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24 de Junho de 2021
1º Grau
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TJMG • [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL • Rescisão • 5092409-05.2017.8.13.0024 • Órgão julgador 31ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte do Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 3 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Órgão julgador 31ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte
Assuntos
Rescisão, Resolução (10582) Cobrança de Aluguéis, Sem despejo (11000)
Partes
ATIVO: Werner Creutzberg (Autor), PASSIVO: Tiago Fernando Fernandes
Documentos anexos
Inteiro Teor7e29342af711024032852ea56ad4ff5af5c726b2.pdf
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EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE/MG

Processo nº 5092409-05.2017.8.13.0024

WERNER CREUTZBERG, Autor, devidamente qualificado nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE CONCESSÃO DE LIMINAR DE DESPEJO , movida em face de TIAGO FERNANDO FERNANDES , também qualificado, vem, respeitosamente perante V.Exa., por seus procuradores in fine , EMENDAR A INICIAL pelo fatos e fundamentos a seguir aduzidos:

I.I – DA PERDA DO OBJETO / DO ABANDONO DO IMÓVEL

A petição inicial distribuída tinha por objetivo a retomada da posse do imóvel ante a inadimplência do Réu/locatário, a rescisão do contrato, bem como a cobrança dos alugueis, encargos da locação e multa por descumprimento contratual em face do Réu/locatário.

No entanto, o Réu/locatário optou por, antes mesmo da citação, ABANDONAR O IMÓVEL . Nesse sentido, perde-se o objeto da ação de despejo.

Por este motivo, em 17 de novembro de 2017 o Autor, acompanhado da Ilma. Oficial de Justiça designada por este juízo, foi imitido na posse do imóvel (auto de imissão anexo), e, portanto, nesta data restou operada a rescisão do contrato firmado com o Réu/locatário, conforme determinação judicial descrita em ID nº 29915999. Segue:

Expeça-se mandado de verificação do abandono do imóvel descrito nos autos. Em sendo certificado pelo oficial de justiça que o imóvel está abandonado, defiro a imissão do autor na posse do bem autorizando, se for preciso, o arrombamento.

Friso que a data da rescisão do contrato de locação será a data da eventual imissão do autor na posse do bem. (Despacho ID nº 29915999).

Contudo, conforme já mencionado na petição inicial, o Réu deixou de honrar alguns compromissos decorrentes do vínculo locatício, motivo pelo qual a presente EMENDA À INICIAL visa alterar e incluir pedidos da demanda, deixando, portanto, de pleitear pelo despejo do locatário, alterando a petição inicial para prosseguir exclusivamente na forma de Ação de Cobrança de aluguéis e acessórios da locação.

Esta emenda à inicial, com a consequente alteração da causa de pedir e inclusão de pedidos, possui respaldo jurídico no Código de Processo Civil de 2015, em seu artigo 329 que reluz, in verbis:

I - até a citação, aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir, independentemente de consentimento do réu;

Dessa forma, requer-se que a presente emenda seja recebida por este juízo, com a aplicação das devidas alterações necessárias à lide e aos autos do processo.

I.II – DO NOVO ENDEREÇO PARA CITAÇÃO DO RÉU/LOCATÁRIO

Em virtude da saída clandestina do Réu/locatário do imóvel locado, o Autor/locador, após incessantes buscas, informa novo endereço para citação, qual seja:

 Rua José Ferreira dos Santos, nº 148, Jardim dos Comerciários

Venda Nova, CEP: 31640-060, Belo Horizonte/MG.

Importante destacar a necessidade da realização da citação por oficial de justiça, uma vez que, com a saída clandestina do Réu/locatário no imóvel locado, o seu paradeiro restou-se incerto. Portanto, o cumprimento da citação por oficial será de suma importância para ser possível recolher as informações necessárias quando do cumprimento do mandado.

Para tanto, seguem anexos, a guia e o comprovante de pagamento da custas para citação por oficial de justiça.

I.III – DOS FATOS RELACIONADOS A PRESENTE EMENDA A INICIAL

O Autor é proprietário do imóvel localizado na Rua Noraldino de Lima, nº 290, apto 408, Bairro Aeroporto, BH/MG, CEP: 31.2670-650 e, em 22 de maio de 2017, celebrou na condição de Locador, Contrato de Locação Para Fins Residenciais (ID nº 25804534) com o Sr. TIAGO FERNANDO FERNANDES, pelo preço de R$2.300,00 (dois mil e trezentos reais) mensais, o qual seria garantido por caução no valor de R$4.600,00 (quatro mil e seiscentos reais).

