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19 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL
Publicação
12/02/2021
Julgamento
3 de Fevereiro de 2021
Relator
Antônio Bispo
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - ABUSIVIDADE - CLÁUSULA QUE ESTIPULA PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS - VALIDADE - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL - INDENIZAÇÃO - COMPROVAÇÃO. É abusiva cláusula que impõe ao consumidor obrigação de arcar com a comissão de corretagem sem especificar as condições e valor dos serviços. Não é abusiva cláusula que prevê no contrato de compra e venda a prevalência da data inicial de entrega das chaves somada à tolerância de cento e oitenta dias. Não sendo afastada, por motivo de força maior, a expiração do prazo de tolerância para a entrega do imóvel, pela regra do ônus de prova, deve ser reconhecido o direito do promissário comprador à indenização pelos danos materiais suportados, limitados ao período de atraso.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.19.153560-8/001 - COMARCA DE BETIM - APELANTE (S): PRC SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS LTDA, PRE 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, PRECON ENGENHARIA SA - APELADO (A)(S): PHILIPPE ESPINDOLA RIBEIRO

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. ANTÔNIO BISPO

RELATOR.





DES. ANTÔNIO BISPO (RELATOR)



V O T O

PRECON ENGENHARIA S/A, PRE 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e PRC SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS LTDA - ME, interpuseram recurso de apelação da sentença proferida, nos autos da ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c indenização ajuizada em seu desfavor por PHILIPPE ESPINDOLA RIBEIRO

Na decisão recorrida, documento único - fls. 340/345, os pedidos iniciais foram julgados parcialmente procedentes, nos termos do artigo 487, I, do NCPC, declarar abusiva - e consequentemente nula - a cláusula segunda, do contrato entabulado entre as partes, que trata da responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento da taxa de corretagem, condenar as rés, solidariamente, (devolver) à parte autora o valor de R$2.750,42 (dois mil setecentos e cinquenta reais e quarenta e dois centavos), corrigidos monetariamente pela tabela da Contadoria da Corregedoria Judicial do TJMG, a contar da data do respectivo desembolso, e acrescidos de juros de 1% ao mês, estes a contar da citação.

Foi a segunda ré, PRE 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, condenada ainda a indenizar o requerente pelos juros cobrados pela Caixa Econômica Federal durante o período da inadimplência (30/06/2015 a 07/01/2016), montante esse a ser apurado em liquidação de sentença.

Em razão da sucumbência mínima do demandante, foram as rés responsabilizadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação.

As requeridas, ora apelantes, nas razões acostadas ao documento único, fls. 353/360, alegam que a atribuição dos custos de corretagem ao consumidor decorre de previsão contratual pactuada de forma transparente e sem ilegalidades.

Aduzem que a jurisprudência admite a responsabilidade do comprador na hipótese de cláusula redigida de maneira clara e comprovação da destinação da verba para intermediação, o que constitui a hipótese dos autos, já que a todo momento o apelado tinha ciência acerca da cobrança, sendo comprovada a correta destinação do valor.

Acerca da entrega do imóvel, sustentam que foi respeitado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para transmissão das chaves, hipótese expressamente prevista no pacto celebrado entre as partes em letras garrafais , e que encontra respaldo na necessidade de ajuste do prazo de conclusão das obras em razão da pendência na assinatura do financiamento habitacional, pelo apelado.

Defende que ante a ausência de atraso na conclusão e entrega da unidade imobiliária, impossível a atribuição de responsabilidade pelos encargos decorrentes da evolução da obra.

Ao final, requer o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais.

Preparo regular, documento único, fl. 362.

Contrarrazões às fls. 367/373, doc. único, defendendo a apelada a manutenção do julgado, sob o argumento de que não há no contrato a correta individualização dos valores cobrados acerca de corretagem, e que todas as rés são sócias entre si, não havendo serviços distintos, mas uma comunhão de condutas para satisfação de interesses próprios.

Afirma ainda que o atraso da conclusão da obra é claro, já que deve ser considerada a data mais favorável ao consumidor. Pede seja negado provimento ao recurso.

A apelação é própria e tempestiva, e deve ser conhecida.

Este o relatório.

A presente ação foi proposta pelo apelado visando sanar os vícios existentes no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária firmado entre as partes, bem como a condenação das rés ao pagamento do que foi indevidamente cobrado no curso da relação.

De início, cumpre observar que se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, já que as apelantes e o recorrido estão enquadrados nos conceitos de consumidor e fornecedor, respectivamente, insculpidos nos artigos e , do CDC.

Assim, é objetiva a responsabilidade civil do fornecedor, nos termos do art. 14 do CDC, que dispõe:

"Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos".

