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11 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL

Publicação

Julgamento

Relator

Antônio Bispo
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUMIDOS - ENTENDIMENTO DO STJ. 1. O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido faz jus à indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.

(VvP) APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CDC. APLICAÇÃO. LUCROS CESSANTES. AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO. DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE. No compromisso de compra e venda, o compromitente vendedor assume a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada. Caso não cumpra o contrato deve arcar com a multa. Por se tratar de relação de consumo o contrato será interpretado em favor do consumidor, o qual se encontra em posição de vulnerabilidade diante do fornecedor, sendo ademais contrato típico de adesão, em que nada se altera do contrato, sendo um padrão das construtoras. Os danos materiais devem ser comprovados para que haja ressarcimento para o prejudicado. O dano moral se configura nos casos de descumprimento de prazo para entrega de imóvel.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.14.075915-0/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇOES SA - APELADO (A)(S): ALEX RODOLFO DOS REIS

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO PARCIALMENTE O RELATOR.

DES. ANTÔNIO BISPO

RELATOR.





DES. ANTÔNIO BISPO (RELATOR)



V O T O

MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A. interpôs recurso de apelação contra a sentença fls. 239/252 proferida nos autos da Ação Ordinária com pedido liminar e repetição de indébito interposta por ALEX RODOLFO DOS REIS.

Os pedidos inicias foram julgados parcialmente procedentes apenas para: - declarar nula parte da cláusula 5ª do contrato, prejudicado o pedido de nulidade da cláusula 11ª. A ré/apelante foi condenada: - à devolução dos valores pagos à título de taxa de evolução de obra pelo período de agosto de 2012 até a data de averbação do habite-se; - ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato, e ainda, com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, incidentes sobre o valor do contrato, no período de agosto de 2012 a julho de 2013; - ao pagamento de danos morais pelo valor de R$10.000,00 (dez mil reais); - ao pagamento de lucros cessantes que deverão ser apurados sob a forma de aluguel no período de mora, de agosto de 2012 a julho de 2013, a ser apurado em liquidação por arbitramento. Sobre os valores devidos incidirão juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação, mais atualização monetária a partir dos respectivos desembolsos, para o caso de restituição ou de fixação na sentença para os casos de indenização.

Considera a sucumbência parcial, a ré/apelante foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, e ao pagamento de 90% (noventa por cento) das custas; já o autor/apelado foi condenado ao pagamento de 10% (dez por cento) das custas, e honorários de advogado fixados em R$1.000,00 (mil reais) observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

Às fls. 259/280 segue recurso apresentado pela ré/apelante através do qual insurge-se contra a sentença, alegando que a entrega do referido imóvel ocorreu em conformidade com as cláusulas contratuais, não havendo que se falar em atraso já que o apelado firmou contrato de financiamento em 30 de junho de 2011, sendo que a Caixa Econômica Federal estipulou prazo de 25 (vinte e cinco) meses para conclusão da obra nos termos das cláusulas B4 e C6.1, e ainda pela cláusula 5ª a entrega poderia ser prorrogada por mais 180 (cento e oitenta dias) ou seja, tinha até 30 de julho de 2013 para concluir as obras, podendo este prazo ser prorrogado por mais 180 dias corridos finalizando assim seu prazo em 25 de janeiro de 2014.

Aduz que o imóvel foi entregue em julho de 2013, ou seja, dentro do prazo para conclusão das obras, não havendo que se falar em danos de ordem material ou moral ao apelado.

Sustenta que o contrato é válido tendo o apelado ciência de todo o seu conteúdo, não havendo que se falar em nulidade da cláusula 5ª. Afirma que o apelado possuía conhecimento de que estava adquirindo um imóvel em fase de construção, tendo ciência da cláusula que determinava a prevalência da data estabelecida no contrato de financiamento com o banco nos casos de crédito associativo.

Sobre a multa, afirma que uma vez que não houve atraso na entrega do imóvel, não há que se falar em multa. Ademais, sustenta que a cláusula 4.2 do contrato em tela prevê multa de 2% (dois por cento), acrescida de juros de 1% (um por cento) devida somente à apelante, nos casos de atraso no pagamento de parcelas avençadas pelo comprador.

Rebate a condenação por danos morais e lucros cessantes, alegando que não foram comprovados.

Insurge-se ainda quanto a condenação pela devolução da taxa de evolução de obra, afirmando que o apelado ao firmar o contrato de financiamento concordou com o pagamento dessa taxa, a qual independe de atraso na entrega da obra, sendo sua cobrança feita pela Caixa Econômica Federal através de engenheiro civil que realiza uma medição mensal na evolução da obra.

Ao final pede seja dado provimento ao recurso, para que seja reformada a sentença, para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Caso não seja este o entendimento, pelo princípio da eventualidade que uma vez mantida a aplicação de multa em analogia a clausula 4.2 que incida juros de mora sobre o valor da multa contratada, e não sobre o valor do contrato, reduzido, ainda, o quantum fixado à título de indenização.

