-se observar que o pedido de rescisão do contrato se funda na alegada oposição à entrega do imóvel pela construtora, o que ocorreu em fevereiro de 2012 - mesma data prevista para a entrega do imóvel, consoante cláusula 5ª da promessa de compra e venda acostada aos autos (doc. ordem 06-08).

De outro lado, a presente ação foi distribuída em 31.01.2017.

Destarte, forçoso reconhecer que razão assiste à 2ª apelante, visto que não incidiu a prescrição sobre a pretensão de ressarcimento de quaisquer dos valores despendidos naquele contrato, inclusive a comissão de corretagem. Entre a data em que ocorreu a lesão ao direito reclamado (fevereiro/2012) e a data da propositura desta ação (31.01.2017), não transcorreram mais de dez anos.

Mediante esse cenário, afasta-se a prescrição, motivo pelo qual, oportunamente, o pedido recursal de condenação dos réus ao reembolso da comissão de corretagem será apreciado nessa instância.

Inexistindo nulidades, outras questões preliminares ou prejudiciais de mérito arguidas pelas partes ou suscitáveis ex officio, passa-se ao enfrentamento do mérito recursal.

MÉRITO

1ª Apelação

Conforme relatado alhures, busca a parte autora a rescisão do contrato firmado com o 1º réu, Ítalo Cirino da Silva de cessão de direitos sobre um contrato de promessa de compra e venda entabulado entre esse último e 2º réu MRV Construtora, tendo por objeto um imóvel residencial, cujo prazo de entrega não foi cumprido.

Compulsando os autos, é incontroverso que o 1º réu adquiriu em novembro de 2009 uma casa junto à MRV, em empreendimento imobiliário em construção, mediante promessa de compra e venda, conforme cópia do contrato apresentado pela parte autora (doc. ordem 06-08).

Posteriormente, os direitos aquisitivos do imóvel foram cedidos pelo 1º réu à autora, mediante contrato de cessão de direitos firmado em 13.07.2010, cuja cópia também foi acostada aos autos (doc. ordem 14).

A construtora MRV, ora apelante, entretanto, insurge-se contra os pedidos autorais, aduzindo que não teve ciência da cessão de direitos entabulada entre as partes e, tampouco, com ela anuiu ou autorizou, motivo pelo qual aquele contrato seria ineficaz em relação à construtora.

Invocou, nesse sentido, o que estatui a cláusula 10.4 da promessa de compra e venda firmada com o 1º réu, que assim dispõe (doc. ordem 08):

"10) CLÁUSULA DÉCIMA: DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

(...)

10.4) CESSÃO DE DIREITOS:

O (A) PROMITENTE COMPRADOR (A) somente poderá ceder os direitos e obrigações decorrentes deste Contrato se:

a) obtiver prévia e expressa anuência da PROMITENTE VENDEDORA;

b) estiver em dia com os pagamentos e demais obrigações por ele (a) assumidas;

c) o cessionário tiver seu crédito/cadastro aprovado pela PROMITENTE VENDEDORA;

d) for efetuado e devidamente comprovado junto à PROMITENTE VENDEDORA o recolhimento do ITBI correspondente;

e) for efetuado o recolhimento de uma taxa de cessão no valor de 3% (três por cento) do valor atualizado do Contrato para cobrir as despesas administrativas.

A Cessão de Direitos só poderá acontecer depois de averbada a certidão de baixa e habite-se no cartório competente."



Ve-se, portanto, que a defesa da 1ª apelante se funda na inobservância aos requisitos previstos na promessa de compra e venda para a cessão de direitos, notadamente a ausência de anuência e/ou autorização da construtora.

Pois bem.

Primeiramente, deve-se destacar que em sua petição inicial, a parte autora afirmou que o contrato de cessão de direitos foi entabulado dentro de um estande de vendas da MRV, com a intermediação do 3º réu, naquela ocasião se apresentando como" corretor de imóveis da segunda Ré "(sic).

Esse fato não foi impugnado pela 2ª apelante em sua contestação e menos ainda nas razões recursais, fazendo recair sobre ele presunção de veracidade ante a ausência de impugnação específica, tal como estatui o art. 341 do CPC.

Não bastasse isso, porém, as demais provas dos autos corroboram a narrativa da exordial, notadamente a contestação e demais documentos apresentados pelo 3º réu. Vejamos.

Em sua defesa, Gilson Fernando de Sousa Morais confessou que atuou na corretagem do imóvel que é objeto desta ação, o que fez na condição de funcionário da MRV. É o que se extrai, cristalino, do seguinte trecho de sua contestação (doc. ordem 96), in verbis:

" O Réu Contestante apenas intermediou tal negociação como corretor de imóveis, sendo que apresentou à Autora a possibilidade da realização da cessão de direitos do imóvel em questão, que seria realizada entre ela e o primeiro Réu (Ítalo), através da segunda Ré (MRV), uma vez que o Réu Contestante era contratado da segunda Ré, e tal imóvel havia sido disponibilizado pela mesma e pelo primeiro Réu para realização da cessão. "(sem grifos no original)



A existência de vínculo empregatício entre a MRV e o 3º réu encontra-se comprovada pela cópia da CTPS por ele apresentada, revelando que o contrato de trabalho perdurou no período de 03.11.2008 a 14.12.2010 (doc. ordem 99).

Assim, forçoso concluir que, de fato, a cessão de direitos firmada entre a autora e o 1º réu não só ocorreu em estande de vendas da MRV, mas foi promovida e intermediada por preposto daquela construtora, contratado para tal finalidade.

O repasse de unidades já alienadas pela MRV, mediante intermediação do funcionário da construtora, encontra-se corroborado pela cópia de um" anúncio "de várias unidades no mesmo empreendimento imobiliário, inclusive aquela adquirida pela autora, o qual aponta como contato para os eventuais interessados o 3º réu, documento que também não foi impugnado pelas partes.

Muito embora não conste do contrato de cessão de direitos a expressa anuência da construtora, deve-se atentar para o fato que ela ocorreu de forma induvidosa sob supervisão e intermediação do 3º réu, ante a prática de atos de corretagem por funcionário da MRV e em estande de vendas próprio.

Até porque, a boa fé e a aparência que permeiam e envolvem as relações comerciais justificam a legítima confiança que a autora depositou de estar realizando a cessão de direitos, com a anuência da construtora que a tudo intermediou através de seu preposto.

A necessidade de ordem social de se conferir segurança às operações jurídicas, amparando-se, ao mesmo tempo, os interessados legítimos dos que corretamente procedem, impõe prevaleça à aparência do direito.

