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26 de Maio de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10382070720661001 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 7 anos
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Inteiro Teor




EMENTA: AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CONTRA ALIENANTES PERMANENTES NO IMÓVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA CONTRA TERCEIRO POSSUIDOR. AUTORES POSSUIDORES LOCALIZADOS, SUCESSIVAMENTE COMO EX-ARRENDATÁRIOS E COMO SUB-ADQUIRENTES DE COTA IDEAL. RÉUS DA IMISSÃO DE POSSE, ARRENDADORES E RÉU DA REIVINDICATÓRIA, ARRENDATÁRIO. POSSE LOCALIZADA DO ARRENDATÁRIO, CONTÍGUA AO EXTINTO ARRENDAMENTO AOS AUTORES.

CONDOMÍNIO PRO DIVISO. PRETENSÃO DOS AUTORES DE PREFERÊNCIA PARA COMPLEMENTAÇÃO DE SUA COTA IDEAL POR SOBRE A POSSE LOCALIZADA DO ARRENDATÁRIO. NÃO CONSIDERAÇÃO DA IMUTABILIDADE DO CRITÉRIO ORIGINÁRIO DE FORMAÇÃO DE COTAS. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO AQUISITIVO PARA A CONSEQUENTE COMUNHÃO POR PORÇÕES CERTAS.

REFERÊNCIA À ORIGEM AQUISITIVA DO DOMÍNIO DOS AUTORES, ADJUDICAÇÃO, COMO CAUSA DE EXTINÇÃO DO ARRENDAMENTO NA EXTENSÃO FÍSICA DA ÁREA ADJUDICADA. EFEITO QUE NÃO LHES DECORRERIA DE AQUISIÇÃO A ADJUDICATÁRIA DE COTA IDEAL. IRRELEVÂNCIA DA ALEGAÇÃO DE CONTIGUIDADE, SEM DIVISAS NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, ENTRE A POSSE LOCALIZADA DOS AUTORES E A PARCELA DA COTA IDEAL ADJUDICADA, EM POSSE DO ARRENDATÁRIO, RÉU DA REIVINDICATÓRIA.

SENTENÇA PROFERIDA, NA IMISSÃO DE POSSE E NA REIVINDICATÓRIA, APÓS DETERMINAÇÃO, A INSTÂNCIAS DO JUÍZO, DE DIVISAS POR PERÍCIA COMPLEMENTAR NO CURSO DO FEITO.

APELOS PROVIDOS. IMPROCEDÊNCIA DAS AÇÕES.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0382.07.072066-1/001 - COMARCA DE LAVRAS - APELANTE (S): DARCIO JULIO DE SOUZA - APELADO (A)(S): ANTONIO CARLOS DOS SANTOS E SUA MULHER ROSILENE ALVES DOS SANTOS, ROSILENE ALVES DOS SANTOS

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO A AMBAS AS APELAÇÕES.

DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA

RELATOR.

DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA (RELATOR)

V O T O

Trata-se de Apelação Cível interposta por DÁRCIO JÚLIO DE SOUZA da Sentença que julgou procedente em parte a Ação Reivindicatória que lhe é movida por ANTÔNIO CARLOS DOS SANTOS e sua mulher, ROSELENE ALVES DOS SANTOS, para conceder aos autores, ora Apelados, área de 17.5732ha, definida por perícia complementar realizada no curso do feito à f. 150/162, para aperfeiçoamento dos 50,00ha, objeto da matrícula n. 32.310, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lavras, julgados, porém, improcedentes os pedidos de indenização.



Feito conexo, em apenso, trata-se de Apelação Cível interposta por CLÉO FONSECA DE AZEVEDO e sua mulher, TEREZINHA PEREIRA DE AZEVEDO, da Sentença que julgou procedente em parte a Ação de Imissão de Posse que lhes movem ANTÔNIO CARLOS DOS SANTOS e sua mulher, ROSELENE ALVES DOS SANTOS, para conceder aos autores ora Apelados, a posse de 17.5732ha, definida por perícia complementar realizada no curso do feito, à f. 150/162, dos autos nº 0382.07.072066-1, para aperfeiçoamento dos 50,00ha, objeto da matrícula n. 32.310, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lavras, julgados, porém, improcedentes os pedidos de indenização.



Apelações, em que postulada a improcedência das ações, por exigível ação de divisão. Advertida, outrossim, pelo Apelante DÁRCIO JÚLIO DE SOUZA, a subsistência do arrendamento rural em caso de venda do imóvel.



Os recursos foram contrarrazoados.



É o sucinto Relatório.



Conheço do recurso, presentes os pressupostos de admissibilidade.



Subliminarmente, reúno os recursos para necessário julgamento conjunto, ante a conexão pelas causas de pedir mediatas, não afastada por pedidos e causas de pedir imediatos distintos, pena de risco de contradição que derivaria de equívoco de enquadramento da espécie.