Quanto à cláusula de imposição ao consumidor dos custos com corretagem, consigna-se que somente é válida a cláusula que transfere para o consumidor tal obrigação de pagar quando há transparência nessa atribuição, ou seja, quando está claro não apenas o preço mas também quais os serviços de assessoria correspondentes, em obediência ao dever de informação insculpida no artigo , III, do CDC.

Neste sentido, da detida análise dos documentos acostados pelas partes, depreende-se não ter sido cumprida a exigência.

Note-se que como bem verificado na sentença, a proposta constante do documento único - fl. 18, descreve a cobrança dos supostos serviços de corretagem como "SINAL", verba que não se confunde com o pagamento de serviços prestados por terceiros.

Note-se ainda que embora firmado suposto contrato de prestação de serviços de assessoria, documento único - fl. 266/269, não há naquele instrumento qualquer definição dos serviços a serem realizados, mas tão somente a definição de um preço e da atribuição de responsabilidade por despesas em desfavor do consumidor.

Decorre daí que mesmo prevista no aludido instrumento, a simples responsabilidade do promitente comprador a arcar com as despesas de remuneração do corretor não pode prevalecer, se não demonstrado que o serviço foi efetivamente prestado, e informado previamente ao consumidor o preço do serviço prestado.

Neste sentido, vislumbra-se que o corretor supostamente contratado, embora vinculado a terceira apelante, declara como endereço de trabalho o mesmo da sócia PRECON ENGENHARIA, ora primeira apelante.

Logo, conclui-se que não há a efetiva prestação de serviços de corretagem, sendo a cobrança do "SINAL" um artifício das apelantes para acrescer o valor do negócio de forma indevida, devendo ser mantida a sentença que reconheceu a sua abusividade, nos termos do artigo 51 do CDC, e a consequente condenação das rés a proceder com a proceder com a devolução do montante.

As apelantes sustentam, ainda, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária negociada entre as partes, considerando a data de tolerância prevista no contrato e a efetiva entrega das chaves.



Foi pactuado que a entrega do imóvel ocorreria em 30/06/2015 (documento único - fls. 26/27). Estabeleceu-se ainda na CLÁUSULA QUARTA, item 4.2, um prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias dessa data, sendo estabelecida, portanto, o dia 30/12/2015 como prazo final (documento único - fls. 30/31).

Isto porque não há ilegalidade na cláusula de tolerância prevista no 4.2 do instrumento firmado entre as partes, porquanto prazo razoável e expresso de forma clara no contrato, obedecendo ao dever de informação disposto no artigo 54, § 3º, do CDC.

Consigne-se ainda que prazo de tolerância de 180 dias, ou seis meses, para fins de entrega do imóvel após vencido o prazo inicial, não é abusivo, porque tem suporte no artigo 48, § 2º da Lei 4.591/64, e constitui a prática regular dos contratos de compra e venda de imóveis, não sendo necessário, para tanto, que se comprove efetiva hipótese de caso fortuito para utilização de tempo superveniente, diante das peculiaridades do negócio.

Note-se ainda que os ativos contratuais nada dispuseram acerca da alteração de tal prazo, prevalecendo, portanto, as datas inicialmente avençadas livremente entre as partes no contrato de promessa de compra e venda.

Neste sentido, considerando que o termo de recebimento do bem para uso em 11/01/2016, conforme se depreende do documento único - fl. 221, deve ser reconhecido o atraso, mas somente de 12 (doze) dias, e não de seis meses como reconhecido na sentença, devendo ser reformado o julgado neste sentido.

Na mesma esteira, a responsabilidade da segunda apelante em relação aos encargos decorrentes da taxa de evolução da obra devem ser limitados ao efetivo período de atraso, caso tenha havido a cobrança após o dia 30/12/2015, em valor a ser eventualmente apurado em sede liquidação de sentença.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso para, reformando a sentença, limitar o período de atraso para entrega da unidade imobiliária e, via de consequência, a responsabilidade da segunda apelante pelo pagamento dos juros cobrados pela Caixa Econômica Federal ao interregno compreendido entre os dias 30/12/2015 e 11/01/2016, mantendo-se a sentença quanto ao restante.

Custas recursais divididas igualmente entre as partes.

Reforma-se a sucumbência fixada na sentença para condenar ambas as partes, na proporção de 80% para as rés e 20% para a parte autora, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, mantendo-se o percentual fixado para a verba honorária, suspensa a exigibilidade em relação ao requerente, portador da justiça gratuita.

DES. JOSÉ AMÉRICO MARTINS DA COSTA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. OCTÁVIO DE ALMEIDA NEVES - De acordo com o (a) Relator (a).





SÚMULA: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO"
Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1167287271/apelacao-civel-ac-10000191535608001-mg/inteiro-teor-1167287320

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