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3 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL
Publicação
01/10/2021
Julgamento
29 de Setembro de 2021
Relator
Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado)
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA - PRELIMINAR REJEITADA - ALUGUÉIS - TAXAS CONDOMINIAIS - DÉBITO - COMPROVAÇÃO - CONTRATO ESCRITO - ADITAMENTO VERBAL - DESCABIMENTO - ENTREGA DAS CHAVES - ÔNUS DA PROVA - LOCATÁRIO - NÃO DEMONSTRAÇÃO - RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Descabida a alegação de cerceamento de defesa quando a prova não realizada mostra-se desnecessária ou inútil para o desate da lide. 2. Tratando-se de contrato de locação estabelecido por escrito, a rescisão ou qualquer modificação deve se dar, de igual forma, por escrito, não se admitindo aditamento verbal. 3. Inexistindo prova do aditamento do contrato, devem prevalecer as obrigações nele ajustadas. 4. É da locatária o ônus da prova quanto à entrega das chaves, cuja comprovação deverá se fazer por meio de recibo, nos moldes do contrato. 5. Restando demonstrado nos autos o inadimplemento do contrato de locação residencial, deve ser mantida a condenação da locatária ao pagamento dos aluguéis, corrigidos anualmente pelo IGP-M, além de multa de 10% (dez por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além da quitação das despesas condominiais, tudo conforme pactuado entre as partes.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.017193-0/003 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): SANDRA APARECIDA DOS SANTOS - APELADO (A)(S): MARCELO DINIZ SILVEIRA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR A PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

JD. CONVOCADO MARCELO PEREIRA DA SILVA

RELATOR





JD. CONVOCADO MARCELO PEREIRA DA SILVA (RELATOR)



V O T O

SANDRA APARECIDA DOS SANTOS apela da r. sentença de ordem 76, integrada pela decisão de ordem 93, que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por MARCELO DINIZ SILVEIRA, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para condenar a apelante ao pagamento de:

1) aluguéis vencidos no período de outubro de 2016 a maio de 2019, corrigidos anualmente pelo IGP-M, conforme pactuado entre as partes, além de multa moratória de 10% e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do vencimento de cada parcela; e

2) taxas condominiais em atraso no referido período, de outubro de 2016 a maio de 2019.

Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes, em igual proporção, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, mas suspensa a exigibilidade da cobrança em relação à ré/apelante, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC/2015.

Em suas razões recursais, à ordem 83, sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa. No mérito, alega, em síntese, que: a) foi omitida na petição inicial que as partes firmaram entre si um acordo verbal para redução do valor do aluguel; b) o valor praticado do aluguel passou a ser de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), já inclusas as despesas condominiais; c) até formalizar o ajuste verbal sofreu inúmeras humilhações por parte do locador (apelado) por meio de cobranças em público.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais.

Recurso dispensado de preparo, pois à apelante foi deferida a gratuidade de justiça (ordem 76).

Contrarrazões à ordem 89, pela rejeição da preliminar, considerando-se a ausência de cerceamento de defesa. No mérito, pugna pela manutenção da r. sentença, considerando-se a demonstração do débito e a ausência do alegado acordo verbal de redução dos aluguéis.

É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

I - PRELIMINAR - Nulidade da sentença por cerceamento de defesa

Sustenta a apelante, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de prova testemunhal, a qual teria o condão de demonstrar a alteração do contrato de locação no tocante ao valor dos aluguéis e, ainda, a data de seu encerramento (entrega das chaves).

Razão não lhe assiste.

O cerceamento de defesa ocorre se a parte tem o legítimo interesse em produzir um ato ou uma prova necessária ao deslinde da questão e fica impedida pelo órgão judicial.

Porém, não há cerceamento de defesa quando a prova não realizada mostra-se desnecessária ou inútil para o desate da lide, cabendo ao julgador realizar a análise, eis que destinatário das provas.