Preliminar

Observo nas contrarrazões à Apelação da Sentença da Reivindicatória, a alegação, à f. 256, de ter havido o trânsito em julgado da sentença quanto à mulher do Apelante, não formalizada no recurso. Ressalto que, em litisconsórcio unitário, o Apelante representa sua litisconsorte, a teor do disposto no Art. 509, do CPC. Rejeito a argüição.



DES. FRANCISCO BATISTA DE ABREU (REVISOR) - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA (RELATOR)

Mérito



Ao decidir a Reivindicatória, embora arrendatário o Réu, DÁRCIO JÚLIO DE SOUZA, da área adjacente à adquirida pelos Autores apelados, entendeu o MM. Juiz a quo que o contrato de arrendamento não é título oponível aos proprietários. S. Exa. não motiva, porém, d. v., tal fundamento. E não considera o caráter de comunhão pro diviso por cotas ideais, existente na espécie.



Um histórico tem de aqui ser feito. Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher houveram por Escritura de Divisão de 07 de maio de 1981 (f. 25/27 e vv, dos autos nº 1.0382.07.072066-1/001), registrada em 15 de maio de 1981 (f. 23, dos mesmos autos), gleba de 117,70ha, no município de Lavras, desmembramento da Fazenda Limeira, do espólio de Júlio Fonseca, com as divisas e confrontações indicadas em Planta (f. 35, dos referidos autos) de levantamento para tanto realizado em 12.03.1981, que lhe aponta, todavia, 109,95ha.

Do, referido quinhão, Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher: 1) venderiam 6.45ha (sem divisas) ao confinante José Geraldo de Andrade, por escritura de 26 de outubro de 1982, registrada em 29 de novembro de 1982; 2) transfeririam (?) 6.00ha (sem divisas) ao confinante Hercílio A. Carvalho, conforme registro de data ignorada (dados da Certidão do Registro Imobiliário, de f. 23 e v, dos mesmos autos); 3) sofreriam penhora de 50,00ha, em 22 de agosto de 2000, em favor da credora Eliana Amália Pereira Fonseca, registrada em 05 de setembro de 2000 (constante, sem divisas, da sequência registral, após os 6,00ha transferidos a Hercílio A. Carvalho).



O quinhão que havia, pois, tocado a Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, indiviso, teria 62.45ha, parte de sua área de 117.70ha, em comum (sem divisas) com terceiros.



Eliana Amália Pereira Fonseca, adjudicatária por sentença de 20 de abril de 2006, registraria a Carta de Adjudicação em 17 de julho de 2006 (f. 09, dos autos apensos nº 1.0382.08.088300-4/001) e, a seguir, venderia os 50,00ha (sem divisas) a Antônio Carlos dos Santos e sua mulher, por escritura de 13 de setembro de 2006, registrada em 20 de novembro de 2006 (f. 12, dos referidos autos).



Nenhuma das transações imobiliárias posteriores à Escritura de Divisão apresenta divisas e confrontações, memorial descritivo ou planta e, embora desmembramentos do quinhão da divisão que tocou a Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, apenas fazem reiterar o todo da descrição perimétrica da gleba de origem, os 117,70ha (medidos como 109,95ha).



Tem-se, portanto, situação de condomínio civil ou comum pro diviso entre os proprietários.



Por outro lado, desde 30 de agosto de 2004, em contrato vigente a terminar em 30 de agosto de 2016 (cláusula segunda), Dárcio Júlio de Azevedo é arrendatário de 52,00ha de Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, em área descrita como começando na divisa com área de propriedade dos mesmos e que é arrendada a Antônio Carlos dos Santos, indo [por tal divisa] até o mato do Cleuber (...), (cf. f. 30-1, dos autos nº 1.0382.97.072.066-1/001).



Um terceiro feito, em apenso, de interdito proibitório movido pelo arrendatário Dárcio Júlio de Azevedo a Antônio Carlos dos Santos e sua mulher, foi extinto, por improcedência, com trânsito em julgado. A situação dos dois feitos em curso consultaria à doutrina de VIRGÍLIO DE SÁ PEREIRA (Direito das Coisas - Da Propriedade, in Manual do Código Civil Brasileiro, coord. Paulo de Lacerda, Vol. VIII, Edição Histórica, 2ª. ed. atualizada legislativamente, Forense, Rio, 2007, p. 475/501).



Da referida obra, tem-se o tema da reivindicatória pelo condômino (p. 479):



(...) forçoso é que (...) haja uma coisa sobre a qual o (...) domínio se exerça.

Já vimos que esta não pode ser a sua parte ideal, nem uma parte material da coisa indivisa a que aquela parte ideal correspondesse. Logo, será a própria coisa indivisa na sua absoluta integridade.