Preparo regular, fls. 281/282.

Contrarrazões, fls. 283/298.

É o relatório.

Conheço do recurso, eis que próprio e tempestivo.

Observa-se nos autos que foi celebrado entre as partes contrato particular de promessa de compra e venda em 05 de maio de 2009, cujo objeto era a entrega do apartamento nº 104, do Bloco 39, do Condomínio Residencial "Mundi Condomínio Resort", no Bairro Camargos, Belo Horizonte, fls. 28/39.

O referido imóvel tinha o valor de R$79.355,00 (setenta e nove mil trezentos e cinqüenta e cinco reais), estipulado no contrato de promessa de compra e venda que o autor/apelante iria naquele ato repassar a título de sinal a quantia de R$10.355,00 (dez mil trezentos e cinqüenta e cinco reais), sendo que 69.000,00 (sessenta e nove mil reais) seriam financiados via contrato junto ao agente financeiro, fls. 28/30.

Sobre a entrega do imóvel, na cláusula 5 do Quadro Resumo do mencionado contrato, restou estipulado que:

Entrega: 02/2012 (fevereiro de 2012) * O PROMITENTE COMPRADOR (A) declara ter conhecimento de que a data da entrega de chaves retro mencionada é a estimativa e que poderá variar de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, 22 (vinte e dois) meses após a assinatura do contrato junto ao agente financeiro.



Mais à frente, na cláusula 5ª do contrato de Promessa de Compra e Venda foi determinado que:

"A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o ultimo dia do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento.

Independente do prazo acima previsto, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado." (fls. 34)

Por se tratar de relação de consumo o contrato será interpretado em favor do consumidor, o qual se encontra em posição de vulnerabilidade diante do fornecedor, sendo ademais contrato típico de adesão, em que nada se altera do contrato, sendo um padrão das construtoras.

A propósito a doutrina esclarece:

"Em relação à proteção contratual do consumidor, o magistrado tanto pode invalidar a cláusula abusiva como realizar a revisão de seu conteúdo. (...)

No momento, o que se pretende destacar é a dupla possibilidade conferida ao juiz: declarar a nulidade (afastando a cláusula) ou promover a revisão. Não há absoluta incompatibilidade entre os dois regimes. Ao contrário, o princípio da conservação do contrato exige esforço judicial de permanência do vínculo. (...)

A revisão, em termos práticos, possui maior incidência em relação à clausula que estabelece o preço e sua forma de reajuste. Por se tratar de cláusula essencial, cuja exclusão retira o próprio sentido do acordo, a revisão do seu valor pelo juiz é o melhor caminho para preservar o contrato e sua função socioconômica." (Antônio Herman V. Benjamin e outros. Manual de Direito do Consumidor. 2ª Ed. Ed. RT. p. 295/296)

É notório que na redação do contrato não existe efetivamente um prazo de entrega do imóvel ao consumidor, tendo em vista que a princípio informa ser fevereiro de 2012, depois 22 (vinte e dois) meses após a assinatura do contrato junto ao agente financeiro, mais a frente prevê até o último dia do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira, e mais 180 (cento e oitenta dias) depois.

A cláusula 5º do contrato em questão é abusiva, pois impõe ao consumidor uma espera que fica ao critério da construtora que certamente já recebeu do agente financeiro o valor para realização do empreendimento.

Para destacar, o artigo 51 do CDC que deveria ser aplicado em todas as relações jurídicas dos agentes que na posição de consumidor e fornecedor se encontram, prevê categoricamente:

"São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade;"

E mais a frente o próprio Código conceitua o que seria vantagem para o fornecedor, como sendo aquela que restringe direitos e obrigações que possam ameaçar o objeto ou o equilíbrio do próprio contrato.

Nesse sentido, verifica-se que o apelado assinou o o contrato de promessa de compra e venda em 05 de maio de 2009, com previsão de entrega do imóvel em fevereiro de 2012, no entanto a apelante somente entregou o imóvel em julho de 2013, fls. 04.

Se a apelante não trouxe aos autos prova de que seria impossível a entrega do imóvel na data acordada, o atraso injustificado restou caracterizado.

Frise-se que nem mesmo o prazo de 180 (cento e oitenta) dias pode ser tolerado, já que o consumidor não pode esperar que o fornecedor determine quando o imóvel irá ficar pronto. A prorrogação da entrega das chaves de imóvel na planta só pode ser aceita se o construtor trouxer motivos razoáveis para o atraso, o que não é o caso dos autos.

Sobre a incidência da multa pelo atraso na entrega do imóvel, tendo em vista o incontestável atraso injustificado deve prevalecer o que dispõe a cláusula 4.2 para que seja restabelecido o equilíbrio do contrato, incidindo juros de mora de 1% (um por cento) sobre o valor do contrato firmado entre as partes.

