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24 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL
Publicação
04/05/2021
Julgamento
28 de Abril de 2021
Relator
Márcio Idalmo Santos Miranda
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Inteiro Teor



EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIADOR - EXONERAÇÃO APÓS PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA - CONFIGURAÇÃO. VALOR DO LOCATIVO - ADEQUAÇÃO AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 19 DA LEI 8.245/91. MATÉRIA DEPENDENTE DE CONHECIMENTO TÉCNICO - PROVA PERICIAL - DISPENSA PELAS PARTES - LAUDOS UNILATERAIS APRESENTADOS POR AMBOS OS LITIGANTES - DOCUMENTOS PRODUZIDOS SEM O CRIVO DO CONTRADITÓRIO, COM NATURAL PARCIALIDADE - FRAGILIDADE PROBATÓRIA - VINCULAÇÃO DO MAGISTRADO - INEXISTÊNCIA - ADOÇÃO DE VALOR INTERMEDIÁRIO - POSSIBILIDADE - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - COMPENSAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.

- Inexistindo, nos autos, comprovação de que o fiador tenha encaminhado, ao locador, notificação extrajudicial com a finalidade de exonerar-se da garantia após a prorrogação da locação por prazo indeterminado, nos termos do artigo 40, inciso X, da Lei n.º 8.245/91, não há falar-se em ilegitimidade do primeiro para figurar no polo passivo de ação revisional de aluguel.

- Conforme dispõe o art. 19 da Lei 8.245/91, a ação revisional de aluguel destina-se a promover a revisão do locatício, adequando-o ao valor de mercado do imóvel, quando, passados 3 (três) anos de vigência do contrato, inexistir acordo entre as partes.

- Tratando-se de matéria que exige conhecimento técnico, a definição do valor de mercado do imóvel - e, consequentemente, do preço justo para o aluguel - depende, naturalmente, da produção de prova pericial.

- Uma vez dispensada, pelas partes, a realização de exame técnico por Perito oficial, com pedido de julgamento do litígio baseado, exclusivamente, em laudos unilaterais por elas apresentados, o Juiz não fica vinculado às conclusões constantes desses documentos, podendo adotar valor diverso, intermediário entre eles, medida que se afigura, inclusive, mais prudente e proporcional, diante da fragilidade probatória decorrente da ausência de prova produzida, sob o crivo do contraditório, por terceiro imparcial.

- Nos termos do artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil, os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, sendo vedada a compensação de verbas dessa natureza em caso de sucumbência parcial.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.13.216475-7/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): POSTO SÃO BERNARDO LTDA E OUTRO (A)(S), LIVIA ANTONINA VASSALO CAMPOS, MARCILIO MASSAUD MESQUITA - APELADO (A)(S): DAVID DINIZ CARVALHO E OUTRO (A)(S), MARTA TEREZINHA CIRILO DINIZ, LIBRE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA

RELATOR.





DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA (RELATOR)



V O T O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Posto São Bernardo Ltda., Marcílio Massud Mesquita e Lívia Antonina Vassalo Campos contra sentença (evento de n.º 20 dos presentes autos de Processo Judicial Eletrônico) proferida pelo douto Juízo da 31.ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte que, em Ação Revisional de Aluguel ajuizada em por David Diniz Carvalho, Marta Terezinha Cirilo Diniz e Libre Empreendimentos e Participação Ltda, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para fixar os aluguéis devidos pelos Réus, ao Apelantes, no valor de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais).

Pretendem os Apelantes, com seu inconformismo, ver reformada a sentença recorrida, de modo a ser apreciada - e acolhida - a preliminar, suscitada na contestação, de extinção parcial do processo, sem resolução do mérito, em relação aos 2.º e 3.º Réus, por ilegitimidade passiva, bem como ser fixado o locativo em R$ 12.000,00 (doze mil reais).

Em suas razões recursais, alegam, em síntese, que o douto Juízo de 1.º grau, na sentença combatida, deixou de apreciar a questão preliminar, suscitada na contestação, de ilegitimidade passiva dos 2.º e 3.º Réus; que os referidos Demandados figuraram como fiadores do contrato de locação, porém a garantia foi exonerada desde 24.08.2011, conforme notificação extrajudicial encaminhada aos Apelados; que o art. 40, inciso X, da Lei 8.245/91 permite ao fiador exonerar-se da fiança mediante comunicado ao locador nos casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado; que o livre convencimento do Magistrado não significa livre possibilidade de ignorar os elementos constantes dos autos e decidir de acordo com convicções pessoais; que a adoção de média aritmética entre os valores pretendidos pelas partes mostra-se equivocada, por não reportar-se às provas produzidas nos autos; que foi apresentado, com a contestação, laudo técnico robustamente fundamentado, atestando que o valor do aluguel não ode ultrapassar R$12.000,00 (doze mil reais), o que sequer foi analisado na sentença; que o douto Juízo de 1.º grau também se omitiu em relação à impugnação oposta ao laudo apresentado pelos Apelados, notadamente quanto à intempestividade de sua juntada e à impropriedade de sua metodologia e de suas conclusões.