Ad instar do que se passa com a comunhão hereditária, merece lembrança o comentário de SÁ PEREIRA (arrimado a LAURENT) ao Art. 1.314, do Cód. Civil de 2002, equivalente ao Art. 623, do Cód. Civil de 1916 (ob. cit., p. 486-7):

Se cada herdeiro do credor pôde, durante a indivisão, demandar o pagamento dos créditos, é porque ele é realmente credor por esta parte, pois que a lei divide de pleno direito o crédito hereditário pelos herdeiros. Mas a lei não divide os imóveis. Não podendo, portanto, um dos herdeiros reivindicar um imóvel hereditário como próprio, não é senão pelo resultado da partilha que se saberá a quem esse imóvel pertence; se a reivindicação se pudera fazer durante a indivisão, e se o juiz adjudicasse o imóvel ao autor, ter-lhe-ia adjudicado a propriedade dum imóvel sobre o qual se virá a admitir que ele nunca teve direito nenhum no caso em que o imóvel não caiba no seu lote.

Diante desta controvérsia, entendeu o nosso legislador que devia tomar partido, e o tomou a favor 'da reivindicação do condômino contra terceiro. Implicitamente a recusou contra outro condômino.

(...).

Justamente porque é 'dominus' é que o condômino reivindica, e justamente por estar a coisa indivisa, reivindica toda ela, e não uma parte concreta, que corresponda à sua quota-parte ideal.



Haveriam de reivindicar, ad argumentandum, os Autores Antônio Carlos dos Santos e sua mulher, a coisa toda, como tal havida por Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher pela Escritura de Divisão.



Por seu turno, a Ação de Imissão de Posse também tem justificativa doutrinária e jurisprudencial, que adianto.



OVÍDIO BAPTISTA DA SILVA (Ação de Imissão de Posse, 3ª. ed., RT, São Paulo, 2001, p. 198) aborda exatamente o cabimento de tal ação, na hipótese em que o alienante de imóvel arrematado (aqui, adjudicado) nele permaneça (aqui, Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, excutidos, mas que, por força da indivisão, subsistem com posse indireta, arrendadores a Dárcio Júlio de Souza). E, ao justificar o cabimento da referida ação contra o alienante, na referida hipótese, também discorre sobre o descabimento da imissão de posse contra o arrendatário, mesmo que o arrematante (aqui, a adjudicatária, Eliana Amália Pereira Fonseca e, por transmissão, Antônio Carlos dos Santos e sua mulher) não seja o arrendador (idem-idem, ibidem):

Pelo cabimento da ação de imissão de posse, como remédio para o arrematante imitir-se na posse do bem arrematado, manifestava-se, em orientação francamente predominante, a jurisprudência formada sob a vigência do Código de 39. Vejamos alguns exemplos: 'É de conceder-se imissão de posse a favor de arrematante contra o alienante do imóvel arrematado que nele permanece' (TJDF, 09.05.1958, in Jurandyr Nilsson, ob. cit., p. 740; Alexandre de Paula, ob. cit., v. 16, t. 1, p. 1.395);

(...);

Não havendo contrato de locação entre o arrematante do imóvel e os seus ocupantes, é procedente a imissão de posse requerida pelo primeiro' (Alexandre de Paula, ob. cit., p. 2.758).

A conclusão deste acórdão da 1ª. Câm. do Tribunal de Apelação de São Paulo, de 29.01.1945, válida para o tempo em que foi adotada, hoje teria de conformar-se às novas concepções introduzidas, no sistema brasileiro, a respeito da permanência, ou transferência, do vínculo locatício ao adquirente, de modo que esse contrato não seja firmado entre o arrematante e os ocupantes do imóvel, mas entre estes e o executado, a imissão será inviável.

Seria esta a conclusão, à primeira vista, ante o arrendamento rural, pelo disposto no Art. 92 e seu Parág. 5º, da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra). Ocorre, porém, que incidiria regra diversa e específica, do mesmo Estatuto, o Art. 95, inciso XI, que remete às condições fixadas em Regulamento, tais, in casu, as de que trata o Art. 26, inciso V, do Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966, in verbis:



Art. 26 - O arrendamento se extingue:

(...). V - Pela resolução ou extinção do direito do arrendador.



É de se dar a palavra a VALDEMAR PEREIRA DA LUZ (Curso de Direito Agrário, 2ª. ed., Sagra-DC Luzzato, Porto Alegre, 1996, p. 62):



Facultando a lei que tanto o possuidor quanto o proprietário do imóvel rural possa dá-lo em arrendamento, na eventualidade de a posse ou de a propriedade virem a ser perdidas em razão de sentença judicial, opera-se a resolução ou a extinção do direito do arrendador. É o que se verifica quando ocorrem os seguintes casos:

(...);

b) quando o arrendador-proprietário vier a perder a propriedade do imóvel em decorrência de penhora e posterior alienação em hasta pública sofrida em razão de processo de execução.



O argumento de defesa, de que o arrendamento subsista à alienação não seria, porém, mister, como, adiante, será discutido, ante o condomínio pro diviso sem porções certas do imóvel, mas apenas cotas ideais.



Eis o que também se passaria, quando da Carta de Adjudicação em favor de Eliana Amália Pereira Fonseca, situação jurídica transferida aos Autores da Reivindicatória (ação contra o arrendatário) e da Imissão de Posse (ação contra os alienantes, devedores da adjudicatária), porque também a penhora e a adjudicação não descrevem divisas. E, isto, ainda que se reconheça que, não sendo sentença a Carta de Adjudicação, não caiba execução para entrega de coisa (OVÍDIO BAPTISTA DA SILVA, ob. cit., p. 199/201).