Ab initio, importante informar, a caução contratada não se efetivou ANTE A TOTAL AUSÊNCIA DE COMPROMISSO DO REQUERIDO/LOCATÁRIO .

A cláusula 6ª do contrato de locação prevê como garantia a caução de dois meses do valor da locação, cujo emitente do cheque, destinado a honrar tal obrigação acessória, é testemunha com assinatura aposta no instrumento da avença denominada KELLY APARECIDA DE BRITO ANDRADE.

Ao arrepio do dever de boa-fé e senso de cumprimento obrigacional o cheque não foi compensado pelo banco sacado, por ausência de fundos (docs. anexos).

Assim, é de se concluir que houve A EXTINÇÃO DA GARANTIA CONTRATADA, ante a ausência de provisionamento em conta para a efetiva operação de compensação.

O Réu/locatário, além de promover intencionalmente a extinção da garantia contratada, deixou de pagar o valor da locação com vencimento em 22 de junho de 2017

e o valor relativo ao condomínio do mesmo período, bem como se escusou de arcar com os pagamentos de alugueis e encargos da locação dos meses subsequentes.

Dessa forma, o Réu/locatário passou a residir de maneira gratuita no imóvel, se tornando inadimplente com todas as obrigações contratuais, sejam elas acessórias ou principais.

Não obstante, conforme já mencionado, em 17 de novembro de 2017 o Autor, acompanhado da Ilma. Oficial de Justiça designado por este juízo, foi imitido na posse do imóvel, e, portanto, nesta data restou operada a rescisão do contrato firmado com o Réu/locatário, conforme determinação judicial descrita em ID nº 29915999.

Ante a inadimplência do Réu/locatário, deve o mesmo arcar com os pagamentos do alugueis e encargos da locação até a data em que se formalizou a rescisão do contrato, bem como as multas e demais penalidades impostas no contrato de locação firmado entre as partes.

II – DO DIREITO II.I – DO DEVER DO RÉU ARCAR COM OS PAGAMENTOS DE ALUGUEIS E

ENCARGOS DA LOCAÇÃO VENCIDOS

Apesar do Réu/locatário ter abandonado o apartamento, a restituição do imóvel ao Autor/locador não deve ser considerada hábil, uma vez que não satisfez todas as obrigações contratuais.

Nosso Tribunal de Justiça, em recentes decisões, entende que o termo final do contrato de locação é a data da imissão do locador na posse do imóvel e, portanto, deve o locatário arcar com suas obrigações durante todo este período.

Para tanto, segue decisões colacionadas abaixo:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - IMPUGNAÇÃO - EXCESSO DE EXECUÇÃO. [...] 2. São devidos alugueis pelo locatário ao locador enquanto o imóvel estiver à disposição daquele, ainda que não esteja ocupado por ele, isto é, enquanto não houver a entrega formal as chaves ou a imissão do locador na posse do bem, independente se essa data coincidir ou não com o termo final do contrato de locação. 3. A sentença não determinou a aplicação de multa, se limitando a determinar a incidência de correção monetária e juros de mora. Também não foi determinada a incidência de honorários contratuais, mas tão somente dos honorários de sucumbência. 4. Além da correção monetária e juros de mora, deve incidir somente os honorários de sucumbência fixados em 10% do valor do débito e a multa ditada pelo art. 523, § 1º do CPC, também no percentual de 10%. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0074.14.000797-7/001, Relator (a): Des.(a) Mota e Silva , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/05/2018, publicação da sumula em 10/05/2018).

E mais:

AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - MANUTENÇÃO - COMPENSAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. [...] A obrigação pelos aluguéis e encargos da locação perdura até a efetiva desocupação e recebimento das chaves pelo locador, de forma que não sendo voluntária a entrega, tem-se como marco final a imissão na posse. Sendo a multa contratual livremente pactuada, descabe a alegação de abusividade quando se encontra em patamar aceitável. Os honorários de sucumbência devem ser fixados em observância ao art. 85 do CPC/2015, vedada a compensação. (TJMG - Apelação Cível 1.0223.11.009419-8/001, Relator (a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2017, publicação da sumula em 20/07/2017)

Sendo assim, com a saída clandestina do Réu/locatário do imóvel objeto da locação, e a imissão na posse pelo Autor/locador operada apenas em 17 de novembro de 2017, o Réu deverá arcar com os pagamentos da locação dos meses compreendidos entre maio a novembro de 2017, com as devidas correções monetárias, juros e multa estipulada no contrato, em sua cláusula 4ª, §§ 1º e 4º descritas abaixo:

