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15 de Julho de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10382070720661001 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 6 anos
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Inteiro Teor

TJ-MG_AC_10382070720661001_9a673.pdf
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EMENTA: AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CONTRA ALIENANTES PERMANENTES NO IMÓVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA CONTRA TERCEIRO POSSUIDOR. AUTORES POSSUIDORES LOCALIZADOS, SUCESSIVAMENTE COMO EX-ARRENDATÁRIOS E COMO SUB-ADQUIRENTES DE COTA IDEAL. RÉUS DA IMISSÃO DE POSSE, ARRENDADORES E RÉU DA REIVINDICATÓRIA, ARRENDATÁRIO. POSSE LOCALIZADA DO ARRENDATÁRIO, CONTÍGUA AO EXTINTO ARRENDAMENTO AOS AUTORES.

CONDOMÍNIO PRO DIVISO. PRETENSÃO DOS AUTORES DE PREFERÊNCIA PARA COMPLEMENTAÇÃO DE SUA COTA IDEAL POR SOBRE A POSSE LOCALIZADA DO ARRENDATÁRIO. NÃO CONSIDERAÇÃO DA IMUTABILIDADE DO CRITÉRIO ORIGINÁRIO DE FORMAÇÃO DE COTAS. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO AQUISITIVO PARA A CONSEQUENTE COMUNHÃO POR PORÇÕES CERTAS.

REFERÊNCIA À ORIGEM AQUISITIVA DO DOMÍNIO DOS AUTORES, ADJUDICAÇÃO, COMO CAUSA DE EXTINÇÃO DO ARRENDAMENTO NA EXTENSÃO FÍSICA DA ÁREA ADJUDICADA. EFEITO QUE NÃO LHES DECORRERIA DE AQUISIÇÃO A ADJUDICATÁRIA DE COTA IDEAL. IRRELEVÂNCIA DA ALEGAÇÃO DE CONTIGUIDADE, SEM DIVISAS NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, ENTRE A POSSE LOCALIZADA DOS AUTORES E A PARCELA DA COTA IDEAL ADJUDICADA, EM POSSE DO ARRENDATÁRIO, RÉU DA REIVINDICATÓRIA.

SENTENÇA PROFERIDA, NA IMISSÃO DE POSSE E NA REIVINDICATÓRIA, APÓS DETERMINAÇÃO, A INSTÂNCIAS DO JUÍZO, DE DIVISAS POR PERÍCIA COMPLEMENTAR NO CURSO DO FEITO.

APELOS PROVIDOS. IMPROCEDÊNCIA DAS AÇÕES.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0382.07.072066-1/001 - COMARCA DE LAVRAS - APELANTE (S): DARCIO JULIO DE SOUZA - APELADO (A)(S): ANTONIO CARLOS DOS SANTOS E SUA MULHER ROSILENE ALVES DOS SANTOS, ROSILENE ALVES DOS SANTOS

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO A AMBAS AS APELAÇÕES.

DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA

RELATOR.

DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA (RELATOR)

V O T O

Trata-se de Apelação Cível interposta por DÁRCIO JÚLIO DE SOUZA da Sentença que julgou procedente em parte a Ação Reivindicatória que lhe é movida por ANTÔNIO CARLOS DOS SANTOS e sua mulher, ROSELENE ALVES DOS SANTOS, para conceder aos autores, ora Apelados, área de 17.5732ha, definida por perícia complementar realizada no curso do feito à f. 150/162, para aperfeiçoamento dos 50,00ha, objeto da matrícula n. 32.310, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lavras, julgados, porém, improcedentes os pedidos de indenização.



Feito conexo, em apenso, trata-se de Apelação Cível interposta por CLÉO FONSECA DE AZEVEDO e sua mulher, TEREZINHA PEREIRA DE AZEVEDO, da Sentença que julgou procedente em parte a Ação de Imissão de Posse que lhes movem ANTÔNIO CARLOS DOS SANTOS e sua mulher, ROSELENE ALVES DOS SANTOS, para conceder aos autores ora Apelados, a posse de 17.5732ha, definida por perícia complementar realizada no curso do feito, à f. 150/162, dos autos nº 0382.07.072066-1, para aperfeiçoamento dos 50,00ha, objeto da matrícula n. 32.310, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lavras, julgados, porém, improcedentes os pedidos de indenização.



