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24 de Junho de 2021
1º Grau
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TJMG • 0750111-84.2013.8.13.0702 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Juiz
PAULO FERNANDO NAVES DE RESENDE
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Vistos etc...

Jacqueline Silva Oliveira propôs ação em face de MRV Engenharia e Participações S/A e Marco Alberto Monteiro, sob o fundamento de que firmou com a 1a Requerida contrato particular de promessa de compra e venda de apartamento situado no Residencial United Coast no valor de R$127.500,00 (cento e vinte e sete mil e quinhentos reais), a serem pagos mediante sinal de R$100,00 e R$373,00, 21 parcelas mensais de R$373,00 cada, 1 parcela de R$646,00, saldo final do financiamento de R$115.037,00, além de despesas com corretagem no valor de R$1.785,00, decorrente do contrato firmado com o 2o Requerido. Acresce que além do valor do imóvel a Requerida está lhe cobrando o valor de R$190,00 (cento e noventa reais) relativo à Taxa de Administração de Contrato e R$700,00 por Serviços de Assessoria. Argumenta que para concessão do financiamento precisava comprovar renda de, no mínimo, R$2.000,00, todavia, somente recebeu, nos meses de abril, maio e junho de 2013 as quantias de R$1.126,00, R$1.148,26 e R$1.196,20, insuficiente para conseguir o financiamento, sendo que os contratos firmados com os Requeridos previam a obrigação dos mesmos em prestar informações à Autora acerca dos procedimentos para obtenção do financiamento, mas, assim não o fizeram, deixando de lhe informar questões substanciais à formação do contrato, tais como, que o financiamento não engloba 100% do valor do imóvel, que o custo efetivo do financiamento engloba outras parcelas como seguro, prêmios, tarifa mensal, que havia custos para registro da aquisição perante o Registro de Imóveis e que seu orçamento restaria comprometido por ter que quitar parcelas do financiamento e parcelas mensais à 1a Requerida, levando a Autora a um superendividamento, sem possibilidade de adimplir o pactuado. Sustenta que o 2o Requerido agiu com dolo, além de ter simulado o contrato, pois efetuou a quitação de uma guia de recolhimento da Previdência Social (GPS) no valor de R$172,60, tentando simular a renda mensal da Autora para conseguir o financiamento imobiliário, todavia, ao se dirigir à Caixa Econômica Federal, foi informada que o financiamento máximo a lhe ser liberado seria de R$105.829,62, o que restaria, à Autora, efetuar a quitação da diferença no valor de R$24.170,38 à 1a Requerida, motivo pelo qual ajuizou a presente ação, passando, em seguida, a discorrer sobre o fato e o direito, citando normas e jurisprudência, arrimando-se na função social do contrato e que sua manifestação de vontade foi viciada por culpa dos Requeridos, requerendo, ao fim, a declaração de nulidade do contrato de compra e venda, desobrigando a Autora da multa contratual de 8%, com restituição dos valores por si já quitados a título de sinal, com a condenação da requerida ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados, sem prejuízo do ônus sucumbenciais.

A inicial veio instruída com os documentos de fls. 32/57, dentre eles procuração.

Tutela antecipada indeferida pela decisão de fl. 58.

Contestação e documentos da 1a Requerida às fls. 64/98, arguindo que o motivo primordial para propositura da demanda não é nenhum vício no contrato, mas sim o fato de que a Autora não possui condições financeiras para adimpli-lo. Sustenta que quando da aquisição é realizada apenas uma simulação do valor a ser liberado no financiamento, todavia, justamente porque se tratar de simulação, os valores liberados pelo Agente Financiador poderão sofrer variação, incumbindo ao Comprador o pagamento do saldo remanescente com recursos próprios, o que houve no caso em apreço, não tendo a Requerida qualquer responsabilidade quanto à circunstância, não havendo que se falar em nulidade do contrato. Pugna pela retenção do valor quitado a título de sinal por ter ocorrido a rescisão por culpa da autora, nos moldes do art. 418 do Código Civil ou, sucessivamente, pugna pela retenção de 20% dos valores já quitados para compensar despesas administrativas, concluindo pela inexistência de abalo moral e pugnando pela improcedência dos pedidos, com as cominações decorrentes daí.