O sempre lembrado Orlando Gomes aponta três razões principais, que servem, igualmente, de fundamento da mencionada teoria da aparência:

"1 - para não criar surpresas à boa-fé nas transações do comércio jurídico; 2 - para não obrigar os terceiros a uma verificação preventiva da realidade do que evidencia a aparência; 3 - para não tornar mais lenta, fatigante e custosa a atividade jurídica. A boa-fé nos contratos, a lealdade nas relações sociais, à confiança que devem inspirar as declarações de vontade e os comportamentos exigem a proteção dos interesses jurisformizados em razão da crença em uma situação aparente, que tomam todos como verdadeira."(in Transformações Gerais do Direito das Obrigações, Ed. Rev. dos Tribunais, São Paulo, 1967, p.96).



No caso, a própria aparência que emana do contexto em que se deu a formalização da cessão de direitos, cujo intermediador era preposto da construtora, num estabelecimento que era desta ré, levariam qualquer leigo de escassas luzes ou doutor da maior suposição a concluir que a MRV tinha plena ciência da cessão.

Mediante tais fatos, a ausência de autorização ou expressa anuência da construtora no contrato de cessão não pode ser invocada como óbice ao reconhecimento de que a referida avença está apta a produzir plenos e regulares efeitos em face da 1ª apelante.

Do contrário, estar-se-ia chancelando um comportamento contraditório da construtora que, inicialmente, promoveu e facilitou o acordo de vontades entre a autora e o 1º réu, na cessão de direitos e, posteriormente, se recusou a reconhecer os seus respectivos efeitos. Esse tipo de conduta não coaduna com a boa-fé exigida das partes em todas as fases da relação contratual.

A prova dos autos é inequívoca quanto ao conhecimento da 1ª apelante a respeito da cessão de direitos havida entre as partes, tanto que foi o contrato intermediado por corretor que integrava o quadro de funcionários da construtora àquela época.

Impende consignar, ainda, que a prática de atos do 3º réu se deu na qualidade de preposto da construtora, incidindo os efeitos da teoria da representação jurídica.

O fenômeno da representação jurídica ocorre quando uma pessoa chamada representante declara vontade de modo a aperfeiçoar um negócio jurídico, porém, quem tem o patrimônio jurídico atingido, obrigando-se ou adquirindo direitos, é o representado.

Ora, toda a negociação subjacente à cessão de direitos assinada entre a autora e o 1º réu foi promovida e incentivada pelo 3º réu, atuando como preposto da MRV. Em razão disso, a construtora não pode, agora, eximir-se do fato de que teve pleno conhecimento do negócio jurídico, com ele anuindo de forma tácita.

Por fim, não se pode descurar que o 1º réu, muito embora regularmente citado, não contestou o feito e sequer compareceu aos autos para contribuir com a elucidação dos fatos, o que permite, também nesse tocante, presumirem-se verdadeiros os fatos alegados na petição inicial em face dele, nos termos do art. 345, I do CPC.

Ao contrário do que concluiu a r. sentença nesse tocante, apesar de ter havido contestação de outros dois réus, nada impede que sejam aplicados os efeitos da revelia, em relação ao 1º réu, quanto aos fatos não impugnados ou confessados pelos demais, ou quanto aos fatos imputados, exclusivamente, ao réu revel.

Mediante isso, correta se mostra a sentença recorrida no ponto em que rejeitou a tese defensiva a MRV, no tocante à alegada inexistência de anuência/autorização para a cessão de direitos, motivo pelo qual os efeitos desta podem ser validamente opostos à construtora.

Por conseguinte, a 1ª apelante não pode se eximir da responsabilidade que possa eventualmente surgir da rescisão da cessão de direitos e, por conseguinte, da promessa de compra e venda outrora firmada com o 1º réu.

Não obstante isso, a 1ª apelante também deduz que a promessa de compra e venda entabulada com o 1º réu teria sido rescindida de pleno direito, ante o descumprimento de obrigações por parte do promissário-comprador.

Razão, porém, não lhe assiste.

Conforme visto, a autora assumiu através da cessão de direitos firmada com o 1º réu a posição de promissária-compradora em relação ao imóvel que é objeto da lide. Tanto assim o é que efetuou, ainda em nome do cedente, o adimplemento de várias obrigações decorrentes da promessa de compra e venda entabulada com a construtora, em favor desta.

Importante registrar que inexiste prova nos autos de que a construtora tenha apresentado qualquer oposição ao adimplemento de inúmeras obrigações contratuais pela autora.

Apesar disso, a 1ª apelante alega que enviou para o 1º réu notificação sobre a necessidade de apresentação dos documentos para obtenção do financiamento do saldo devedor. Entretanto, o documento apresentado trata-se de um formulário padrão, do qual não consta qualquer dado da pessoa a ser notificada ou do contrato a que se refere, revelando-se inservível para prova da notificação prévia (doc. ordem 88).

Não bastasse isso, diante da cessão de direitos firmada entre a autora e o 1º réu, incumbia à construtora comprovar que procedeu à notificação da parte autora, ante sua inequívoca ciência a respeito da referida cessão. Todavia, não se desincumbiu desse ônus.

A questão, portanto, invocada pela 1ª apelante, para fundamentar a alegada rescisão da promessa de compra e venda, não encontra respaldo no acervo probatório, já que o pedido autoral se funda, justamente, na objeção da construtora em efetuar a transferência do imóvel para a cessionária e justamente no momento em que poderia ser exigido o financiamento do saldo devedor.

Conforme consta da promessa de compra e venda juntada aos autos, além das parcelas a serem adimplidas diretamente perante a construtora, já que se tratava de empreendimento imobiliário em construção, o saldo devedor previsto no contrato seria quitado pelo promissário-comprador mediante obtenção de financiamento habitacional.

É o que se infere do item 4 do resumo da contratação, que trata das" CONDIÇÕES DE PAGAMENTO ", que assim prevê no subitem 4.1.4, in verbis:

"4.1.4 - Finaciamento: R$210.650,00 (Duzentos e Dez Mil e Seiscentos e Cinquenta Reais) a serem distribuídos da seguinte forma:

Através de Financiamento Habitacional contraído pelo PROMITENTE COMPRADOR em operação realizada junto ao Agente Financeiro no valor de R$210.650,00 (Duzentos e Dez Mil e Seiscentos e Cinquenta Reais)."