Apelações, em que postulada a improcedência das ações, por exigível ação de divisão. Advertida, outrossim, pelo Apelante DÁRCIO JÚLIO DE SOUZA, a subsistência do arrendamento rural em caso de venda do imóvel.



Os recursos foram contrarrazoados.



É o sucinto Relatório.



Conheço do recurso, presentes os pressupostos de admissibilidade.



Subliminarmente, reúno os recursos para necessário julgamento conjunto, ante a conexão pelas causas de pedir mediatas, não afastada por pedidos e causas de pedir imediatos distintos, pena de risco de contradição que derivaria de equívoco de enquadramento da espécie.

Preliminar

Observo nas contrarrazões à Apelação da Sentença da Reivindicatória, a alegação, à f. 256, de ter havido o trânsito em julgado da sentença quanto à mulher do Apelante, não formalizada no recurso. Ressalto que, em litisconsórcio unitário, o Apelante representa sua litisconsorte, a teor do disposto no Art. 509, do CPC. Rejeito a argüição.



DES. FRANCISCO BATISTA DE ABREU (REVISOR) - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA (RELATOR)

Mérito



Ao decidir a Reivindicatória, embora arrendatário o Réu, DÁRCIO JÚLIO DE SOUZA, da área adjacente à adquirida pelos Autores apelados, entendeu o MM. Juiz a quo que o contrato de arrendamento não é título oponível aos proprietários. S. Exa. não motiva, porém, d. v., tal fundamento. E não considera o caráter de comunhão pro diviso por cotas ideais, existente na espécie.



Um histórico tem de aqui ser feito. Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher houveram por Escritura de Divisão de 07 de maio de 1981 (f. 25/27 e vv, dos autos nº 1.0382.07.072066-1/001), registrada em 15 de maio de 1981 (f. 23, dos mesmos autos), gleba de 117,70ha, no município de Lavras, desmembramento da Fazenda Limeira, do espólio de Júlio Fonseca, com as divisas e confrontações indicadas em Planta (f. 35, dos referidos autos) de levantamento para tanto realizado em 12.03.1981, que lhe aponta, todavia, 109,95ha.

Do, referido quinhão, Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher: 1) venderiam 6.45ha (sem divisas) ao confinante José Geraldo de Andrade, por escritura de 26 de outubro de 1982, registrada em 29 de novembro de 1982; 2) transfeririam (?) 6.00ha (sem divisas) ao confinante Hercílio A. Carvalho, conforme registro de data ignorada (dados da Certidão do Registro Imobiliário, de f. 23 e v, dos mesmos autos); 3) sofreriam penhora de 50,00ha, em 22 de agosto de 2000, em favor da credora Eliana Amália Pereira Fonseca, registrada em 05 de setembro de 2000 (constante, sem divisas, da sequência registral, após os 6,00ha transferidos a Hercílio A. Carvalho).



O quinhão que havia, pois, tocado a Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, indiviso, teria 62.45ha, parte de sua área de 117.70ha, em comum (sem divisas) com terceiros.



Eliana Amália Pereira Fonseca, adjudicatária por sentença de 20 de abril de 2006, registraria a Carta de Adjudicação em 17 de julho de 2006 (f. 09, dos autos apensos nº 1.0382.08.088300-4/001) e, a seguir, venderia os 50,00ha (sem divisas) a Antônio Carlos dos Santos e sua mulher, por escritura de 13 de setembro de 2006, registrada em 20 de novembro de 2006 (f. 12, dos referidos autos).



Nenhuma das transações imobiliárias posteriores à Escritura de Divisão apresenta divisas e confrontações, memorial descritivo ou planta e, embora desmembramentos do quinhão da divisão que tocou a Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, apenas fazem reiterar o todo da descrição perimétrica da gleba de origem, os 117,70ha (medidos como 109,95ha).



Tem-se, portanto, situação de condomínio civil ou comum pro diviso entre os proprietários.



Por outro lado, desde 30 de agosto de 2004, em contrato vigente a terminar em 30 de agosto de 2016 (cláusula segunda), Dárcio Júlio de Azevedo é arrendatário de 52,00ha de Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, em área descrita como começando na divisa com área de propriedade dos mesmos e que é arrendada a Antônio Carlos dos Santos, indo [por tal divisa] até o mato do Cleuber (...), (cf. f. 30-1, dos autos nº 1.0382.97.072.066-1/001).



