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19 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 5 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL

Publicação

Julgamento

Relator

Joemilson Donizetti Lopes (JD Convocado)
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE REGISTRO - OMISSÃO DA INCORPORADORA - INCIDÊNCIA DA MULTA PREVISTA PELO § 5º DO ART. 35 DA LEI 4.591/64 - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - INCIDÊNCIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR - DANO MORAL - QUANTUM INDENIZATÓRIO.

- Estão legitimados para figurar no polo passivo de demanda indenizatória, proposta pelo consumidor, todos os que integraram a cadeia de fornecimento, participando, direta, ou indiretamente, de qualquer das fases da relação de consumo.

- Incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, no percentual de 50% estabelecido nesse dispositivo, quando há descumprimento da respectiva obrigação imposta.

- O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.614.721, apreciado sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento segundo o qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor".

- Na hipótese de resolução do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, deve ocorrer a restituição integral ao promissário comprador dos valores pagos em razão do contrato rescindido, incluindo as despesas com corretagem.

- Demonstrada abusividade na conduta da parte ré, bem assim repercussão dela no patrimônio imaterial da parte autora, impõe-se a fixação dos danos morais. É de se reduzir a condenação fixada em primeira instância quando o montante expresso na sentença se afigura excessivo, destoando das circunstâncias de fato concretamente demonstradas nos autos..

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.14.266443-2/003 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1º APELANTE: MAIO EMPREEND CONSTRUÇÕES LTDA, MAIO RESIDENCIAL BURITIS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTRO (A)(S) - 2º APELANTE: MORUS IMOVEIS LTDA - APELADO (A)(S): FILIPE AUGUSTO DE FARIA FONSECA MACEDO

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. DAR PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS.

JD. CONVOCADO JOEMILSON LOPES

RELATOR



JD. CONVOCADO JOEMILSON LOPES (RELATOR)



V O T O

FILIPE AUGUSTO DE FARIA FONSECA MACEDO ajuizou "ação de rescisão contratual por inadimplemento antecipado cumulado com perdas e danos, indenização por danos morais e pedido liminar/antecipação de tutela" em face de MAIO RESIDENCIAL BURITIS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., MAIO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA. e MORUS IMÓVEIS LTDA..

A sentença (doc. ordem 21), integrada pela decisão que rejeitou os embargos de declaração (doc. ordem 28), julgou procedente o pedido inicial nos seguintes termos:

Pelo exposto, rejeitadas as preliminares, no mérito, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por Filipe Augusto de Faria Fonseca Macedo em face de Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA e Maio Empreendimentos e Construções S/A. para DECLARAR rescindido, por culpa das rés, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, consistente apartamento 803, torre 02, nos lotes 005 e 006, do quarteirão 55, á Av. José de Oliveira Vaz, 55, bairro Buritis, nesta capital, conforme matrículas nº 108.417 e 108.418.

CONDENO as rés Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA e Maio Empreendimentos e Construções S/A, solidariamente, a devolverem ao autor, a quantia de R$54.992,62 (cinquenta e quatro mil, novecentos e noventa e dois reais e sessenta e dois centavos), devidamente corrigido conforme Tabela da Corregedoria desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação das rés. Sobre esse valor deverá incidir ainda multa contratual de 20%, o que resulta valor de R$10.998,52 (dez mil novecentos e noventa e oito reais e cinquenta e dois centavos).

Ainda, CONDENO as rés Maio Residencial Buritis 1 Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA e Maio Empreendimentos e Construções S/A ao pagamento da multa constante do art. 35, § 5º, da lei 4.591/64, em favor do autor, o que corresponde a 50% da quantia efetivamente paga que perfaz um montante de R$27.496,31 (vinte sete mil quatrocentos e noventa e seis reais e trinta e um centavos), devidamente corrigido conforme Tabela da Corregedoria desde a data da venda indevida em 20 de agosto de 2013, e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação das rés.

CONDENO a ré Morus Imóveis LTDA à restituição do valor pago pelo autor a título de comissão no importe de R$7.769,50 (sete mil setecentos e sessenta e nove reais e cinquenta centavos), devidamente corrigido conforme Tabela da Corregedoria desde a data do desembolso em 02 de setembro de 2013, e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação das rés.

