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13 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL

Publicação

Julgamento

Relator

Lílian Maciel
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PREVISÃO DE PAGAMENTO PELA CONSTRUTORA DE APENAS 50% DA TAXA CONDOMINIAL PARA AS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO RECONHECIDA. EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO.

- O condomínio não goza de pertinência subjetiva para os pedidos de anulação de cláusula da convenção de condomínio registrada pela incorporadora, bem como não possui legitimidade para pleitear o ressarcimento de valores supostamente pagos a maior pelos demais condôminos.

- Reconhecimento da ilegitimidade ativa suscitada ex officio.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.20.559855-0/001 - COMARCA DE DIVINÓPOLIS - APELANTE (S): CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CITY DIVINOPOLIS - APELADO (A)(S): GRANADA INCORPORADORA LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 20ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em ACOLHER A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E JULGAR EXTINTO O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

DESEMBARGADORA LÍLIAN MACIEL

RELATORA.





DESEMBARGADORA LÍLIAN MACIEL (RELATORA)



V O T O

Trata-se de recurso de apelação aviado pela parte autora, CONDOMÍNIO CITY DIVINÓPOLIS-MG, em face da sentença prolatada pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Divinópolis que julgou improcedentes os pedidos iniciais formulados em face da ré GRANADA INCORPORADORA LTDA.

Narrou a autora na inicial que a requerida, na qualidade de construtora e incorporadora do empreendimento, promoveu a instituição do condomínio, tendo elaborado e aprovado unilateralmente a Convenção de Condomínio, com previsão de que as unidades autônomas não comercializadas ou que estivesem na posse da construtora ré pagariam somente 50% da taxa condominial.

Aduz que a inclusão da referida previsão no art. 24 da convenção não foi previamente informada aos compradores das unidades autônomas e, assim, a requerida passou a se enriquecer ilicitamente às custas dos adquirentes. Afirmou que foi convocada Assembleia para tentar a alteração da convenção; porém, como a requerida ainda era proprietária de grande número de unidades, não foi alcançado o mínimo de 2/3 dos votos necessários.

Requereu fosse julgado procedente o pedido para reconhecer a abusividade e, consequente, nulidade da referida previsão da convenção, bem como para condenar a requerida ao pagamento em igual proporção da cota condominial das unidades de sua propriedade, bem como dos valores que deixou de pagar desde abril de 2018.

A requerida foi citada em 27/01/2020, conforme A.R. de fl. 78 (doc. único TJ). Não foi apresentada contestação.

Na sentença, o juízo de primeiro grau julgou improcedente a pretensão inicial sob o fundamento de que a alteração da convenção de condomínio deve ocorrer por meio de votação pelos condôminos por meio de assembleia convocada para tal finalidade:

"Pois bem, inicialmente,"data vênia", como a requerida foi a construtora e incorporadora do empreendimento, não vejo óbice para que a Convenção Condominial fosse elaborada pela mesma, de forma unilateral. Até porque tal fato é muito comum na instituição de condomínios recém implementados. Eventuais modificações do estatuto original vão ocorrendo no decorrer das vendas da unidades autônomas, através das votações em assembleias, com o surgimento de novos condôminos e adequação das normas que vão se mostrando necessárias para aquele condomínio. Portanto, a princípio, cabe a incorporadora do empreendimento ditar as regras condominiais. Isto, porém, conforme supramencionado, não impede que com o passar do tempo, através de votação em assembleias, as normas sejam modificadas. Assim, este teria que ter sido, salvo melhor juízo, o caminho a ser adotado pelo autor. Se o autor ou os próprios condôminos passaram a divergir ou não concordar com tal cláusula condominial, estes, através da maioria dos condôminos poderiam modificar tal regra através de votação em assembleia, caminho, aliás, adequado para tais modificações." Data vênia ", entendo que para a revelia surtir os seus efeitos, é necessário estar presente o mínimo de provas ou indícios a amparar a pretensão da parte, o que não ocorreu na hipótese supramencionada. Pois, a meu ver, nem a instituição da convenção do condomínio e nem, em especial, o art. 24 do Estatuto, foi realizado de forma irregular. Isso posto, declaro extinto o presente processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgando improcedentes os pedidos inaugurais, registrando que eventuais modificações de regras constantes do Estatutos Condominiais devem ocorrer através de votação em assembleias.