O contrato ainda estabelece que" A parcela citada no item 4.1.4 e 4.1.5 terão sua quitação após o registro do habite-se e serão obtidas e assumida pelo (a) PROMITENTE COMPRADOR (A) junto à Instituição Financeira e/ou resgatadas com o uso de seu FGTS, ou financiadas pela própria construtora. "(destacamos).

Observa-se, assim, mais uma contradição na defesa da construtora, que de um lado alega que a promessa de compra e venda fora" rescindida de pleno direito "por ausência de entrega da documentação para obtenção do financiamento habitacional.

Lado outro, o pedido de rescisão do contrato se funda, justamente, na objeção da construtora em transferir para a autora o status de adquirente do imóvel. Assim, de se indagar como seria possível exigir da autora o financiamento habitacional para quitação do saldo devedor residual.

A rescisão do contrato não é ato unilateral, o qual depende de um novo acordo de vontade entre as partes ou de provimento judicial que a declare.

Assim, como a 1ª apelante não comprovou ter notificado a autora - e nem mesmo o 1º réu - sobre o inadimplemento de quaisquer das obrigações previstas na promessa de compra e venda, não poderia ter tomado como rescindida aquela avença.

Avançando na análise do 1º recurso, impende ressaltar que a MRV não se insurgiu contra a parte da sentença que reconheceu o inadimplemento da construtora quanto à entrega do imóvel no prazo previsto e, por conseguinte, declarou a rescisão do contrato por culpa dos réus.

Diante disso, não é possível à instância recursal adentrar ao enfrentamento dessa questão ex officio. Isto porque, como sabido, um dos princípios fundamentais do processo é o princípio dispositivo, consagrado no art. 141 do CPC, segundo o qual"O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte".

A decorrência lógica da aplicação do princípio dispositivo na atividade jurisdicional é que o Judiciário não pode julgar ou mesmo apreciar qualquer pretensão diversa da desejada pelas partes.

No âmbito recursal o princípio dispositivo assume idêntico papel em relação aos recursos, tal como se infere do art. 1.008 do CPC:"O julgamento proferido pelo tribunal substituirá a decisão impugnada no que tiver sido objeto de recurso"(destacamos).

Constata-se, daí, a estreita e umbilical relação entre o princípio dispositivo e o efeito devolutivo que permeia os recursos, como bem discorre Flávio Cheim Jorge, in verbis:

"O recorrente é quem fixará com o seu recurso o âmbito de conhecimento da matéria. (...) As consequências oriundas da incidência do princípio dispositivo nos recursos são extremamente amplas e importantes. No âmbito de uma teoria geral, é justamente o princípio dispositivo que faz com que incida o efeito devolutivo e todas as suas particularidades. A respeito dessa manifestação do efeito devolutivo, expõe, com precisão, Calamandrei, que, como é efeito, o mesmo não se produz senão na medida em que exista na interposição do recurso a causa que dá lugar ao mesmo. Dada esta relação de causa e efeito, que tem lugar entre a interposição do recurso e a devolução da controvérsia ao juiz ad quem, a devolução total só pode ser efeito de um recurso total. Conclui o mencionado mestre, referindo-se ao recurso de apelação, em lição afeta para todos os recursos, que admitir que uma devolução total possa ser a consequência de um apelação parcial, equivaleria a aceitar que se possa ter, quanto à parte da controvérsia que não foi objeto da apelação parcial, uma devolução sem apelação, ou seja, um efeito sem causa."(Teoria geral dos recursos cíveis. 8ª ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunal, 2017, p. 308-309)



Conclui-se, assim, que o efeito devolutivo se apresenta como uma consequência natural da incidência do princípio dispositivo nos recursos, de modo que ao recorrente se atribui o direito de fixar o alcance da devolução da matéria controvertida à instância recursal, consolidada no brocardo tantum devolutum quanto appellatum.

Volvendo ao presente caso, muito embora a 1ª apelante tenha se insurgido contra a validade da cessão de direitos em face da construtora, nada alegou sobre a rescisão do contrato ante o inadimplemento contratual apontado pela parte autora e reconhecido em primeiro grau, devendo ser mantida inalterada a sentença nesse tocante.

A respeito dos efeitos da rescisão do contrato, a 1ª apelante limita a sua insurgência contra os valores a que foi condenada a restituir à parte autora, aduzindo que somente pode ser compelida a devolver os valores que efetivamente recebeu.

Afirma que, muito embora tenha sido condenada a restituir o montante de R$170.180,40, em razão da rescisão contratual, entende que" o valor a ser restituído pela construtora ré deve ser limitado àquele efetivamente recebido por ela, qual seja, R$43.105,90 "(sic).

No entanto, calha relembrar que estamos diante de uma relação de consumo e que a rescisão contratual se deu por culpa da construtora, face ao seu inadimplemento obrigacional, devendo ser reconhecida a responsabilidade solidária da 1ª apelante em relação à obrigação de restituir à parte autora todos os valores por ela adimplidos em relação ao contrato de cessão de direitos.

Isso ocorre porque, em última análise, a cessão de direitos ocorreu com base na promessa de compra e venda entabulada pela MRV e o 1º réu; além disso, como visto, tratava-se de negócio jurídico que foi promovido com o apoio da própria construtora.

Em razão disso, formou-se para a autora, segundo o princípio da confiança, a legítima expectativa de que a construtora cumpriria as obrigações assumidas na promessa de compra e venda a culminar, por conseguinte, na plena consecução dos objetivos que levaram à contratação da cessão de direitos.

Essa cadeia negocial, a exemplo da cadeia de fornecedores na relação de consumo, impõe à construtora a responsabilidade solidária sobre os danos causados à autora no contrato de cessão de direitos.

De outro lado, relativamente aos valores que serão reembolsados a título de compensação dos aluguéis pagos pela parte autora, verifica-se que a irresignação recursal repousa, tão somente, sobre a alegada ausência de prova da quantia apresentada pela parte autora. Nesse tocante, sustenta a 1ª apelante que" o valor devidamente comprovado nos autos perfaz o montante de R$8.603,97 "(sic).

Mais uma vez, oportuno esclarecer que não há insurgência recursal contra a obrigação de reembolsar as despesas com aluguel suportadas pela parte autora.

Compulsando os autos, a autora alegou que despendeu o valor de R$13.440,00, a título de aluguéis e taxas condominiais, além de R$1.200,00 com a pintura do imóvel por ocasião da sua devolução.

O contrato de aluguel ora em lume fora firmado com Ademir da Cruz Valadares, com intermédio da Siman Corretora de Imóveis (doc. ordem 24-25).