Ainda, uma precisão, que se extrai do julgado publicado in RF 36/125 (citado por OVÍDIO BAPTISTA DA SILVA, idem-idem, p. 199), relativamente à comunhão de herança, que se faz aplicável, mutatis mutandis, à espécie, de comunhão pro diviso:

A imissão de posse de herdeiros nos bens de herança partilhada mas indivisa não consiste na entrega de coisa determinada, e sim na autorização judicial ao condômino para que possa exercer sobre o imóvel os direitos que lhe assegura o C.C. nos arts. 623 [1.314, do CC de 2002]e 634.

Cuida-se, portanto, de Imissão de Posse cabível contra os ex-proprietários do imóvel parcialmente excutido por Eliana Amália Pereira Fonseca. O pleito judicial, porém, não autoriza - a benefício da comunhão pro diviso - a reivindicação pelos subadquirentes da adjudicatária, senão da totalidade, por indeterminada a parte do imóvel que fora objeto de excussão, na qual, se determinada fosse, estaria extinto o arrendamento.



Este, aliás, possível motivo para, ao contestar a ação reivindicatória, não ter o Réu, Dárcio Júlio de Souza denunciado da lide os arrendadores, Cléo Fonseca de Azevedo e s/mr, ainda que o prazo do arrendamento seja de 1º de outubro de 2004 a 30 de outubro de 2016 (f. 30, 1º volume).

Confira-se pela Escritura de f. 08: o imóvel que fora adjudicado a ELIANA AMÁLIA PEREIRA FONSECA, de 50,00ha no lugar denominado Limeira é dito que havido pelo registro nº 1-32.310, Livro 2-(IF), f. 01, do Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Lavras, o qual corresponde a desmembramento de gleba do anterior Registro nº R-1-5.981, fls.05, Lº 2-T (f. 09).



Observo, ainda, a falta de denunciação da lide, no feito conexo de Imissão de Posse, pelos Autores aos alienantes.



As duas faltas de denunciação da lide obrigam-me a verificar-lhes o motivo. É que as posses dos Autores e do Réu da Reivindicatória são posses contratuais, uns e outros arrendatários. Sabem os Autores que o domínio dos 50:00ha que adquiriram não está identificado. Sabem que o ideal seria que o fosse na própria área que arrendaram e suas adjacências. E o Estatuto da Terra permite a substituição (amigável, embora) de área arrendada por equivalente no mesmo imóvel (Art. 95, VII, Lei 4.504/64).

À f. 24, 25 e vº, 26 e vº e 27 e vº, na Contestação da Reivindicatória, há a Escritura de origem, de Divisão de glebas, em locais distintos, entre eles o lugar denominado Limeira - aí, cabendo ao condômino CLÉO FONSECA DE AZEVEDO, confira-se à f. 25, vº e 26, a gleba de 117,70ha, descrita, então, perimetricamente.



À f. 23,vº, da Reivindicatória, constato que, da gleba de 117,70ha no lugar denominado Limeira, cuja origem registral é, como dito, o R-1-5.981, da Matrícula 5.981, do Livro 2-T, advinda da referida Escritura de Divisão, desmembrar-se-ia a gleba de 50,00ha, conforme R-1-32.310, do Registro de Imóveis de Lavras, por força da Carta de Adjudicação nos já referidos autos de Indenização nº 382.98-00.280-4. Na matrícula anterior, pode-se verificar o R-8-5.981, advindo, a sua vez, da Penhora antecedente à Adjudicação, de "gleba de 50,00ha do retro registrado", nos mesmos autos da Indenização nº 382.98.00280-4.



De seu turno, DARCIO JÚLIO DE SOUZA, por Contrato de Arrendamento Rural de f. 30-1, da Reivindicatória, recebeu como arrendatário, 52:00ha no lugar denominado Limeira, gleba aí descrita como integrante da Matrícula R-1-5.981, do Livro 2-T, f. 5. O Contrato com o Réu fora feito pelos arrendadores em 30.08.2004 (f. 31). Na mesma época, conforme Contrato de Arrendamento Rural de f. 28-9, ANTÔNIO CARLOS DOS SANTOS receberia, como arrendatário, 42:00ha no lugar denominado Limeira.



E, ao exame da Matrícula da gleba no lugar denominado Limeira (f. 23 e vº, da Reivindicatória), José Geraldo de Andrade adquiriria 6,45ha, em 29.11.1982.



Dos 117,70ha, portanto antes da Escritura e Registro de Compra pelos Autores apelados (de 13.09.2006 e 20.11.2006, respectivamente), já o imóvel estaria reduzido dos 6,45ha referidos.



