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22 de Junho de 2021
1º Grau
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TJMG • 1027771-36.2014.8.13.0024 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Juiz
LUIZ GONZAGA SILVEIRA SOARES
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S E N T E N Ç A

RODRIGO COUTO PRADO ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA C/C LIMINAR C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, partes qualificadas nos autos.

Informa que, em 05/05/2009, celebrou, junto ao réu, Contrato Particular de Compra e Venda para aquisição do apartamento nº 301, Bloco 36, Mundi Condomínio Resort, situado à Rua Gentil Portugal do Brasil, Bairro Camargos, Belo Horizonte – MG.

Expõe que, segundo o contrato, o pagamento total do imóvel, no valor de R$94.650,00 (noventa e quatro mil seiscentos e cinquenta reais), seria realizado em diversas parcelas, sendo certo que R$76.675,00 (setenta e seis mil seiscentos e setenta e cinco reais) seria pago através de financiamento habitacional.

Todavia, pondera que a parte ré declarou à instituição financeira responsável pelo financiamento que o imóvel foi adquirido por R$89.570,11 (oitenta e nove mil quinhentos e setenta reais e onze centavos), ou seja, R$5.079,89 (cinco mil e setenta e nove reais e oitenta e nove centavos) a menor, o que caracteriza enriquecimento sem causa.

Relata que, conforme previsão do item 5 (cinco) da Promessa de Compra e Venda firmada entre as partes, o réu entregaria o imóvel em setembro de 2012, ou seja, 22 (vinte e dois) meses após a assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Entretanto, afirma que o réu não cumpriu o compromisso de entregar o imóvel no prazo previsto, motivo pelo qual teve que locar um outro imóvel, pelo valor mensal de R$1.450,00 (um mil quatrocentos e cinquenta reais), pelos quais deve ser ressarcido.

Aduz que, uma vez que o Contrato Particular de Compra e Venda não prevê penalidade para o descumprimento do prazo estipulado para a entrega do imóvel, deverá ser aplicada a cláusula 4.2 do referido instrumento para que incida multa contratual de 2% (dois por cento) do valor total do contrato, acrescida de 1% (um por cento) de juros moratórios por mês de atraso na entrega da unidade autônoma.

Argui que, em razão da mora da parte ré, a cobrança da evolução do financiamento deverá ser de responsabilidade desta, assim, a parte demandada terá que indenizá-lo pelos pagamentos realizados a partir da data estabelecida para a entrega do imóvel até a concretização da entrega.

Ademais, sustenta que o atraso injustificado na entrega do imóvel ocasionou-lhe danos morais, notadamente ante a frustrada expectativa de usufruir do bem adquirido.

Alega que, além de não ter o entregado o imóvel no prazo previsto, a parte ré o onerou com a aplicação indevida de correção pelo INCC nas parcelas devidas, bem como no saldo devedor financiado junto à instituição financeira, haja vista que em desconformidade com o contrato.

Por fim, arrazoa que a parte ré somente poderia negociar unidades autônomas depois de arquivar junto ao Cartório competente os documentos relacionados no artigo 32 da Lei 4.591/64. Portanto, deve ser indenizado em 50% sobre a quantia que o réu tiver efetivamente recebido, bem como ressarcido pelos reajustes no valor do imóvel cobrados anteriormente à incorporação imobiliária.

Requer seja a presente demanda julgada procedente.

Instruiu a inicial com os documentos de fls.02/358.

Decisão de fl.359 concedeu ao autor os benefícios da Justiça Gratuita.

Devidamente citada, a parte ré ofereceu contestação e documentos às fls.362/432. Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva quanto à eventual devolução de valores pagos a título de “juros de obra”.

No mérito, sustenta, em síntese, que: a) nos casos de financiamento, a entrega das chaves será efetivada em consonância com o contrato de financiamento entabulado entre as partes, podendo ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias; b) no contrato não existe nenhuma previsão de pagamento de multa em razão de eventual atraso na entrega do imóvel; c) o autor estava imitido na posse do imóvel desde o dia 05/09/2013; d) inocorrência de diferença do imóvel a ser restituída; d) desnecessidade de prévia expedição do habite-se. Pugna pela improcedência total dos pedidos.

Impugnação à contestação, fls.436/439.