Atualmente , com juros, correção monetária e a multa prevista no contrato de locação, o débito dos Réus referente aos alugueis e encargos da locação vencidos, somam a importância de R$19.029,72 (dezenove mil, vinte e nove reais e setenta e dois centavos), conforme cálculos da planilha abaixo:

Correção

Juros Mês do monetária a

Valor aluguel Parcial 1% ao Parcial Multa Total Vencimento partir do

mês vencimento

jun/17 R$ 2.300,00 1,034752 R$ 2.379,93 15% R$ 2.736,92 10% R$ 3.010,61

jul/17 R$ 2.387,09 R$ 2.993,41 R$2.300,00 1,0378656 14% R$2.721,28 10% ago/17 R$2.300,00 1,0361044 R$ 2.383,04 13% R$2.692,84 10% R$ 2.692,84

set/17 R$2.300,00 1,0364151 R$ 2.383,75 12% R$2.669,81 10% R$ 2.936,79 out/17 R$2.300,00 1,0366226 R$ 2.384,23 11% R$2.646,50 10% R$ 2.911,15

nov/17 R$2.300,00 1,0328012 R$ 2.375,44 10% R$2.612,99 10% R$ 2.874,29

Vale ressaltar que o aluguel relativo ao mês de novembro, com vencimento em dezembro/2017 foi calculado de maneira proporcional, levando-se em consideração a data da imissão na posse do Autor ocorrida em 17 de novembro de 2017.

II.II - DO DEVER DO RÉU RESTITUIR O AUTOR DOS GASTOS COM ENERGIA

ELÉTRICA

Conforme cláusula 5ª, § 2º, o Réu/locatário assumiu a obrigação de arcar com os pagamentos relativos às despesas de água e esgoto, energia elétrica, e demais taxas incidentes sobre a unidade.

Contudo, de acordo com os documentos anexos ao processo em ID’s nº 26229156, 28334279, 28334323, 28334346 e 28334363 o Réu/locatário não arcava devidamente com os gastos de energia elétrica, motivo pelo qual a Cemig passou a notificar o Autor/locador sobre os débitos em aberto junto à mesma.

Dessa forma, conforme boletos e comprovantes de pagamento (docs. anexos), tem-se que o Autor/locador passou a arcar com os pagamentos de energia elétrica durante todo o período em que se vigorou o contrato de locação entre as partes.

Por este motivo, deverá o Réu/locatário ser condenado a restituir os valores pagos pelo Autor/locador a título de encargos de energia elétrica no período de vigência do contrato de locação, o qual soma, atualmente, a importância de R$617,88 (seiscentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos), a qual deverá ser devidamente corrigida e atualizada, e sofrer a incidência dos juros legais desde o efetivo desembolso, até o pagamento pelo Réu/locatário.

Segue planilha:

Correção Mês de Data do Juros 1% a

Valor monetária a referência pagamento partir do Parcial Total

pago partir do da Conta pelo Autor pagamento

pagamento jun/17 out/17 R$ 128,97 11% R$ 143,16 1,0366226 R$ 148,40

jul/17 nov/17 R$ 81,34 10% R$ 89,47 1,0328012 R$ 92,41 ago/17 nov/17 R$ 79,49 10% R$ 87,44 1,0328012 R$ 90,31

set/17 nov/17 R$ 80,56 10% R$ 88,62 1,0328012 R$ 91,52 out/17 nov/17 R$ 83,02 10% R$ 91,32 1,0328012 R$ 94,32

nov/17 fev/18 R$ 91,94 7% R$ 98,38 1,0259124 R$ 100,92

R$ 545,32 R$ 617,88

Fator de atualização extraído do sítio eletrônico do Tribunal de Justiça, mês de referência setembro/2018 e acesso

eletrônico no dia 12 de setembro de 2018

II.III - DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL

Em virtude dos descumprimentos contratuais acima narrados, o Réu/locatário deverá honrar com o pagamento da quantia de R$6.900,00 (seis mil e novecentos reais) a título de pena, prevista na cláusula 14ª do contrato de locação, cujo valor deverá ser acrescido com juros e correção monetária, desde a data de infração

contratual, ou seja, desde junho de 2017, mês do vencimento do primeiro aluguel não pago.

II.IV – DO DEVER DO RÉU ARCAR COM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS

PROCESSUAIS

Tendo em vista a necessidade de interposição da presente demanda, em face ao descumprimento contratual por parte do Réu, este deverá ser compelido a arcar com o pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento), conforme previsto no contrato de locação firmado entre as partes, bem como com as custas e despesas processuais e extrajudiciais, em conformidade ao disposto na cláusula 4ª, § 4º, no contrato de locação, já transcrita no item II.I da presente petição.

