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24 de Junho de 2021
1º Grau
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TJMG • 1758169-22.2014.8.13.0024 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Juiz
ARMANDO GHEDINI NETO
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AUTOS Nº: 0024.14.175.816-9

AUTOR: ALEXANDRE COURI SADI E LUCIANA MOTTA REZENDE COURI SADI

RÉU: MAIO EMPREEDNIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA E PARANASA ENGENHARIA E COMÉRCIO S.A

NATUREZA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REPARAÇÃO CIVIL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA

Vistos, etc.

SENTENÇA

ALEXANDRE COURI SADI E LUCIANA MOTTA REZENDE COURI SADI, já qualificados, ingressaram com AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REPARAÇÃO CIVIL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em desfavor de MAIO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA E PARANASA ENGENHARIA E COMÉRCIO S.A, igualmente qualificados, alegando na Petição Inicial, de fls. 02/28, em síntese o seguinte:

Os autores celebraram com as rés, na data de 30 de julho de 2013, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, cujos objetos são duas unidades autônomas que corresponderão aos apartamentos de nº 1158 e nº 1159 do Site Savassi – Edifício Getúlio Vargas – NOVOTEL BH Savassi, localizado na Avenida do Contorno com a Rua Paulo Simoni, conforme Matrícula nº 100.765 extraída do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte. Conforme previsto na Cláusula Quinta de ambos os contratos firmados, o preço total da venda foi de R$ 424.600,00 (quatrocentos e vinte e quatro mil, e seiscentos reais), correspondente a cada uma das unidades autônomas. O sinal do negócio foi estipulado em R$ 34.600,00 (trinta e quatro mil e seiscentos reais) pagos à vista para cada unidade adquirida. Além disso, foi acordado o pagamento das parcelas dispostas no Item 5.1.1 de cada um dos Contratos de Compra e Venda no valor total de R$ 100.000,00 (cem mil reais), em quatro vezes de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), com vencimentos mensais e sucessivos a partir de 30/08/2013. Ainda, foi pactuado na Cláusula 5.1.3 de cada Contrato de Compra e Venda o pagamento de 100 (cem) parcelas mensais de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais) cada uma, com vencimento a partir de 30/12/2013. O valor total pago pelas referidas unidades autônomas até a presente data é de R$ 290.314,62 (duzentos e noventa mil, trezentos e quatorze reais e sessenta e dois centavos), que corrigido até abril de 2014 pelo INCC corresponde a R$ 297.204,46 (duzentos e noventa e sete mil, duzentos e quatro reais e quarenta e seis centavos). Os contratos de compra e venda das unidades 1158 e 1159 estipularam a data de entrega das unidades em 28/02/2014 e prazo tolerância de 120 (cento e vinte) dias, o qual coincide com o início da Copa do Mundo, ou seja, junho de 2014. A edificação do Empreendimento Site Savassi encontra fundamentos na Lei 9.952/2010 que instituiu a operação urbana de estímulo ao desenvolvimento da infraestrutura de saúde, de turismo cultural e de negócios, visando atender às demandas da copa do mundo Fifa Brasil 2014 no Município. No entanto, resta óbvio que as rés não conseguirão atender às determinações da referida lei, haja vista que as obras estão paradas desde janeiro de 2014. Dessa modo configura-se infração contratual, o que motiva a rescisão pleiteada por culpa exclusiva das rés e também implica em pagamento de multa na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor já pago pelos autores, acrescida da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total das promessas de compra e venda, a fim de reequilibrar as Cláusulas 11.2 e 11.4. As rés agem de forma temerária e devem assumir o ônus decorrente do patente descumprimento contratual de entrega do empreendimento na data aprazada, pois os autores adquiriram as unidades 1158 e 1159 motivados pelo efeito da Copa do Mundo, o que criou expectativas de lucro que se veem completamente frustradas.