Em sede de especificação de provas, a parte ré pugnou pelo julgamento antecipado da lide.

Audiência de conciliação, fl.445, sem acordo.

Manifestação e documentos da parte ré, fls.458/461.

Alegações finais, fls.467/470 e fls.471/472.

Vieram os autos conclusos para sentença.

É o relatório. DECIDO.

PRELIMINAR

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA

A parte requerida alega ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente lide, no que concerne à eventual devolução de valores pagos a título de “taxa de evolução de obra”, sob argumento de que este encargo reflete os juros do financiamento adquirido pelo promitente comprador e é cobrado unicamente pelo agente financeiro de acordo com a evolução da obra, não sendo responsável pela cobrança, nem tampouco pelo recebimento de qualquer valor nesse sentido.

Ressalta-se que a legitimidade ad causam se refere ao aspecto subjetivo da relação processual, sendo legitimado ativo o titular da pretensão posta em juízo e passivo aquele sujeito à pretensão reclamada.

Logo, a legitimidade da parte decorre da titularidade dos interesses em conflito e deve ser analisada de forma abstrata.

A sistemática do Código de Defesa do Consumidor prevê a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. , parágrafo único, conforme definição de “fornecedor” constante do art. , também do CDC.

Ademais, a mesma orientação se aplica aos casos de fato do serviço (art. 14, CDC) e de vício de serviço (art. 19, CDC), sendo que as causas de exclusão da responsabilidade, em primeira hipótese, constituem matéria de mérito, e não preliminar (art. 14, § 3º, CDC).

No presente caso, não há dúvida de que a ré participou ativamente da cadeia de consumo que levou à celebração do contrato litigioso.

Ademais, verifica-se que a parte autora discute o ressarcimento pelos encargos da evolução da obra que entende serem indevidos, vez que suportados após a data prevista para a entrega do imóvel.

Nesse sentido, entendo que o simples fato de a taxa de evolução de obra ser paga à Caixa Econômica Federal durante a construção do empreendimento não afasta a legitimidade da ré, já que a CEF é apenas o agente financiador, cabendo à requerida responder pelas obrigações contratuais e cobranças indevidas.

No mesmo sentido, a jurisprudência:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO C/C DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – PRELIMINARES REJEITADAS – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – INCIDÊNCIA – POSSIBILIDADE – TARIFA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA – COBRANÇA – ABUSIVIDADE – REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO – DANOS MORAIS – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. O fato de o pagamento dos encargos devidos, durante o período de construção, notadamente a taxa de evolução de obra, ser realizado para a Caixa Econômica Federal, não enseja na formação de litisconsórcio passivo necessário. Descabida a pretensão da apelante de ver afastada a sua legitimidade para responder ao pedido de restituição da taxa de evolução da obra, pois, embora não seja a responsável direta pela cobrança de tal valor, porque previsto no contrato de financiamento celebrado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal, ela poderá responder igualmente perante o consumidor. Tendo em vista a responsabilidade contratual do adquirente pelo pagamento dos ”juros de obra”, durante o prazo de construção, é legítima a cobrança da taxa de evolução de obra. É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor da tarifa de prestação de serviço, de assessoria para contrato de financiamento ou atividade congênere vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, nos termos do que restou definido no recurso repetitivo Resp nº 1.599.511/SP. Não se há de falar em repetição do indébito em dobro, de valores cobrados de maneira indevida, bem como condenação em danos morais, se não restou demonstrada a má-fé do credor.” (TJMG - Apelação Cível 1.0702.15.082829-2/001, Relator (a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/09/2018, publicação da sumula em 05/10/2018)

A consequência do exposto é a legalidade da integração da ré no polo passivo da presente demanda, quanto à eventual devolução de valores pagos a título de “taxa de evolução de obra”, sem prejuízo de eventual e facultativo exercício do direito de regresso contra a entidade financeira que perpetrou a cobrança do encargo controvertido.

Dessa forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela parte requerida.

MÉRITO

Em atendimento às exigências traçadas no art. 93, inciso IX, da Constituição Federal, e no art. 489, do Código de Processo Civil, passo a decidir, fundamentadamente, debruçando-me sobre os argumentos fáticos e jurídicos trazidos pelos litigantes.