No caso em apreço, a pretensão de cobrança está lastreada em contrato escrito de locação, por meio do qual assumiu a ora apelante o compromisso de pagamento de aluguéis e outras despesas.

Nesse contexto, a modificação/aditamento do contrato de locação também deveria ser promovida por meio de instrumento escrito, em observância ao princípio do paralelismo das formas, insculpido no art. 472 do Código Civil ("O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato").

Assim, eventual "aditamento" verbal não teria o condão de modificar o pactuado por escrito, impondo-se reconhecer o acerto da decisão que indeferiu a produção da prova testemunhal requerida.

Sobre o tema, já decidiu este Tribunal de Justiça:

"DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS ACESSÓRIOS. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Constatado que a prova oral solicitada durante a fase de instrução não é apta a demonstrar os fatos delimitados na petição inicial, o indeferimento de sua produção não ocasiona cerceamento de defesa. - Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, de forma fundamentada, verificando a irrelevância e a inutilidade da produção de prova testemunhal, prossegue com o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, I do Código de Processo Civil." (TJMG - Apelação Cível 1.0223.13.023372-7/001, Relator (a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/03/2021, publicação da sumula em 15/03/2021) (grifo nosso);

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - ALUGUÉIS - PROVA TESTEMUNHAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - AUSÊNCIA DE COMPROVANTE QUITAÇÃO - EXCESSO DE COBRANÇA - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. A alegação de prejuízo pela ausência de produção de prova testemunhal não se mostra pertinente quando o deslinde da controvérsia passa estritamente pela análise de questões de ordem eminentemente jurídica. Não se desincumbindo o locatário de demonstrar a quitação do débito referente aos aluguéis e encargos respectivos e, tampouco, a ocorrência do alegado excesso de cobrança deve ser julgada procedente a ação de cobrança." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.492438-5/001, Relator (a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/03/2021, publicação da sumula em 04/03/2021) (grifo nosso).

No mesmo sentido, a prova testemunhal se mostra irrelevante quanto à entrega das chaves, por se tratar de ato formal, sendo expressamente previsto no contrato, para sua comprovação, a emissão de um recibo.

Em caso semelhante, já decidiu este egrégio Tribunal de Justiça:

"APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM DESPEJO. DESERÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA REQUERIDA EM RECURSO. AFASTAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. CONTRATO DE LOCAÇÃO VIGENTE. NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. MÉRITO. AUSÊNCIA DE PROVAS QUE POSSAM AFASTAR A PRETENSÃO INICIAL. - Requerida a concessão do benefício da Justiça Gratuita no momento da interposição do recurso, deve ser afastada a preliminar de deserção. - Não provada a entrega das chaves, nem a rescisão do contrato, considera-se legítimo para compor o pólo passivo da ação de cobrança de aluguéis, aquele que figura como locatário no contrato até então vigente. - A entrega das chaves é ato formal, que acarreta a expedição do recibo de quitação e assinatura do termo de vistoria final. Assim, a prova testemunhal e o depoimento pessoal não são meios para comprovar a alegada entrega das chaves, posto que, a prova nesse caso é eminentemente documental.- Não se desincumbindo do ônus de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos apelados, conforme preceitua o art. 373 II do Novo Código de Processo Civil, o entendimento abraçado pelo Juiz singular deve ser mantido." (TJMG - Apelação Cível 1.0701.14.015466-0/001, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/04/2019, publicação da sumula em 12/04/2019) (grifo nosso).

Dessa forma, foi correto o não acolhimento da prova pretendida, porquanto já existentes nos autos elementos hábeis a embasar a sentença prolatada.

Com tais considerações, rejeito a preliminar.

II- MÉRITO

Cinge-se a controvérsia em verificar o acerto da r. sentença de parcial procedência dos pedidos versados nesta ação de cobrança, da qual se extraem os seguintes fundamentos, verbis:

"O instrumento de contrato, anexado aos autos ao ID. 858115706, demonstra a relação jurídica de locação e fiança firmada entre as partes, onde está estipulado o valor mensal do aluguel em questão e demais obrigações locatícias.