Ao final requerem: a-) seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela, inaudita altera parte, com o fim de desobrigar os autores ao pagamento das prestações vencidas a partir de 19/02/2014, bem como para que as rés se eximam de incluir o nome dos autores nos órgãos de restrição ao crédito e, caso já tenha sido feito, que seja excluído imediatamente; b-) seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela, inaudita altera parte, para expedir ordem de bloqueio de valores/ativos financeiros sobre o CNPJ das rés, com o fim de garantir o crédito dos autores, no importe de R$ 297.204,46 (duzentos e noventa e sete mil, duzentos e quatro reais e quarenta e seis centavos), acrescido de R$ 147.062,72 (cento e quarenta e sete mil, sessenta e dois reais e setenta e dois centavos), referente à soma das multas de 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivamente pago, acrescido de 10% (dez por cento) sobre o valor total dos contratos, bem como do valor de R$ 62.698,00 (sessenta e dois mil, seiscentos e noventa e oito reais), a título de lucros cessantes, a ser acrescido das diárias vincendas até a data de declaração da rescisão contratual motivada pelo atraso na entrega das unidades autônomas, apartamentos nº 1158 e nº 1159, do Site Savassi – Edifício Getúlio Vargas – Novotel BH Savassi; c-) caso não seja deferido o pedido de bloqueio, requerem, como pedido liminar alternativo, que seja expedido ofício para Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, para que o Sr. Oficial lance o bloqueio no registro das referidas unidades autônomas; d-) seja confirmada as antecipações de tutela pleiteadas, para garantir aos autores a não inclusão do nome deles no cadastro de proteção ao crédito até deslinde final da demanda em tela, bem como a desobrigação de pagamento das parcelas vencidas, além do bloqueio de ativos financeiros, ou, alternativamente, dos imóveis indicados para garantir a restituição do dinheiro investido acrescido das multas contratuais; e-) que seja reequilibrado o contratado devendo ser declarada a existência de multa em desfavor das rés no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivamente pago, acrescido de 10% (dez por cento) sobre o valor total dos contratos; f-) a procedência da ação para que seja declarada a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda firmado com os réus; g-) a devolução dos valores das parcelas quitadas anteriormente, totalizando até abril de 2014, o valor de R$ 297.204,46 (duzentos e noventa e sete mil, duzentos e quatro reais e quarenta e seis centavos), devidamente corrigidas pelo INCC/FGV, bem como pagamento da multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos autores, no importe de R$ 59.440,89 (cinquenta e nove mil, quatrocentos e quarenta reais e oitenta e nove centavos), além da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor dos dois contratos atualizados no valor de R$ 87.621,83 (oitenta e sete mil, seiscentos e vinte e um reais e oitenta e três centavos), a título de rescisão contratual por culpa exclusiva das rés, totalizando o valor de R$ 444.267,18 (quatrocentos e quarenta e quatro mil, duzentos e sessenta e sete reais e dezoito centavos); h-) sejam as rés condenadas ao pagamento de lucros cessantes que atingem nesta data o valor de R$ 62.698,00 (sessenta e dois mil, seiscentos e noventa e oito reais), a ser acrescido das diárias vincendas até a data da declaração da rescisão contratual pretendida; i-) sejam as rés condenadas ao pagamento de indenização por danos morais em valor a ser arbitrado por V. Exa.; j-) a produção das provas em direito admitidas, como oitiva de testemunhas, juntada de documentos, depoimento pessoal do representante legal das rés; k-) seja aplicada a inversão do ônus da prova no caso em tela, considerando o disposto no art. , VII do CDC, vez que os autores são hipossuficientes diante do aparato das rés; l-) a condenação das rés ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários de sucumbência em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Com a inicial vieram os documentos de fls. 29/75 dentre os quais destaco: às fls. 29/30 Procuração; às fls. 32/51 Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda dos imóveis objeto da lide; às fls. 52/55-v Matrícula dos imóveis; às fls. 60/72 Notificação Extrajudicial emitida pelos autores às rés; às fls. 73/74 Contranotificação Extrajudicial; à fl. 75 Guia de Recolhimento de Custas e Taxas Judiciárias.

Decisão às fls. 77/77-v em que foi indeferido o pedido de antecipação de tutela requerido pelos autores, uma vez que ausentes os requisitos legais exigidos pelo art. 273 do CPC, não tendo sido juntado com a exordial provas inequívocas suficientes à comprovação da verossimilhança das alegações.

Agravo de Instrumento interposto pelos autores às fls. 78/90 em que alegam, em síntese, que se trata de pedido de rescisão contratual, o que é ato de mera liberalidade não fazendo sentido a manutenção dos pagamentos vincendos. A manutenção dos pagamentos fere o próprio objetivo da rescisão contratual que se pretende. Ademais, mesmo que os nomes dos agravantes ainda não estejam negativados nos órgãos de restrição ao crédito, poderão vir a ser a qualquer momento, uma vez que após a notificação extrajudicial, eles pararam de efetuar os pagamentos das parcelas vincendas, motivo pelo qual, logicamente, não se faz necessária a comprovação da efetiva negativação. Há que se concluir que os agravantes se desincumbiram do ônus de comprovar a verossimilhança de suas alegações, através de prova inequívoca, já que comprovaram a infração contratual das agravadas ao demonstrar que as obras estão paradas desde janeiro de 2014, e assim continuam até a presente data. Portanto, adequado o deferimento da antecipação das tutelas pretendidas, a fim de que os agravantes sejam desobrigados do pagamento das parcelas restantes do contrato firmado entre as partes, a partir do recebimento da Notificação Extrajudicial pelas agravadas. Ao final requerem o recebimento do presente recurso a fim de ser provido para que reforme a respeitável decisão de fls. 77/77-v, uma vez presentes os requisitos do art. 273 do CPC, concedendo-se aos agravantes, o direito à desobrigação de pagamento das parcelas que se venceram posteriormente ao recebimento da Notificação Extrajudicial pelas agravadas em 19/02/2014, bem como que elas se abstenham de incluir o nome dos agravantes nos cadastros de proteção ao crédito, até ulterior julgamento.

Despacho à fl. 96 em que mantém a decisão agravada por seus próprios fundamentos jurídicos.