Considero, por outro lado, a formulação do Quesito 3 e seu sub-item I, do Réu apelado (f. 85, da Reivindicatória):

Da área total dos proprietários Cleo Fonseca Azevedo, 6,45ha. foram vendidos ao Sr. José Geraldo de Andrade, sendo que esta parte está toda cercada. Vendeu também 15,00ha a terceiros e que também estão cercados; e 50,00ha foram adjudicados à Sra Eliana Amália e, posteriormente, adquiridas pelo Sr Antonio Carlos. Pergunta-se:

I - Separadas tais áreas que foram alienadas a José Geraldo e os 15,00ha a terceiros, e os 52,00ha arrendados ao Sr. Dárcio, a área remanescente comporta demarcar os 50,00ha antes arrendados e após adquiridos pelo Sr. Antonio Carlos? (g.n.).

Tal Quesito não foi impugnado, sendo, portanto, incontroversa a circunstância de que os Autores Antonio Carlos dos Santos e sua mulher têm pretensão de completar a área de que foram arrendatários - irrogando-se a automaticidade de uma conversão em propriedade do respectivo local, e de sua contigüidade, no remanescente do imóvel no lugar denominado Limeira.



Conspira, porém, gravemente contra os Autores apelados seu Quesito nº 5 (de f. 88, da Reivindicatória):



De acordo com a Lei, a preferência de Dr. Antonio Carlos para completar seus 50,00ha é na sua divisa?

Ora, reivindicatória haveria de ser de corpo certo. Não poderia haver alternativas de localização. O fato de terem sido os Autores, Antônio Carlos dos Santos e sua mulher, arrendatários de parte do imóvel Limeira não poderia induzir - nem a si próprios - que os 50,00ha havidos de Eliana Amália Pereira Fonseca sejam no local que lhes fora arrendado, ou junto a ele.



Não indicados, quer na Escritura (f. 08), quer no Registro (f. 09), limites e confrontações do desmembramento adquirido, mas os da origem, referentes ao total do imóvel Limeira, também representados em Memorial descritivo (f. 11) e Planta (f. 10) que instruem a inicial da Reivindicatória, a pretensão não se refere, como dito, a corpo certo.



Merece, por isso, lembrança autorizada doutrina sobre os efeitos práticos da comunhão pro diviso:

(...) Comunhão 'pro indiviso' é aquela em que todos os condôminos estão de 'direito' e de 'fato' na comunhão, de sorte que ninguém tem posse exclusiva sobre parcelas determinadas do prédio comum. Já a comunhão 'pro diviso' é a em que a comunhão subsiste de direito, mas de fato cada condômino, em caráter provisório, age como se fora dono exclusivo da porção onde localizou sua posse.

(............................................................................ Importante se mostra, portanto, identificar a cota ou parte de cada condômino, para conhecer-se sua força ou poder dentro da comunhão.

Quanto à maneira de estipular as cotas na formação do condomínio, pode-se dizer que há (...);

(.............................................................................);

2) 'a comunhão por partes geométricas'; quando o imóvel é indicado como portador de uma superfície global e as parcelas de cada condômino são designadas por medidas parciais da mesma superfície, como acontece ao afirmar-se que um consorte tem 20 alqueires e outro 30 alqueires do terreno comum;

(.............................................................................).

O próprio direito de dispor, que é fundamental à propriedade, não pode ser exercido em prejuízo da comunhão.

Assim, não pode o condômino determinar parte certa do imóvel comum, como objeto de venda individualmente feita. A concorrência dos demais domínios sobre toda a extensão do imóvel impede esse tipo de disposição.

O que se permite é apenas a alienação da 'respectiva parte indivisa' (Cód. Civil, art. 623, nº III), o que não é prejudicial à comunhão, porquanto o adquirente apenas passa a ocupar a posição do ex-comunheiro, na mesma situação jurídica.

(..............................................................................).

Se, porém, é certo (....) não ser lícita a aquisição de parte ideal de condomínio como coisa certa, ainda que coincida com o trato de terras ocupado pelo alienante, o ato jurídico, na última hipótese, não se apresenta, todavia, desprovido de toda eficácia ainda que dele não tenham participado todos os comunheiros.

Com efeito, a venda de parte individuada do bem comum, sem a anuência de todos os interessados é perfeitamente válida e eficaz quanto à transmissão do domínio do alienante. Só não produz efeito imediato no que se relaciona à localização da propriedade sobre trato certo da coisa comum. Nesse particular, também, não é de se considerar a alienação como nula de pleno direito e sem qualquer eficácia. O negócio jurídico tem sido considerado pela doutrina e jurisprudência como 'condicional', ou seja, a efetiva concretização do domínio sobre a área descrita ficará a depender do fato futuro da divisão do imóvel em seu todo (HUMBERTO THEODORO JR, ob. cit., pp. 55/60).



A inicial da Reivindicatória (f. 02) é no sentido de que, dos 50,00ha, o Réu ocupa 30,00ha, o que é proclamado, porém, em descompasso com a circunstância de terem sido os Autores arrendatários tanto quanto o Réu e em localizações contíguas, provada na Contestação da Reivindicatória (Contrato de Arrendamento, f. 29/30) e de ser o arrendamento ao Réu, de 30.08.2004 (f. 31) anterior ao do Autor, de 1º.10.2004 (f. 29):

Entretanto, para surpresa [?] dos autores, assim que [o] adquiriram entraram no imóvel, fizeram todo o mapeamento, as reservas legais e florestais etc, etc, e encontraram gado no pasto objeto, ou seja nos 30,00ha m/m delimitados de acordo com a planta e memorial descritivo onde est[ão] espelhad[as] as divisas e confrontações certas.