Nas razões do recurso de apelação, a parte autora suscita a nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada, uma vez que o juízo não teria enfrentado os argumentos trazidos pela autora. No mérito, afirma que devem ser aplicados os efeitos da revelia ao requerido, presumindo-se verdadeiras as alegações iniciais. Aduz que a cláusula da convenção de condomínio objurgada na presente ação revela-se nula por violação do princípio da isonomia, bem como por ausência de observância dos princípios da transparência e publicidade do Código de Defesa do Consumidor por parte da construtora quando da venda das unidades.

Assim, requer seja dado provimento ao recurso para reconhecer a nulidade da sentença e, no mérito, para julgar procedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões pelo apelado às fls. 114/124. Suscita preliminarmente a ausência de citação válida e, portanto, impossibilidade de reconhecimento da revelia. No mérito, requer o improvimento do recurso.

Em homenagem ao princípio da não surpresa, as partes foram intimadas para se manifestarem sobre a legitimidade ativa da apelante para a ação. A apelante se manifestou e a parte apelada nada disse.

É o relatório.

O recurso deve ser conhecido, presentes os pressupostos de admissibilidade e processamento que lhe são próprios. O apelante comprovou o recolhimento do preparo às fls. 111/112 (doc. único TJ).



PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA

Sustenta o apelante ter o juiz deixado de apreciar todos os argumentos aptos a ensejar uma sentença no sentido contrário da prolatada violando, assim, o disposto no art. 489, § 1º, IV do CPC que assim dispõe:

Art. 489 (...)

§ 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

(...)

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;



Inicialmente, é importante frisar que a exigência contida no texto constitucional (art. 93, IX, da Constituição Federal)- que serviu de norte principiológico da supracitada norma do"códex"processual - tem por escopo evitar que sejam proferidas decisões absolutamente desprovidas de fundamentação, dando margem a arbitrariedades ou dificultando a defesa daquelas contra a qual se dirige.

Não olvidamos da inovação representada pelo inciso IV do § 1º do art. 489 do CPC. Todavia, pela leitura da sentença, resta evidente que o magistrado abordou de forma suficiente os elementos da lide para formação de sua convicção.

Ao apreciar a revelia, a r. sentença concluiu que para a incidência desse instituto era"necessário estar presente o mínimo de provas ou indícios a amparar a pretensão da parte"(sic).

Ademais, a parte apelante não pormenorizou quais seriam os fundamentos determinantes não apreciados, sendo certo o seu ônus de especificar de modo adequado sua insurgência. Nesse sentido, o Enunciado nº 09 da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados (ENFAM):

"É ônus da parte, para os fins do disposto no art. 489, § 1º, V e VI, do CPC/2015, identificar os fundamentos determinantes ou demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento, sempre que invocar jurisprudência, precedente ou enunciado de súmula."

Deve-se considerar ainda que a argumentação objetiva não pode ser considerada ausência de fundamentação, posto que o princípio que a norma do inciso IV do art. 489 busca resguardar é o da garantia da prestação jurisdicional, evitando-se decisões genéricas que não se atentam às peculiaridades do caso.

Nesse sentido, o escólio de Daniel Amorim Assumpção Neves:

"É claro que a fundamentação não precisa ser extensa para ser uma verdadeira fundamentação. A concisão na verdade é uma virtude, e em nada incompatível com as exigências do art. 489, § 1º, do Novo CPC. Nesse sentido, elogiável o Enunciado 10 da ENFAM: "A fundamentação sucinta não se confunde com a ausência de fundamentação e não acarreta a nulidade da decisão se forem enfrentadas todas as questões cuja resolução, em tese, influencie a decisão da causa" ("Novo Código de Processo Civil Comentado". 1. Ed., Salvador: JusPodivm, 2016, p. 808).