Da data de saída da ré

A respeito da divergência entre a data em que findou a locação locatícia, tendo em vista que não há nos autos o termo de entrega das chaves e a locatária comprovou aos ID. 363038544, 363038549 e 363038550 que no período de junho a agosto de 2019 não residia mais no imóvel objeto da ação, será considerada a data informada pela ré. Assim, a rescisão contratual ocorreu no mês de maio de 2019.

Da Cobrança

A inadimplência da parte ré deve ser entendida como verdadeira, uma vez que a prova do pagamento incube a quem paga e a ré se manteve inerte.

Portanto, é devido o aluguel vencido do mês de outubro de 2016 até a data da efetiva desocupação do imóvel, ocorrida no mês de maio de 2019.

Do Valor do Aluguel

A parte ré alega que firmou acordo verbal com o autor para que fosse concedido um desconto no valor do aluguel, e que o valor correto após o desconto concedido seria de R$ 1.200,00. Entretanto, conforme depreende dos autos, a requerida não trouxe aos autos nenhum documento que comprove sua alegação, e conforme manifestação do autor ao ID. 640125028, ele afirma que inexiste qualquer acordo entre as partes para a redução do aluguel.

Assim, tendo em vista a ausência de comprovação da concessão do desconto, determino que seja considerado o valor pactuado contratualmente e seja ajustado anualmente pelos índices do IGP-M conforme previsto na clausula sexta do instrumento contratual.

Da multa, juros moratórios e correção monetária

Sobre o valor dos aluguéis inadimplidos deverá incidir a multa moratória de 10% (dez por cento), constatada na cláusula terceira, § 2º, do contrato de locação.

Não há abusividade na referida multa. Primeiro, porque em se tratando de contrato de locação, não se aplica as disposições do Código de Defesa do Consumidor, que limita a multa moratória em 2% (dois por cento), pois, trata-se de relação pautada na específica Lei 8.245/91 e no Código Civil, que não proíbem a penalidade no patamar avençado. Ademais, o locatário teve o livre arbítrio de pactuar o instrumento de locação.

Segundo, porque a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel inadimplido é inerente à relação locatícia, visando evitar a mora do locatário em prejuízo do locador, que muitas vezes depende dos frutos civis de seu imóvel, como única fonte de renda para sua sobrevivência.

Ademais, os juros moratórios incidentes sobre o valor do aluguel devido devem ser fixados em 1% (um por cento) ao mês.

Ainda neste contexto, devo dizer que os juros moratórios e a correção monetária incidem a contar da data do vencimento do débito, em relação aos aluguéis, porquanto, trata-se de obrigação líquida e previamente ajustadas a data e lugar do pagamento. Portanto, trata-se de mora"ex re", prevista no artigo 397, caput, do Código Civil.

Débitos do Condomínio e Luz

Em relação ao pedido de pagamento das tarifas de luz e taxa condominial, conforme dispõe o artigo 22, inciso VII, da Lei 8.245/91, incumbe ao locador o pagamento dos impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contrafogo, que incidam ou venham incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

No caso em tela, restou pactuado que o locatário arcaria com os encargos locatícios previstos na cláusula quarta, que trata das despesas locatícias.

(...)

Em relação as taxas condominiais, não foram trazidos aos autos provas de pagamento, sendo dos encargos locatícios pactuados no contrato sob responsabilidade do locatário, pelo que deverão constar na condenação."



No recurso em exame, a apelante reedita a tese de existência de acordo acerca dos alugueres e despesas condominiais versadas nos autos.

Razão não lhe assiste.

Trata-se de ação de cobrança lastreada no contrato de locação de imóvel residencial firmado entre as partes, juntado à ordem 09, pelo prazo de 30 (trinta) meses, entre 11/04/2014 e 10/10/2016, prorrogado por tempo indeterminado, após o vencimento.