A fim de comprovar o pagamento dos aluguéis, a autora apresentou cópia dos boletos de cobrança enviados pela corretora de imóveis em seu nome (doc. ordem 109).

O juízo de primeiro grau, em relação ao pedido de reembolso das despesas com aluguel, deduziu o seguinte, litteris:

"Quanto aos danos materiais, a autora busca a restituição do valor dos aluguéis pagos durante o período de 2012 a 2013, diante da recusa dos réus ITALO e MRV em proceder à entrega do imóvel, e a sua respectiva escritura pública. O imóvel deveria ter sido entregue em 02/2012, data em que iniciou a busca pela autora da regularização e entrega do imóvel que havia adimplido. O contrato de locação firmado pela autora iniciou-se em 07 de julho de 2010 e findou-se em 08 de janeiro de 2013. A autora juntou aos autos (ID 63106831) os comprovantes de pagamento dos aluguéis pretendidos nos autos, que são devidos a partir de 02/2012 até 08/01/2013, razão pela qual devem ser restituídos pelos réus MRV e ITALO. Não é devida a restituição do valor da pintura juntada aos autos pela autora, pois se trata de serviço que não pode ser imputado aos réus MRV e ITALO, sendo inerente e próprio da locação entabulada com terceiros."



Observa-se que a r. sentença não indicou, expressamente, o valor cuja restituição seria devida a título de aluguéis.

Lado outro, pode-se inferir que, quanto aos valores pagos no contrato de cessão de crédito, o magistrado a quo reconheceu que o valor a ser restituído é de R$170.180,40.

Na parte dispositiva da sentença, constou que o valor a ser restituído pelos réus em favor da autora atinge a monta de R$184.820,40," em razão dos valores despendidos no contrato, e o valor dos aluguéis, já somados "(sic).

Assim, mediante simples cálculos aritméticos, conclui-se que o valor dos aluguéis reconhecidos pelo juízo de primeiro grau corresponde a R$14.640,00, que equivale à soma dos valores indicados pela autora a título de aluguel e despesas com pintura do imóvel.

Entretanto, importante anotar que, muito embora a sentença tenha julgado improcedente o pedido de ressarcimento das despesas com pintura do imóvel alugado, no valor de R$1.200,00, fácil é verificar que tal valor foi incluído no montante total a ser restituído à autora.

Não bastasse isso, volvendo aos comprovantes de pagamento apresentados pela parte autora e tendo em conta que a sentença reconheceu ser devido o reembolso apenas no período de 02/2012 até 08/01/2013, os documentos dos autos comprovam a despesa com aluguel no valor total de R$8.603,67.

Assim, neste ponto, razão assiste à 1ª apelante, merecendo reforma a sentença para o fim de fixar como devido, a título de reembolso pelas despesas havidas com aluguéis, o montante de R$8.603,67.

A 1ª apelante também se insurge contra a multa de 10% imposta às partes requeridas em razão do descumprimento do contrato de cessão de direitos. Aduziu, nesse tocante," que não existe qualquer previsão de pagamento de multa em favor da Cessionária em caso de rescisão contratual por culpa do Cedente ".

Entretanto, basta uma simples leitura do contrato de cessão de direitos para verificar que a multa contratual reconhecida na sentença encontra expressa previsão na cláusula 7ª, que ora se transcreve, in verbis:

"7ª - O presente instrumento, em todos os seus termos, é feito em caráter irrevogável, obrigando a herdeiros e sucessores das partes contratantes. Numa possibilidade remota de resolução contratual, fica estabelecida a multa correspondente a 10% sobre o valor total desta cessão, que será paga à parte inocente pela parte infratora."(destacamos)



Assim, deve ser mantida a multa contratual fixada na sentença.

Quanto ao pedido de redução da multa, para 5% (cinco por cento) do valor do contrato, destaca-se que as razões recursais sequer indicam o fundamento para tal redução.

A multa contratual compensatória difere da indenização, pois deriva exatamente de uma previsão anterior ao inadimplemento, mutuamente acordado pelas partes contratantes. Contudo, não descurou o legislador pátrio de situações de abusividade e exatamente por isso o art. 412 do Código Civil, estipulou que"o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal".

E ainda há que se atentar para o art. 53 do CDC, que estabelece norma para a hipótese específica dos contratos de compra e venda de imóveis:

"Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."



A esse respeito, eis o que doutrina Claudia Lima Marques:

"Certo é que a referida cláusula assegura uma dupla vantagem ao incorporador: a propriedade do imóvel construído e a propriedade do dinheiro que o financiou, deixando ao promitente-comprador, na maioria das vezes, nem sequer ser emitido na pose do imóvel, absolutamente nada. A desvantagem do consumidor em virtude desta cláusula é dupla: nem uso, nem propriedade do imóvel construído com sua poupança obtém, nem reembolso da quantia adiantada consegue. Esta previsão contratual de perda total ou parcial do patrimônio do consumidor, sem contra-prestação, atenta contra o direito de propriedade contra a noção causal de nosso direto, que combate o enriquecimento sem causa. Enquanto ao incorporador assegura-se a propriedade do imóvel e a possibilidade de sua posterior revenda, tal cláusula deixa o consumidor, seu parceiro contratual, em situação de desvantagem total, como se o contrato fosse um contrato de absoluto risco, um contrato aleatório e não um contrato comutativo. (Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 3ª ed., rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1999, p. 482)



Assim, não pode a construtora/incorporadora pretender a integral retenção dos valores pagos pelo comprador, nem mesmo a retenção substancial das prestações adimplidas, sob pena de se chancelar a abusividade da cláusula contratual.

Assim sendo, eventual excessividade poderá ser revisada judicialmente, quer extraindo seu fundamento do Código Civil, quer do sistema do Código de Defesa do Consumidor.

No caso, observa-se que a multa contratual que foi aplicada decorre do contrato de cessão de direitos, instituída para a hipótese de descumprimento da avença e prevê a incidência de 10% sobre o valor total do contrato de cessão e não sobre o valor do imóvel que lhe é subjacente.

Com relação ao percentual de retenção, não se pode desconsiderar que a jurisprudência pátria se consolidou mediante a intervenção judicial para revisar cláusulas consideradas abusivas, em razão da excessiva onerosidade que representavam para o consumidor.

É evidente, portanto, que o estabelecimento de uma flutuação do percentual entre 10% e 25%, para fins de retenção dos valores pagos, é empregada para garantir o reequilíbrio contratual em favor do consumidor.