Preparo, regular, comprovado nos autos (evento de n.º 28)

No evento de n.º 30, constam contrarrazões manifestadas pela parte Apelada.

É o relatório.

Passo ao voto.

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

No mérito, não vejo como possa merecer provimento o inconformismo.

Esclareça-se, de início, que, a rigor, a sentença recorrida padece de nulidade decorrente de vício de julgamento citra petita, na medida em que, como apontado nas razões do Apelo, não houve qualquer pronunciamento sobre a questão preliminar, suscitada na contestação, de extinção parcial do processo, sem resolução do mérito, em relação aos 2.º e 3.º Réus, por ilegitimidade passiva.

Tendo em vista, todavia, que o ato jurisdicional combatido foi proferido após encerramento da instrução processual e intimação das partes para apresentação de alegações finais - encontrando-se o processo, portanto, em condições de imediato julgamento - deve este Tribunal suprir a omissão do Julgador primevo, nos termos do artigo 1.013, § 3.º, inciso II, do Código de Processo Civil.

DA QUESTÃO PRELIMINAR, DE EXTINÇÃO PARCIAL DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, EM RELAÇÃO AOS 2.º E 3.º RÉUS, POR ILEGITIMIDADE PASSIVA

Passo, então, ao exame da questão preliminar, suscitada na contestação, de extinção parcial do processo, sem resolução do mérito, em relação aos 2.º e 3.º Réus, por ilegitimidade passiva.

E o faço para rejeitá-la.

Alegam os 2.º e 3.º Réus que, apesar de terem figurado como fiadores do contrato de locação objeto do litígio, não detém legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual, uma vez que a garantia foi exonerada desde 24.08.2011, por meio de notificação extrajudicial encaminhada, aos Apelados, com a finalidade de exercer o direito previsto no artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/91, assim redigido:

"Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(..)

X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador."

Ocorre que, da leitura desse dispositivo legal, verifica-se que ele apenas possibilita a exoneração do fiador, mediante notificação ao locador, no caso de prorrogar-se o contrato de locação por prazo indeterminado, o que, como sabido, apenas ocorre no caso de continuidade do locatário na posse do imóvel por mais de 30 (trinta) dias após esgotado o prazo originalmente ajustado, sem oposição do locador (art. 46, § 1º, da Lei 8.245/91).

No caso em tela, o contrato de locação objeto do litígio foi celebrado em 05.08.2008, com previsão de prazo de vigência de 4 (quatro) anos e 6 (seis) meses, portanto, apenas encerrando-se em fevereiro de 2013.

De outro lado, a notificação extrajudicial apresentada pelos 2.º e 3.º Réus (eventos de n.ºs 14 e 17 dos presentes autos de processo eletrônico), encaminhada aos locadores com a finalidade de exoneração da fiança, foi enviada - e recebida - em agosto de 2011, portanto, ainda dentro do prazo de vigência determinado no contrato de locação.

Ademais, colhe-se do texto da referida notificação que a intenção dos fiadores não era simplesmente de exonerar-se, mas sim de substituir a garantia por seguro fiança a ser contratado pelo locatário, sendo que não há, nos autos, prova de que tenha ocorrido a efetiva substituição.

Inexistindo, pois, comprovação de efetiva exoneração da fiança, não há falar-se em ilegitimidade dos fiadores para figurarem no polo passivo da ação revisional do aluguel pactuado.

MÉRITO RECURSAL

No mérito, não vejo como possa merecer provimento o inconformismo.

A ação revisional de aluguel destina-se a promover a revisão do locatício, adequando-o ao valor de mercado do imóvel, quando, passados 3 (três) anos de vigência do contrato, inexistir acordo entre as partes.

É o que se extrai do art. 19 da Lei 8.245/91, assim redigido

"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."

Tratando-se de matéria que exige conhecimento técnico, a definição do valor de mercado do imóvel - e, consequentemente, do preço justo para o aluguel - depende, naturalmente, da produção de prova pericial.