Um terceiro feito, em apenso, de interdito proibitório movido pelo arrendatário Dárcio Júlio de Azevedo a Antônio Carlos dos Santos e sua mulher, foi extinto, por improcedência, com trânsito em julgado. A situação dos dois feitos em curso consultaria à doutrina de VIRGÍLIO DE SÁ PEREIRA (Direito das Coisas - Da Propriedade, in Manual do Código Civil Brasileiro, coord. Paulo de Lacerda, Vol. VIII, Edição Histórica, 2ª. ed. atualizada legislativamente, Forense, Rio, 2007, p. 475/501).



Da referida obra, tem-se o tema da reivindicatória pelo condômino (p. 479):



(...) forçoso é que (...) haja uma coisa sobre a qual o (...) domínio se exerça.

Já vimos que esta não pode ser a sua parte ideal, nem uma parte material da coisa indivisa a que aquela parte ideal correspondesse. Logo, será a própria coisa indivisa na sua absoluta integridade.

Ad instar do que se passa com a comunhão hereditária, merece lembrança o comentário de SÁ PEREIRA (arrimado a LAURENT) ao Art. 1.314, do Cód. Civil de 2002, equivalente ao Art. 623, do Cód. Civil de 1916 (ob. cit., p. 486-7):

Se cada herdeiro do credor pôde, durante a indivisão, demandar o pagamento dos créditos, é porque ele é realmente credor por esta parte, pois que a lei divide de pleno direito o crédito hereditário pelos herdeiros. Mas a lei não divide os imóveis. Não podendo, portanto, um dos herdeiros reivindicar um imóvel hereditário como próprio, não é senão pelo resultado da partilha que se saberá a quem esse imóvel pertence; se a reivindicação se pudera fazer durante a indivisão, e se o juiz adjudicasse o imóvel ao autor, ter-lhe-ia adjudicado a propriedade dum imóvel sobre o qual se virá a admitir que ele nunca teve direito nenhum no caso em que o imóvel não caiba no seu lote.

Diante desta controvérsia, entendeu o nosso legislador que devia tomar partido, e o tomou a favor 'da reivindicação do condômino contra terceiro. Implicitamente a recusou contra outro condômino.

(...).

Justamente porque é 'dominus' é que o condômino reivindica, e justamente por estar a coisa indivisa, reivindica toda ela, e não uma parte concreta, que corresponda à sua quota-parte ideal.



Haveriam de reivindicar, ad argumentandum, os Autores Antônio Carlos dos Santos e sua mulher, a coisa toda, como tal havida por Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher pela Escritura de Divisão.



Por seu turno, a Ação de Imissão de Posse também tem justificativa doutrinária e jurisprudencial, que adianto.



OVÍDIO BAPTISTA DA SILVA (Ação de Imissão de Posse, 3ª. ed., RT, São Paulo, 2001, p. 198) aborda exatamente o cabimento de tal ação, na hipótese em que o alienante de imóvel arrematado (aqui, adjudicado) nele permaneça (aqui, Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, excutidos, mas que, por força da indivisão, subsistem com posse indireta, arrendadores a Dárcio Júlio de Souza). E, ao justificar o cabimento da referida ação contra o alienante, na referida hipótese, também discorre sobre o descabimento da imissão de posse contra o arrendatário, mesmo que o arrematante (aqui, a adjudicatária, Eliana Amália Pereira Fonseca e, por transmissão, Antônio Carlos dos Santos e sua mulher) não seja o arrendador (idem-idem, ibidem):

Pelo cabimento da ação de imissão de posse, como remédio para o arrematante imitir-se na posse do bem arrematado, manifestava-se, em orientação francamente predominante, a jurisprudência formada sob a vigência do Código de 39. Vejamos alguns exemplos: 'É de conceder-se imissão de posse a favor de arrematante contra o alienante do imóvel arrematado que nele permanece' (TJDF, 09.05.1958, in Jurandyr Nilsson, ob. cit., p. 740; Alexandre de Paula, ob. cit., v. 16, t. 1, p. 1.395);

(...);

Não havendo contrato de locação entre o arrematante do imóvel e os seus ocupantes, é procedente a imissão de posse requerida pelo primeiro' (Alexandre de Paula, ob. cit., p. 2.758).