Citados, conforme Cartas de Citação de fls. 97/98, AR´s às fls. 99/98-v, juntados às fls. 99/98-v, em 16/12/14 e em 05/12/14, os Réus MAIO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA e PARANASA ENGENHARIA E COMÉRCIO S.A, apresentaram Contestação às fls. 102/135, em 02.02.2015, em que alegam preliminarmente, que a Cláusula 15ª dos contratos celebrados entre os autores a ré Maio prevê expressamente que as controvérsias deles decorrentes serão submetidas à apreciação da Câmara de Arbitragem da Câmara de Comércio Brasil-Canadá. E, tratando a presente demanda de discussões acerca de eventual descumprimento dos contratos e suas consequências, é evidente que esta se enquadra na hipótese da referida cláusula. Assim, havendo nos contratos cláusula compromissória válida, eficaz e vinculante, isso torna absolutamente incompetente a justiça comum para conhecer e processar a ação proposta, evidenciando-se a necessidade de que ela seja extinta, sem resolução de mérito, nos termos do art. 267, VII, do CPC. Ainda em sede de preliminar, pontua que a segunda ré, PARANASA, é apenas e tão somente a construtora contratada para execução das obras do edifício, não figurando como proprietária, incorporadora, vendedora ou fornecedora dos imóveis adquiridos pelos autores. Assim, eventual procedência do pedido dos autores jamais poderá alcançar e atingir a esfera jurídica da 2ª ré, que com estes não celebrou qualquer negócio jurídico, razão pela qual, desde logo, deve ser excluída da lide, nos termos do art. 267, VI, do CPC. Outrossim, as razões relatadas pelos autores para fundamentar seu pleito rescisório não existem mais, tendo eles próprios, em Assembleia de Condôminos realizada no dia 29/09/14, ou seja, posteriormente à distribuição desta ação, concordado com a continuidade dos contratos. Resta, portanto, superado o pedido de rescisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda e todos demais pedidos feitos nesta ação, pois os autores anuíram com a continuidade dos pagamentos e dos Contratos. Assim, deve esta ação ser extinta, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, IV, do CPC. No mérito, relata que também impede a rescisão o fato de os contratos firmados entre as partes se tratarem de uma promessa de compra e venda irrevogável e irretratável (cláusula 13ª), não havendo nenhuma exceção a essa estipulação em face de mora da ré Maio. Ademais, o prazo previsto nos contratos é termo não essencial, ou seja, aquele que, mesmo ultrapassado, não acarreta impossibilidade de cumprimento da prestação, ensejando apenas a mora do devedor. Ainda, não se vislumbra qualquer situação a justificar perda legítima do interesse dos autores nos imóveis e, não há de se considerar verossímil a alegação dos autores que, findo o evento da Copa do Mundo, os imóveis não lhes interessariam mais, pois não é crível, nem razoável, que alguém adquira um imóvel apenas com o objetivo de usufruí-lo durante evento de apenas um mês de duração, e não como um investimento duradouro. Além disso, nos contratos consta expressamente como prazo de entrega o dia 28/02/14, prorrogável por mais 120 (cento e vinte) dias, ou seja, para 28/06/14, data muito posterior ao início da Copa do Mundo, quando o evento já estava no final. E esse prazo é o prazo de entrega das obras, sendo certo que, para a instalação do empreendimento hoteleiro seriam necessárias mais algumas semanas. A entrega da obra e do empreendimento hoteleiro, portanto, jamais esteve vinculada ao evento Copa do Mundo. Outrossim, as regras previstas na Lei 9.952/10 se referem a uma relação existente exclusivamente entre incorporadoras e Prefeitura, relação da qual os autores não participam, não tendo eventuais prazos fixados na referida lei qualquer interferência nos prazos previstos nos contratos e na assembleia. Destaca que, após a Assembleia de 29/09/14, com a fixação de um novo prazo de entrega com o qual os autores concordaram, não existe uma situação de mora da ré Maio e de descumprimento contratual; e, ainda que existisse mora, esta já está sendo sanada, sendo certo que tal situação não figura nem de longe como causa suficiente para rescisão dos contratos. Esclarece que, ainda que a rescisão fosse possível, inexiste nos contratos previsão de multa que possa ser aplicada em desfavor da ré Maio. Não havendo tal previsão, é incabível que esta seja fixada judicialmente, uma vez que as partes não pactuaram nesse sentido. Ademais, não há que se falar em relação de consumo ou em aplicação das regras do CDC à relação das partes, razão pela qual não se pode vislumbrar qualquer argumento que enseje a aplicação da penalidade pretendida. Pontua que os lucros cessantes não podem ser confundidos com frustração de expectativa, não se presumem e nem podem ser imaginados. Assim, ainda que a obra tivesse sido entregue no prazo previsto nos contratos, não haveria como se prever se as unidades hoteleiras estariam de fato funcionando e gerando resultados. Os autores aderiram voluntariamente a um negócio que envolve risco, cuja lucratividade depende de fatores intangíveis e impossíveis de prever, ficando os lucros na esfera da mera expectativa, o que afasta por completo o seu pleito. Destaca ainda, que não se pode cogitar a ocorrência de danos morais em razão de uma mora que não ocorreu, tendo em vista a fixação de um novo prazo com o qual os autores concordaram, que está longe de se expirar e está sendo plenamente cumprido pela Maio. Ainda que houvesse uma situação de mora, não se trata o atraso na conclusão das obras de uma situação inesperada, desconcertante e degradante, que gera profundo sofrimento moral, mas de um risco inerente ao investimento, de pleno conhecimento do homem médio. Argui que o pedido de inversão do ônus da prova é um benefício destinado exclusivamente ao consumidor, e previsto apenas no CDC, sendo, inaplicáveis, portanto, ao caso em análise por não se enquadrarem os autores no conceito de consumidor. Alega que a antecipação de tutela concedida pelo Tribunal Superior aos autores foi ignorando a manifestação das rés e sem que tivessem sido elas citadas para a ação. E ainda, a decisão foi tomada com base em fatos inexistentes e em violação frontal à lei processual brasileira. Ao final requerem sejam acolhidas as preliminares arguidas, em razão da incompetência absoluta deste Juízo para processar e julgar o presente feito, da ilegitimidade passiva da ré Paranasa e da falta de interesse processual dos autores, extinguindo-se o processo sem julgamento de mérito. Ainda, requerem seja revogada, com fundamento no art. 273, § 5º do CPC, a decisão que concedeu a antecipação dos efeitos da tutela, proferida pelo TJMG. Requer seja indeferida a inversão do ônus da prova e, no mérito, que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos formulados pelos autores, invertendo-se os ônus de sucumbência. Por fim, requerem a produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente, a juntada de documentos, depoimento pessoal dos autores, inquirição de testemunhas e perícia.