O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, vez que não há necessidade de dilação probatória, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Ao caso em comento se aplica o Código de Defesa do Consumidor, isso porque cuidam os autos de relação de consumo envolvendo beneficiário final fático e econômico de serviços e produtos oferecidos pela promovida, enquadrando-se as partes, por conseguinte, nos conceitos de consumidor e fornecedor constantes dos artigos e 3º, respectivamente, daquele diploma legal.

Trata-se de ação indenizatória oriunda de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional adquirida pelo autor.

A questão probatória, no caso sob exame, deve levar em conta a distribuição do ônus da prova prevista no art. 373, do CPC, de forma que à parte autora incumbe provar os fatos constitutivos do seu direito e à parte ré os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do promovente.

Incontroversa a relação jurídica entre as partes, conforme Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, acostado às fls.54/66.

DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Aduz a parte autora que a ré descumpriu o prazo de entrega contratualmente previsto.

No Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, fls.54/66, as partes pactuaram, por meio da cláusula 5ª, como data de entrega de chaves, 22 (vinte e dois) meses após a assinatura do contrato junto ao ente financeiro, salvo se outra data fosse estabelecida no contrato de financiamento.

Além disso, ficou acordado um prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias corridos a partir da data estimada para a entrega do imóvel.

Ressalta-se que a estipulação de um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias é válida, por ser prática usual em contratos de aquisição de imóveis em construção e aceita pela jurisprudência pátria.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DATA DE ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. TERMO INICIAL. DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. PREVALÊNCIA DA DATA PREVISTA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL ENTREGUE DENTRO DO PRAZO ESTIPULADO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

- Não há abusividade na estipulação de prazo de tolerância para entrega do imóvel, haja vista que pequenos atrasos são comuns na construção civil, impossível impor-se à Ré que indique precisamente, e com anos de antecedência, o dia em que o imóvel estará pronto para que o Autor se mude.

- Não é razoável considerar-se que o termo inicial para contagem do prazo de tolerância de 180 dias seja aquele previsto no contrato de financiamento, quando no contrato de compra e venda há previsão expressa e clara (art. 51, do CDC) da data de entrega das chaves.

(TJMG – Apelação Cível 1.0000.18.013508-9/001, Relator (a): Des.(a) José Marcos Vieira, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/06/2018, publicação da sumula em 07/06/2018) [grifo não contido no original]

Considerando o prazo de 25 (vinte e cinco) meses para conclusão das obras do imóvel, conforme exposto no item B4 do Contrato de Financiamento (fl.69), mormente porque que sua redação se deu de forma clara, e o prazo de carência estipulado na Promessa de Compra e Venda, o imóvel deveria ter sido entregue até 180 (cento e oitenta) dias corridos após 30/12/2012, o que não ocorreu.

Ante a divergência quanto à efetiva entrega das chaves, considero que esta ocorreu em 05/09/2013, conforme depreende-se do Termo de Recebimento, acostado aos autos à fl.459, e da Declaração de Habite-se, juntada à fl.460.

Entende-se que o prazo de carência estipulado no contrato existe justamente para resguardar a construtora no caso de burocracias e imprevistos, inerentes à atividade, que possam ocorrer ao longo da obra.

Logo, a parte ré é responsável pela demora na entrega do imóvel adquirido pelo autor, que excedeu o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, restando configurada a sua mora a partir de então.

DA MULTA CONTRATUAL

A parte autora pugna pela inversão das obrigações impostas ao comprador, previstas na cláusula 4ª, item 4.2.

Tal cláusula estabelece penalidades ao comprador do imóvel na hipótese de atraso no pagamento de qualquer das parcelas.

O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria, fixou o tema 971, em que reconheceu a possibilidade de inversão de multa, quando prevista somente em benefício de uma das partes.

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Pela análise do contrato em questão, percebe-se que o instrumento se encaixa na hipótese de inversão fixada pelo STJ, uma vez que há previsão de multa somente em benefício de uma das partes contratantes.