Destarte, considerando que a multa foi pactuada em 10% sobre o valor do contrato de cessão de direitos, que corresponde ao valor desembolsado pela adquirente, inexiste abusividade que permita a redução do percentual pretendida pela 1ª apelante.

Dos danos morais

A 1ª apelante também alega que inexiste prova dos danos morais alegados pela parte autora.

Primeiramente, induvidoso que houve o descumprimento de obrigações contratuais pelos 1º e 2º réus que, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, pode ensejar a reparação pelos danos morais sofridos pela contratante.

Resta saber, portanto, se no caso em análise, tal descumprimento contratual culposo, configurou os danos morais alegados pela autora.

Em princípio, a responsabilidade civil pode ser assim definida, tal como fez o nosso legislador: "a obrigação de reparar o dano imposta a todo aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral" (art. 186, do Código Civil).

Deste conceito exsurgem os requisitos essenciais da reparação civil, quais sejam: a) a verificação de uma conduta antijurídica, dolosa ou culposa; b) a existência de um dano, seja este de ordem material ou imaterial, de natureza patrimonial ou não-patrimonial; e c) o estabelecimento de um nexo de causalidade entre uma e outro.

Entrementes, a responsabilidade civil dos fornecedores de produtos e serviços nas relações de consumo é objetiva, havendo dever indenizatório independentemente da demonstração de culpa.

Assim, induvidoso que a oposição da 1ª apelante em transferir o imóvel em favor da parte autora, mesmo tendo participado ativamente das tratativas que ensejaram a cessão de direitos ocorrida entre a autora e o 1º réu, constitui ato ilícito vez que caracteriza uma conduta antijurídica dentro da relação entabulada entre as partes contratantes.

Não obstante isso, é assente na jurisprudência pátria o entendimento segundo o qual nem todo transtorno ou aborrecimento narrado por aquele que suportou os efeitos de um ato ilícito constitui dano moral indenizável.

Isso porque os meros dissabores, aborrecimentos, contrariedades não são capazes de macular os direitos da personalidade e caracterizar danos morais.

Acerca do tema, o magistério do Ministro do Superior Tribunal de Justiça, Paulo De Tarso Vieira Sanseverino:

"Alguns fatos da vida não ultrapassam a fronteira dos meros aborrecimentos ou contratempos. São os dissabores ou transtornos normais da vida em sociedade, que não permitem a efetiva identificação da ocorrência de dano moral. Um acidente de trânsito, por exemplo, com danos meramente patrimoniais, constitui um transtorno para os envolvidos, mas, certamente, não permite a identificação, na imensa maioria dos casos, da ocorrência de dano moral para qualquer deles." (Responsabilidade civil no código do consumidor e a defesa do fornecedor; São Paulo: Saraiva, 2002, p. 226).



Por sua vez, Sergio Cavalieri Filho, sobre o que se configura o dano moral, traz o seguinte escólio:

"O que configura e o que não configura o dano moral? Na falta de critérios objetivos, essa questão vem-se tornando tormentosa na doutrina e na jurisprudência, levando o julgador a situação de perplexidade. Ultrapassadas as fases da irreparabilidade do dano moral e da sua inacumulabilidade com o dano material, corremos, agora, o risco de ingressar na fase da sua industrialização, onde o aborrecimento banal ou mera sensibilidade são apresentados como dano moral, em busca de indenizações milionárias. Este é um dos domínios onde mais necessárias se tornam as regras da boa prudência, do bom-senso prático, da justa medida das coisas, da criteriosa ponderação das realidades da vida. Tenho entendido que, na solução dessa questão, cumpre ao juiz seguir a trilha da lógica do razoável, em busca da concepção ético-jurídica dominante na sociedade. Deve tomar por paradigma o cidadão que se coloca a igual distância do homem frio, insensível, e o homem de extremada sensibilidade. A gravidade do dano - pondera Antunes Varela - há de medir-se por um padrão objetivo (conquanto a apreciação deva ter em linha de conta as circunstâncias de cada caso), e não à luz de fatores subjetivos (de uma sensibilidade particularmente embotada ou especialmente requintada). Por outro lado, a gravidade apreciar-se-á em função da tutela do direito: o dano deve ser de tal modo grave que justifique a concessão de uma satisfação de ordem pecuniária ao lesado." (Programa de responsabilidade civil. Das obrigações em geral, 8ª Ed., Almedina, p. 617)



Portanto, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico e emocional do ser humano, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar, de modo que caracterize violação da sua dignidade inata.

Assim, para chegar-se à configuração do dever de indenizar, não será suficiente ao ofendido alegar a ofensa aos seus direitos de personalidade.

Alie-se a essa digressão o fato de que, in casu, o alegado dano moral teria se originado do descumprimento contratual por parte da construtora, responsável pela construção e entrega da unidade imobiliária adquirida pela parte autora.

Como se infere da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SEGURO DE VIDA EM GRUPO. RECUSA DE PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. ALTERAÇÃO DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável nos negócios contratados. 2. No caso dos autos, a Corte de origem, ao dirimir a controvérsia, constatou que, embora devido o pagamento do seguro de vida, não ficou configurada nenhuma circunstância fática que tenha agravado a situação da autora, não sendo o caso de reconhecer o direito a indenização por danos morais. 3. Infirmar as conclusões do julgado, alterando as premissas fáticas nele delineadas para reconhecer a configuração dos danos morais pleiteados, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno a que se nega provimento." ( AgInt no REsp 1553703/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 07/02/2017)

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE CIRURGIA ESTÉTICA. DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DECORRENTE DE CONTROVÉRSIA A RESPEITO DE COBERTURA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte entende que, quando a situação experimentada não tem o condão de expor a parte a dor, vexame, sofrimento ou constrangimento perante terceiros, não há falar em dano moral, uma vez que se trata de circunstância a ensejar mero aborrecimento ou dissabor, mormente quando mero descumprimento contratual, embora tenha acarretado aborrecimentos, não gerou maiores danos ao recorrente. 2. No caso, não ficou demonstrada nenhuma hipótese de excepcionalidade. O Tribunal de origem, mediante análise do contexto fático-probatório dos autos, entendeu não estarem presentes elementos que caracterizem a indenização por danos morais. 3. A reversão do julgado afigura-se inviável, tendo em vista a necessidade de reexame do contexto fático-probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ. 4. Agravo regimental não provido." ( AgRg no AREsp 123.011/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/02/2015, DJe 20/03/2015) (destacamos)



Ao contrário do que sustenta a autora, no sentido de que o dano moral nessa hipótese seria presumido, bastando fazer prova da violação do direito, é preciso distinguir o mero aborrecimento do efetivo prejuízo aos atributos da personalidade.