Por fim, CONDENO, DE FORMA SOLIDÁRIA as rés Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, Maio Empreendimentos e Construções S/A e Morus Imóveis LTDA ao pagamento a título de indenização por danos morais no importe de R$15.000,00 (quinze mil reais), o qual deverá ser corrigido monetariamente pela tabela da Corregedoria de Justiça de Minas Gerais desde a data desta sentença, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a data do evento danoso em 20 de agosto de 2013.

Fica julgado o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

CONDENO os réus ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, estes últimos arbitrados por equidade no percentual de 10% do valor da condenação, face o grau de zelo do patrono do autor, à complexidade da demanda, bem como ao tempo exigido para a consecução dos serviços, consoante ao que dispõe o art. 85, § 2º, do CPC.

As rés Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. e Maio Empreendimentos e Construções S/A recorreram da decisão (doc. ordem 30), suscitando, inicialmente, preliminar de ilegitimidade passiva desta última, uma vez que o contrato em questão nos autos "foi celebrado exclusivamente entre o Apelado e a 1ª Apelante, Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., sociedade especificamente constituída para realizar o empreendimento em questão, que figurou como promitente vendedora" e que possui "a exclusiva responsabilidade para responder por qualquer vício ou defeito decorrente da promessa de compra e venda ou da construção do edifício". Destacam que a "solidariedade não se presume, decorre da lei ou da vontade das partes".

No mérito, afirmam que "não houve qualquer tipo irregularidade, fraude ou no cometimento de ato ilícito, apta a justificar a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64", pois "se houve demora de mais de um ano no registro, essa se deve a questões atribuíveis apenas ao Cartório" e, "de todo modo, o registro se efetivou muito antes da existência desta demanda e do prazo previsto contratualmente para entrega do imóvel (junho de 2016), sem qualquer prejuízo ao Apelado".

Sustentam que "tendo em vista que, até o mês de agosto de 2014, haviam sido vendidas menos de 50% (cinquenta por cento) das unidades colocadas à venda, a 1ª Apelante optou por valer-se da prerrogativa legal de desistência da incorporação". Acrescentam que, "considerando que o registro em questão se deu em 20/1/2014, a 1ª Apelante poderia, até o dia 20/7/2014, desistir da construção do empreendimento, tendo exercido tempestivamente o seu direito no dia 18/7/2014, conforme comprova a matrícula atualizada do imóvel".

Asseveram que "uma mera suspeita de atraso na entrega de obra não caracteriza inadimplência, fazendo-se necessário, para tanto, que o prazo de entrega tenha efetivamente vencido sem cumprimento".

Argumentam pelo afastamento da multa contratual inversa, pois "o presente caso não se trata de multa pelo atraso na entrega de imóvel, mas de rescisão, não se aplicando o tema 971" do Superior Tribunal de Justiça.

Alegam que "a opção pela desistência da incorporação não implica prejuízo moral aos Apelados" e que "mesmo se considerada, eventualmente, inadimplemento contratual, não gera danos morais in re ipsa". Caso assim não se entenda, aduzem que o valor arbitrado a título de indenização por danos morais deve ser minorado.

Ao final, requer o provimento do recurso.

Igualmente inconformada, a ré, ora segunda apelante, Morus Imóveis S/A interpôs recurso de apelação (doc. ordem 32), sustentando que "era ônus do Apelado comprovar que quem deu causa a rescisão do contrato foram as Rés, sem essa prova, inviável a procedência da pretensão formulada na exordial" e que "a Apelante jamais omitiu qualquer tipo de informação ao autor, até porque os fatos imputados, dentre eles eventual inadimplemento contratual e a desistência da incorporação só pode produzir efeitos em relação à 1ª e 2ª Requeridas".

Alega que "para que o corretor de imóveis, como na espécie, faça jus ao recebimento da contraprestação pecuniária pelos serviços por ele prestados, necessária é a conclusão do negócio jurídico (venda do bem imóvel), pouco importando se, no futuro, seus termos não venham a ser executados", não havendo hipótese de restituição de qualquer valor pela ora segunda apelante. Caso assim não se entenda, afirma que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Aduz que "eventual inadimplemento contratual e a desistência da incorporação não podem produzir efeitos em relação à Apelante", não podendo ser ela condenada ao pagamento de indenização por danos morais que, inclusive, inexistem no presente caso. Eventualmente, afirma que o quantum indenizatório deve ser reduzido para não gerar enriquecimento ilícito à parte autora.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso.

