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17 de Maio de 2022
  • 1º Grau
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TJMG • 2606953-94.2014.8.13.0024 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Juiz
RENATA BOMFIM PACHECO
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Processo nº 0024.14.260.695-3

SENTENÇA

Vistos, etc.

RELATÓRIO:

Lojas Americanas S/A, devidamente qualificada na vestibular e no endereço que indica, aforou Ação Renovatória de Aluguel, em face dos herdeiros do espólio de Afrânio de Carvalho Silveira, Heloísa Bambirra Silveira e Mônica Maria Bambirra Silveira Guimarães também qualificadas, aduzindo, em síntese: que, em 28 de julho de 1997, restou consignado que a BWU – COMÉRCIO E ENTRETENIMENTO S/A faria jus à servidão de parte do lote nº 19 com o lote nº 20 da quadra nº 50, bem como uma faixa de um lote junto às divisas do imóvel com os lotes de nº 38 a 41. Em 01 de março de 2004, tendo em vista o falecido de Afrânio de Carvalho Silveira, o contrato locativo foi aditado para fazer constar na qualidade de locador seu espólio, além de reajustar o valor do aluguel e prorrogá-lo por mais seis anos. Contudo, em 17 de setembro de 2007, face à cessão de direitos realizada entre a antiga locatária e a autora, fora novamente aditado o contrato de locação, estabelecendo a requerente como locatária e a antiga ocupante do imóvel como fiadora. Por fim, em 17 de junho de 2009, as herdeiras foram declaradas locadoras do imóvel, por meio do último aditivo sofrido no instrumento de locação. Contudo, ocorre que, tendo em vista a iminência do vencimento do referido contrato de locação, ajuizou a ação renovatória perante a 11ª Vara Cível para garantir a compulsória renovação durante o lapso de março de 2010 a fevereiro de 2015. Ademais, esclareceu que a presente demanda tem como o objeto a renovação da relação jurídica do período de março de fevereiro de 2015 a janeiro de 2020. Ressaltou que sempre exerceu as mesmas atividades no imóvel alugado e constantemente manteve adimplidas as obrigações contratuais. Juntou documentos.

Contrato de locação às fls. 22/40. Demonstrativo Tributário em fls. 47/153. Declaração da seguradora Itaú Seguros em fl. 155. Comprovante do pagamento das parcelas de IPTU em fls. 156/165. Comprovantes de quitação dos aluguéis de janeiro de 2009 a julho de 2014, às fls. 166/168. Documento Municipal de Licença (DML) em fl. 169.

Contestação da ré Heloísa Bambirra Silveira às fls. 210/217. Preliminarmente, sustenta pela ausência de preenchimento dos requisitos legais para propositura da presente ação, nos moldes dos artigos 51 e 72 da Lei 8.245/91, haja vista a omissão em relação à propositura de novo valor da locação para a efetiva renovação. Contudo, a ré alega que não se opõe à renovação, desde que realizada com valores de aluguéis condizentes com a realidade do mercado. Diante disso, discorreu sobre questões de direito e, ao final, pugnou pela improcedência da renovação nos moldes propostos inicialmente, bem como a realização de prova pericial para auferir os valores devidos.

Do mesmo modo, a requerida Mônica Maria Bambirra Silveira Guimarães apresentou Defesa em fls. 218/224. Em sede de preliminar, aduz a carência da ação, ante a ausência de resistência da parte ré no que tange à renovação. No mérito, pugna, de modo igual, pela determinação de valores condizentes com o mercado, quais sejam averiguados na perícia apensa a este processo. Com isso, o aluguel requerido para fins de renovação estaria defasado, sendo o valor justo de R$30,06 por metro quadrado. Requer a improcedência do feito ou, alternativamente, seja o aluguel fixado conforme perícia realizada em processo apenso a este.

Impugnação à contestação às fls. 229/243.

As partes requereram produção de prova pericial às fls. 247 e 251.

Deferida prova pericial à fl. 254; nomeada perita.

Quesitos pela parte ré às fls. 255/260 e pela parte autora às fls. 379/380.

Honorários periciais homologados em R$5.280,00, os quais foram quitados pela parte autora à fl. 276.

Laudo pericial às fls. 278/362, concluindo pelo valor de R$30.136,98, em fevereiro de 2015.

Expedido alvará judicial para pagamento de 50% dos honorários periciais à fl. 363.

Parte autora concorda com valor após conclusão pericial à fl. 483 e requer a procedência da ação.

Laudo pericial do perito assistente da parte autora à fl. 484, concluindo pelo valor de R$949,45, em abril de 2015.

Alegações finais da parte autora às fls. 439/444.

Alegações finais apresentadas pela parte ré às fls. 445/452 e 453/455.