Ademais, o pedido de condenação do Réu ao pagamento das custas e despesas processuais tem lastro no princípio da causalidade, uma vez que, aquele que deu causa à propositura da demanda ou à instauração de incidente processual, deve responder pelas despesas daí decorrentes.

III – DO REQUERIMENTO PARA LEVANTAMENTO DA CAUÇÃO DEPOSITADA / DO

ABANDONO DO IMÓVEL / PERDA DO OBJETO DA AÇÃO DE DESPEJO

Conforme guia e comprovante de pagamento anexos aos autos em ID’s nº 26160400 e 26160570, o Autor/locador realizou o pagamento da caução no importe de R$6.900,00 (seis mil e novecentos reais) para ser possível realizar o despejo do Réu/locatário em caráter liminar.

Contudo, ao tentar-se realizar a citação do Réu e o cumprimento do despejo liminar, o Ilmo. Oficial de Justiça atestou a impossibilidade de cumprimento do mandado, ante o provável abandono do imóvel pelo Réu/locatário, conforme noticiado no mandado não cumprido anexo aos autos em Id nº 28257807.

O referido abandono foi comprovado posteriormente no auto de vistoria e imissão na posse (doc. anexo) realizado no dia 17 de novembro de 2017 pela Ilma. Oficial de Justiça.

Portanto, perdeu-se o objeto da demanda no que se refere ao despejo do Réu/locatário, restando-se, assim, dispensável a caução promovida pelo Autor/locador.

Dessa feita, requer-se que V.Exa. autorize o imediato levantamento do valor depositado pelo Autor/locador, à título de caução para despejo.

IV – DO NOMEN JURIS DA PETIÇÃO INICIAL

Malgrado muitos doutrinadores entendam pela desnecessidade de se rotular a petição inicial, entendemos por bem, a fim de facilitar o entendimento, seja a petição inicial modificada em seu nome, passando-se a constar: AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO.

V – DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS

Ante o exposto, o Autor vem PEDIR e REQUERER:

a) O recebimento e deferimento da presente emenda a inicial e seus termos;

b) A autorização para imediato levantamento do valor depositado pelo Autor/locador, a título de caução para despejo, tendo em vista a perda do objeto;

c) Seja o Réu/locatário devidamente citado no endereço informado abaixo, por oficial de justiça para, querendo, apresentar defesa no prazo legal, sob pena de revelia:  Rua José Ferreira dos Santos, nº 148, Jardim dos Comerciários Venda Nova, CEP: 31640-060, Belo Horizonte/MG.

d) Seja o Réu condenado a realizar o pagamento dos alugueis vencidos, cujo valor deverá ser acrescido com a multa, juros e correção monetária estipulada no contrato de locação, que, atualmente, soma a importância de R$19.029,72 (dezenove mil, vinte e nove reais e setenta e dois centavos);

e) Seja o Réu condenado a restituir o Autor dos gastos com pagamento de energia elétrica no período que vigorou-se o contrato de locação, cujo valor deverá ser acrescido com juros e correção monetária desde o pagamento pelo Autor até o efetivo reembolso, que, atualmente, soma a importância de R$617,88 (seiscentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos);

f) Seja o Réu condenado a arcar com a multa estipulada na cláusula 14ª do contrato de locação tendo em vista a ocorrência de descumprimentos de cláusulas contratuais, a qual, soma a importância de R$6.900,00 (seis mil e novecentos reais), cujo valor deverá ser acrescido com a correção monetária, desde a data de infração contratual, ou seja, desde junho de 2017;

g) Seja o Réu condenado a arcar com honorários advocatícios contratuais de 20% descritos na cláusula 4ª, § 4º, e os honorários sucumbenciais, bem como as custas e despesas processuais, em conformidade ao princípio da causalidade;

h) A juntada dos documentos anexos;

i) A juntada do substabelecimento anexo e o cadastramento da procuradora Dra. Marina Duarte de Pinho Tavares, OAB/MG 177.902, para recebimento de intimações e movimentações;

j) A alteração do valor da causa para R$26.547,60 (vinte e seis mil, quinhentos e quarenta e sete reais e sessenta centavos).

Belo Horizonte, 12 de setembro de 2018.

Antônio Aurélio de Souza Viana Tiago Soares de Oliveira Cunha OAB/MG 127.409 OAB/MG 146.473

Marina Duarte de Pinho Tavares

OAB/MG 177.902

Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1228547730/civel-procedimento-comum-civel-50924090520178130024-belo-horizonte-mg/inteiro-teor-1228547731