Nesse sentido:


EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE DETERMINASSE A OBRIGATORIEDADE DE FINANCIMENTO COM INSTITUIÇÃO ESPECÍFICA. CULPA DA CONSTRUTORA. DANOS MATERIAIS E MORAIS DEMONSTRADOS. RESTITUIÇÃO DE VALORES CABIVÉL. MULTA CONTRATUAL 1. É cabível o pedido de rescisão do contrato firmado com construtora quando mostra-se que não há no pacto obrigatoriedade de contratação de financiamento com instituição específica 2. O consumidor que deixa de morar casa própria, em virtude de requisito não constante do contrato de sofre lesão a direito de personalidade. 3. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da construtora vendedora, é cabível a restituição do montante pago pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem, não tendo a vendedora direito a reter qualquer valor. 4. Resta consolidado junto ao STJ que deve ser invertida, em desfavor da construtora (fornecedor), a cláusula penal moratória estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor). Nada obstante, referido entendimento deve ser aplicada apenas no caso de vácuo contratual, de modo que existindo previsão expressa de cláusula penal moratória, em caso de atraso na entrega do imóvel, em favor do promitente vendedor, ela deve prevalecer. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.20.067976-9/001, Relator (a): Des.(a) Otávio Portes, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/08/2020, publicação da sumula em 27/08/2020) [grifo não contido no original]

Dessa forma, percebe-se que as partes não pactuaram a forma de indenização devida ao comprador pela construtora em caso de atraso na entrega da obra, pelo que mostra necessária a inversão de cláusulas do contrato para que o autor possa ser recompensado pelos prejuízos ocasionados pelo atraso.

Portanto, a ré deverá pagar à autora, a título de multa moratória a importância de 2% sobre o valor total atualizado do contrato, sendo aplicados juros de mora de 1% ao mês, contados a partir do primeiro dia de atraso, conforme aplicação analógica do item 4.2 da Cláusula 4ª.

Esta penalidade é considerada única e suficiente para o ressarcimento dos prejuízos decorrentes do eventual atraso, abrangendo, inclusive, os danos materiais relativos a alugueis pagos durante o período de atraso, pelo que deve ser afastado tal pedido formulado pelo autor.

Percebe-se, portanto, que inversão de multa já tem o potencial de restabelecer o equilíbrio contratual e suprir os possíveis danos materiais sofridos pelo autor devido ao atraso na conclusão do empreendimento.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça vetou a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal moratória, assunto objeto do tema 970, fixando a seguinte tese:

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”

Dessa forma, a improcedência do pedido de indenização por danos materiais, a título de alugueis, é medida que se impõe.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

A “taxa de evolução da obra” se trata de um dos encargos da fase de obra devidos pelo promitente comprador até a conclusão do empreendimento, visando manter atualizado o valor do financiamento, tendo em vista que as prestações de amortização apenas serão exigíveis depois da entrega do imóvel.

Desta forma, se a construtora (promitente vendedora) descumpre a sua obrigação, com a impontualidade na entrega das chaves, o autor não pode iniciar o processo de amortização do saldo devedor, elastecendo a previsão inicial para o pagamento da “taxa de evolução de obra”.

Significa dizer, portanto, que em caso de atraso na entrega do empreendimento, a cobrança da referida taxa deve ser imediatamente suspensa, uma vez que passa a ser ilegal, pelo que a construtora deve arcar com tal encargo.

Vale consignar que o entendimento jurisprudencial tem sido nesse sentido:


EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AUSÊNCIA DE ANÁLISE DE TESE DE RECURSO – NÃO OCORRÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA – CONSTRUTORA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RECONHECIMENTO – MULTA DEVIDA – DANO MORAL RECONHECIDO – RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRAS – NECESSIDADE DE SANAR OS VÍCIOS APONTADOS PELA PERÍCIA TÉCNICA.- Verificando que a sentença apreciou, a contento, toda a matéria da lide, em especial as teses de defesa, não há que se cogitar em ocorrência de nulidade. Preliminar rejeitada.-
Comprovado o grande atraso havido na entrega do imóvel, por responsabilidade da construtora, cumpre confirmar a sentença que reconheceu o dano moral indenizável, reconheceu a aplicação da multa prevista pelo contrato e determinou o ressarcimento dos valores, a título de taxa de evolução de obras ao tempo do atraso da obra. - Verificando a ocorrência de vícios de construção, devidamente reconhecidos pela perícia técnica, cumpre reconhecer a obrigação da construtora, em promover os reparos necessários. (TJMG – Apelação Cível 1.0145.14.030614-6/002, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/05/2019, publicação da sumula em 17/05/2019) [grifo não contido no original]

No presente caso, conforme já fundamentado, houve o de atraso na entrega do imóvel adquirido pelo autor, pelo que se mostra razoável o ressarcimento dos pagamentos realizados por este, a título de taxa de evolução da obra, de forma simples, a partir da data estabelecida para a entrega do imóvel até a concretização da entrega.