A parte autora apresentou contrarrazões às apelações aos docs. ordens 37 e 39, requerendo a manutenção da sentença.

É o relatório.



Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se dos recursos, que serão analisados simultaneamente.



PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ MAIO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES S/A - SUSCITADA NA PRIMEIRA APELAÇÃO

O contrato de promessa de compra e venda objeto da presente demanda foi entabulado entre o autor Filipe Augusto de Faria Fonseca Macedo e a ré Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. (f. 2/17, doc. ordem 4). Assim, por não integrar a relação contratual, a Maio Empreendimentos e Construções S/A requer seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva.

Sem razão.

A ré Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA., segundo revela o seu estatuto social, foi criada com uma única finalidade, qual seja, a de promover "o planejamento, a promoção, a incorporação, a venda e a entrega do empreendimento imobiliário" objeto do contrato de promessa de compra e venda (f. 1, doc. ordem 14).

Trata-se, pois, de sociedade de propósito específico, criada em razão de iniciativa e deliberação da ré Maio Empreendimentos e Construções S/A, o que revela a proximidade entre as referidas rés. Inclusive, a Maio Empreendimentos e Construções S/A é sócia da Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. (f. 1, doc. 14) e ambas foram citadas na pessoa de Jânio Valenciano Alves (f. 31 e 33, doc. ordem 6).

Esse é o primeiro ponto que deve ser relevado.

O segundo é o de que a relação jurídica subjacente nesta demanda é induvidosamente de consumo, vale dizer, sobre a aplicabilidade da legislação consumerista à relação firmada entre as partes litigantes não há qualquer controvérsia. Com efeito, tratando-se o consumidor de parte vulnerável, a interpretação das cláusulas e condições entabuladas no contrato deve se dar em favor dele.

Não bastasse isso, as propagandas que acompanharam a petição inicial vinculam o nome da Maio Empreendimentos e Construções S/A ao empreendimento Privileggio Residencial Clube (f. 117/118, doc. ordem 4), o que evidentemente produz efeito sobre o consumidor, impregnando nele um sentimento de confiança de que o seu investimento está garantido ou de alguma forma respaldado pela Maio Empreendimentos e Construções S/A.

Ressalta-se que a Maio Empreendimentos e Construções S/A rubricou todas as páginas do instrumento particular firmado entre as partes.

Nesse contexto, ressai induvidoso que a Maio Empreendimentos e Construções S/A participou efetivamente da cadeia de consumo, nos termos do artigo do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual ressai inconcussa a sua legitimidade, tal como já reconhecido em primeira instância.

A propósito:

"De se concluir que, embora o contrato tenha sido firmado, exclusivamente, em face de uma empresa pertencente do mesmo grupo econômico, haverá responsabilidade subsidiária entre os integrantes societários, ante a incidência da Teoria da Aparência. Das provas produzidas, denota-se que o contrato de aquisição imobiliária foi firmada, exclusivamente, entre o apelante e a empresa MASB 1SPE Empreendimento Imobiliário Ltda. Embora inexista nos autos qualquer contrato de subsunção, cessão ou transferência de obrigações entres as demandadas, constata-se que se tratam de empresas integrantes do mesmo grupo econômico. O próprio timbre constante no instrumento contratual traz a expressão 'MASB DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO', embora a assinatura aposta no espaço destinado ao promitente vendedor conste 'MASB 1 SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA', o que atesta tratar-se, indiscutivelmente, de mesmo grupo econômico" (Processo Apelação Cível 1.0000.16.003385-8/001; Relator Des. Luiz Artur Hilário; 9ª CÂMARA CÍVEL; Data de Julgamento: 31/05/0016; Data da publicação da súmula: 13/06/2016).

Isto posto, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva da ré Maio Empreendimentos e Construções S/A.



MÉRITO

Versa a demanda sobre a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel referente ao Apartamento 806, Torre 2 do Edifício Privileggio Residencial Clube, situado na Av. José de Oliveira Vaz, nº 55, bairro Buritis, conforme as matrículas dos lotes nos 108.417 e 108.418 do CRI de Belo Horizonte/MG, firmado entre o autor e a ré Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. em 20/08/2013 (f. 2/17, doc. ordem 4).

A previsão de entrega do bem era no mês de junho de 2016 (cláusula 7ª, f. 5 do doc. ordem 4), contudo, até a data do ajuizamento da ação, em setembro de 2014, as obras não haviam sido iniciadas.