Com a contestação vieram os documentos de fls. 136/304, dentre os quais destaco: às fls. 136/162 Procuração, Substabelecimento, e Atos Constitutivos; às fls. 163/178 Ata de Assembleia e Lista de Presença; às fls. 178/235 Carta do Conselho de Representantes; Ata da reunião de representantes; documentos que comprovam a retomada das obras; às fls. 236/241 Carta enviada pela Comissão de Representantes aos investidores; às fls. 242/245 Cartas enviadas aos adquirentes; às fls. 246/274 Ação de despejo nº 2787575-42.2012.8.13.0024; às fls. 275/304 Cópia dos Embargos de Declaração.

Impugnação à Contestação, apresentada pelos autores, às fls. 305/398 alegam em síntese, que a cláusula compromissória instituída compulsoriamente no contrato de compra e venda de adesão é nula de pleno direito se não há concordância efetiva das partes. Assim, como a cláusula foi camuflada, não estando em negrito e nem tendo sido assinada conforme a lei impõe, a referida cláusula não tem valor no presente caso. Destaca que a 2ª ré Paranasa figura no contrato de compra e venda firmado com os autores como sócio ostensiva, portanto, não tem fundamento a alegação das rés de ilegitimidade passiva, pois a 2ª ré demonstra participação ativa no negócio firmado com os autores. No caso em tela aplica-se a responsabilidade solidária que decorre do parágrafo único do art. 7º do CDC. Esclarece que a ata da assembleia acostada às fls. 163/168, constitui mero relatório do que ocorreu, pois não foi redigida no momento da reunião, tendo somente sido assinada a lista de presença na entrada do salão Hotel Mercure, onde aconteceu. Basta ver que nenhum comprador assinou a referida ata, fato suficiente para gerar nulidade do documento acostado pelas rés às fls. 164/177. Ademais, os autores, um dia antes da assembleia notificaram via cartório as rés sobre a sua mora e pediram a rescisão do contrato, fato este reiterado naquela assembleia. A referida Notificação Extrajudicial demonstra claramente a discordância dos autores com a continuidade dos contratos firmados com as rés, ao contrário do que alegam. Em nenhum momento os compradores concedem o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão das obras. Ademais, não é verdade o que as rés falam, ou seja, que ninguém se manifestou contrariamente às deliberações tomadas na assembleia, o que pode ser provado pelo DVD gravado na assembleia realizada no dia 29/09/14, que demonstra a indignação e a contrariedade da maioria dos presentes às deliberações supostamente tomadas. No mérito destaca que o atraso de mais de dois é expressivo e motivo para rescisão contratual com aplicação de penalidade contra as rés. Pontua ainda, que o próprio diretor da 2ª ré, Paranasa, na assembleia realizada, confirmou que desviou parte expressiva dos R$ 80.000.000,00 (oitenta milhões de reais) que pegou emprestado no Banco do Brasil para outros negócios, sob a alegação de que tem esse direito, apesar da lei 4.591/64 e o contrato de mútuo do Banco do Brasil impedir que ele faça isso. As rés deixaram de fazer controles contábeis transparentes para o Empreendimento Site Savassi, de maneira a empregar todo o dinheiro recebido dos compradores somente na obra que estes adquiriram. Ainda, ao contrário do que alegam as rés, as argumentações referentes à Lei 9.952/10 são pertinentes a estes autos, pois elas construíram 400% (quatrocentos por cento) a mais em razão desse diploma legal e descumpriram o prazo de entrega da obra, ou seja, deverão pagar ao município multa milionária em razão do potencial construtivo elevado pela lei. Ademais, as rés/construtoras já ingressaram com medida judicial para suspender a aplicação da multa estabelecida na referida lei, em que no caso concreto poderá ser em torno de R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais), ou seja, deixa completamente inseguros os compradores, pois as rés sumiram com os recursos financeiros da obra. Está evidente que haverá falência do empreendimento. O prejuízo é certo e provado, portanto, devidamente fundamentado o pedido de rescisão contratual dos autores. Fica evidente o enorme prejuízo decorrente da não inauguração do hotel antes da Copa do Mundo, pois não haverá mais a oportunidade de torná-lo conhecido no decorrer de um evento mundial. É notório que quando uma parte deixa de cumprir sua obrigação, poderá a parte lesada requerer a resolução do contrato nos termos do art. 475 do Código Civil. Além disso, caracterizado o inadimplemento contratual das rés por sua culpa exclusiva, evidente é a obrigação de pagar a multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos autores, bem como 10% (dez por cento) sobre o valor dos dois contratos atualizados pelo evidente atraso na entrega das obras, pois a aplicação da penalidade é bilateral devido à incidência do CDC que consagra o dever de as normas contratuais serem equilibradas. E mesmo que não fosse aplicável o CDC, o Poder Judiciário consagrou o reequilíbrio do contrato com base em sua função social, na boa-fé e na probidade. Esclarece que a conduta das rés implica ainda no pagamento de lucros cessantes, uma vez que o empreendimento já deveria estar em pleno funcionamento em 28/02/14, o que renderia para os autores o pagamento mensal de valor referente à locação dos imóveis. Ademais, diante da evidente frustração da expectativa dos autores quanto aos apartamentos de hotel adquiridos das rés, é que lhes é devida a justa e razoável indenização por dano moral. Pontua que se faz mister a inversão do ônus da prova, cabendo às rés demonstrarem qualquer inverdade quanto as alegações constantes nesta exordial, no que tange aos prejuízos sofridos pelos autores. Informa que em decisão publicada no dia 28/11/14, o E. TJMG determinou o bloqueio das unidades 1158 e 1159 adquiridas pelos autores com o fim de lhes garantir a reparação civil pretendida, bem como a devolução dos valores pagos pelos referidos apartamentos. Diante disso, cabe ao Poder Judiciário agir para impedir que centenas de compradores sejam lesados pelas rés que buscam a todo custo se eximir da responsabilidade que carregam, devendo ser confirmada em sentença a tutela antecipada deferida pelo E. TJMG. Ao final ratificam os seus pedidos iniciais e, requerem seja procedida inspeção judicial no Empreendimento Site Savassi, com o escopo de constatar o atraso da obra e a presença de somente 35 (trinta e cinco) funcionários, nº insuficiente para efetivamente terminar os prédios. Ainda, requerem procedida e concluída a diligência, seja lavrado auto circunstanciado nos termos do art. 443 do CPC.