Descobri[ram] que o gado é de propriedade do requerido, daí, por telefone e por recados pedi[ram] que fosse retirado, obt[iveram] respostas negativas, de que não [o] tiraria.

Neste passo, advém a lição doutrinária de ANTÕNIO FERREIRA INOCÊNCIO (Divisão de Terras, 2ª. ed., Jalovi, Bauru, 1978, p. 64):

(...) se a comunhão é 'pro diviso', a usufruição da parte em que se verifica a posse localizada de cada comunheiro equivale a do proprietário exclusivo, razão pela qual lhe será lícito não só desfrutá-la pessoalmente, como também arrendá-la ou constituir sobre ela parceria agrícola.

É inverossímil a alegação da inicial da Reivindicatória, de que os autores teriam descoberto a invasão pela posse do Réu. Esta poderia estar, em 30,00ha, no terreno que adquiriram por simples referência geométrica, como visto, como em qualquer outra parte de terras do imóvel no local denominado Limeira. Jamais, porém, seria surpresa a posse, em si, do Réu - ainda que os Autores não tenham juntado à inicial seu próprio contrato de arrendamento, que, porém, viria com a Contestação (f. 28-9, da Reivindicatória), o qual durou de 1º de outubro de 2004 a 1º de outubro de 2009 (f. 28, Cláusula 4ª.): a aquisição da propriedade pelos Autores da Reivindicatória se deu no curso do arrendamento e em paralelo com a vigência do arrendamento da outra parte do terreno ao Réu (f. 30-1, da Reivindicatória), em 20 de novembro de 2006 (f. 09, da Reivindicatória).

A esta altura, cabe obtemperar com a índole da lide:

Qualquer que seja, porém, o critério de formação originária de cotas, a comunhão será sempre por 'cotas ideais' e não por porções certas do solo do imóvel.

Isto quer dizer que ainda que a cota faça referência a uma medida exata de superfície, se na partilha descobrir-se que a área real da propriedade é inferior à do título primitivo, o condômino terá de se contentar com um quinhão de medidas menores do que aquelas que se mencionaram em sua cota. Em contrapartida, se se descobrir área total maior, receberá ele, também, um quinhão proporcionalmente aumentado (HUMBERTO THEODORO JR., Terras Particulares, LEUD, 2ª. tiragem, São Paulo, 1981, p. 57-8).

Curioso seria que, arrendatários de gleba descrita (f. 28, Cláusula 2ª., da Reivindicatória) como de 42ha, os Autores apelados tivessem, em continuidade de sua posse localizada, adquirido domínio de área total de 50,00ha, mas plenamente conhecedores da divisa de arrendamentos. A falta de identificação de localização do título de Eliana Amália Pereira Fonseca e, posteriormente, dos Autores da Reivindicatória, serve a indicar, ao exame minucioso dos autos, apenas localização aproximada, constante de descrição sumária contida no Laudo de Avaliação de f. 38, do apenso da Ação de Imissão de Posse, da Apelação nº 1.0382.08.088300-4/001, conexa (para a penhora que precedeu à adjudicação):

50,0000ha de terra nua localizada neste município, com acesso pela estrada municipal da Ponte do Funil ou pela estrada do Madeira (asfaltada) até o Bairro de Niterói e dali a dois km, mais ou menos, até a referida área, cujo local em que se encontra é conhecido como Limeira. A área total era de 117,700ha e conforme certidão do CRI de Lavras foram vendidos 6,4500ha e da área remanescente fo[ram] penhorado[s] os 50,00ha supracitados. Dirigi-me ao local e constatei tratar-se de área de campo toda cercada por cerca de arame farpado, passando pel[a] mesm[a] uma estrada vicinal que corta todo o terreno, o que lhe oferece as duas entradas (pela estado do Madeira ou da Ponte do Funil). A área é acidentada, partes tratoráveis e necessitando de maiores cuidados, uma vez que não tem sido 'roçada'. As estradas são conservadas e transitáveis. Possui água suficiente para uso doméstico ou outros fins. Apenas uma pequena 'roça' de milho cultivada e, o restante, pastagens.

Isto é, porém (e, como visto, dos dizeres dos próprios Autores da Reivindicatória), apenas uma razão de preferência para complementação de área.



Vou, ainda, ao exame dos 15,00ha vendidos a terceiros, conforme declarado na resposta pericial ao Quesito 3, de f. 85, da Reivindicatória. Hercílio de Oliveira (que figura nas plantas como Hercílio de Carvalho) adquiriu, com registro, duas partes de terras, uma, de 6:00 ha (matrícula 18.49, f. 10 dos autos da Ação de Imissão de Posse em apenso, sem data de registro e de escritura, porém com posição de sequência registral anterior à da penhora por Eliana Amália); outra, de 8.9273ha (matrícula R-1-27.369, de 23 de outubro de 2003, f. 51 dos autos da Reivindicatória, advinda de escritura de 22 de outubro de 2002).