A parte autora requereu, portanto, a rescisão do contrato firmado, com a devolução dos valores por ele pagos, aplicação de multa contratual e da multa prevista no art. 35, § 5º da Lei nº 4.591/64 e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, pedidos que foram julgados procedentes na sentença.

Passa-se a analisar as questões levantadas nos recursos de apelação interpostos.



Multa estabelecida no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64

A sentença estabelece que a venda de unidade habitacional na planta sem o prévio registro da incorporação imobiliária, ocorrida no presente caso, viola o art. 32, da Lei 4.591/1964, e origina o direito à execução da multa prevista no art. 35, § 5º, do mesmo diploma legal, o que foi impugnado pelas primeiras apelantes.

O artigo 32, caput, da Lei nº 4.591, de 1964, proíbe o incorporador de negociar unidades autônomas antes de ter arquivado, no Ofício Imobiliário, a incorporação.

No caso, é incontroverso que houve descumprimento do disposto no art. 32 da Lei 4.591/64, relativo à proibição de negociação das unidades autônomas antes do arquivamento da documentação exigida em Cartório de Registro de Imóveis. Tal fato, a rigor, configura descumprimento contratual, atraindo a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º da Lei 4.591/64.

Sobre isso, as rés Maio Residencial Buritis I Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Maio Empreendimentos e Construções Ltda., ora primeiras apelantes, alegam que "o Apelado tinha, desde a assinatura do Contrato, absoluta ciência de que o registro da incorporação havia sido protocolado em 29/11/2012, sob o nº 1673, junto ao Cartório do 1º Ofício de Imóveis de Belo Horizonte (...), não tendo a 1ª Apelante, em nenhum momento, informado que o registro já havia se efetivado".

Ante a induvidosa ausência de registro à época do instrumento particular firmado entre as partes, sobressai, então, o ato ilícito praticado pela construtora que não cumpriu com as suas obrigações legais e contratuais, deixando de promover as condições indispensáveis à regular comercialização de unidades do empreendimento.

Sobre o tema, lição de Caio Mário da Silva Pereira:

"Nenhum incorporador, com efeito, poderá oferecer e negociar unidades autônomas sem ter, antes, arquivado no Cartório de Registro de Imóveis documentação completa, relativamente ao empreendimento que promove". (in "Condomínio e Incorporações", 9ª ed., Forense, p. 261).

Registre-se, aqui, que a orientação do e. STJ é "no sentido de que não há condição - má-fé da incorporadora ou prejuízo dos adquirentes - para a incidência da multa prevista no art. 35, § 5º,da Lei 4.591/64, sendo, portanto, norma cogente, aplicável quando da própria ausência de registro da incorporação[...]". (STJ- REsp XXXXX/RJ, rel Ministra NANCY ANDRIGHI, publ DJe 04/04/2019).

Já no que tange ao valor da multa, o art. 35, § 5º da Lei 4.591/64 estipula que será ela correspondente a 50% dos valores pagos pelos adquirentes.

EMENTA: APELAÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - AUSÊNCIA DE REGISTRO - OMISSÃO DA INCORPORADORA - INCIDÊNCIA DA MULTA PREVISTA PELO § 5º DO ART. 35 DA LEI 4.591/64 - INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA - MULTA POR DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO - TAXA DE CORRETAGEM - DANO MORAL CONFIGURADO - DANOS MORAIS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

- A incorporadora do empreendimento responde, solidariamente, com a construtora por defeitos do imóvel, pois sua responsabilidade, além de contratual, decorre da de Lei (4.591/1964).

- O registro posterior da incorporação não supre o fato de que quando do ajuizamento da ação este ainda não havia acontecido. Havendo a construtora descumprido sua obrigação de registrar a incorporação, imperiosa se torna a rescisão devendo incidir, no caso dos autos, a multa estabelecida no § 5º do artigo 35, da lei 4591/64.

- Se o contrato imputa penalidade por descumprimento de obrigação apenas a uma das partes, para recuperar o equilíbrio contratual, a mesma penalidade deve ser estendida à outra parte. O atraso injustificado da construtora na conclusão das obras e na entrega da unidade imobiliária, frustrando o cumprimento do contrato firmado entre as partes, supera o mero dissabor do consumidor e deixa patente a responsabilidade da empresa ré em suportar os danos morais ocasionados decorrentes da sua inadimplência.