A conclusão deste acórdão da 1ª. Câm. do Tribunal de Apelação de São Paulo, de 29.01.1945, válida para o tempo em que foi adotada, hoje teria de conformar-se às novas concepções introduzidas, no sistema brasileiro, a respeito da permanência, ou transferência, do vínculo locatício ao adquirente, de modo que esse contrato não seja firmado entre o arrematante e os ocupantes do imóvel, mas entre estes e o executado, a imissão será inviável.

Seria esta a conclusão, à primeira vista, ante o arrendamento rural, pelo disposto no Art. 92 e seu Parág. 5º, da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra). Ocorre, porém, que incidiria regra diversa e específica, do mesmo Estatuto, o Art. 95, inciso XI, que remete às condições fixadas em Regulamento, tais, in casu, as de que trata o Art. 26, inciso V, do Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966, in verbis:



Art. 26 - O arrendamento se extingue:

(...). V - Pela resolução ou extinção do direito do arrendador.



É de se dar a palavra a VALDEMAR PEREIRA DA LUZ (Curso de Direito Agrário, 2ª. ed., Sagra-DC Luzzato, Porto Alegre, 1996, p. 62):



Facultando a lei que tanto o possuidor quanto o proprietário do imóvel rural possa dá-lo em arrendamento, na eventualidade de a posse ou de a propriedade virem a ser perdidas em razão de sentença judicial, opera-se a resolução ou a extinção do direito do arrendador. É o que se verifica quando ocorrem os seguintes casos:

(...);

b) quando o arrendador-proprietário vier a perder a propriedade do imóvel em decorrência de penhora e posterior alienação em hasta pública sofrida em razão de processo de execução.



O argumento de defesa, de que o arrendamento subsista à alienação não seria, porém, mister, como, adiante, será discutido, ante o condomínio pro diviso sem porções certas do imóvel, mas apenas cotas ideais.



Eis o que também se passaria, quando da Carta de Adjudicação em favor de Eliana Amália Pereira Fonseca, situação jurídica transferida aos Autores da Reivindicatória (ação contra o arrendatário) e da Imissão de Posse (ação contra os alienantes, devedores da adjudicatária), porque também a penhora e a adjudicação não descrevem divisas. E, isto, ainda que se reconheça que, não sendo sentença a Carta de Adjudicação, não caiba execução para entrega de coisa (OVÍDIO BAPTISTA DA SILVA, ob. cit., p. 199/201).



Ainda, uma precisão, que se extrai do julgado publicado in RF 36/125 (citado por OVÍDIO BAPTISTA DA SILVA, idem-idem, p. 199), relativamente à comunhão de herança, que se faz aplicável, mutatis mutandis, à espécie, de comunhão pro diviso:

A imissão de posse de herdeiros nos bens de herança partilhada mas indivisa não consiste na entrega de coisa determinada, e sim na autorização judicial ao condômino para que possa exercer sobre o imóvel os direitos que lhe assegura o C.C. nos arts. 623 [1.314, do CC de 2002]e 634.

Cuida-se, portanto, de Imissão de Posse cabível contra os ex-proprietários do imóvel parcialmente excutido por Eliana Amália Pereira Fonseca. O pleito judicial, porém, não autoriza - a benefício da comunhão pro diviso - a reivindicação pelos subadquirentes da adjudicatária, senão da totalidade, por indeterminada a parte do imóvel que fora objeto de excussão, na qual, se determinada fosse, estaria extinto o arrendamento.



Este, aliás, possível motivo para, ao contestar a ação reivindicatória, não ter o Réu, Dárcio Júlio de Souza denunciado da lide os arrendadores, Cléo Fonseca de Azevedo e s/mr, ainda que o prazo do arrendamento seja de 1º de outubro de 2004 a 30 de outubro de 2016 (f. 30, 1º volume).

Confira-se pela Escritura de f. 08: o imóvel que fora adjudicado a ELIANA AMÁLIA PEREIRA FONSECA, de 50,00ha no lugar denominado Limeira é dito que havido pelo registro nº 1-32.310, Livro 2-(IF), f. 01, do Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Lavras, o qual corresponde a desmembramento de gleba do anterior Registro nº R-1-5.981, fls.05, Lº 2-T (f. 09).



