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1 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL

Publicação

18/06/2021

Julgamento

18 de Junho de 2021

Relator

Cláudia Maia
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LOTE. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR. RETENÇÃO. MULTA. FIXAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. FRUIÇÃO. TAXA DE CORRETAGEM. IPTU. TAXA DE CONDOMÍNIO. - O promissário comprador possui o direito potestativo de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber de forma imediata e em pagamento único a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor, sem culpa pelo distrato, o direito de reter parcela do montante. - A atual jurisprudência do STJ "firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador ( AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019)". - Os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado e a correção monetária a partir de cada desembolso. - Em se tratando de lote não edificado, não há que se falar em pagamento de fruição pelo promitente comprador, pois, mesmo diante da transmissão da posse, ainda não ocorreu o gozo do bem. - Incidindo sobre o imóvel devolvido obrigações consubstanciadas em tributos e débitos condominiais, os respectivos valores também devem ser debitados das prestações a serem restituídas, especialmente quando por meio de disposição contratual tais encargos foram atribuídos ao promitente comprador. - A teor do que decidiu o Colendo STJ por ocasião do julgamento do AgInt nos EDcl no REsp 1880002/SP, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.060352-8/001 - COMARCA DE SETE LAGOAS - APELANTE (S): EMPREENDIMENTOS MORADA DO LAGO LTDA - EPP - APELADO (A)(S): CASSIA REGINA DE SOUZA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

DESA. CLÁUDIA MAIA

RELATORA





DESA. CLÁUDIA MAIA (RELATORA)



V O T O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Empreendimentos Morada do Lago Ltda., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas, por meio da qual julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação declaratória c/c pedidos de indenização por danos morais e materiais e repetição de indébito ajuizada por Cássia Regina de Souza para: a) declarar a rescisão do ajuste entabulado entre as partes; b) declarar nula a redação da cláusula 13ª do contrato e determinar a restituição dos valores pagos pela autora, corrigidos desde o desembolso e acrescidos a partir do trânsito em julgado da decisão; c) autorizar a retenção pela ré da quantia equivalente a 15% do valor das prestações pagas. Atribuiu à demandada o pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência arbitrados em 15% sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais, pede a reforma da sentença, a fim de que os valores sejam restituídos à recorrida mediante 12 parcelas mensais e consecutivas. Pugna pela majoração do percentual fixado a título de cláusula penal para o equivalente à quantia compreendida entre 25% e 50% do valor do contrato. Requer também a dedução do valor pago a título de corretagem, fruição, bem como eventuais débitos que incidam sobre o imóvel atinentes a impostos e taxa de condomínio. Aduz que a correção monetária referente aos valores a serem devolvidos deverá ser dar a contar do trânsito em julgado, excluindo-se a incidência de juros de mora, pois a rescisão se deu por iniciativa da compradora.

Nas contrarrazões, a apelada requer o desprovimento da apelação e, por conseguinte, a condenação da recorrente ao pagamento de honorários de sucumbência recursais.

Em síntese, é o relatório. Decido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do reclamo.

Cuida-se de ação de rescisão de contrato c/c repetição de valores pagos ajuizada por Cássia Regina de Souza contra Empreendimentos Morada do Lago Ltda., sob o fundamento de que, em 05/09/2012, celebrou com a demandada, ora recorrente, contrato de compra e venda de lote situado no loteamento Vale do Sol, inscrito sob a matrícula n. 32.096 no RGI de Funilândia. Diz que, devido ao agravamento da sua situação financeira, perdeu o interesse na aquisição do imóvel, de modo que pretende rescindir o contrato, mediante a devolução integral das parcelas pagas.

Por meio da sentença combatida, o MM. Juiz a quo acolheu parcialmente os pedidos da autora, ora primeiro recorrente, nos seguintes termos:



Ante o exposto, acolho parcialmente os pedidos iniciais, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Declaro rescindido o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, bem como declaro parcialmente nulo o parágrafo segundo, da cláusula quarta, e nula a cláusula décima terceira, ambas do contrato de compra e venda. Condeno a parte requerida a proceder a devolução dos valores pagos pela parte requerente, em uma só parcela, sendo que os valores serão apurados em fase de liquidação de sentença, ressalvado o direito de retenção pela requerida de 15% do valor total das mensalidades pagas. Referida quantia deverá ser corrigia pelo índice da tabela da CGJ/MG desde a data do desembolso de cada parcela (STJ, AgInt no AREsp 208.706/RJ), e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta decisão (STJ no REsp 1.740.911/DF).



Inicialmente, registro ser perfeitamente possível o pleito de rescisão do contrato por iniciativa de uma das partes, mediante denúncia notificada à outra parte, nos termos do art. 473, do Código Civil, como ocorre no caso em apreço. Destarte, com a rescisão do contrato o promissário comprador tem direito à restituição das parcelas já pagas, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da vendedora. Esta, por sua vez, permanece com a propriedade do imóvel e tem direito à multa contratual.

Contudo, da leitura dos termos do ajuste, verifico que a cláusula Décima Terceira estipula a incidência de multa contratual de 20% do total da negociação (inferior, inclusive, ao percentual apontado nas razões recursais), mais perdas e danos.

No que se refere ao percentual de retenção, a atual jurisprudência do STJ "firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador ( AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019)". Desta forma, o percentual de 15% sobre o valor das prestações determinado por meio da sentença combatida não merece qualquer retoque.