Cumpre ressaltar, ainda, que sobre tais valores deverão incidir correção monetária pelos índices do TJMG, a partir de cada pagamento, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

DA MULTA PELA NEGOCIAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A negociação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário somente pode ocorrer após o registro no cartório competente dos documentos indicados no art. 32 da Lei 4.591/64.

O objetivo do registro dos documentos relativos ao empreendimento é garantir segurança ao comprador, que terá ciência prévia do imóvel que lhe será entregue, com todas as suas caraterísticas, evitando, assim, que seja surpreendido com o recebimento de imóvel diverso do divulgado em materiais de propaganda ou no próprio contrato de compra e venda.

Assim, caso o incorporador não cumpra a sua obrigação legal de registro da incorporação, estará sujeito à multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64, que assim dispõe:

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea i, do art. 32.

(…)

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição

O autor celebrou o contrato de compra e venda com a construtora em 05/05/2009. Contudo, a partir do Registro do Imóvel, fl.100, infere-se que o registro de incorporação imobiliária do Residencial Mundi Condomínio Resort somente ocorreu em 09/11/2010. Ou seja, a construtora negociou o imóvel antes de cumprir a exigência legal, impondo-se, assim, a sua condenação ao pagamento de multa de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador no período da mora, nos termos do art. 35 da Lei nº 4.591/64.

Portanto, procede a pretensão do autor de receber multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, pelo fato de a construtora ter vendido o imóvel antes do registro da incorporação imobiliária.

Precedente do TJMG:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO PRINCIPAL REJEITADA - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DATA DE ENTREGA - AMBIGUIDADE - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - PRAZO DE TOLERÂNCIA - REGULARIDADE - ATRASO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - MULTA PREVISTA PELO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64 - DANOS MATERIAIS E MORAIS - VALOR DA INDENIZAÇÃO. A repetição das teses da inicial no seu recurso não implica a inexistência de contraposição à decisão judicial, uma vez que a reiteração dos fundamentos da ação se justifica pelo fato de não terem sido acolhidos pela sentença. A legitimidade ad causam deve ser verificada em abstrato, ou seja, pela correspondência entre os sujeitos da lide e os sujeitos do processo. Se o comprador afirma que a construtora lhe trouxe prejuízos referentes a gastos com juros da obra, é esta parte legítima para figurar no polo passivo, sendo de mérito a decisão que reconhecer ou não a responsabilidade da construtora. A previsão de três datas para a entrega do imóvel, sendo duas delas atreladas ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais. Como a construtora não explicitou de forma clara a data de entrega do bem, deve ser dada a interpretação mais favorável ao consumidor. É válido e razoável o prazo de tolerância estabelecido em contratos de promessa de compra e venda e construção de imóvel, face aos fortuitos que pode haver na obra, não havendo qualquer abusividade em tal contratação. Inexistindo mora quanto ao prazo para entrega do bem, indevido o pagamento pela construtora de juros e multa pelo alegado atraso. A Caixa Econômica Federal cobra do financiado até a conclusão da obra valores referentes à taxa de evolução d a obra, sendo possível a sua cobrança apenas até a conclusão legal da obra, com a carta de habite-se averbada na matrícula do imóvel. Após o prazo estipulado para entrega do imóvel, deve a construtora arcar com a taxa de evolução da obra. É devida a multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64 se o incorporador descumpre sua obrigação legal de registrar a incorporação antes da negociação das unidades autônomas, causando prejuízo ao adquirente. São devidos danos materiais relativos à diferença de metragem entre o imóvel adquirido e o efetivamente recebido pelo comprador. A frustração, decepção e insegurança em razão do recebimento de imóvel diverso do adquirido, com redução significativa da área e não sendo apartamento de cobertura, como acreditava a compradora, configuram dano moral passível de indenização. A fixação do valor da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.306676-1/002, Relator (a): Des.(a) Rogério Medeiros, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/08/2017, publicação da sumula em 01/09/2017) [grifo não contido no original]

Urge frisar ainda que a referida multa tem o potencial de restabelecer o equilíbrio contratual e suprir os possíveis danos materiais sofridos pelo autor devido ao atraso na incorporação do empreendimento, não havendo que se falar em restituição dos reajustes aplicados ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda neste período.