Observo, ainda, a falta de denunciação da lide, no feito conexo de Imissão de Posse, pelos Autores aos alienantes.



As duas faltas de denunciação da lide obrigam-me a verificar-lhes o motivo. É que as posses dos Autores e do Réu da Reivindicatória são posses contratuais, uns e outros arrendatários. Sabem os Autores que o domínio dos 50:00ha que adquiriram não está identificado. Sabem que o ideal seria que o fosse na própria área que arrendaram e suas adjacências. E o Estatuto da Terra permite a substituição (amigável, embora) de área arrendada por equivalente no mesmo imóvel (Art. 95, VII, Lei 4.504/64).

À f. 24, 25 e vº, 26 e vº e 27 e vº, na Contestação da Reivindicatória, há a Escritura de origem, de Divisão de glebas, em locais distintos, entre eles o lugar denominado Limeira - aí, cabendo ao condômino CLÉO FONSECA DE AZEVEDO, confira-se à f. 25, vº e 26, a gleba de 117,70ha, descrita, então, perimetricamente.



À f. 23,vº, da Reivindicatória, constato que, da gleba de 117,70ha no lugar denominado Limeira, cuja origem registral é, como dito, o R-1-5.981, da Matrícula 5.981, do Livro 2-T, advinda da referida Escritura de Divisão, desmembrar-se-ia a gleba de 50,00ha, conforme R-1-32.310, do Registro de Imóveis de Lavras, por força da Carta de Adjudicação nos já referidos autos de Indenização nº 382.98-00.280-4. Na matrícula anterior, pode-se verificar o R-8-5.981, advindo, a sua vez, da Penhora antecedente à Adjudicação, de "gleba de 50,00ha do retro registrado", nos mesmos autos da Indenização nº 382.98.00280-4.



De seu turno, DARCIO JÚLIO DE SOUZA, por Contrato de Arrendamento Rural de f. 30-1, da Reivindicatória, recebeu como arrendatário, 52:00ha no lugar denominado Limeira, gleba aí descrita como integrante da Matrícula R-1-5.981, do Livro 2-T, f. 5. O Contrato com o Réu fora feito pelos arrendadores em 30.08.2004 (f. 31). Na mesma época, conforme Contrato de Arrendamento Rural de f. 28-9, ANTÔNIO CARLOS DOS SANTOS receberia, como arrendatário, 42:00ha no lugar denominado Limeira.



E, ao exame da Matrícula da gleba no lugar denominado Limeira (f. 23 e vº, da Reivindicatória), José Geraldo de Andrade adquiriria 6,45ha, em 29.11.1982.



Dos 117,70ha, portanto antes da Escritura e Registro de Compra pelos Autores apelados (de 13.09.2006 e 20.11.2006, respectivamente), já o imóvel estaria reduzido dos 6,45ha referidos.



Considero, por outro lado, a formulação do Quesito 3 e seu sub-item I, do Réu apelado (f. 85, da Reivindicatória):

Da área total dos proprietários Cleo Fonseca Azevedo, 6,45ha. foram vendidos ao Sr. José Geraldo de Andrade, sendo que esta parte está toda cercada. Vendeu também 15,00ha a terceiros e que também estão cercados; e 50,00ha foram adjudicados à Sra Eliana Amália e, posteriormente, adquiridas pelo Sr Antonio Carlos. Pergunta-se:

I - Separadas tais áreas que foram alienadas a José Geraldo e os 15,00ha a terceiros, e os 52,00ha arrendados ao Sr. Dárcio, a área remanescente comporta demarcar os 50,00ha antes arrendados e após adquiridos pelo Sr. Antonio Carlos? (g.n.).

Tal Quesito não foi impugnado, sendo, portanto, incontroversa a circunstância de que os Autores Antonio Carlos dos Santos e sua mulher têm pretensão de completar a área de que foram arrendatários - irrogando-se a automaticidade de uma conversão em propriedade do respectivo local, e de sua contigüidade, no remanescente do imóvel no lugar denominado Limeira.



Conspira, porém, gravemente contra os Autores apel...