Despacho à fl. 399 em que determina a intimação das partes para especificarem provas.

Manifestação dos autores às fls. 400/401 em que requerem a produção de prova documental, inspeção judicial, depoimento pessoal dos representantes legais das rés, e prova testemunhal.

Manifestação das rés às fls. 402/509 em que alegam, em síntese, que a relação entre autores a ré Maio não é uma relação de consumo, não podendo ser as regras do código consumerista invocadas para invalidar a cláusula arbitral ou qualquer outra. Ainda que as relações fossem de consumo, a cláusula que institui o foro arbitral como competente continuaria plenamente válida e vinculante, na medida em que os contratos não podem ser vistos como contratos de adesão, nem a cláusula de arbitragem pode ser vista como uma imposição da 1ª ré. E, ainda que os contratos fossem de adesão, o fato é que as assinaturas dos autores estão apostas logo abaixo da cláusula relativa à arbitragem, que está redigida em linguagem clara e acessível, o que atesta a ciência e concordância dos autores. Destaca que o fato da 2ª ré figurar como sócia de Sociedade em Conta de Participação para desenvolvimento e administração das atividades hoteleiras no empreendimento, por óbvio, não pode atrair a ela nenhuma das obrigações da proprietária/incorporadora, que é exclusivamente a 1ª ré. Sendo a construtora contratada para executar as obras, sua única responsabilidade é pela qualidade da construção, mas não pela administração da obra e entrega das unidades, responsabilidade esta que é exclusiva da incorporadora, proprietária e promitente vendedora, ou seja, a 1ª ré. Além disso, a solidariedade não se presume, decorrendo da lei ou da vontade das partes, sendo certo que os autores jamais conseguiram demonstrar qualquer hipótese legal de solidariedade para o caso em discussão, solidariedade que também não conta com previsão contratual, devendo, portanto, ser afastada. Esclarece que a Ata, devidamente registrada no Cartório do 1º Ofício de Títulos e Documentos, conta sim com as assinaturas dos condôminos, colhidas na lista de presença, que é parte integrante do documento. Ademais, quisessem anular a referida ata de assembleia, teriam os autores que ter instaurado o competente incidente de falsidade, o que, no entanto, jamais foi feito. Não tivessem os autores concordado com qualquer uma das deliberações, cabia a eles promover a continuidade das discussões na assembleia e/ou registrar o seu descontentamento e discordância em ata, pois uma assembleia, pela sua própria essência, representa e legitima a tomada de decisões de forma coletiva e vinculante a todo o universo de indivíduos que representa. Esclarece que todos os questionamentos feitos pelos autores na notificação de fls. 359/372 foram devidamente esclarecidos na assembleia, na qual a Maio especificou os problemas ocorridos no empreendimento e demonstrou detalhadamente informações numéricas relativas ao Site Savassi. Destaca que as obras estão em andamento e em estrito cumprimento ao prazo definido pelos adquirentes na assembleia, estando em cumprimento, ainda, todas as demais obrigações da Maio ali fixadas. Pontuam que jamais houve desvio de recursos da obra e qualquer outra irregularidade na sua gestão. Ainda, o empréstimo feito pelo Banco do Brasil, no valor de R$ 80.000.000,00 (oitenta milhões de reais) decorreu de financiamento para capital de giro da empresa, não se tratando de financiamento na modalidade “Plano Empresário”, destinado a financiar a construção. Assim, não há que se falar em qualquer situação de golpe ou improbidade comportamental das rés, aptas a colocar em risco o investimento dos autores, destacando ainda, que as dificuldades momentâneas enfrentadas pela Maio para a realização do empreendimento já foram superadas. Argumenta que, ainda que o empréstimo que originou a hipoteca não estivesse sendo honrado, e ainda que o terreno do empreendimento Site Savassi fosse a única garantia a esse empréstimo, essa situação jamais afetaria o direito dos autores e demais adquirentes, seja porque a hipoteca é ineficaz perante o direito dos autores às unidades imobiliárias por eles adquiridas, seja porque a hipoteca incide exclusivamente sobre o terreno do empreendimento, enquanto compõem o “Patrimônio de Afetação” diversos outros bens e direitos. Ao final requerem as rés que seja disponibilizado à elas o DVD apresentado pelos autores nestes autos para que estas possam tomar conhecimento do seu conteúdo e, assim, exercer plenamente o seu direito de defesa, requerendo, inclusive, seja-lhe concedida nova oportunidade de manifestação e de especificação de provas após a disponibilização da gravação. Ainda, requerem a produção de todas as provas em direito admitidas, em especial prova pericial, testemunhal e o depoimento pessoal dos autores. Por fim, requerem a apresentação de documentos novos.

