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22 de Junho de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL
Publicação
13/05/2021
Julgamento
12 de Maio de 2021
Relator
Marcos Henrique Caldeira Brant
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - DEVER DO LOCATÁRIO DE OBTER LICENÇAS E AUTORIZAÇÕES NECESSÁRIAS AO USO REGULAR DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCADOR - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Havendo cláusula expressa no contrato firmado entre as partes de que incumbe ao locatário adaptar o imóvel ao uso que dele pretendia fazer, de acordo com o tipo de atividade a ser desenvolvida e obter as autorizações e documentos do Poder Público, descabida a pretensão do locatário de imputar ao locador a culpa pela rescisão da avença por não ter conseguido desenvolver a atividade pretendida no imóvel em razão da ausência de obtenção de alvará ou licença de funcionamento.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.038723-9/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): GERALDO ILDEFONSO DA SILVA JUNIOR - APELADO (A)(S): JOSE JERONIMO DE OLIVEIRA FILHO

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. MARCOS HENRIQUE CALDEIRA BRANT

RELATOR.





DES. MARCOS HENRIQUE CALDEIRA BRANT (RELATOR)



V O T O

Trata-se de Apelação interposta por Geraldo Ildefonso da Silva Júnior em face da sentença (documento eletrônico 75), proferida pela MM. Juíza de Direito da 31ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte que, na "ação indenizatória por descumprimento de cláusula contratual de aluguel, cumulada com lucros cessantes, reparação de danos materiais e morais", ajuizada contra João Batista de Almeida julgou improcedentes os pedidos formulados na exordial, condenando o Autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, suspendendo a exigibilidade do débito por estar litigando sob o pálio da gratuidade judiciária.

Nas razões (documento eletrônico 78), o Autor/Apelante alega, em síntese: a) que ainda que exista cláusula contratual prevendo que competia ao locatário verificar junto aos órgãos públicos sobre a compatibilidade do imóvel com as atividades que pretendia exercer, aludida cláusula é contraria à lei de locação que estabelece que cabe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina; b) que houve falha na prestação de serviços do Réu/Apelado; c) que em virtude da culpa do Réu/Apelado pela rescisão contratual, são devidos os lucros cessantes, danos morais e multa contratual. Requer a reforma da sentença, para que sejam julgados procedentes os pedidos formulados na exordial.

Contrarrazões recursais apresentadas no documento eletrônico n. 81, requerendo a manutenção da sentença em seus exatos termos.

É o relatório. Decido.

Conheço da Apelação, eis que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

Compulsando os autos, verifica-se que no caso vertente o imóvel locado destinava-se ao funcionamento de distribuição de bebidas, conforme se vê do contrato firmado entre as partes (documentos eletrônicos 3/9).

Nenhum dos elementos de prova existentes nos autos demonstra que tenha sido convencionada no contrato a obrigação de o locador adaptar o imóvel à atividade que o locatário nele desenvolveria, nem que coubesse ao locador a obrigação de obtenção de alvará ou licença de funcionamento.

Ao contrário.

A cláusula VIII, alínea G, prevê que "compete ao locatário, nas locações comerciais ou não residenciais, verificar junto a Prefeitura se o imóvel é compatível com o seu ramo de negócio e providenciar a concessão do alvará, não podendo ainda pleitear qualquer indenização por ponto comercial ou luvas".

Conquanto o locador tenha de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (Lei de Locação, art. 22, I), incumbe ao locatário adaptar o imóvel ao uso que dele irá fazer e, de acordo com o tipo de atividade a ser desenvolvida, obter as autorizações e documentos do Poder Público, necessários ao regular exercício dessa atividade.

Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

Com efeito, a destinação do imóvel para locação urbana pode ser para o uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991 - destinado à moradia), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991 - destinado à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 (noventa dias), esteja ou não mobiliado o imóvel) ou para o uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991 - destinado para instalação de escritórios, comércio, indústria ou qualquer outra atividade que não seja residencial).

Logo, a extensão do dever do locador em entregar imóvel compatível com a destinação é aferida considerando-se o objetivo do uso, ou seja, a depender da modalidade de locação, se residencial, para temporada ou comercial.

Exemplificativamente, na hipótese de locação residencial, é dever do locador observar se o local onde situado o imóvel autoriza a utilização do bem para o fim de moradia, se apresenta condições de uso e gozo e outras condições de habitabilidade.

Já nos casos de locação para fins comerciais, a obrigação do locador restringe-se tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial, obrigação esta que não se relaciona à adequação do bem especificamente à atividade comercial a ser exercida pelo locatário.

Compete, portanto, ao locatário a análise das características particulares que o bem deve apresentar para a instalação do empreendimento, bem como verificar se o imóvel e sua documentação estão regularizados e aptos à instalação pretendida, pois é o locatário que detém o essencial conhecimento a respeito da atividade que será desenvolvida.

Em outras palavras, é obrigação do locatário examinar previamente a aptidão do bem conforme o negócio a ser realizado, inclusive os documentos do imóvel para viabilizar a obtenção de licenças, que são imprescindíveis ao exercício de qualquer atividade comercial.