No caso em tela, todavia, as partes dispensaram a realização de exame técnico por Perito oficial, manifestando concordância com o julgamento do litígio baseado, exclusivamente, nos laudos unilaterais por elas apresentados, conforme se verifica à fl. 158 v. e 189 dos autos originais (constantes, respectivamente, dos eventos de n.ºs 17 e 19 dos presentes autos de processo eletrônico).

Diante dessa situação, o douto Juízo de 1.º grau, na sentença combatida, entendeu por bem, fixar o valor dos alugueis no ponto médio entre os valores informados nos laudos unilaterais apresentados pelas partes.

Ao contrário do que alegam os Apelantes, essa conclusão, não me afigura desprovida de fundamento jurídico, nem dissociada dos elementos probatórios constante dos autos.

E assim porque, ausente laudo técnico produzido por Perito oficial, que poderia apontar, de forma imparcial, o valor mais adequado para o locatício, restou ao Julgador formar a sua convicção com base no exame comparativo dos laudos unilaterais, levando em conta a parcialidade inerente à sua confecção.

E, da análise dos laudos apresentados pelas partes, não se pode afirmar ser qualquer deles mais adequado do que o outro - seja do ponto de vista da metodologia ou das conclusões - possuindo todos a mesma fragilidade probatória, decorrente do fato de terem sido elaborados de forma unilateral.

Alegam os Apelantes que os laudos apresentados pelos Apelados são inadequados por não conterem não contém análise comparativa de imóveis com a mesma finalidade daquele objeto do contrato de locação celebrado entre as partes, qual seja, exploração de atividade deposto de combustíveis.

Ocorre que, ainda que esse fosse, de fato, o único critério válido para definição do valor de mercado do bem, verifica-se que o laudo apresentado pelos Apelantes, ao realizar essa análise comparativa, indica valores de aluguel muito superiores ao atribuído, na respectiva conclusão, ao imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, sem apresentar justificativas claras para essa discrepância.

Registre-se, por relevante, que, nos termos do artigo 371 do Código de Processo Civil, o Juiz sequer está adstrito às conclusões do Perito oficial - podendo formar sua convicção com base em outros elementos de prova constantes dos autos - também não ficando vinculado, por evidente, ao acatamento de laudos unilaterais produzidos pelas partes.

Quanto à suposta intempestividade da apresentação dos laudos pelos Autores, não foi alegada em Primeira Instância, tendo o 1.º Réu se limitado a sustentar, em sua contestação (evento de n.º 04 dos presentes autos), que a falta de apresentação do laudo com a inicial é fundamento para o indeferimento do pedido de fixação de aluguel provisório.

Tratando-se, pois, de alegação inaugurada nas razões do Apelo, representa inovação recursal, não podendo o Tribunal dela conhecer, sob pena de violação aos princípios do contraditório e do duplo grau de jurisdição.

E mesmo que assim não fosse, eventual intempestividade da apresentação do documento apenas tem, por consequência, o seu desentranhamento, se requerido em momento oportuno.

Inexistindo pedido de desentranhamento, o fato de o documento não ter sido apresentado no momento processual adequado não impede a sua valoração como meio de prova, para fins de formação do convencimento do Magistrado.

No que se refere, de outro lado, aos advocatícios sucumbenciais, entendo assistir razão aos Apelantes.

O douto Juízo de 1.º grau, no julgamento dos Embargos de Declaração opostos pelos Réus, ora Apelantes, reconheceu a sucumbência mínima dos Autores, ora Apelados, e, assim, alterou a distribuição dos ônus sucumbenciais de forma prejudicial aos recorrentes, incorrendo em reformatio in pejus, não admitida por nosso ordenamento jurídico.

Sendo assim, deve ser mantida a distribuição original, no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes, apenas afastando-se a compensação dos honorários, expressamente vedada pelo art. 85, § 14, do Código de Processo Civil, assim redigido:

"Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 14. Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial."

Por tais fundamentos, dou parcial provimento ao Recurso, e o faço para, reformando, em parte, a respeitável sentença combatida, apenas estabelecer o rateio entre as partes, em igual proporção, da responsabilidade pelas custas e honorários sucumbenciais fixados em 1.º grau - de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa - afastando a compensação.

Tendo em vista a sucumbência mínima dos Apelados em grau recursal, imponho aos Apelantes a responsabilidade integral pelas custas e pelos honorários recursais, estes que fixo, com base no art. 85, § 11, do CPC, em 2% (dois por cento) sobre o valor atribuído à causa.

É como voto.



DES. AMORIM SIQUEIRA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. FAUSTO BAWDEN DE CASTRO SILVA (JD CONVOCADO) - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO."

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