Manifestação dos autores às fls. 510/517 em que alegam em síntese que, a cláusula compromissória instituída compulsoriamente no contrato de compra e venda de adesão é nula de pleno direito se não há concordância efetiva das partes. Ressalta que a 2ª ré figura no contrato de compra e venda como sócia ostensiva, não tendo, portanto, fundamento a alegação das rés de ilegitimidade passiva da 2ª ré. No caso em tela aplica-se, sem discussão, a responsabilidade solidária que decorre do parágrafo único do art. do CDC e do art. 31 da Lei 4.591/64. Pontua que, caracterizada a mora das rés, surge para os autores o direito à rescisão contratual, com aplicação de cláusula penal contra as construtoras evidentemente em razão do patente descumprimento da obrigação avençada. Esclarece que a possível ação de cobrança da multa estipulada na Lei 9.952/10 pode quebrar a construtora. Ademais, cabe às rés comprovarem que não desviaram dinheiro do empreendimento Site Savassi para outros negócios. Argui que é dever das rés devolver aos autores os valores pagos na sua integralidade e de uma só vez, devidamente corrigidos pelo INCC, conforme prevê a cláusula 11ª dos contratos. Além disso, a conduta das rés implica no pagamento de lucros cessantes, uma vez que o empreendimento já deveria estar em pleno funcionamento desde 28/02/14, o que renderia para os autores o pagamento mensal de valor referente à locação dos imóveis. Ao final ratificam os seus pedidos iniciais e, requerem seja procedida inspeção judicial no Empreendimento Site Savassi, com o escopo de constatar o atraso da obra e a presença de somente 35 (trinta e cinco) funcionários, número insuficiente para efetivamente terminar os prédios. Ainda, requerem procedida e concluída a diligência, seja lavrado auto circunstanciado nos termos do art. 443 do CPC.

Despacho à fl. 518 em que designa audiência de conciliação.

Termo de Audiência à fl. 519 em que informa que, proposta a conciliação, as partes não compuseram acordo.

Despacho à fl. 521 em que intima a ré para esclarecer a modalidade de perícia requerida, fundamentando e justificando a utilidade da prova.

Manifestação das rés à fl. 524 em que informam que desistem da prova pericial anteriormente requerida.

Despacho à fl. 562 em que foi homologado o pedido de desistência da prova pericial. Indefere o requerimento da realização de inspeção judicial requerido pela parte autora. Defere a produção de prova oral e designa audiência de instrução e julgamento.

Manifestação dos autores às fls. 528/536 em que requerem a juntada da Ata Notarial lavrada no 2º Tabelionato de Notas de Belo Horizonte, que atesta que o Empreendimento ainda está em obras.

Manifestação das rés às fls. 539/648 em que requerem seja esta ação extinta, sem resolução do mérito, pela incompetência absoluta da Justiça Estadual, pela ilegitimidade passiva da 2ª ré e pela ausência de interesse processual dos autores, razão pela qual as rés reiteram o pedido de apreciação e acolhimento das preliminares suscitadas.

Termo de Audiência às fls. 675/675-v em que informa que, frustrada a tentativa de acordo, verificando o MM. Juiz que não houve apreciação das preliminares arguidas na defesa, suspendeu a audiência, chamando o feito a ordem, para que sejam analisadas as mesmas em sede de decisão saneadora. Em transação processual, acordaram as partes quanto a pontos controvertidos. Ajustaram as partes quanto a prova a ser produzida, que a única seria a oitiva da testemunha Carlos Fabiano Peixoto Brito, requerendo ambos os polos a dispensa de todas as demais provas anteriormente requeridas. Pelo MM. Juiz foi homologado o acordo firmado pelas partes.

Despacho Saneador às fls. 708/709 em que foram rejeitadas as preliminares suscitadas de incompetência absoluta da Justiça Comum, assim como a preliminar de ilegitimidade passiva da 2ª ré, e ainda, a preliminar de falta de interesse de agir. Designa audiência de instrução e julgamento.