Assim, a determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada. Na hipótese de locação comercial, salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o imóvel às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio. Aliás, a permissão para o exercício de atividades industriais e comerciais é ônus que recai sobre aqueles que almejam desempenhar tais atividades, pois é fato estranho à relação locatícia e implicaria desestímulo à locação comercial. (REsp nº 1.317.731/SP, Terceira Turma, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 26.04.16, DJe de 11.05.16, v. u., págs. 06/07 do acórdão)

Além disso, aquele que pretende locar um imóvel deve ter a cautela de avaliar as condições do bem e do lugar em que este está localizado, verificando também, tratando-se de imóvel destinado à atividade empresarial, se o imóvel e o local são compatíveis com essa atividade.

Presume-se que, ao celebrar o contrato de locação, o locatário tenha vistoriado o bem e constatado as condições do imóvel e do local em que situado.

A propósito, cabe colacionar aos autos os ensinamentos do jurista Gildo dos Santos, em sua obra Locação e Despejo Comentários à Lei 8.245/91, 7ª ed., São Paulo: RT, 2013, pág. 177 leciona que, "verbis":

"quem pretende tornar-se locatário de um determinado prédio deve examiná-lo e verificar se se encontra em condições de ser usado, seja para residência, seja para comércio ou para qualquer outro fim".



Sílvio de Salvo Venosa, na sua obra Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Jurisprudência, 8ª ed., São Paulo: Atlas, 2006, pág. 115, também trata da questão, "verbis":



"O estado do imóvel é importante para fixar a possibilidade de sua correta destinação. Por essa razão costumam as partes inserir cláusula pela qual se declara que o locatário tem conhecimento do estado em que recebe a coisa. Não se trata de mera cláusula de praxe ou de estilo. Tem justamente a finalidade de evitar futura reclamação do locatário, bem como preparar eventual ação do locador se o imóvel for danificado além do uso normal pelo locatário."

Caberia ao Autor/Apelante verificar previamente não só as condições gerais do imóvel, mas a possibilidade de se obter, perante os órgãos competentes, as competentes autorizações para instalação do comércio pretendido.

Não existe nenhuma prova no processo de que tenha o Autor/Apelante adotado as cautelas de, antes de firmar a avença, verificar junto aos órgãos competentes sobre a possibilidade de concessão de alvará ou licença de funcionamento.

Não sendo dever do locador obter alvará ou licença de funcionamento para a atividade que o locatário desenvolverá no imóvel, descabida a pretensão de responsabilizar o Réu/Apelado pelo término da avença.

Neste sentido, já se manifestou este Tribunal de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -- CONTRATO DE LOCAÇÃO - LICENÇA DE FUNCIONAMENTO ESTABELECIMENTO COMERCIAL - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR

- Embora a entrega do imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina constitua obrigação legal do locador (art. 22, I, da Lei nº 8.245/91), este não se responsabiliza pela obtenção de licença ou alvará necessário ao exercício da atividade comercial do locatário, mormente quando há expressa previsão contratual nesse sentido. (Apelação cível n. 1.0027.12.035590-7/002, Relator: Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, data de publicação da súmula: 10/02/2020)

MANDATO. ADVOGADO. RENÚNCIA. VALIDADE E EFICÁCIA. EFETIVA COMUNICAÇÃO DO MANDANTE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FINALIDADE. ATIVIDADE COMERCIAL. INVIABILIDADE. ÓBICES ADMINISTRATIVOS. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. PRESTAÇÕES LOCATÍCIAS INERENTES AO PERÍODO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NÃO INCIDÊNCIA.

1. A validade e eficácia da renúncia do mandato pelo advogado a que se refere o art. 45, do CPC e art. , parágrafo 3º, da Lei 8.906/94, está condicionada à efetiva comunicação do mandante.

2. A despeito dos deveres de colaboração inerentes à boa fé objetiva, se o contrato de locação atribuiu, de forma expressa, à parte locatária o ônus de verificar junto aos órgãos administrativos a viabilidade de desempenhar suas atividades comerciais no imóvel locado, estabelecendo até mesmo um período de carência para tanto, eventual restrição oriunda da municipalidade não pode ser imputada ao locador/proprietário.

3. Se o contrato celebrado traz de forma expressa que o imóvel locado deve servir para o desempenho das atividades comerciais da locatária, tornando-se esta finalidade inviável por questões objetivas, alheias à vontade dos contratantes, a devolução do imóvel não deve ensejar a incidência da cláusula penal compensatória, persistindo, contudo, o direito do locador de perceber as prestações locatícias, com os acréscimos pertinentes, inerentes ao período em não teve a disponibilidade do bem. (Apelação cível n. 1.0024.12.028340-3/001, Relator: Des. Alberto Diniz Junior, data de publicação da súmula: 06/07/2016)

Assim, ausente fato constitutivo do direito do Autor/Apelante, a pretensão indenizatória não merece mesmo acolhimento, razão pela qual a sentença deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Visando evitar a oposição de embargos de declaração meramente protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se o entendimento do STJ no sentido de que é desnecessária a indicação explícita dos dispositivos de Lei que fundamentam a decisão.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO interposta, mantendo a sentença atacada.

Considerando que o art. 85, § 11, do CPC preceitua que o Tribunal, ao julgar recurso, deverá majorar os honorários advocatícios anteriormente impostos, elevo para 15% (quinze por cento) o percentual fixado na sentença, suspendendo a exigibilidade do débito, por estar litigando sob o pálio da gratuidade judiciária.

Custas recursais pelo Autor/Apelante, suspendendo a exigibilidade do débito conforme acima asseverado.







DES. OTÁVIO DE ABREU PORTES - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"

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