Existem algumas situações em que é reconhecida a ocorrência de dano moral in re ipsa, ou seja, de forma presumida. Tal situação ocorre quando, pela própria narrativa do fato e incidência de normas de experiência comum, pode-se verificar a existência de lesão aos direitos da personalidade.

Contudo, no caso dos autos, não se verifica tal hipótese.

Revolvendo a prova dos autos e os próprios fundamentos articulados pela autora na exordial, verifica-se que ela não cuidou de comprovar suas alegações quanto aos fatos que, segundo afirmado, teriam ensejado os danos morais.

Eis o que foi alegado nesse tocante, na exordial, in verbis:

"Vale ressaltar que o segundo Réu, vem utilizando do nome da Autora, como indicação para a locação do referido imóvel. Oferta o imóvel, informando ao locatário que este pertencia a Dra. Renata Vilhena, o que de fato, nunca ocorreu, visto que o imóvel nunca foi entregue a Autora. Logo, tendo em vista que os documentos em anexo, comprovam as alegações, a relação jurídica entre a Autora e os Réus, que denegriram o seu objetivo que era possuir uma casa própria, algo tão difícil nos dias de hoje, e ainda subestimaram suas palavras denegrindo sua honra de maneira objetiva e subjetiva."



Segundo alegado pela autora, ora apelada, o dano moral teria origem no fato de que viu frustrado o objetivo de "possuir uma casa própria, algo tão difícil nos dias de hoje" (sic), além de ter tido seu nome indevidamente utilizado para fins de oferta do imóvel para locação perante terceiros.

Nesse tocante, impende ressaltar que inexiste qualquer prova nos autos que comprove a alegação de que o imóvel objeto da lide tenha sido disponibilizado para locação, ou que o nome da autora fora utilizado nesse intento.

Por certo houve transtorno e aborrecimento diante da necessidade de solucionar a pendência pelas vias judiciais. Ocorre que, na hodierna sociedade de consumo na qual as relações interpessoais são numerosas e constantes, estamos todos submetidos ao risco de suportar prejuízos decorrentes de inadimplementos contratuais, falências, fraudes de terceiros e até mesmo equívocos administrativos das grandes empresas.

Assim, somente se efetivamente comprovado a mácula ao direito de personalidade, com o abalo emocional, moral ou psicológico relevantes ao consumidor, é que se poderia configurar da existência do dano, requisito "sine qua non" para a responsabilização do fornecedor.

Ademais, o atraso na entrega de imóvel residencial pela construtora não tem o condão de gerar dano moral presumido.

A esse respeito, veja-se o recente julgamento do STJ:

"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promissários compradores. Precedentes do STJ. 2. Agravo interno não provido." ( AgInt no REsp 1720138/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 04/05/2018) (grifamos)



Frise-se: o dano moral não se caracteriza automaticamente pela frustações, chateações e inconvenientes da vida moderna. Em que pese tais situações gerarem transtornos cotidianos, em regra, não são capazes de causar danos à personalidade, pois, apesar de indesejadas, são inerentes ao convívio social.

A pensar de outro modo, a função do Direito de pacificação social restaria prejudicada, uma vez que a todo o momento os cidadãos se interpelariam para obter reparo de alegados danos morais.

A estruturação da responsabilidade civil é formada pela tríade: ação - nexo de causalidade - dano e, por isso, não dispensa a prova da existência de nenhum desses elementos. Mesmo que haja o ato ilícito e o nexo de causalidade com um determinado resultado tido por danoso, há de haver a comprovação deste último também. Como a hipótese dos autos não é uma situação que se possa presumir o dano, ele há devidamente ser demonstrado pela parte autora.

Em arremate, o doutrinador Aguiar Dias, assim se manifesta sobre o tema:

"o que o prejudicado deve provar, na ação, é o dano, sem consideração ao seu 'quantum', que é matéria da liquidação. Não basta, todavia, que o autor mostre que o fato de que se queixa, na ação, seja capaz de produzir dano, seja de natureza prejudicial. É preciso que prove o dano concreto, assim entendida a realidade do dano que experimentou, relegando para a liquidação a avaliação do seu montante" (Da Responsabilidade Civil, 6ª ed. 1979, v. l, pp. 93/94).



O dano de cunho extrapatrimonial não poderá ser banalizado, visto possuir caráter subjetivo, o qual merece avaliação individual em cada caso específico, sob pena de lançar total descrédito sobre a própria concepção de responsabilidade civil.

Na esteira deste entendimento, merecem prosperar as alegações da 1ª apelante, a fim de se decotar a condenação pelos danos morais fixada em primeira instância.

Considerando que a sentença condenou os 1º e 2º réus solidariamente ao pagamento das indenizações fixadas pelo juízo de origem, não se pode descurar o que dispõe o art. 1.005 do CPC, segundo o qual "O recurso interposto por um dos litisconsortes a todos aproveita, salvo se distintos ou opostos os seus interesses".

Assim, convém consignar desde já que o provimento do presente recurso de apelação beneficiará a todos os réus, independentemente da ausência de recurso por parte dos litisconsortes ou da revelia decretada em relação ao 1º réu.

2ª Apelação

Considerando que foi afastada a prescrição relativa à pretensão de reembolso dos valores quitados a título de comissão de corretagem, necessário adentrar às demais razões recursais invocadas pela parte autora.

Primeiramente, uma vez que foi reconhecida a culpa dos 1º e 2º réus na rescisão do contrato de cessão de direitos, a comissão de corretagem também deverá ser ressarcida à parte autora, vez que a restituição das partes ao status quo ante é mera consequência do desfazimento do negócio jurídico.

No caso, impende ressaltar que o contrato de cessão de direitos não prevê a despesa com comissão de corretagem, tampouco quem seria o favorecido ou o respectivo obrigado ao seu pagamento. Igualmente é inexistente nos autos contrato autônomo nesse sentido.

Além disso, a autora comprovou apenas o desembolso da quantia de R$2.000,00, em favor do 3º réu, Gilson Fernando de Sousa Morais. É o que se infere dos comprovantes de transferência bancária apresentados junto à exordial (doc ordem 19 - pg. 05):

Essa questão independe de prova documental, vez que expressamente afirmada pela parte autora e confessada pelo 3º réu, que foi este último quem desempenhou a corretagem do imóvel e se beneficiou diretamente da respectiva verba.