Este é o relatório.

Fundamento e decido.

Da Carência da Ação

Da Inépcia da Inicial

Aduz a parte ré, inicialmente, a inépcia da inicial, ante a ausência da apresentação de nova proposta de valor da locação para efetiva renovação, nos termos dos arts. 51 e 72 da Lei do Inquilinato. Acerca do tema, cumpre ressaltar que a proposta fora apresentada no item a da fl. 06, motivo pelo qual rejeito a preliminar aduzida.

Da Ausência de Interesse de Agir

Do mesmo modo, argue pela ausência de interesse de agir do locatário, tendo em vista que as locadoras não se opõem à renovação, mas apenas em seus termos, havendo, portanto, carência da ação.

Todavia, cumpre ressaltar que a presente demanda não necessariamente requer oposição de agir, pois possui a pretensão de constituição de direito, ou seja, a caracterização da via judiciária para declarar o que lhe entende por direito.

Dessa forma, rejeito a preliminar aduzida.

MÉRITO:

O feito encontra-se em ordem, sem vícios aparentes a inquiná-lo de nulidade, reclamando por um desfecho no estágio em que se encontra.

Da Ação Renovatória

Na ação renovatória de locação deve a parte autora demonstrar a presença dos requisitos exigidos pela Lei das Locacoes, em especial o disposto no artigo 51 e 71.

Neste contexto, terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, o locatário que demonstrar que o acordo a renovar tenha sido celebrado e com tempo determinado; pelo prazo ininterrupto de 05 (cinco) anos, sendo permitida a soma do período de outras renovações; e que explore seu comércio, no mesmo ramo, por pelo menos 03 (três) anos.

Tais requisitos, dispostos no artigo 51 da Lei 8.245/91 foram demonstrados pelo autor, porque juntou aos autos o contrato de locação firmado pelo prazo de seis anos, bem como documentos que comprovam o exercício da mesma atividade comercial no local, pôr grande período de locação, bem como, comprovou a quitação regular de suas obrigações.

Do Valor da Renovação

Nesse sentido, tendo em vista a não oposição da parte requerida quanto à renovação, resta controverso o novo valor a ser fixado, pois entende os réus que o valor requerido pela autora se encontra abaixo do valor de mercado.

Neste contexto, o requerente ofereceu o aluguel mensal de R$ 16.343,53, ao passo que os requeridos pretendem receber a quantia mensal de R$ 45.090,00.

Evidentemente que apenas a prova pericial poderia esclarecer esta divergência de valores. Em sendo assim, realizada a prova pericial, constatou-se que o valor de mercado do aluguel do imóvel que é objeto do contrato de locação firmado entre as partes, à época da renovação do contrato, alcançava o patamar de R$ 30.136,98 – avaliação realizada para o período adotado – fevereiro de 2015.

Em sendo assim, diante das divergências apontadas, e não encontrando no laudo do perito oficial qualquer inconsistência capaz de comprometer os trabalhos realizados, devo considerá-lo para fins de fixação do aluguel mensal do imóvel, a contar do mês de fevereiro de 2015, com os reajustes anuais pelo índice previsto em contrato.

Dessa forma, a procedência parcial da presente ação é medida que se impõe.

DISPOSITIVO:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da autora, declarando a renovação do contrato de locação firmado entre as partes, cujo instrumento encontra-se às fls. 22/46, fixando o novo prazo de locação do dia 28 de fevereiro de 2015 a 31 de janeiro de 2020, bem como, arbitrando o valor do aluguel mínimo inicial em R$ 30.136,98 (trinta mil, centro e trinta e seis reais e noventa e oito centavos), por mês, conforme previsto no laudo pericial, valor que deverá sofrer reajustes anuais pelo índice previsto em contrato, mantendo-se também inalteradas as demais cláusulas contratuais.

Nos termos do artigo 73 da Lei 8.245/91, o locatário deverá pagar as eventuais diferenças dos aluguéis vencidos, acrescidas de correção monetária (índices fornecidos pela CGJMG), a contar do vencimento de cada parcela.

Diante da sucumbência recíproca, condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios do ex adverso, que sopesados os elementos do art. 85, § 2º, do Estatuto Processual Civil, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. A divisão será realizada solidariamente entre a requerente e as duas requeridas..

Após o trânsito em julgado, calcular as custas finais e expedir CNPDP.

Havendo requerimento de cumprimento de sentença relativo à obrigação de pagar, alterar a classe processual e remeter os autos à CENTRASE.

Publique-se, registre-se, intimem-se.

Oportunamente, arquivar com baixa.

P.I.C.

Belo Horizonte, ____/____/2021.

RENATA BOMFIM PACHECO

Juíza de Direito

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