Com efeito, a promissária compradora, ora recorrida, possui o direito de receber de forma imediata e em pagamento único a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor, sem culpa pelo distrato, o direito de reter parcela do montante.

Neste ponto, trago à baila a ementa do REsp 1300418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, por meio do qual restou fixada a seguinte tese:



RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. ( REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).



"Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor" ( REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Por sua vez, a correção monetária, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, observada sua finalidade de recompor o valor da moeda, mantendo o seu poder aquisitivo.

Noutro passo, em se tratando de lote não edificado, não há que se falar em pagamento de fruição pelo promitente comprador, eis que, mesmo diante da transmissão da posse, ainda não ocorreu o gozo do bem. Vale dizer, posse de lote não edificado, que não tenha sido efetivamente ocupado, não enseja indenização a título de fruição.

Neste sentido, colaciono os arestos deste Egrégio Tribunal de Justiça:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIALETICIDADE - INOVAÇÃO - RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - (IN) ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INDENIZAÇÃO RESCISÓRIA / CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - INDENIZAÇÃO POR" FRUIÇÃO "DE LOTE VAGO. Razões recursais que reiteram teses que confrontam os fundamentos da decisão recorrida atendem ao requisito da dialeticidade. Os pedidos e as causas de pedir da apelação devem encontrar identidade com aqueles constantes na petição inicial ou na contestação. (...) Posse de imóvel não edificado não enseja indenização a título de fruição, por não permitir imediato proveito útil. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.325692-9/002, Relator (a): Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/05/2019, publicação da sumula em 04/06/2019)"

"EMENTA: APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DO SINAL - PREVISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO POR FRUIÇÃO - INDEVIDA - LOTE NÃO EDIFICADO - SEM PROVA DE OCUPAÇÃO - MULTA NÃO PREVISTA. Resta devido o pagamento do valor do sinal por quem der causa à rescisão do contrato. No entanto, quanto ao percentual fixado a título de fruição do lote, tenho que incabível na medida em que se trata de mero terreno, sem edificação, portanto não se pode sustentar fruição deste. Ademais, sequer há prova nos autos de que o bem se encontra ocupado pela autora. Quanto ao importe pleiteado pela promitente vendedora a título multa de 20% sobre o valor pago, tal encargo não encontra amparo no contrato de compra e venda, não cabendo a sua exigência por falta de previsão. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.10.100454-7/001, Relator (a): Des.(a) Mota e Silva , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/12/2015, publicação da sumula em 22/01/2016)"



Incidindo sobre o imóvel devolvido obrigações consubstanciadas em tributos e débitos condominiais, os respectivos valores também deverão ser debitados das prestações a serem restituídas, especialmente quando por meio de disposição contratual tais encargos foram atribuídos ao promitente comprador (Cláusula Décima).

A teor do que decidiu o Colendo STJ por ocasião do julgamento do AgInt nos EDcl no REsp 1880002/SP, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Destarte, em relação ao decote do valor relativo à comissão de corretagem, também assiste razão à ora apelante, pois o contrato estipula expressamente que tal encargo será pago pela promitente adquirente, a teor do que se infere a seguir:



Neste sentido, colaciono os arestos deste Egrégio Tribunal de Justiça:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIALETICIDADE - INOVAÇÃO - RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - (IN) ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INDENIZAÇÃO RESCISÓRIA / CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - INDENIZAÇÃO POR" FRUIÇÃO "DE LOTE VAGO. Razões recursais que reiteram teses que confrontam os fundamentos da decisão recorrida atendem ao requisito da dialeticidade. Os pedidos e as causas de pedir da apelação devem encontrar identidade com aqueles constantes na petição inicial ou na contestação. (...) Posse de imóvel não edificado não enseja indenização a título de fruição, por não permitir imediato proveito útil. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.325692-9/002, Relator (a): Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/05/2019, publicação da sumula em 04/06/2019)"

"EMENTA: APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DO SINAL - PREVISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO POR FRUIÇÃO - INDEVIDA - LOTE NÃO EDIFICADO - SEM PROVA DE OCUPAÇÃO - MULTA NÃO PREVISTA. Resta devido o pagamento do valor do sinal por quem der causa à rescisão do contrato. No entanto, quanto ao percentual fixado a título de fruição do lote, tenho que incabível na medida em que se trata de mero terreno, sem edificação, portanto não se pode sustentar fruição deste. Ademais, sequer há prova nos autos de que o bem se encontra ocupado pela autora. Quanto ao importe pleiteado pela promitente vendedora a título multa de 20% sobre o valor pago, tal encargo não encontra amparo no contrato de compra e venda, não cabendo a sua exigência por falta de previsão. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.10.100454-7/001, Relator (a): Des.(a) Mota e Silva , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/12/2015, publicação da sumula em 22/01/2016)"

Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso, a fim de autorizar a retenção das quantias referentes à taxa de corretagem, bem como os tributos e débitos condominiais que incidam sobre o imóvel restituído pela autora, conforme se apurar em fase de liquidação de sentença.

Realinhando os ônus da sucumbência, condeno as partes ao pagamento das custas e dos honorários de sucumbência processuais e recursais, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, na proporção de 40% pela autora e de 60% pela demandada, ora recorrente, vedada a compensação e observados em relação àquela os benefícios da justiça gratuita.

DES. ESTEVÃO LUCCHESI - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. MARCO AURELIO FERENZINI - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO"

Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1236110154/apelacao-civel-ac-10000210603528001-mg/inteiro-teor-1236111224

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