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17 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Câmaras Cíveis / 3ª CÂMARA CÍVEL
Publicação
19/04/2021
Julgamento
15 de Abril de 2021
Relator
Luzia Divina de Paula Peixôto (JD Convocada)
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Inteiro Teor



EMENTA: SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE ARAGUARI. PEDIDO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE CONCESSÃO E INSTITUIÇÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE RURAL. EMPRESA BRASILEIRA DE CAPITAL EXCLUSIVAMENTE ESTRANGEIRO OU EQUIPARADA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EXTENSÃO DOS LIMITES E RESTRIÇÕES PRÓPRIOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL E/OU ARRENDAMENTO RURAL. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA. PRESERVAÇÃO DA SOBERANIA NACIONAL E DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. Se de um lado, o direito de preferência, permite ao superficiário a aquisição futura do imóvel explorado e garante o seu uso econômico, mantendo-o na exploração da propriedade, de outro lado, determina que as restrições próprias do instituto da aquisição de imóvel rural por estrangeiros e equiparados se estendam ao contrato de concessão de direito de superfície, de modo a salvaguardar o interesse nacional e a função social da propriedade diante da exploração da propriedade sob a influência do capital estrangeiro. Diante disso, não há como escapar dos requisitos próprios da aquisição, de que tratam a lei 5.709/71.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.20.076654-1/001 - COMARCA DE ARAGUARI - AUTOR: LONGPING HIGH TECH SEMENTES E BIOTECNOLOGIA LTDA - RÉU: ARAGUARI CARTORIO DO REGISTRO DE IMOVEIS

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 3ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO.

JD. CONVOCADA LUZIA PEIXÔTO

RELATORA.





JD. CONVOCADA LUZIA PEIXÔTO (RELATORA)



V O T O

Trata-se de recurso de apelação interposto por LONPING HIGH-TECH SEMENTES E BIOTECNOLOGIA LTDA. contra a r. sentença de doc de ordem n. 31, que nos autos do procedimento de suscitação de dúvida instaurado pelo Titular do Cartório de Registro de Imóveis de Araguari/MG, julgou procedente a dúvida registral, "para confirmar a recusa da Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis de Araguari/suscitante em proceder ao registro da Escritura Pública de Concessão e Instituição de Direito de Superfície lavrada na data de 27/12/2018 junto ao 2º Serviço Notarial de Araguari, sem o cumprimento das exigências constantes da nota de devolução".

Inconformada, apela a LONPING HIGH-TECH SEMENTES E BIOTECNOLOGIA LTDA. assinalando que deve ser assegurada a liberdade de contratar das partes, sendo que as restrições impostas pelo legislador à aquisição do imóvel rural dizem respeito apenas à aquisição e arrendamentos de imóveis rurais, não restando, portanto, abarcado o direito de superfície, mormente porque ninguém pode ser obrigado a fazer ou não fazer algo a não ser em virtude de lei, sendo que a ofensa daí decorrente implica em insegurança jurídica.

Insiste que o equívoco a ser corrigido pela instância recursal diz respeito ao fato de que a restrição legal não é destinada à constituição de direito de superfície em favor de empresa estrangeira ou equiparada, estando adstrita às hipóteses de aquisição ou arrendamento.

Salienta, ainda, a impossibilidade de interpretação extensiva da Lei 5.709/1971, de modo a ampliar a aplicabilidade das restrições impostas à aquisição e ao arrendamento de imóveis rurais por empresas brasileiras, ou mesmo empresas com maioria de capital estrangeiro, sendo, ademais, inconstitucional o Parecer da AGU de 2010, neste sentido.

Requer, assim, seja dado integral provimento à apelação, no intuito de que se reforme a r. sentença proferida de modo a julgar improcedente a dúvida suscitada e, consequentemente, afastar a recurso no registro da Escritura Pública de Superfície.

A i. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Conheço do recurso porque presentes seus pressupostos de admissibilidade.

Pois bem. A controvérsia recursal tem origem na recusa do registro da Escritura Pública de Concessão de Direito Real de Superfície com Opção de Compra Futura, lavrada nas notas do 2º Serviço Notarial de Araguari, Estado de Minas Gerais, no livro 497, folhas 062/069, em 27 de dezembro de 2018, celebrada entre a LongPing e (i) Paulo Rodrigues Silveira Filho e sua esposa Paula Araújo de Souza Silveira, (ii) Luciana Cristina Silveira Espíndola e seu marido Augusto Espíndola Dias da Silva, e (iii) Amparo Empreendimentos Imobiliários Ltda. ("Escritura de Superfície"), objetivando a constituição de direito real de superfície, em favor da LongPing, em relação aos imóveis rurais matriculados sob os nºs 67.077, 63.078, 63.079, 63.080, 63.081, 69.186 e 69.323, todos no SRI ("Imóveis").