Ademais, como já dito o contrato deve ser interpretado pelo princípio da boa fé, o que afasta a alegação da apelante de que a previsão contratual é de que a multa somente se dá ou é devida para os casos de inadimplemento do comprador quanto ao pagamento das parcelas.

Referida alegação soa não só absurda como também pretende afastar a previsão legal dos artigos 113 e 422 do CC que assim dispõem:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Notadamente aos danos materiais na modalidade lucros cessantes, é cediço que tais devem ser comprovados. Trata-se de uma reparação ao consumidor daquilo que deixou de auferir com a retenção indevida do bem pela construtora.

Entretanto, incabível condenação a título de lucros cessantes diante da ausência de elementos aptos a conferir indenização a este título. Ora, não há elementos que comprovam que o apartamento seria alugado pelo autor ou mesmo que despendeu valores à título de aluguéis, gastos porventura com outra moradia, etc.

Sobre a taxa de evolução da obra, razão carece ao apelante.

Apesar da apelante não ter estipulado a taxa de juros da obra no contrato de financiamento, o fato de não ter entregue o imóvel na data aprazada, fez com que os apelados não pudessem ter o benefício da amortização das prestações conforme previsto no contrato.

Mais uma vez é necessário repisar, que o atraso na entrega do imóvel fez com que os consumidores arcassem com o pagamento de taxa na evolução da obra indevidamente, devendo ser mantida a sentença que condenou a apelante ao ressarcimento de tais valores.

Por fim, o dano moral está presente em virtude da dor psíquica e moral causada pela repercussão dos fatos, que resultou em constrangimento e embaraço.

Ademais, a responsabilização da apelante é objetiva, pois que a relação estabelecida entre as partes envolve direito consumerista. Assim, comprovado o dano e o nexo de causalidade, o dever de indenizar se faz necessário e foi o que ocorreu.

Quanto à fixação do valor indenizatório, é certo que a indenização seja tal que não estimule a prática de novos atos ilícitos, nem mesmo favoreça o enriquecimento indevido.

Entende-se que, para a fixação do valor da indenização por danos morais, devem ser levadas em consideração a capacidade econômica do agente, seu grau de culpa ou dolo, a posição social ou política do ofendido e a intensidade da dor sofrida por este.

Neste diapasão, o valor arbitrado a título de danos morais está dentro dos padrões da razoabilidade e proporcionalidade.

Por tais razões, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar parcialmente a sentença parcialmente, apenas para afastar a condenação da apelante ao pagamento de lucros cessantes.

Custas ex lege.

DES. JOSÉ AMÉRICO MARTINS DA COSTA

Com a devida vênia ao eminente relator, Desembargador Antônio Bispo, oponho respeitosa divergência ao voto condutor.

O juízo a quo condenou a apelante ao pagamento de lucros cessantes que deverão ser apurados sob a forma de aluguel, no período de mora, de agosto de 2012 a julho de 2013.

Pois bem!

A conduta ilícita da apelante consubstanciada no descumprimento do contrato acarreta na obrigação de pagar lucros cessantes.

Em sede de Embargos de Divergência, o STJ pacificou o entendimento de que são presumidos os prejuízos em caso de atraso na entrega no imóvel. Confira-se:

"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes.

3. Embargos de divergência acolhidos.

(EREsp XXXXX/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018)"

Com fundamento na jurisprudência acima, resta configurado o dano material sofrido pela apelante, uma vez que evidente o nexo de causalidade entre a conduta ilícita da apelante e o prejuízo suportado pelo apelado.

Sendo assim, tendo-se em vista o atraso na entrega do imóvel, deve ser mantida a condenação da apelante ao pagamento de lucros cessantes.

DISPOSITIVO

Posto isso e observada a determinação do art. 93, IX, da Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988, oponho divergência ao voto proferido pelo eminente relator para NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença in totum.

Condeno a apelante ao pagamento das custas recursais e majoro os honorários advocatícios de sua responsabilidade para 15% sobre o valor atualizado da condenação.

DES. OCTÁVIO DE ALMEIDA NEVES

Peço vênia ao eminente relator, desembargador Antônio Bispo, para acompanhar a divergência inaugurada pelo eminente primeiro vogal, desembargador José Américo Martins da Costa.

SESSÃO DE 03/09/2020

DES. MAURÍLIO GABRIEL

Em razão da divergência nos votos proferidos, determino a suspensão do julgamento, para que sejam observadas as determinações do artigo 942, do Código de Processo Civil.



SESSÃO DE 05/11/2020

DES. MAURÍLIO GABRIEL

De acordo com o voto parcialmente divergente prolatado pelo zeloso 1º Vogal, Desembargador José Américo Martins da Costa.

JD. CONVOCADO FERRARA MARCOLINO

Peço vênia ao em. Relator, Desembargador Antônio Bispo, para acompanhar a divergência apresentada pelo douto Primeiro Vogal Desembargador José Américo Martins da Costa.





SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO PARCIALMENTE O RELATOR"
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