DO VALOR DO IMÓVEL

O autor pondera que a parte ré declarou à instituição financeira responsável pelo financiamento que o imóvel foi adquirido por R$89.570,11 (oitenta e nove mil quinhentos e setenta reais e onze centavos), quando, na verdade, o apartamento foi comprado pelo valor de R$94.650,00 (noventa e quatro mil seiscentos e cinquenta reais).

Da análise dos documentos acostados aos autos, infere-se que, de fato, o valor de aquisição do imóvel constante do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda difere-se daquele previsto no Contrato de Financiamento, demonstrando que houve uma desvalorização do empreendimento no transcurso do tempo entre a assinatura dos referidos instrumentos contratuais.

Conforme já fundamentado, a negociação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário somente pode ocorrer após o registro no cartório competente dos documentos indicados no art. 32 da Lei 4.591/64. Isso porque, visa-se garantir segurança ao comprador, que terá ciência prévia do imóvel que lhe será entregue, com todas as suas caraterísticas, inclusive quanto ao valor.

Nesse sentido, indene de dúvidas que a construtora que atrasa o registro da incorporação do empreendimento pratica conduta antijurídica e deve reparar o prejuízo causado ao promitente comprador quanto à diferença entre o valor do imóvel no momento da celebração da promessa de compra e venda e no momento da incorporação.

Ademais, o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso, estabelece que, em caso de dúvida quanto ao alcance das cláusulas contratuais, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor, não se podendo restringir direitos deste com base em interpretação menos favorável.

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Sendo assim, a parte autora faz jus à devolução da quantia paga a maior pela aquisição do imóvel, que equivale a R$5.079,89 (cinco mil e setenta e nove reais e oitenta e nove centavos). Todavia, esta devolução não será operada em dobro.

Em interpretação ao parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, em que pese a devolução em dobro do valor cobrado indevidamente do consumidor não depender da comprovação de que o fornecedor agiu com má-fé, esta somente será devida quando configurar conduta contrária à boa-fé objetiva, o que não vislumbra-se no presente caso.

Art. 42. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”

DOS REAJUSTES

A correção monetária do valor do imóvel pelo INCC até a obtenção do financiamento junto à instituição financeira, a qual está expressamente prevista no contrato de compra e venda firmado entre as partes, não é abusiva.

Nesse sentido, não havendo indícios de que os reajustes foram cobrados em desconformidade com as cláusulas contratuais, sobressai a improcedência deste pedido.

DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Em relação ao pedido de indenização por danos morais, a mora da ré supera os meros inconvenientes próprios da vida em sociedade, pelo que permite a compensação financeira proporcional.

Não se verifica, no presente caso, qualquer motivo plausível para o atraso na entrega do imóvel. Além disso, não se trata de um simples atraso, mas da frustração por logo prazo da expectativa pela aquisição do imóvel novo.

Nesse sentido:


EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE – RISCO INERENTE À ATIVIDADE EXERCIDA – TAXA DE TOLERÂNCIA – TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – APLICAÇÃO INVERTIDA DE MULTA POR INADIMPLÊNCIA – TEMA 971 STJ – DANOS MORAIS – QUANTUM INDENIZATÓRIO
- Fatores externos como entraves na obtenção não se prestam para afastar a responsabilidade da construtora em caso de atraso na entrega de obras, pois dizem respeito ao risco do empreendimento, que não pode ser dividido com os consumidores.
- Não se afigura abusiva a cláusula constante de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção que estabeleça prazo de tolerância para a entrega do bem negociado, desde que prevista expressamente e de forma clara no instrumento contratual.
- A previsão contratual de taxa de ocupação do imóvel tem natureza jurídica distinta da multa moratória contratada pelas partes, pelo que não se pode falar em cumulação de penalidades.
- Comprovado o descumprimento por parte da construtora no tocante a entrega do imóvel, deve ser condenada a pagar indenização por danos morais, pois sua conduta supera, em muito, a esfera de meros dissabores.
- O valor da indenização por dano moral deve atender às circunstâncias do caso concreto, não podendo ser irrisória a ponto de nada representar ao agente que sofre a agressão, assim como não pode ser exagerado a ponto de propiciar enriquecimento sem causa.
(TJMG – Apelação Cível 1.0000.18.142197-5/001, Relator (a): Des.(a) Pedro Aleixo, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/08/2020, publicação da sumula em 27/08/2020) [grifo não contido no original]