A adjudicação a Eliana Amália ocorreria em 20 de abril de 2006, com registro imobiliário em 17.07.2006 (f. 51 dos autos da Reivindicatória), depois daqueles desmembramentos.



Antes da adjudicação, a penhora não poderia ter vinculação, como visto, a nenhuma área delimitada no registro imobiliário. Porém, as vendas a Hercílio de Oliveira são, ainda que posteriores à penhora, anteriores ao título dominial de Eliana Amália. O imóvel remanescente comportaria apenas em superfície (e quiçá, descontínua) a garantia em área suficiente para a excussão.



Vislumbro, todavia, de data posterior às vendas feitas (e registradas) a Hercílio de Oliveira, a Certidão Negativa de Ônus passada pelo Registro de Imóveis de Lavras, em 04 de setembro de 2006 (f. 09, do apenso da Imissão de Posse, Ap. nº 1.0382.08.088300-4/001), concernente aos 50,0000ha adjudicados a Eliana Amália Pereira Fonseca, com o equívoco de apontada a primitiva descrição constante da Escritura de venda a Antônio Carlos dos Santos, esta, por sua vez, apenas repetitiva da descrição da gleba integral de Cléo Fonseca de Azevedo no local denominado Limeira, havida pela já apontada Escritura de Divisão.



Tem-se, portanto, que, de longa data, vem-se acumulando o problema de não delimitação da gleba de 50:0000ha adquirida pelos Autores à adjudicatária Eliana Amália Pereira Fonseca. Problema que passou da Carta de Adjudicação (que descreve a gleba total de 117,70ha, de cuja origem haveria de ser desmembrada) para a Escritura de Compra e Venda pelos Autores apelados e respectivo Registro.



Sintomaticamente, como efeito de tal falta de delimitação, os mesmos Autores, ora apelados, nos autos em apenso (Ap. Cív. nº 1.0382.08.088300-4/001) movem Ação de Imissão de Posse da área que adquiriram, descrevendo, na respectiva inicial, os 50,0000ha com as divisas e confrontações da integralidade do imóvel que tocara, na Escritura de Divisão, a Cléo Fonseca de Azevedo.



E, note-se: primeiramente, diz a referida inicial que a aquisição deriva da penhora registrada sob nº R-8.5.981, de 05.09.2000, de cujo objeto resultaria a adjudicação em 20.04.2006 (f. 03, do apenso); depois, a inicial declina a área integral do imóvel denominado Limeira, representada na Planta de f. 13, verso, com destaque (em cor amarela) do perímetro da área de que não teria sido obtida a posse (f. 13, do apenso).



É de enorme relevância para o desate do feito a constatação de absoluta coincidência entre as Plantas de f. 35 (da gleba original, havida por Escritura de Divisão, de Cléo Fonseca de Azevedo) e de f. 10 (dos 50,0000ha adquiridos pelos Autores apelados, Antônio Carlos dos Santos e sua mulher) - plantas constantes dos mesmos autos da Reivindicatória. A planta de f. 10 (da Reivindicatória) é a mesma planta de f. 13 da Imissão de Posse (aí aproveitada sob sugestão de desatenção, como se de apenas 50,0000ha).



A insuficiência da descrição do imóvel reivindicando revela-a a Escritura de Divisão, omitida pelos Autores apelados, mas trazida na Contestação da Reivindicatória, pelo Réu, Dárcio Júlio de Souza: a descrição perimétrica da totalidade da área original de Cléo Pereira de Azevedo vem sendo utilizada como descrição perimétrica do desmembramento, pela Adjudicação e pela Compra à adjudicatária por Antônio Carlos dos Santos e sua mulher.



Atendido o aspecto de que os 50,0000ha, no dizer dos Autores (f. 03, do apenso nº 1.0382.07.072066-1/001) teriam por origem a penhora, há que se considerar que não lhes poderia ser estranho o Laudo de Avaliação da área penhorada - que a identificou como atravessada pela estrada, o que lhe propicia duas entradas.



Assim, a área adquirida seria, na Planta de f. 13, do apenso (Imissão de Posse), apenas a não circundada em destaque de cor amarela - isto é, a área atravessada, de fora a fora, por uma estrada.



Curiosamente, na Reivindicatória, em que, com escritura e registro, documentos substanciais, os Autores apelados teriam de invocar (f. 08) o perímetro de todo o imóvel havido pela Escritura de Divisão - sobre insistirem paradoxalmente, que a área de que não têm posse seria de 30,0000ha, que a Perícia e, d.v., com ela, a Sentença, surpreendentemente, reduziriam aleatoriamente para 17,5732ha (f. 111, resposta ao Quesito 3, da Reivindicatória e f. 240) - também o fazem coincidir com os seus 50,0000ha.