Embargos de Declaração opostos pelas rés às fls. 710/719 em face do despacho saneador de fls. 708/709 que entendeu por declarar nula a cláusula compromissória estipulada livremente nos contratos celebrados entre as partes. Alega que as embargantes apresentaram demonstração de que os contratos não podem ser classificados como de adesão, seja porque não versam sobre a aquisição de produto monopolizado por ela, tampouco essencial aos embargados, seja porque sempre houve plena possibilidade de negociação das suas cláusulas, o que restou comprovado com a juntada, aos autos, de contratos relativos a imóveis no mesmo empreendimento, nos quais, a requerimento dos adquirentes, constam disposições absolutamente diversas, como a eleição do foro judicial no lugar do foro arbitral, e diferentes condições de preço e forma de pagamento. E ainda que a cláusula arbitral constante dos contratos padecesse de qualquer nulidade, não caberia à Justiça Estadual a declaração de nulidade da cláusula compromissória celebrada, mas apenas ao Tribunal Arbitral. Ademais, ao contrário do que foi alegado na r. decisão, a 2ª ré não é, nem nunca foi sócia ostensiva do empreendimento. Tal entendimento, muito provavelmente, decorre de uma confusão entre a SCP (sociedade em conta de participação) da qual a Paranasa é sócia ostensiva, com as SPEs (sociedades de propósito específico) usualmente criadas no âmbito de incorporações imobiliárias, mas a SCP nem de longe tem como objeto o empreendimento imobiliário, tampouco recebe algum rendimento dele decorrente. A Paranasa é apenas a construtora/empreiteira contratada para executar as obras do empreendimento que pertence à Maio e, nessa condição, responde apenas por eventuais defeitos construtivos. Ao final requerem as embargantes sejam conhecidos e providos os presentes Embargos, para que V. Exa., sanando as omissões e erro sobre premissa fática apontados, se manifeste adequadamente sobre pontos essenciais para julgamento desta lide, atribuindo efeitos infringentes a estes embargos para extinguir esse processo, sem resolução do mérito, pela incompetência da Justiça Estadual e pela ilegitimidade passiva de Paranasa.

Decisão à fl. 728 em que rejeita de plano os presentes embargos de declaração.

Agravo de Instrumento interposto pelas rés às fls. 748/774 em face da decisão de fls. 708/709 em que alegam em síntese que, a existência de cláusula arbitral nos contratos fixa a competência originária do Tribunal Arbitral para apreciação dessas questões. Assim, mesmo que se pretenda discutir a validade de cláusula arbitral constante de contratos, é imprescindível que isso seja feito, inicialmente, perante o Tribunal Arbitral, é imprescindível que, antes da Justiça Estadual, o próprio árbitro declare a sua eventual incompetência por invalidade da cláusula arbitral. Ainda que o contrato fosse de fato de adesão, e ainda que fosse aplicável ao caso o art. ,§ da Lei de Arbitragem, mesmo assim não cabia à Justiça Estadual declarar a invalidade da cláusula arbitral constante dos contratos. No entanto, os contratos sequer são de adesão, tampouco pode ser a cláusula de arbitragem vista como uma imposição da agravante Maio aos agravados. O juízo a quo, na decisão agravada, limita-se a afirmar que os contratos seriam de adesão, sem apresentar qualquer justificativa para tanto. E tal conduta torna a decisão agravada, quanto a tal ponto, absolutamente nula por ausência de fundamentação, nos termos dos art. 11 e 489, § 1º do CPC. Ao final requerem seja este recurso conhecido e provido, para que, reformada a decisão agravada, seja declarada a incompetência absoluta da Justiça Estadual para processar e julgar a demanda originária, com a consequente extinção do processo, sem resolução do mérito. E, enquanto não definida a questão relativa à competência do juízo, é certo que o andamento da ação originária deverá ser suspenso.

Termo de Audiência de Instrução e Julgamento à fl. 791 em que informa que aberta a audiência, foi colhido o depoimento da testemunha arrolada. Finda a instrução, requerem as partes a apresentação de alegações finais, sob forma de memoriais, o que foi deferido pelo MM. Juiz, que diante da decisão proferida no REsp nº 1.614.721, suspendeu o curso do processo até julgamento da referida ação no STJ, que trata de matéria objeto desta lide.