No tocante aos valores devidos a título de aluguéis, taxas e multa, consta do contrato, verbis:

"TERCEIRA: O preço do aluguel mensal para o imóvel é de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) e deverá ser pago junto aos demais encargos até o dia 11 (onze) de cada mês, mediante depósito bancário (...).

(...)

PARÁGRAFO SEGUNDO: O aluguel e encargos pagos após o vencimento importarão na cobrança de multa de 10% (dez por cento), sobre o valor do aluguel, mais juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, independente de aviso ou notificação judicial ou extrajudicial.

QUARTA: Responsabilizaram-se LOCATÁRIA pelo pagamento da água, luz, imposto predial territorial urbano e seguro contra incêndio, bem como demais taxas por mais extraordinárias que sejam, obrigando-se ainda a LOCATÁRIA, quando da devolução do imóvel, entregar ao LOCADOR os recibos das referidas taxas dos 06 (seis) últimos meses.

(...)

SEXTA: O valor do aluguel será reajustado anual e positivamente pelo IGP-M FGV, ou em menor período permitido por lei, de acordo com o maior índice oficial.

Conforme já manifestado, tratando-se de contrato de locação estabelecido por escrito, a rescisão ou qualquer modificação deve se dar, de igual forma, por escrito, não se admitindo aditamento verbal.

A propósito:

"APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - INADIMPLÊNCIA - ADITIVO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE PROVA - CLÁUSULA PENAL. Não se admite a existência de aditivo verbal a contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado por escrito. A inadimplência injustificada do promissário comprador é causa suficiente para a rescisão do contrato, impondo-se o retorno ao 'status quo' ante. É permitida a retenção pelo vendedor a título de perdas e danos de valores pagos pelo promitente comprador que dá causa à rescisão contratual. Hipótese em que a cláusula é parcialmente nula por ser abusiva, devendo ser adequada àquilo que a jurisprudência consolidada permite."(TJMG - AC: 10024141756403002 Belo Horizonte, Relator: Marco Aurélio Ferrara Marcolino (JD Convocado), Data de Julgamento: 24/06/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2021) (grifo nosso);

"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DIREITO PESSOAL - CITAÇÃO DE CÔNJUGE - DESNECESSIDADE. (...)

CONTRATO ESCRITO - ADITAMENTO VERBAL - IMPOSSIBILIDADE - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO - RESCISÃO AUTORIZADA - PERDAS E DANOS - PREJUÍZOS INDEMONSTRADOS - ÔNUS DA PROVA - AUTOR. - Para que o contrato escrito seja alterado, modificado, é obrigatório o respeito à mesma forma escrita, pois o aditamento importa em distrato ao menos parcial. - ""A teor do disposto no art. 472 do CC, o distrato faz-se pela mesma forma do contrato, vale dizer, se a obrigação foi contraída por escrito a sua desoneração deve obedecer à mesma forma. Trata-se do princípio intitulado ""paralelismo das formas"". (TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, Apelação 992.080.253.732, Rel. Des. Renato Sartorelli) (...)"(TJMG - Apelação Cível 1.0702.08.424853-4/001, Relator (a): Des.(a) José Antônio Braga , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/03/2012, publicação da sumula em 02/05/2012) (grifo nosso).

Nesse contexto, inexistindo prova do aditamento do contrato, devem prevalecer as obrigações nele ajustadas, sendo imperativa a manutenção da r. sentença neste tocante.

Por outro lado, o ônus da prova quanto à entrega das chaves é da locatária, ora apelante, cuja comprovação deverá se fazer por meio de recibo, nos moldes do contrato, verbis:

"DÉCIMA TERCEIRA A locação termina com a devolução das chaves contra recibo de quitação final, não se considerando como término da mesma o abandono das chaves no imóvel ou em qualquer lugar, nem sua entrega a quem quer que seja, a não ser ao LOCADOR ou a seu procurador. O LOCADOR dará quitação somente depois de vistoriar o imóvel, o que fará até 05 (cinco) dias após o pedido escrito da LOCATÁRIA, correndo os aluguéis por conta destes até a data da vistoria (...)."(grifo nosso).