Na espécie, a decisão recorrida, ainda que de modo conciso, enfrentou e resolveu de maneira fundamentada a matéria relevante para o julgamento da causa, não havendo, pois, que se falar em violação ao disposto no art. 489, § 1º, IV, do CPC de 2015.

DA NULIDADE DA CITAÇÃO

Em contrarrazões, o apelado arguiu a ausência de citação válida e, por conseguinte, a impossibilidade de reconhecimento da revelia.

Sem razão.

Embora a requerida tenha recebido o A.R. de citação apenas um dia antes da audiência de conciliação, disso não decorre a nulidade do ato citatório, em especial, porque mesmo após a audiência da juntada do A.R. cumprido ao feito, a requerida poderia ter apresentado defesa nos termos do art. 335, III c/c art. 231 I do CPC.

Compulsando os autos, verifica-se que a ré recebeu a citação em 27/01/2020, o A.R. foi juntado ao feito em 07/02/2020, tendo o juízo aguardado prazo superior a 15 dias úteis para manifestação, conforme certidão de fl. 79 datada de 30/04/2020 (doc. único TJ).

Desse modo, não há como acolher o pedido de reconhecimento de ausência de citação válida, em especial quando demonstrado o recebimento da carta de citação pela requerida e a observância do prazo legal de 15 dias após a juntada do A.R. para apresentação de defesa.

Posto isso, rejeito a preliminar de nulidade por ausência de citação válida.



DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA

Cuida-se de ação pelo procedimento comum no qual o condomínio autor pleiteia a declaração de nulidade de cláusula da convenção que estipula pagamento de apenas metade do valor da cota condominial pelas unidades não comercializadas pela construtora, bem como a condenação desta ao pagamento integral das cotas condominiais e das diferenças pretéritas.

Aduz o requerente que a construtora elaborou unilateralmente a convenção de condomínio e não observou o direito consumerista dos condôminos à informação clara e ostensiva, ao não alertar sobre a previsão de desconto de 50% da cota condominial com relação às unidades autônomas não comercializadas.

Cabe, de plano, levantar a falta legitimidade "ad causam" do condomínio autor, ora apelante, para pleitear a nulidade de convenção condominial ao argumento de inobservância da legislação consumerista pela construtora ré quando da celebração dos contratos de compra e venda com atuais proprietários dos imóveis.

Não cabe ao condomínio substituir aos condôminos/adquirentes quanto às pretensões que eventualmente possam formular em face da parte ré por suposta prática abusiva na relação de consumo verificada quando da compra e venda das unidades autônomas.

Também com relação à cobrança dos valores pretéritos falta pertinência subjetiva ao condomínio para buscar o ressarcimento dos valores, na medida em que as taxas condominiais, até prova em contrário, foram quitadas pelos respectivos condôminos em favor do condomínio, na proporção não equânime ora atacada. Dessa feita, eventual interesse na repetição dos valores pertence aos respectivos condôminos que suportaram o prejuízo da cobrança desproporcional, mas não ao condomínio.

A pensar de outro modo, a condenação da requerida ao pagamento dos valores integrais que deixou de recolher, importaria enriquecimento sem causa do apelante, na medida em que na condição de condomínio não teve que arcar com as diferenças apontadas.

Na manifestação acerca de sua legitimidade "ad causam", o condomínio autor argumentou que as diferenças dos valores de rateio das despesas foram efetivamente suportadas pelo fundo de reserva e, por isso, possuiria pertinência subjetiva para a ação.

Contudo, na ata de assembleia geral juntada com a referida petição (fl. 161 e ss. doc. único) há demonstração em sentido contrário, uma vez que a diferença que deixou de ser recolhida das unidades de propriedade da ré foram rateadas para os demais moradores, conforme se observa às fls. 164 e 165.