O caráter punitivo da sanção serve como fator de desestímulo ao agente (teoria do valor do desestímulo) e tem o fim de evitar a prática de novos atos lesivos, conforme a doutrina:

Nesse sentido é que a tendência manifestada, pela jurisprudência pátria, é a da fixação de valor de desestímulo como fato de inibição a novas práticas lesivas. Trata-se, portanto, de valor que, sentido no patrimônio do lesante, o possa fazer conscientizar-se de que não deve persistir na conduta reprimida, ou então deve afastar-se da vereda indevida por ele assumida. De outra parte, deixa-se, para a coletividade, exemplo expressivo da reação que a ordem jurídica reserva para infratores nesse campo, e em elemento que, em nosso tempo, se tem mostrado muito sensível para as pessoas, ou seja, o respectivo acervo patrimonial.” (in Carlos Alberto Bittar, “Reparação Civil por Danos Morais: a Fixação do Valor da Indenização”, JTACIVSP, vol. 147/9).

Assim, preenchidos os requisitos da reparação civil, cumpre-se fixar o quantum indenizatório, e para isto devem-se levar em consideração as circunstâncias do fato a fim de que a indenização não perca seu caráter punitivo, e ao mesmo tempo não constitua fonte de enriquecimento sem causa pelo autor.

Consideradas as circunstâncias do caso, de acordo com os precedentes jurisprudenciais, afigura-se equânime a quantia de R$5.000,00 (cinco mil reais) a serem pagos ao autor, a título de indenização por danos morais.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

I – CONDENAR a parte ré ao pagamento de multa moratória a importância de 2% sobre o valor total atualizado do contrato, sendo aplicados juros de mora de 1% ao mês, contados a partir do primeiro dia de atraso, conforme aplicação analógica do item 4.2 da Cláusula 4ª.

Sobre este valor deverão recair correção monetária pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir do efetivo prejuízo, qual seja a data do início do atraso na entrega do imóvel, que se deu no término do prazo de carência estabelecido em contrato.

II - CONDENAR a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) ao autor, corrigido monetariamente pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais, a partir da publicação desta sentença, e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do evento danoso, isto é, o início do atraso na entrega do imóvel, que se deu no término do prazo de carência estabelecido em contrato.

III – CONDENAR a parte ré ao ressarcimento dos pagamentos realizados pelo autor, a título de taxa de evolução da obra, de forma simples, a partir da data estabelecida para a entrega do imóvel até a data da efetiva entrega. Sobre o valor devido deverá incidir correção monetária pelos índices do TJMG, a partir de cada pagamento, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

VI – CONDENAR a parte ré à devolução do valor pago a maior pela aquisição do imóvel, a ser operada de forma simples, totalizando o valor de R$5.079,89 (cinco mil e setenta e nove reais e oitenta e nove centavos).

V – CONDENAR a parte ré a pagar multa ao autor, ao percentual de 50%, sobre a quantia que a promitente vendedora efetivamente tiver recebido, nos termos do artigo 35, § 5º, da Lei n.4.591/64, durante o período de mora da incorporação.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes a arcarem com as custas do processo e honorários advocatícios que, com fulcro no art. 85, § 2º do CPC, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, na proporção de 80% (cinquenta por cento) para a parte ré e 20% (trinta por cento) para a parte autora, vedada a compensação de honorários.

Todavia, como o requerente litiga sob o pálio da Justiça Gratuita, fica suspensa a exigibilidade dos pagamentos a que foi condenado, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Por consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil de 2015.

Na hipótese de apresentação de recurso de Apelação, no prazo legal de 15 (quinze) dias, imediatamente, intime-se a parte contrária para ofertar contrarrazões, nos termos do art. 1.010 do NCPC.

P.R.I.

Belo Horizonte, 20 de abril de 2021.

LUIZ GONZAGA SILVEIRA SOARES

Juiz de Direito

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