Sobre o assunto, já decidiu este egrégio Tribunal de Justiça:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - GRATUIDADE DE JUSTIÇA - RECOLHIMENTO DO PREPARO RECURSAL - ATO INCOMPATÍVEL COM A SITUAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA DECLARADA - PRECLUSÃO LÓGICA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO - ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO - ÔNUS QUE DEVE RECAIR SOBRE LOCATÁRIO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - DATA DA ENTREGA DAS CHAVES - PROVA MEDIANTE RECIBO - ÔNUS DO LOCATÁRIO - OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES EM QUE RECEBEU - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - VALIDADE DA CLÁUSULA DE RENUNICA - EXIGÊNCIA ANTECIPADA DOS ALUGUEIS - AUSÊNCIA DE PROVA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - CRITÉIRO DE ARBITRAMENTO. (...). Incumbe ao locatário comprovar que procedeu à devolução das chaves do imóvel após o término do prazo contratual da locação, sob pena de ser responsabilizado pelos encargos decorrentes do negócio, enquanto durar a prorrogação da avença. Nos termos do inciso III, do art. 23 da Lei 8.245/91, o locatário é obrigado a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". (...)"(TJMG - Apelação Cível 1.0287.15.007265-3/001, Relator (a): Des.(a) Mônica Libânio , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/05/2019, publicação da sumula em 28/05/2019) (grifo nosso);

"APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO C/C COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. AUSÊNCIA PROVA DA ENTREGA DAS CHAVES E QUITAÇÃO DOS ALUGUÉIS VENCIDOS. ÔNUS DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. I - Impõe-se ao magistrado, na condução do processo, observância aos princípios da ampla defesa e do contraditório, constitucionalmente assegurados no art. 5, LV da CR/88, sob pena de nulidade. Contudo, estes devem ser sopesados frente ao também constitucional direito à duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII), cabendo-lhe, portanto, a função de indeferir ou dispensar a realização de provas desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa. II - Na dicção do art. 22, inciso V, da Lei 8.245/91 c/c art. 319 do Código Civil, faz prova da quitação das obrigações locatícias o recibo firmado pelo locador do imóvel, devidamente entregue ao locatário. III - Incumbe ao locatário comprovar que procedeu à devolução das chaves do imóvel após o término do prazo contratual da locação, sob pena de ser responsabilizado pelos encargos decorrentes do negócio enquanto durar a prorrogação da avença. "(TJMG - Apelação Cível 1.0027.05.065537-5/001, Relator (a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/04/2012, publicação da sumula em 27/04/2012) (grifo nosso).

Portanto, não havendo a locatária/apelante se desincumbido de demonstrar a data da entrega das chaves do imóvel, na forma prevista no contrato (através de recibo), correta a r. sentença ao considerar a indicada pelo locador/apelado.

Dessa forma, restando demonstrado nos autos o inadimplemento do contrato de locação residencial, no período de outubro de 2016 a maio de 2019, deve ser mantida a condenação da locatária/apelante ao pagamento dos aluguéis, corrigidos anualmente pelo IGP-M, além de multa de 10% (dez por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além da quitação das despesas condominiais, tudo conforme pactuado entre as partes.

Diante do exposto, REJEITO A PRELIMINAR E NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

Custas recursais pela apelante.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.

Fica suspensa a exigibilidade das cobranças, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC/2019, por litigar a apelante sob o pálio da gratuidade de justiça.



DES. JOSÉ AUGUSTO LOURENÇO DOS SANTOS - De acordo com o (a) Relator (a).

DESA. JULIANA CAMPOS HORTA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA:"REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"

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