A MMª Juíza de Primeiro Grau entendeu que "o direito real de superfície, que incide sobre imóveis rurais, estaria sujeito às mesmas restrições legais impostas para a aquisição do direito de propriedade ou para a celebração de contrato de arrendamento rural de terras brasileiras por empresas estrangeiras ou por empresas brasileiras com controle societário, direito ou indireto, estrangeiro".

De modo que, confirmou "a recusa da Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis de Araguari/suscitante em proceder ao registro da Escritura Pública de Concessão e Instituição de Direito de Superfície lavrada na data de 27/12/2018 junto ao 2º Serviço Notarial de Araguari, sem o cumprimento das exigências constantes da nota de devolução", quais sejam, a aplicação irrestrita da lei 5.709/71 à hipótese dos autos, razão da insurgência recursal.

Razão não assiste à recorrente, no entanto.

O direito de superfície é um direito real, consagrado no Código Civil de 2002, em seu art. 1.225, II, segundo o qual, "O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis" (art. 1369, CC/02)

Estabeleceu, ainda, em seu art. 1373, que, "em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições".

Em se tratando de contrato firmado por empresa estrangeira ou equiparada, o Código Civil, no entanto, nada dispôs acerca das restrições e/ou limitações eventualmente impostas ao direito de superfície, diferentemente do que ocorre na nossa legislação pátria quanto ao contrato de arredamento rural envolvendo a mesma pessoa jurídica.

Isso porque, a CR/88, ao dispor sobre a política agrícola e fundiária e sobre a reforma agrária, em seu art. 190, determinou, que "A lei regularará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional".

Referida regulamentação se materializou na lei 8.629/93, que estendeu ao arrendamento rural todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóvel rural por estrangeiro. (art. 23, § 1º).

Isso se deve à observância dos princípios constitucionais da soberania nacional e da função social da propriedade.

Assim, apesar de sua natureza privada, o contrato, que envolve o direito de superfície, sofre repercussões de direito público, tal como se dá expressamente com arrendamento mercantil rural, posto que, em ambos, deve- se priorizar a função social da propriedade, diante do direito de preferência que permite ao superficiário não só a aquisição futura do imóvel explorado, como garante o seu uso econômico, mantendo-o na exploração da propriedade.

Especial proteção se confere ao referido instituto, sobretudo quando se trata de pessoa jurídica estrangeira ou equiparada, em decorrência dos princípios constitucionais da soberania nacional e da ordem econômica, posto envolver atividades em que haverá o domínio do capital estrangeiro em assuntos de interesse nacional.

Assim, por força da interpretação teleológica, por óbvio, que se aplica ao direito de superfície, eventuais restrições e limitações impostas ao arrendamento rural, ainda que nada tenha sido disposto sobre o tema no Código Civil, diante da semelhança dos referidos institutos.

Ora, se o direito de preferência foi determinante para que as restrições próprias do instituto da aquisição de imóvel rural por estrangeiros e equiparados se estendessem ao arrendamento rural, com mais razão ainda devem-se estender ao contrato de concessão de direito de superfície em questão, porque nele há expressa previsão de aquisição da propriedade do imóvel pela outorgada superficiária.

Diante disso, não há como escapar dos requisitos próprios da aquisição, de que tratam a lei 5.709/71.

Conforme pontuou brilhantemente, o i. PGJ, "o Conselho Nacional de Justiça no contexto do Procedimento Administrativo nº 08100.003182/94-53, entendeu pelo prevalecimento da Lei Federal nº 5.709/1971 na aquisição de terras por pessoa jurídica brasileira de que participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas (que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior), exigindo-se prévia autorização dos órgãos competentes e a observância das demais restrições e limites estabelecidos na legislação federal brasileira que regulamenta o assunto - sendo exatamente este o caso dos autos. No referido procedimento, a AGU apresentou parecer aduzindo que as aquisições de imóveis rurais realizadas em desacordo com as regras contidas na Lei Federal nº 5.709/1971 e no Decreto nº 74.965/1974, poderão ser consideradas nulas de pleno direito, o que não soa inconstitucional tendo em vista toda a argumentação expendida e que alcança a soberania do Estado Brasileiro".

Logo, totalmente válida a prudência demonstrada na dúvida suscitada, especialmente porque os registradores são passíveis de severas sanções pelo descumprimento dos procedimentos legais.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Custas recursais, pela apelante.



DESA. ALBERGARIA COSTA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. ELIAS CAMILO SOBRINHO - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO"

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