TJMG • 0052463-41.2016.8.13.0188 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Poder Judiciário do Estado de Minas Gerais A

Comarca de Nova Lima

1"Vara Cível

Processo: 0052463-41.2016.8.13.0188

Natureza: Ação Declaratória e Constitutivas de Inexistência de Obrigação de

Pagar Taxa Condominial c/c Pedido de Tutela de Urgência

Autor: Maria Ângela Braga Reis e outros

Réu: Condomínio Vila Del Rey

SENTENÇA

1— RELATÓRIO

Trata-se de Ação Declaratória e Constitutivas de Inexistência de Obrigação de

Pagar Taxa Condominial c/c Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Maria

Ângela Braga Reis e outros em desfavor do Condomínio Vila Dei Rey,

alegando, em suma síntese, que são os legítimos proprietários do lote nº 177, da

quadra 01, do loteamento Vila dei Rey, na cidade de Nova Lima, desde

16/05/1980. Dizem que o réu não é um condomínio constituído nos termos da

Legislação Civil, mas tão somente um loteamento fechado, constituído por uma

associação de moradores que instituíram cotas de rateio que só podem ser exigidas

daqueles que com ela anuíram ou se associaram. Aduzem que, caso o condomínio

exista no mundo jurídico, necessário será identificar quais são as despesas geradas

para a manutenção dos bens comuns, pois são unicamente estas que devem ser

rateadas entre os condôminos. Ressaltam que é inadmissível eventual assunção

pelo Condomínio de obrigações que a priori são do Município de Nova Lima

(conservação de vias e logradouros públicos, serviço de transporte público, serviço

de segurança pública, fornecimento de água, luz e saneamento). Requerem a

concessão de tutela de urgência para autorizar que as" taxas condominiais "sejam

depositadas em juízo a fim de evitar a constituição da mora. Por fim, pleiteiam a

procedência do pedido para declarar e constituir a inexistência/inexigibilidade total

Poder Judiciário do Estado de Minas Gerais /3)

das taxas condominiais, ou, caso outro seja o entendimento, declarar e constituir a

inexistência/inexigibilidade parcial das cobranças das taxas condominiais,

reconhecendo como legítima somente a cobrança com relação à manutenção e

conservação dos bens comuns do condomínio voluntário, proporcionalmente à sua

quota parte. Juntam com a inicial os documentos de fls. 12/49.

Os autores emendaram a inicial às fls. 57/58.

Tutela de urgência indeferida às fls. 60.

.Os autores informaram a interposição de agravo de instrumento às fls. 62/69.

Ata de audiência de conciliação às fls. 73.

Devidamente citado, o réu apresentou contestação (fls. 122/135), rebatendo as

teses iniciais e alegando que o foi devidamente constituído através de Escritura de

Constituição de Convenção de Condomínio, assinada pelo falecido proprietário do

lote indicado na inicial e Instrumento de Convenção Particular do Condomínio

Vila Del Rey, assinado pela autora Maria Angela Braga Reis. Diz que os autores se

encontram inadimplentes com as taxas condominiais e, mesmo após inúmeras

tentativas de acordo, permaneceram sem pagar. Aduz que o lote 177. de

'Propriedade da parte autora, contribuiu regularmente, mediante o pagamento das

taxas de condomínio, até setembro de 2015, tendo cessado totalmente os

pagamentos a partir de fevereiro de 2016. Formula pedido reconvencional,

consistente na obrigação dos autores em arcar com o pagamento das taxas

condominiais referentes ao lote 177. Por fim, pleiteia a improcedência do pedido

inicial e a procedência do pedido reconvencional para condenar os autores no

pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas. Junta com a contestação

os documentos de fls. 136/142.

Foi negado provimento ao agravo de instrumento às fls. 144/148.

193

Poder Judiciário do Estado de Minas Gerais

Os autores apresentaram impugnação às fls. 150/160.

As partes fixaram os prontos controvertidos da lide às fls. 161/165 e fls. 167/170.

O réu/reconvinte comprovou o recolhimento das custas às fls. 173 e atribuiu valor

à causa às fls. 176.

Em síntese o relatório. Segue a DECISÃO.

II— FUNDAMENTAÇÃO

O processo encontra-se em ordem, sem irregularidades a serem sanadas.

Encontram-se presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e

desenvolvimento válido do processo, pelo que passo a decidir fundamentadamente,

debruçando-me sobre os argumentos fáticos e jurídicos trazidos pelos litigantes.

Cuida-se de ação ordinária através da qual a autora pretende a declaração de

inexigibilidade total ou, caso outro seja o entendimento, a declaração de

inexigibilidade parcial das taxas, tendo em vista que o réu se constitui em

condomínio de fato e que ainda que seja considerada a existência de um

condomínio de direito só seria lícito o rateio das despesas comuns.

Segundo Caio Mário da Silva Pereira, ter-se-á Condomínio"quando a mesma

coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito,

idealmente, sobre o todo e cada uma das partes"("Instituições de Direito Civil,

Direito das Coisas". Rio de Janeiro: Forense, V. IV, ed p 160).