A tese da inicial é absurda, pois teriam de ter os Autores da Reivindicatória, por lógica equivalência a que se submeteram, mais área do que adquiriram. E em que simplesmente teriam de negar a existência de área suficiente para o arrendamento a Dárcio Júlio de Souza - tanto assim que se vêem jungidos a declarar a fraude no arrendamento àquele (de f. 30-1, da Reivindicatória), nos seguintes termos (f. 04, do apenso nº 1.0382.07.072066-1/001):



Ocorre que os requeridos em conluio com o suposto arrendamento [a] Dárcio Júlio de Souza, não lhe entregaram a parte do imóvel adjudicado e vendido aos primeiros autores causando-lhes prejuízos porque até agora nada estão recebendo, o primeiro autor está arrendando terras para colocar seu gado, o que não [se] justifica, porque tem sua propriedade que está sendo esbulhada pelos requeridos sob alegação de que alugam [-na] para referido Dárcio.



É que os Autores apelados se viram presas da necessidade de fazer coincidir a descrição antiga, da totalidade (do imóvel Limeira, havido por Cléo Fonseca de Azevedo pela Escritura de Divisão), com a área antes adjudicada a Eliana Amália Pereira Fonseca, que, depois, compraram. Porém, d. v., um simples lance de destreza argumentativa não pode gerar direito.



Note-se que a reivindicatória é proposta contra o arrendatário Dárcio Júlio de Souza. E que a imissão de posse é proposta em litisconsórcio ativo com a adjudicatária vendedora Eliana Amália Pereira Fonseca, contra os excutidos ex-proprietários Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher.



Mais uma vez, tal atitude apenas revela a necessidade, de que se vêem presas os Autores apelados, de obter título registrável, delimitativo de divisas ante a área remanescente, pertencente a Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher.



Já, então, a pretensão rotulada de imissão de posse não oferece, por si só, viabilidade à reivindicatória, por ter de envolver divisas com o alienante originário, proprietário da área remanescente e exercente de posse indireta de arrendador ao Réu arrendatário de posse localizada.



Situação, pois, típica de comunhão pro diviso, a reclamar pleito de divisão e excludente, indisputavelmente, da pretensão reivindicatória e da imissão de posse, ambas petitórias e de área determinada - que só poderia ser a totalidade do imóvel denominado Limeira. Saliento que foi a perícia, a instâncias do MM. Juízo apelado, que, por assim dizer, arbitrou divisas no terreno remanescente - para o que não é suficiente o fundamento sentencial de inoponibilidade do arrendamento ao título de domínio.



A alteração do título de domínio envolveria o arrendador, não só o arrendatário, d. v. do MM. Juiz a quo. Sabido, aliás, que o arrendamento subsistiria com o adquirente - caso houvesse superposição de títulos, de domínio e do arrendamento - a teor do disposto no Parág. 5º, do Art. 92, da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, ainda se revela que as posses do Autor e do Réu são, ambas localizadas e, onde localizadas, distintas, irrelevante a imprecisão de medidas. A ação reivindicatória não teria ensejo, restante justificada a posse do arrendatário.



Daí, também, a necessidade de os Autores afirmarem que o arrendatário teria "esbulhado" a posse dos Autores - afirmativa já transcrita, de f. 04, do apenso nº 1.0382.07.072066-1/001 - para sugestão de transposição de limites pelo arrendatário. A afirmativa é lançada, calculadamente, nos autos da Imissão de Posse, onde se insinua, já, sugestão de equívoco de invocação de motivo aplicável aos interditos possessórios, apropriados ao jus possessionis. Em ação reconhecidamente petitória, adequada ao jus possidendi, todavia, outra haveria de ser a razão.



Outro lance de estratégia argumentativa, em duplicação de pedidos e desdobramento de partes, a evitar a litispendência, não pode passar incólume a este Juízo revisor.



Ora, a Sentença apelada excluiu da lide Eliana Amália Pereira Fonseca, adjudicatária e vendedora. Realmente, não poderia obter posse do que não é mais seu. Restante, porém, a ação, contra os excutidos Cléo Fonseca de Azevedo e sua mulher, como não celebraram negócio jurídico com os Autores apelados, a improcedência da ação de imissão de posse é desfecho inarredável.



Diante do exposto, dou provimento à Apelação nos autos nº 1.0382.07.072066-1/001, para julgar improcedente a Ação Reinvidicatória, descabida a complementação imediata sobre a área medida pelo Perito, o que só caberia por ação de divisão - na qual haveria litisconsórcio necessário entre todos os proprietários do condomínio pro diviso. Dou provimento à Apelação nos autos nº 1.0382.08.088300-4/001, para julgar improcedente a Ação de Imissão de Posse, porque, versando gleba indivisa, não poderia produzir o efeito de ensejar reivindicação de desmembramento. Inverto os ônus processuais da sucumbência.



DES. FRANCISCO BATISTA DE ABREU (REVISOR) - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PROVIMENTO A AMBAS AS APELAÇÕES"

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