Contestação do 2o Requerido às fls. 134/146, arguindo, como preliminar, sua ilegitimidade passiva, pois sempre foi empregado da 1a Requerida, tal como reconhecido na Reclamatória Trabalhista nº. 0011309-35.2016.5.03.0103, motivo pelo qual todos atos por si realizados foram feitos em nome da 1a Requerida. Como preliminar de mérito, suscita a prescrição. No mérito propriamente dito, refuta todos argumentos descritos pela Autora, em especial a inexistência de vício na formação do contrato, narrando não existir falha no procedimento adotado pelo Requerido, cuja liberação do financiamento pelo Agente Financeiro ocorreu de acordo com a renda da Autora, nunca tendo garantido a esta que a liberação ocorreria no valor integral do contrato, cuja culpa pela rescisão decorre da própria Autora por não ter condições de adimpli-lo, refutando, ao final, os danos morais e postulando pela improcedência integral da pretensão.

Impugnação às contestações às fls. 161/181.

Instadas as partes a indicarem as provas que pretendem produzir (fl. 182), todos postularam o julgamento antecipado da lide (fl. 184, 185/191 e 192).

É o relatório.

Decido.

Pretende a Autora seja reconhecida a nulidade nos contratos firmados com os Requeridos alegando ter ocorrido vício de consentimento por não ter sido cientificada acerca do procedimento e condições para o financiamento do valor do imóvel, resultando na impossibilidade de cumprimento do mesmo em virtude das suas condições financeiras, tendo o processo se desenvolvido validamente, não havendo nulidade a sanar.

A questão da legitimidade das partes deve ser decidida à luz da teoria da asserção, isto é, deve ser aferida à luz do contexto fático exposto na inicial, em não possuindo o autor direito à pretensão postulada ou não estando a requerida obrigada satisfazê-la, a consequência deve ser a improcedência do pleito, solução definitiva que melhor resolve a pendência criada entre as partes.

Rejeito, portanto, a preliminar suscitada pelo 2o Requerido.

Em relação a preliminar meritória, também não prospera.

As pretensões anulatórias de contrato fundadas em vício de consentimento são, na realidade, sujeitas ao prazo decadencial de 4 (quatro) anos contados da contratação, a teor do art. 178, II, do Código Civil, sendo que, no caso em apreço, o contrato foi firmado em 05 de junho de 2013 e a demanda proposta em 31 de outubro de 2013, não operando, portanto, a decadência.

De toda sorte, o despacho que determina a citação interrompe o prazo prescricional e decadencial (art. 240 § 4o do CPC), retroagindo à data de propositura da ação (§ 1o do art. 240 do CPC e art. 202, I, do Código Civil), sendo que o lapso transcorrido até a citação do Requerido não decorreu de conduta imputável à Autora, que diligenciou no intuito de encontrar o endereço e proceder a citação pessoal do Requerido. A demora decorreu de morosidade inerente ao próprio processo, bem como das inúmeras tentativas de citação do Requerido em endereços colhidos pelo INFOJUD, tendo a Autora cumprido todas as providências para as quais foi intimada (§ 3º do art. 240 do CPC).

Rejeito, portanto.

Meritoriamente, cinge-se a questão no alegado vício de consentimento na contratação, pelo qual a Autora aduz ter tido sua manifestação de vontade maculada por culpa dos Requeridos ao não lhe informarem acerca dos procedimentos necessários para aquisição do imóvel da 1a Requerida mediante financiamento com a Instituição Financeira, tendo havido dolo do 2o Requerido, que simulou renda da Autora, ocultando as reais condições para aquisição do imóvel, as quais, se soubesse, não teria firmado.