É o que se infere do art. 374 do CPC, in verbis:

"Art. 374. Não dependem de prova os fatos:

I - notórios;

II - afirmados por uma parte e confessados pela parte contrária;

III - admitidos no processo como incontroversos;

IV - em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade." (grifamos)



Assim, como inexiste impugnação quanto à existência da corretagem desempenhada pelo 3º réu, o qual admitiu em sua contestação a prestação do serviço e o recebimento dos valores, deve ser reconhecido o direito ao respectivo reembolso face à rescisão do contrato declarada judicialmente.

A responsabilidade pela restituição dessa verba deve ser igualmente atribuída aos 1º e 2º réus, os quais além de terem participado da relação jurídica, também deram causa à rescisão contratual, em face do que dispõe o art. 927 do Código Civil.

Não bastasse isso, conforme apontado anteriormente, verificou-se que a pessoa que desempenhou a corretagem do imóvel (3º réu) era também funcionário da MRV.

Nessa hipótese, em que pese a afirmação da 2ª apelante, no sentido de que ele deve ser responsabilizado solidariamente ao reembolso não só da comissão de corretagem, mas de todos os valores despendidos pela autora, mostra-se inviável impor ao funcionário da construtora qualquer obrigação pela rescisão do contrato.

Impende ressaltar que o Código Civil possui regramento claro no sentido de que a obrigação de indenizar recai sobre o empregador ou comitente pelos danos causados por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão deles:

"Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil:

I - os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia;

II - o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condições;

III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele;

IV - os donos de hotéis, hospedarias, casas ou estabelecimentos onde se albergue por dinheiro, mesmo para fins de educação, pelos seus hóspedes, moradores e educandos;

V - os que gratuitamente houverem participado nos produtos do crime, até a concorrente quantia." (grifamos)



Assim, seja na condição de empregado da construtora, o que se comprovou pela existência de vínculo laboral entre a 2ª e o 3º réu, seja na condição de corretor de imóveis, o que foi expressamente confessado nos autos, os atos praticados pelo 3º réu atraem a responsabilidade de seu empregador ou comitente, in casu, a MRV e o 1º réu, respectivamente.

Importante anotar que a responsabilidade civil, nesse caso, é objetiva, segundo dispõe o art. 933 do Código Civil.

Por tudo isso, não prospera a tentativa da parte autora em imputar ao 3º réu a obrigação de arcar, solidariamente com os demais réus, com o reembolso dos valores por ela adimplidos no contrato de cessão de direitos. Até porque, o valor referente à comissão do qual se beneficiou diretamente o corretor de imóveis, decorre de sua atuação efetiva como intermediador da MRV e do 1º réu com a autora.

Aqui, além de inexistir solidariedade entre o 3º e os demais réus, os atos por ele praticados se deram no desempenho do vínculo empregatício mantido com a MRV e a corretagem em favor do 1º réu, recaindo sobre a empregadora e o 1º réu a obrigação de indenizar os danos daí advindos.

Dos honorários advocatícios de sucumbência

A 2ª apelante também se insurgiu contra a verba honorária fixada em favor do patrono do 3º réu. Assevera que a causa não exibe grande complexidade e que a atuação do d. causídico limitou-se à apresentação de uma "peça contestatória simples", não tendo sequer comparecido à audiência de conciliação. Por fim, anota que "o Apelado Gilson Fernando de Sousa Morais, requereu que os honorários fossem arbitrados na monta de 3% a 5% sobre o valor da causa, tendo o d. juiz arbitrado de forma ultra petita, os honorários na monta de 10% sobre o valor atualizado da condenação." (sic).

O art. 85 do CPC assim dispõe:

"Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 1º São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço." (grifamos)



Vê-se, portanto, que a fixação dos honorários deverá observar os limites mínimo e máximo de 10% e 20%, respectivamente, a incidir sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido pela parte vencedora ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.

In casu, relativamente à relação processual formada entre a parte autora e o 3º réu, percebe-se que foram fixados no patamar mínimo permitido em lei, equivalente a 10% (dez por cento), a incidir sobre o proveito econômico obtido pela parte vencedora.

No entanto, o resultado daí obtido - aproximadamente R$40.000,00 - mostra-se efetivamente elevado e incompatível com a simplicidade da demanda e com o tempo despendido pelo advogado na representação dos interesses daquele réu.

Assim, caso seja observada a regra do art. 85, § 2º do CPC, ainda que fixado o percentual no patamar mínimo legal, a verba honorária atingiria um valor excessivo e desproporcional.

A questão a se analisar, diz respeito à possibilidade de redução equitativa do valor dos honorários sucumbenciais, em que pese a inexistência de norma legal expressa neste sentido.

Os honorários advocatícios possuem a função de remunerar o advogado por seu trabalho bem sucedido. Dessa forma, o valor dos honorários deve guardar relação com o labor desenvolvido pelo causídico no feito em questão.

Ainda mais quando, in casu, trata-se de ação que visa à rescisão de um contrato de cessão de crédito, não se vislumbrando qualquer complexidade da matéria ou mesmo na tramitação do feito, que se deu em prazo razoável no primeiro grau de jurisdição.

Analisando a sistemática anterior e a atual ao CPC/2015 em sede de honorários advocatícios, enquanto o art. 20, § 3º do CPC/1973 previa que os honorários seriam fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20%, sobre o valor da condenação, o dispositivo correspondente, desta feita o art. 85, § 2º do CPC/2015, manteve o percentual de 10% a 20%, porém, a incidir "(...) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa (...)".

O arbitramento de honorários por equidade, no regime do CPC/2015, ficou reservado ao art. 85, § 8º, para hipóteses previstas a saber: "nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º".

Observa-se, portanto, que não previu o § 8º do art. 85 do CPC/2015 a situação a contrario sensu que seria aquela, nas causas em que for inestimável ou exorbitante o proveito econômico ou, ainda, quanto o valor da causa for muito alto, em que o juiz estaria autorizador a fixar o valor dos honorários por apreciação equitativa.

Resta, portanto, perquirir qual o tipo de interpretação que o caso comporta.

Numa exegese literal, por sem dúvida que, não se admitiria o uso da equidade para as hipóteses de condenações exorbitantes, vez que nesse caso, incidiria a norma do § 2º do art. 85 do CPC, que tem como critérios o valor da condenação ou do proveito econômico, dentro dos percentuais de 10% e 20%.