Inicialmente se apurou que a taxa condominial por unidade, de acordo com a previsão de despesas seria de R$190,92 por mês. Em seguida, verificado o desconto de 50% das despesas ordinárias, apurou-se que a taxa condominial para as unidades de propriedade da ré seria de R$110,46 e, em contrapartida "a taxa condominial total dos demais condôminos será de R$205,40". (fl. 165 doc. único).

Dessa feita, não há nos autos prova da alegação o condomínio de que teria sido ele que suportou o prejuízo decorrente do desconto de 50% sobre a taxa condominial das unidade da requerida.

Portanto, somente os condôminos do apelante é que têm legitimidade para proceder a alteração da convenção de condomínio.

Ressalte-se que não se discute a legitimidade do condomínio para defesa dos interesses frente a terceiros, mas a pretensão no presente feito refere-se a direito individual e disponível de cada um dos condôminos perante a construtora, não havendo autorização legal ou convencional para a substituição dessas partes pelo condomínio.

Em casos similares, este Eg. TJMG entendeu que a pretensão de alteração da convenção que rege as relações entre os condôminos deve ser exercida por estes últimos em assembleia e obedecido o quórum qualificado do artigo 1.531 do CC:

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL CUMULADA COM COBRANÇA DE COMPLEMENTAÇÃO DE TAXAS. PREVISÃO DE PAGAMENTO PELA CONSTRUTORA DE APENAS 30% DA TAXA CONDOMINIAL PARA AS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES. 1. Cabe à assembléia de condôminos, por meio do quórum qualificado de 2/3, deliberar sobre a alteração da convenção do condomínio (art. 1.351 do Código Civil de 2002). Em consequência, não é lícito ao Poder Judiciário substituir a vontade da maioria dos condôminos e deliberar sobre o percentual da taxa condominial, se não padecer a convenção do condomínio que a instituiu de qualquer mácula, ainda que invocada a inafastabilidade do controle jurisdicional.2. Ante a validade do item impugnado da Convenção Condominial, resulta indevida a pretensão de recebimento das diferenças relativas às cotas condominiais. 3. Recurso conhecido e não provido.

(Acórdão n.743897, 20120710156666APC, Relator: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 11/12/2013, Publicado no DJE: 18/12/2013. Pág.: 112)



A partir desta linha de entendimento é possível afirma que também no presente caso concreto, a legitimidade em reconhecer a nulidade de determinada previsão da convenção de condomínio é dos próprios condôminos, bem como o interesse de recebimento de diferenças pretéritas.

Nesse sentido, o seguinte aresto deste Tribunal:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PREVISÃO DE PAGAMENTO PELA CONSTRUTORA DE APENAS 30% DA TAXA CONDOMINIAL PARA AS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO ATRAVÉS DO SÍNDICO. RECURSO NÃO PROVIDO

Para alteração da convenção de condomínio, necessário o quórum qualificado de 2/3, (art. 1.351 do Código Civil de 2002), não cabendo ao síndico sem a aprovação em assembléia extraordinária, alteração da convenção. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.269664-4/001, Relator (a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/05/2014, publicação da sumula em 11/06/2014)

Com essas considerações deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio para a presente ação, devendo ser extinta sem julgamento do mérito, ante a inviabilidade emenda da inicial nesse passo processual.

Prejudicado o mérito recursal.



CONCLUSÃO

Isto posto, ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E JULGO EXTINTO O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no art. 485, VI do CPC.

Condeno o autor, ora apelante, ao pagamento das custas processuais e honorários os quais arbitro em 10% do valor da causa, com fulcro no art. 85, § 2º e 11 do CPC.

É como voto.



DES. FERNANDO CALDEIRA BRANT - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. VICENTE DE OLIVEIRA SILVA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "ACOLHERAM A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E EXTINGUIRAM O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO"

Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1207101152/apelacao-civel-ac-10000205598550001-mg/inteiro-teor-1207101328

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