Apesar da nítida relação de consumo, não é caso de inversão do ônus da prova, pois não é a Autora tecnicamente hipossuficiente em relação à produção da prova do alegado vício de consentimento ou, ainda, acerca dos alegados danos morais, mesmo porque, não vislumbro verossimilhança nas alegações iniciais, já que é incontroverso que a Autora detinha claro interesse em adquirir o imóvel próprio, não tendo havido qualquer manobra, pelos Requeridos, que impusessem à Autora a assinatura obrigatória dos instrumentos que postula anulação, sendo que, na realidade, os argumentos da Autora que fundamentam o alegado vício de consentimento residem apenas e tão somente nas informações e orientações que supostamente os Requeridos não lhe repassaram.

Na esteira do art. 373, I, do CPC, o ônus probatório com relação ao fato controvertido recai sobre a Autora, a quem competia comprovar nos autos os fatos constitutivos do direito invocado, todavia, assim não o fez, sendo que mesmo oportunizada a indicação das provas que pretendia produzir, postulou o julgamento antecipado da lide (fl. 184).

Defende a Autora, suposto dolo do 2o Requerido, que a teria induzido a assinar o contrato de compra e venda, forjando as informações quanto a sua renda para, assim, ser aprovado o financiamento com o Agente Financeiro, circunstância que, todavia, entendo não ter ocorrido.

A figura do dolo surge quando um terceiro age de forma a ludibriar outrem, induzindo-o a erro, sendo que dentro de suas características encontra-se a astúcia do terceiro que, diante das suas manobras, macula a declaração de vontade do contratante com fito a induzir-lhe na celebração de ato do qual não realizaria, tudo para benefício próprio, em detrimento do contratante.

É inviável a subsunção da pretensão autoral ao vício decorrente de dolo, sobretudo porque a contratação realizada pela Autora visava interesse próprio, qual seja, a aquisição do imóvel, não tendo havido provas mínimas de que os Requeridos tenham utilizado-se de manobras ardis para que a Autora assinasse o contrato, restando, ao contrário, evidente que a própria Autora buscou os Requeridos para entabular a aquisição do imóvel, todavia, em virtude da renda mensal auferida, não lhe foi liberado crédito suficiente a aquisição do bem, cujo remanescente teria que cobrir com recursos próprios, não possuindo, contudo, condições para arcar com a obrigação, este, único motivo do seu inconformismo.

Aliás, note que o 2o Requerido em nada se beneficiou da avença. Apesar de previsto o pagamento da comissão de corretagem, nada lhe foi quitado, tanto que a Autora admite ter efetuado o pagamento apenas do sinal devido ao 1o Requerido.

Sobre o fato de o 2o Requerido ter quitado guia GPS da Autora para supostamente forjar sua renda, não há como a Autora agir sob o manto da própria torpeza, posto que forneceu ao Requerido seus documentos pessoais, possibilitando, assim, a emissão e quitação da guia e, de posse do referido documento, dirigiu-se ao Agente Financeiro buscando a disponibilização do crédito, circunstância que, ao reverso de amparar conduta supostamente ardil do Requerido, na realidade comprova que a Autora nutria real intenção em firmar o contrato de compra e venda e, acaso o crédito concedido, cujos critérios para concessão não possuem mínima ingerência dos Requeridos, o fosse liberado no montante inicialmente pretendido de R$115.037,00, certamente sequer teria a Autora se valido do Poder Judiciário.

De tudo que foi narrado, por óbvio que também resta refutado o defeito decorrente de simulação, cuja adução nem mesmo tem pertinência, pois é inquestionável que a Autora tinha intenção de adquirir o imóvel, enquanto o 1o Requerido tencionava vendê-lo, porém, seu cumprimento restou inviável por condições financeiras da Autora.