A literalidade da redação do art. 85, § 2º leva a compreender que, diante de uma condenação com valor certo, ou em que é possível quantificar o valor do proveito econômico obtido, a base de cálculo para fixação de honorários advocatícios está atrelada àqueles valores.

Quando essa situação não for possível, ou quando aplicado o percentual sobre o proveito econômico chega-se a um valor irrisório, utiliza-se do arbitramento ou da equidade, que é a hipótese tratada no § 8º do art. 85 do CPC.

Contudo, a meu modesto aviso, essa não é a melhor interpretação e a que mais atende ao princípio da razoabilidade e proporcionalidade que permeia nosso sistema. Dentro dessa perspectiva, uma interpretação extensiva do § 8º do art. 85 do CPC poderia ser admitida, afastando-se da exegese literal.

Isto porque, há situações em que a fixação dos honorários advocatícios tomando por base o § 2º do art. 85 do CPC acarretaria um enriquecimento sem causa de uma parte e gravame excessivo para a outra, em cotejo com o caso em concreto.

Necessária se faz a interpretação sistemática da referida norma. E, com efeito, dispõe o art. 85, § 2º do Código de Processo Civil que a verba honorária deve ser fixada levando-se em consideração: i) o grau de zelo do profissional; ii) o lugar de prestação do serviço; iii) a natureza e a importância da causa; iv) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Ora, sem desmerecer o labor dos advogados, é inegável que a verba honorária deve levar em conta também esses critérios elencados, associando-os ao § 8º do art. 85, nas hipóteses em que o valor de condenação ou proveito econômico se tornem excessivos.

A questão é de razoabilidade e de proporcionalidade. Se a fixação da verba honorária por equidade é permitida quando seu valor se mostrar irrisório, de rigor, é de se utilizar da interpretação extensiva do referido dispositivo para permitir sua aplicação igualmente quando a verba honorária se mostrar excessiva.

Trata-se de uma via de mão dupla a aplicação do § 8º do art. 85 do CPC. A exegese deve ser aquela no sentido de que o atual ordenamento processual veda não apenas o aviltamento da verba honorária decorrente de sua fixação em patamar irrisório, mas também o seu arbitramento em valor que ocasione um enriquecimento sem causa.

Fugiria à lógica do razoável compreender que, para uma situação há óbice legal e para outra não. Ambas podem traduzir, no caso em concreto, situações de iniquidade. Por isso, a análise sob essa ótica deve também ser admitia e verificada caso a caso.

Não se pode olvidar que dentre as normas principiológicas do NCPC está a do art. , que dispõe in verbis:

"Art. 8º Ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência." (destacamos)



Assim, a melhor interpretação do § 8º, do art. 85 do CPC, não é a literal, na medida em que a exegese deve ser sistêmica, levando em conta o princípio da razoabilidade, observados os critérios tipificados nos incisos I a IV do § 2º do art. 85 do atual CPC, ou seja, o grau e zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

E nisso, não há qualquer subjetivismo. O NCPC erige o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade como axiomas que irradiam por todo o sistema processual. Utilizar esses princípios, evitando-se um enriquecimento sem causa, não viola a regra do § 8º do art. 85 do NCPC; ao contrário, confere-lhe os exatos contornos à luz da nova sistemática processual.

Feitas tais considerações, passa-se à análise do labor do patrono do 3º réu no caso em comento.

Como dito alhures, o desenvolvimento da presente demanda se deu de maneira simples. A petição inicial não traz matérias complexas de serem trabalhadas e o direito alegado pelas partes é de fácil comprovação.

Prova disso é que o feito tramitou sem a necessidade de instrução probatória, com o julgamento antecipado da lide, tendo em vista que os documentos acostados aos autos foram, por si só, capazes de comprovar o direito alegado.

Além disso, a efetiva atuação da advogada do 3º réu nestes autos em primeiro grau de jurisdição resumiu-se à apresentação da peça contestatória e dos documentos que a instruíram (doc. ordem 96).

Ademais, ela não compareceu à audiência conciliação, muito embora o seu constituinte estivesse presente (doc. ordem 90), e tampouco apresentou manifestação na fase de especificação de provas, mesmo depois de ter sido regularmente intimada (doc. ordem 116).

Mediante isso, reputo pertinente a redução da verba honorária, devendo ser fixada mediante apreciação equitativa do juízo, tal como autoriza o art. 85, § 8º do CPC.

Isso posto, arbitro a verba honorária em favor do patrono do 3º réu em R$4.000,00, montante que se mostra proporcional e adequado à complexidade da causa e ao trabalho desenvolvido no feito.

CONCLUSÃO

Pelas razões expostas, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao 1º recurso para: i) fixar em R$8.603,97 o valor da indenização relativa às despesas havidas com aluguel; e ii) decotar da condenação a indenização por danos morais.

Lado outro, também DOU PARCIAL PROVIMENTO ao 2º recurso de apelação para: i) afastar a prescrição em relação à pretensão de reembolso da comissão de corretagem; ii) condenar o 1º e o 2º réus, solidariamente, ao reembolso da quantia de R$5.000,00, relativa à despesa havida com comissão de corretagem, a ser corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; e iii) reduzir a verba honorária fixada em primeira instância em favor do patrono do 3º réu, a qual arbitro por equidade em R$4.000,00 (quatro mil reais), já considerada a majoração recursal.

Ante o parcial provimento do 1º recurso, redistribuo os ônus sucumbenciais fixados em primeira instância a fim de determinar que as custas, despesas processuais e honorários advocatícios sejam rateados à razão de 70% pelos 1º e 2º réus e 30% pela autora, majorando a verga honorária em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, §§ 1º e 11 do CPC.

As custas e despesas processuais em relação ao 2º recurso deverão ser integralmente suportadas pelos 1º e 2º réus, já que o 3º réu decaiu de parte ínfima do pedido.

É como voto.



DES. FERNANDO CALDEIRA BRANT - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. VICENTE DE OLIVEIRA SILVA

VOTO DE DECLARAÇÃO



Cumpre-me esclarecer que recebi por e-mail o vídeo contendo a sustentação oral proferida pela Ilustre advogada da parte autora, Renata Vilhena Rocha, Dra. Flávia Couto de Oliveira Contigli, OAB/MG nº 88.534. Ouvi atentamente suas pertinentes ponderações e acompanho o voto da eminente Desembargadora Relatora.



SÚMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR, AFASTARAM A PRESCRIÇÃO E DERAM PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS"
Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1113817952/apelacao-civel-ac-10000204956932001-mg/inteiro-teor-1113818012

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