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13 de Agosto de 2022
  • 1º Grau
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TJMG • XXXXX-20.2015.8.13.0702 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Juiz

CLAUDIANA SILVA DE FREITAS
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Autos nº 702.150.383.496 R

Autora: Maria Vera Lúcia Barbosa

Rés: Realiza Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda

Realiza Construtora Ltda

Natureza: Indenização por Danos Materiais e Morais

SENTENÇA

Maria Vera Lúcia Barbosa ajuizou Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais em desfavor de Realiza Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda e outra, todas já qualificadas.

Alega a autora que firmou um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel com as res, em 05/05/2009 e termo de confissão em 28/04/2011. O prazo de entrega do imóvel era até 31/10/2011. Celebrou contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal em 01/04/2011. Mesmo após efetuar o pagamento das parcelas pontualmente, o imóvel não foi entregue na data prometida. As chaves foram entregues apenas no mês de abril de 2012, com inúmeras irregularidades. O habite-se foi emitido em novembro de 2012, um ano e um mês após a data prevista para a entrega da unidade. Discorre sobre a ausência de cláusula contratual que verse sobre a mora na entrega da unidade e descumprimento do contrato por parte da vendedora/construtora. Abusividade do contrato. Aplicação das normas consumeristas. A demora na entrega por parte das rés acarretou perdas e danos. Necessidade de reparação por dano material (não fruição do imóvel). Indenização por dano moral.

A inicial veio acompanhada de documentos (fls. 13/113).

Deferida a justiça gratuita à autora (fls. 124).

Citadas, as rés apresentaram contestação acompanhada de documentos (fls. 140/198), arguindo, inicialmente, incorreção ao valor da causa.

Discorrem sobre a forma de pagamento pactuada. O prazo de construção do imóvel estabelecido no instrumento particular é de 27 (vinte e sete) meses, contados da data da assinatura do Contrato de Financiamento entre a construtora ré e a CEF, havendo ainda, previsão contratual acerca da prorrogação do prazo em 90 (noventa) dias. O termo final para a entrega do imóvel seria a data de 18/05/2013. O instrumento particular de confissão de dívida celebrado em 28/04/2011 não revogou o prazo de entrega de 27 (vinte e sete) meses. Ausência de abusividade no contrato. Indevida indenização por danos morais. Inocorrência de atraso na entrega do imóvel. Indevida indenização por danos materiais. Ausência de provas.

Impugnação apresentada às fls. 200/204.

Determinada a especificação de provas e distribuído o ônus probatório (fls. 206).

A parte ré requereu o julgamento antecipado (fls. 208/209). A autora nada requereu.

Relatado. Fundamento e Decido.

Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais em razão de suposto atraso na entrega de imóvel.

As rés suscitaram, em sede de contestação, a incorreção ao valor da causa.

O art. 292, incisos V e VI do CPC estabelece:



“ Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

(...)

V - na ação indenizatória, inclusive a fundada em dano moral, o valor pretendido;

VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles;”



O que se pretende no presente feito é indenização por danos materiais no importe de R$17.550,00 e indenização por danos morais não inferior a R$10.000,00.

Desta forma, mostra-se correto o valor de R$27.550,00 atribuído à causa, não havendo que se falar em incorreção.

Ressalte-se que é aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a autora se mostra como destinatária final da compra do imóvel vendido pelas rés, todos se encaixando no conceito de consumidor e fornecedor, descritos nos artigos e , do CDC (Lei 8.078/90).

O contrato submetido ao crivo deste juízo é considerado como de adesão, porquanto o consumidor não ostenta a faculdade de discutir as suas cláusulas impostas pelo fato de já virem impressas em modelo padrão, suprimindo a possibilidade de eventuais modificações.

As partes celebraram inicialmente, um “contrato de promessa de compra e venda e construção de unidade autônoma por empreitada”, em 05/05/2009 (fls. 19/25).

No dia 28/04/2011, as partes celebraram “termo de confissão e ratificação de contrato de promessa de compra e venda” (fls. 26/27).

O contrato de financiamento foi celebrado pela autora junto à Caixa Econômica Federal em 01/04/2011 (fls. 30/59).

A ré celebrou contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal em 18/02/2011 (fls. 177/190).

A controvérsia no presente caso cinge em verificar qual data deverá ser considerada como data da entrega, bem como se houve atraso na entrega do imóvel e, havendo, quais as consequências.

Consta no quadro resumo do “contrato de promessa de compra e venda e construção de unidade autônoma por empreitada” (fls. 19/25) que o prazo para a entrega da unidade seria de 27 (vinte e sete) meses contados da assinatura do contrato de financiamento entre a construtora e a Caixa Econômica Federal.

Por outro lado, a cláusula “3” do “termo de confissão e ratificação de contrato de promessa de compra e venda” (fls. 26/27), que dispõe sobre o saldo remanescente a ser pago, estabeleceu que a entrega da unidade estava prevista para o dia 31/10/2011 (fls. 26/27).

Em se tratando de relação de consumo, a interpretação das cláusulas contratuais deve ser feita considerando a qualidade de hipossuficiência do consumidor contratante, conforme dispõe o art. 47 do CDC:

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

No presente caso, havendo dúvidas em relação a qual data deverá ser considerada a correta para a entrega do imóvel, necessário se faz a aplicação do artigo supracitado, uma vez que, quando se estabelece uma data para a entrega do imóvel, cria-se no consumidor uma expectativa concreta de recebimento do bem adquirido, razão pela qual deve ser considerada a data de 31/10/2011 como prazo de entrega da unidade.