No mesmo sentido, Silvio Rodrigues leciona que"cia-se condomínio, comunhão ou

compropriedade quando, em uma relação de direito de propriedade, diversos são

os sujeitos ativos"(" Reflexões sobre o Condomínio Geral e em Edificios ". São

Paulo, 1951,p. 19).

g)./

Poder Judiciário do Estado de Minas Gerais

Conforme a redação do art. 1.333, do CCB/2002,"a convenção que constitui o

condomínio edilicio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços

dasfrações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito

sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção."

Ainda, o parágrafo único, da mesma norma, estabelece que, para ser oponível a

terceiros, a convenção de condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro

de Imóveis, conforme ocorreu na espécie (fls.111/121).

Consoante o disposto no art. 2º, da Convenção do Condomínio Vila Dei Rey:

• Art. 2º Os condôminos se obrigam por si e pelas pessoas que, a qualquer titulo,

ficarem na posse da unidade autônoma na forma da lei civil a:

Contribuir para as despesas comuns do Condomínio, pela quantidade de lotes

que possuírem.

Contribuir para o custeio dos investimentos determinados pela Assembleia

Geral de condôminos.

Não se olvide que, de acordo com o art. 9º, da Lei nº. 4.591/1964, a Convenção de

Condomínio obriga os proprietários das unidades/frações ideais, especialmente no

que se refere ao rateio das despesas comuns, que constitui, por assim dizer, a

obrigação precípua dos condôminos.

411I

De igual maneira, o art. 1.336, I, do Código Civil de 2002, estabelece como dever

do condômino honrar as despesas ordinárias do condomínio. Vejamos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais,

salvo disposição em contrario na convenção;

Ainda, o art. 12, §§ 1º e 4º, da Lei nº 4.591194, prevê:

Poder Judiciário do Estado de Minas Gerais

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos

prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio,

§ Iº. Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio

correspondera à fração ideal do terreno de cada unidade.

§ 4 0 . As obras que interessarem à estmtura integral da edificação ou conjunto de

edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os

proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento

prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o

• síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.

Por sua vez, os arts. 1.315 e 1.334, I, do CC disciplinam:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as

despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver

sujeita".

Art. 1.334. Além das clausulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados

houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos

• para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

Acerca do caráter normativo e cogente da Convenção de Condomínio, em sua obra

"Condomínio e Incorporações',? ed., Forense, pp. 125 e 126, Caio Mário da Silva

Pereira esclarece:

"Do caráter normativo da convenção resulta a necessidade da adoção de forma escrita

para o ato e de constar do registro imobiliário, a fim de se assegurar a sua publicidade

e a sua validade erga omnes, providência, aliás, que é determinada no art. 1.138,

alínea 3º, do novo Código Civil italiano, o que é desenvolvido por Lino Salis (nº.

115).

oe52463-41 Página 20161 5 de 7

13 OMS

/SÉ

, Poder Judiciário do Estado de Minas Gerais A

Independentemente de ficar constando das escrituras de aquisição de apartamentos,

posteriormente à instituição da convenção, ou de inserir-se no contrato de locação a

cláusula de obrigatoriedade para as disposições do regulamento, o adquirente e o

locatário, como qualquer usuários, são adstritos ao seu cumprimento e à sua

obediência, sob as cominações legais ou convencionais. Não colheria, na verdade,

alegar alguém que não aceita a norma regulamentar por não ter subscrito a sua

adoção, ou porque o desconhece, ou pelo fato de ser omissa a escritura de aquisição,

ou o contrato de arrendamento etc., urna vez que aquelas disposições disciplinares sã.o

normativas, sujeitando ao seu cumprimento todas as pessoas direta ou indiretamente a

elas subordinadas, como ainda as que ulteriormente penetram em caráter permanente

ou transitório no condomínio ou no editicio."

'assim, demonstrada a existência formal e regular do Condomínio regido pela Lei

nº. 4.591/1964, impõe-se como medida de justiça a improcedência dos pedidos

inicias e via de consequência a procedência do pedido reconvencional.

III — DISPOSITIVO

Da ação principal

Por todo o exposto e fundamentado, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos

iniciais, resolvendo o feito com análise de mérito, nos termos do artigo 487, inciso

edo Código de Processo Civil.

Condeno o autor no pagamento das custas e dos honorários advocaticios que fixo

em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, conforme preceitua o art. 85, § 2º,

do CPC/15.

Da recoávenção

Pelos mesmos fundamentos, JULGO PROCEDENTES os pedidos

reconvencionais, resolvendo o feito com análise de mérito, nos termos do artigo

487, inciso I, do Código de Processo Civil para condenar os autores/reconvindos a

Poder Judiciário do Estado de Minas Gerais

pagarem ao réu a quantia de R$19.778,56 (dezenove mil, setecentos e setenta e

oito reais e cinquenta e seis centavos), bem como as taxas condominiais que se

vencerem no curso da presente ação até o efetivo pagamento, tudo acrescido de

correção monetária de acordo com os índices divulgados pela Corregedoria de

Justiça do Estado de Minas Gerais e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a

partir do vencimento da obrigação.

Após o trânsito em julgado, adotadas as providências de praxe, arquivem-se com

baixa.

Publique-se, registre-se e intimem-se.

De Belo Horizonte para Nova Lima, 03 de novembro de 2021.

GERALDO DAVID CAMARGO

Juiz de Direito — Cooperadbr

Matricula TJMG: 1214-6