Termo de Depoimento da Testemunha CARLOS FABIANO PEIXOTO DE BRITO às fls. 792/793 em que informa que é investidor no mesmo empreendimento dos autores, que tem uma unidade apenas; que o problema do atraso da obra se deve a falta de caixa das empresas rés; que também há uma parcela considerável dos investidores, que se tornaram inadimplentes e permitiram desta forma uma redução de caixa para andamento da obra. Respondeu ainda, que além de investidor, foi nomeado pelos investidores, em assembleia, como presidente da comissão dos investidores; que na mesma assembleia, foi deliberado que a Maio faria aportes de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) mensais por um período de 24 (vinte e quatro) meses; que os aportes estão ocorrendo de forma regular; que as obras estão em andamento, mas há dois meses em ritmo menor; que na mesma assembleia foi deliberado um novo cronograma, para conclusão em vinte e quatro meses; que esse novo cronograma depende de aportes tanto da Maio quanto dos investidores; que o novo cronograma já foi descumprido, uma vez ultrapassado o prazo de vinte e quatro meses para conclusão; que ainda não há novo cronograma; que havia uma perspectiva de comercialização de algumas unidades e com a estagnação do mercado, esta expectativa se frustrou e dificultou a finalização da obra nos vinte e quatro meses; que a função da comissão é auditar os aportes financeiros da Maio e dos investidores, de modo a verificar se estão sendo utilizados efetivamente na obra, tendo em vista que o bem objeto da lide está submetido ao regime de patrimônio de afetação; que os recursos estão sendo empregados de forma correta na obra; que faltam cerca de vinte e cinco milhões para concluir a obra, que no seu total é estimada em cem milhões; que tem outro investimento similar a esse em Belo Horizonte que já foi concluído há oito anos; que são duas unidades neste outro empreendimento; que há três meses não recebe nada dessas unidades; que teve uma renda de duzentos a trezentos reais por mês, na média do ano de 2016; que cada unidade já chegou a dar mil e quinhentos reais por mês; que teve boa renda até quatro ou cinco anos atrás, quando ocorreu a queda; que aderiu ao investimento objeto da lide já no momento de queda; que depois de adquirir a unidade objeto da lide, houve uma piora no mercado hoteleiro. Respondeu ainda, que comprou há três anos e que a expectativa dada pelas rés foi uma renda de três mil reais por unidade, na época em que lançaram o empreendimento; que adquiriu logo que lançou o empreendimento; que a previsão era de finalização da obra para antes da Copa de 2014; que não teria comprado a unidade, se soubesse que a mesma atrasaria por mais de três anos; que está tendo prejuízo financeiro com o atraso da obra; que embora pudesse até constar de contrato, não foi esclarecido no momento da venda, pelos vendedores, que a área onde seria edificada a unidade adquirida estaria com gravame da hipoteca; que é facultado ao investidor retirar a hipoteca quitando a unidade; que na atualidade não compraria unidade no empreendimento objeto da lide; que se sentiu de certa maneira enganado pelas rés quando adquiriu a unidade; que existia uma garantia de rentabilidade mínima de dois mil reais e uma expectativa de até três mil reais por mês, dada pelos alienantes ao depoente como adquirente; que o novo prazo de vinte e quatro meses para conclusão da obra foi proposto pela empresa Maio na assembleia; que não tem prazo estimado para conclusão da obra no momento; que a multa aplicada pela Prefeitura foi contra a Incorporadora Maio e não contra o empreendimento; que os oitenta milhões de empréstimo da Incorporadora junto ao banco não está condicionado a utilização dos recursos da obra, pelo que tem conhecimento; que uma parte desse recurso talvez tenha sido utilizado na obra, mas não todo; que o terreno objeto da lide foi dado como garantia de empréstimo, gerando a hipoteca.

Alegações Finais dos autores às fls. 797/812.

Alegações Finais das rés às fls. 816/1075.

Manifestação dos autores às fls. 1081/1083 em que alegam que os fatos alegados pelas rés não modificam os pleitos requeridos pelos autores, uma vez que estas não entregaram as unidades na data aprazada, sendo que o descumprimento da obrigação permanece a presente data. Portanto, os autores reiteram suas alegações e seus pedidos.

É o relatório. DECIDO.

Cuida-se de ação ordinária de rescisão contratual c/c devolução das quantias pagas e aplicação de multa contratual.

Os autos encontram-se regulares, as preliminares já foram analisadas no Despacho Saneador de fls. 708/709.

A questão dos autos é unicamente de direito e a prova que cabe é a documental, que já se encontra nos autos, sendo, portanto, caso de julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I, do CPC/15.

As provas constantes dos autos acostadas pelo autor que é o contrato de compra e venda do imóvel, somados a ampla prova documental fls. 32/51 Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda dos imóveis objeto da lide; às fls. 52/55-v Matrícula dos imóveis; às fls. 60/72 Notificação Extrajudicial emitida pelos autores às rés; às fls. 73/74 Contranotificação Extrajudicial.

Some-se a isso, que após a malfadada reunião no Hotel Mércure com os Condôminos Compradores, não houve qualquer concordância pelos autores.

Tais fatos demonstra não só o atraso nas obras, mas que sequer indicam que serão concluídas, o que comprova a Exceptio non adimpleti contractus.

Sem dúvida, a ação deve ser julgada procedente, porquanto os autores não só cumpriram com as suas obrigações contratuais até o ajuizamento da ação, mas também legitimamente bateram as portas do Judiciário para justificar que não podiam continuar pagando as prestações, porquanto a ré jamais cumpriria com seus deveres e obrigações.

Some-se a isso, que a ré não comprovou nos autos que as obras tenham finalizado ou que realmente será finalizada.

Assim, não se tem como decidir a não ser determinando que a ré devolva com juros e correção monetária dos os valores despendidos pelo autor, além de rescindir o contrato, tal como pleiteado na inicial, em que se incidirá multa contratual prevista aos autores, igualmente, ao réus solidariamente.

Defiro ainda ao autor os danos morais de R$ 10.000,00 para cada um dos autores.

Posto isso e por tudo mais que dos autos consta, julgo a ação PROCEDENTE, nos termos do art. 487, I, do CPC/15, para rescindir o contrato e determinar a devolução do que foi efetivamente pago pela parte autora e multa na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor já pago pelos autores, acrescida da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total das promessas de compra e venda, a fim de reequilibrar as Cláusulas 11.2 e 11.4 a título de danos materiais e de R$ 10.000,00 a título de danos morais, que serão todos acrescidos de juros de mora de 0,5% a partir da citação e correção pela Tabela da CGJ/MG a partir do pagamento de cada despesa e a multa a partir da publicação desta.

Condeno ainda as rés nas custas processuais e honorários, que os fixo em 10% sobre o valor da causa.

P.R.I.

Belo Horizonte, 01 de setembro de 2020.

Fabiano Afonso

Juiz de Direito0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

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