Em relação ao prazo de carência/tolerância, a cláusula “8.3.” do contrato prevê, ainda, a possibilidade de prorrogação da entrega por 90 (noventa) dias, por conta de fatores naturais do desenvolvimento da construção civil (fls. 23).

Sendo um contrato de construção civil, geralmente de grande monta e complexo, é razoável a prorrogação do prazo de entrega pelo construtor por 90 dias, pelo que não vejo abusividade na avença.

Assim, considerando a cláusula de tolerância, a entrega do imóvel poderia ser prorrogada para 31/01/2012.

Portanto, o atraso na entrega do imóvel deverá ser computado a partir de 31/01/2012, devido ao prazo de tolerância.

Como o imóvel foi entregue em 01/03/2012 (fls. 195), houve atraso de pouco mais de um mês.

Reconhecida a mora na entrega do imóvel, mister a análise de suas consequências.

As matérias afetadas nos REsp. 1.635.428 e REsp. 1.498.484 foram julgadas sendo aprovados os seguintes temas:



Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Como não há previsão contratual de penalidade para a vendedora pelo descumprimento contratual e, havendo pedido expresso a título de lucros cessantes, considerando a impossibilidade de cumulação dos pedidos, deixo de analisar o pedido de aplicação de cláusula penal moratória.

Conforme entendimento consolidado pelo STJ, “os lucros cessantes são presumíveis na hipótese de descumprimento contratual derivado de atraso de entrega do imóvel"(REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 01/12/2015, DJe 11/12/2015).

No mesmo sentido, é o entendimento do TJMG :

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA AFASTADA - ATRASO ENTREGA IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - DEVOLUÇÃO - NECESSIDADE - LUCROS CESSANTES - DANOS MORAIS - SENTENÇA CONFIRMADA. - É patente a legitimidade da construtora para figurar no polo passivo da ação que se pleiteia a restituição dos valores cobrados a título de taxa de evolução de obra do período que ultrapassa a data prevista para a entrega do imóvel, a qual deverá ocorrer de forma simples. - Se resta evidenciado que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa da construtora, deve esta ser responsabilizada pelos danos ocasionados ao promitente-comprador. - Conforme amplo entendimento jurisprudencial, a previsão de prazo de tolerância (180 dias), no contrato de compra e venda de imóvel, para a entrega do bem pela construtora é válida. - A taxa de evolução de obra tem por finalidade remunerar o agente financeiro durante o período compreendido entre a celebração do contrato e a efetiva entrega do imóvel, considerando a prévia disponibilização do capital. - Consoante precedentes do STJ, inobservado o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, mostra-se possível a condenação da Construtora por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do comprador. - O atraso na entrega das chaves do imóvel adquirido não pode ser considerado como mero dissabor, mas, sim efetivo abalo suscetível de indenização, notadamente diante da frustração do direito de moradia, bem como os transtornos oriundos do descumprimento do referido contrato. - A indenização por dano moral deve ser fixada em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar dano, como se extrai do art. 944, do CC/02, observando, ainda, a peculiaridade de cada caso. - Recurso não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0027.13.034737-3/001, Relator (a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/04/2020, publicação da sumula em 29/04/2020)


Em relação ao quantum indenizatório, em homenagem aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e, em conformidade com os valores arbitrados pela jurisprudência pátria, fixo o valor da indenização por lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a partir do inadimplemento, 31/01/2012 (devido ao prazo de tolerância), até a data da efetiva entrega do imóvel que se deu em 01/03/2012 (fls. 195).

Dano moral

Pretende a autora indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel.

Conforme restou demonstrado nos autos, houve o atraso de pouco mais de um mês na entrega do imóvel caracterizando o inadimplemento contratual.

Logo, constata-se a que a conduta das rés, frustrou a expectativa da autora, causando-lhe transtornos.

No entanto, para que reste configurado o alegado dano de ordem moral, impõe-se que o atraso tenha se configurado por um lapso de tempo considerável, tendo em vista que pequenos atrasos não são aptos à configuração do referido dano.

Desta forma, o pequeno atraso na entrega do imóvel como no caso dos autos, não extrapola o mero aborrecimento, sendo indevida a indenização por danos morais.

Ante o exposto, e considerando tudo mais que consta dos autos, Julgo parcialmente procedente o pedido inicial, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar as rés a pagarem à autora indenização por lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a partir do inadimplemento, 31/01/2012 (devido ao prazo de tolerância), até a data da efetiva entrega do imóvel que se deu em 01/03/2012, com correção monetária pela tabela da CGJ/MG e juros de mora de 1% ao mês, a partir de cada mês de atraso.

Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes no pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, sendo 80% para a autora e 20% para as rés, devendo ser observada a suspensão da exigibilidade pela autora em razão da justiça gratuita.

Isento a autora de custas (80%) (art. 10 da Lei Estadual 14.939/03). Condeno as rés no pagamento de 20% das custas.

Transitada em julgado, encaminhem-se os autos ao contador para apuração das custas finais.

Após, arquive-se com baixa.

P.R.I.

Uberlândia, ___/___/ de 2020.

Claudiana Silva de Freitas

Juíza de Direito


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