Se a Autora não cumpriu os requisitos previstos para o Agente Financeiro para percepção do crédito no montante que acreditava fazer jus, tal fato não pode ser imputado aos Requeridos.

Os termos contratuais são simples e não deixam nenhuma margem para dúvidas, sendo que, na realidade, a situação narrada pela Autora mais se aproxima da ausência de zelo e de diligência em averiguar os termos e as condições inerentes ao objeto da transação do que a qualquer ato imputável aos Requeridos.

Pelo contrato firmado, fls. 37/45, a Autora se obrigou ao pagamento de R$125.500,00 pelo imóvel, sendo que R$115.037,00 seria quitado mediante financiamento, havendo, contudo, a ressalva, como é de conhecimento de qualquer homem médio, que o responsável pela liberação do crédito a financiar é o Agente Fiduciário, a quem compete a averiguação dos critérios para concessão do crédito e o respectivo valor.

Especificamente a Cláusula 4.3, fl. 42, dispõe que havendo diferença no crédito a ser liberado, ao Comprador caberá o pagamento da diferença com recursos próprios, mantendo-se, assim, inalterado o preço do imóvel.

Conquanto inequívoca a aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor à espécie, foram prestadas, à Autora, informações claras e precisas sobre os termos da avença, estando todas as condições exaustivamente descritas de forma clara e de fácil entendimento, em observância ao disposto no artigo , inciso III, do CDC.

Concluo que foi disponibilizado à autora integral conhecimento a respeito das condições e termos do negócio instrumentalizado por meio do contrato por ela assinado, sem que tenha havido mácula a sua declaração de vontade que, na realidade, somente não atendeu as suas próprias expectativas, de maneira que, os motivos narrados como fundamento da anulação do negócio não subsistem, sendo a culpa pelo inadimplemento ato imputável àquela própria.

Nesse cenário, em que verificada a regularidade da contratação e a ausência de prática de conduta ilícita pelos Requeridos, é de rigor a improcedência da pretensão inicial acerca da nulidade do contrato e, consequentemente, do suposto abalo moral.

Relativamente à devolução do valor quitado a título de sinal no valor de R$453,00 (quatrocentos e cinquenta e três reais), é sabido que nos contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações, inclusive das arras ou sinal, por se tratar de relação de consumo, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas, ainda que o inadimplemento decorra do consumidor, consoante art. 53 do CDC.

Em virtude disso, torna-se necessária a devolução do valor quitado pela Autora à 1a Requerida, deduzido, porém 8% (oito por cento) a título das despesas administrativas, tal como previsto na Cláusula 7, fls. 43vº/44, resultando, assim, na restituição do valor de R$435,16 (quatrocentos e trinta e cinco reais e dezesseis centavos), cujo valor deverá ser acrescido de correção monetária pelo índice da CGJ/MG a partir de 06/07/2013, data do desembolso (fl. 48), enquanto os juros de mora de 1% (um por cento) correrão a partir da juntada aos autos do AR de citação, portanto, 20/03/2014 (fl.61vº).

À vista do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido inicial, apenas para condenar a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A a restituir à Autora Jacqueline Silva Oliveira o valor de R$435,16 (quatrocentos e trinta e cinco reais e dezesseis centavos), acrescido de correção monetária pelo índice da CGJ/MG a partir de 06/07/2013, data do desembolso (fl. 48), e juros de mora de 1% (um por cento) a partir da juntada aos autos do AR de citação, portanto, 20/03/2014 (fl.61vº).

Em virtude da sucumbência mínima do 1o Requerido e sucumbência integral da Autora em relação ao 2o Requerido, condeno-a ao pagamento da integralidade das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado por ocasião do efetivo pagamento, mas ficando tais obrigações suspensas pelo prazo de 05 (cinco) anos, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

P. R. e Int.

Uberlândia, 30 de abril de 2021



Paulo Fernando Naves de Resende

- Juiz de Direito -

Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1203153414/7501118420138130702-mg/inteiro-teor-1203153483