- Os honorários de sucumbência devem ser fixados considerando o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço do que dispõe o artigo 85 CPC/15. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.175742-7/001, Relator (a): Des.(a) Mota e Silva , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/06/2017, publicação da sumula em 03/07/2017)

Por tais considerações, restando certo que não houve o registro da incorporação, a sentença deverá permanecer inalterada nesse ponto, mantendo-se multa estabelecida no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64.



Da multa contratual

As primeiras apelantes afirmam que houve a desistência da incorporação, de acordo com a lei e, portanto, não é cabível a inversão da cláusula penal no presente caso, eis que "não se trata de multa pelo atraso na entrega de imóvel, mas de rescisão, não se aplicando o tema 971" do Superior Tribunal de Justiça.

O artigo 34 da Lei nº 4.591/64, que rege as incorporações imobiliárias, dispõe expressamente sobre a prerrogativa da incorporadora de estipular um prazo de carência, dentro do qual é possível desistir da incorporação:

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea n, do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

Dessa forma, conforme se verifica da matrícula do imóvel, em 20/01/2014 registrou-se a incorporação imobiliária (f. 26, doc. ordem 14), determinando que o prazo de carência para desistência da incorporação é de 180 (cento e oitenta) dias. O cancelamento do empreendimento ocorreu em 18/07/2014 (f. 32, doc. ordem 14), ou seja, dentro do prazo estabelecido.

Contudo, não houve comprovação da comunicação da desistência por escrito aos adquirentes, conforme dispõe o art. 34, § 4º da Lei 4.591/64, bem como inexistiu a restituição dos valores pagos pelo demandante em razão do contrato firmado entre as partes, em inobservância ao que prevê o art. 36 do mesmo diploma legal:

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.

Dessa forma, uma vez que as promitentes-vendedoras não devolveram as parcelas pagas pelo promissário comprador, no prazo de 30 (trinta) dias da denúncia da incorporação, em desrespeito ao comando legal, essas decorreram em mora e, consequentemente houve inadimplemento contratual por parte das primeiras apelantes.

Em caso de inadimplemento, o instrumento particular firmado entre as partes determina expressamente em sua cláusula oitava (f. 12, doc. de ordem 4):

"8.2 No caso de atraso no pagamento de 3 (três) parcelas mensais consecutivas ou alternadas, ou atraso superior a 90 dias em qualquer parcela; poderá a PROMITENTE VENDEDORA, a seu exclusivo critério, mediante prévia notificação a ser procedida pelo Oficial do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, considerar rescindido de pleno direito o presente contrato, sujeitando se o PROMISSARIO COMPRADOR ao pagamento de multa rescisória, à razão de 20% (vinte por cento) do valor total pago pelo PROMISSARIO COMPRADOR, atualizado monetariamente nos termos do Contrato, até a data do efetivo pagamento, multa esta que se revestirá de liquidez e certeza, para os efeitos do art. 585, 11, do Código de Processo Civil Brasileiro" (grifos nossos).

Portanto, é possível a inversão em favor do consumidor da multa prevista somente em favor da construtora, em consonância com o que estipula o Tema 971 do STJ:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido". ( REsp XXXXX/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

A Corte Superior ressalta, assim, a necessidade de se assegurar o equilíbrio contratual e a equidade, para que se imponha às promitentes-vendedoras, que inadimpliram a avença, a multa estipulada apenas em seu proveito.

Demonstra-se correta a sentença ao determinar a inversão da cláusula penal no presente caso.



Da comissão de corretagem

No presente caso, os danos suportados pelo promissário comprador consistem nos valores dispendidos em razão do contrato ora rescindido, por culpa exclusiva das promitentes vendedoras. Abarcam a integralidade das parcelas e valores pagos diretamente às promitentes vendedoras, inclusive as despesas com comissão de corretagem. Somente com a integral reparação dos valores dispendidos pelos promissários compradores é que se alcançará o retorno ao status quo ante.

Veja-se o entendimento em situação símile:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DA VENDEDORA - INADIMPLEMENTO TOTAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - DEVOLUÇÃO - MULTA - AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - ART. 35, § 5º DA LEI Nº 4.591/64 - INAPLICABILIDADE - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - EMPREENDIMENTO COMERCIAL. O descumprimento injustificado pelo promitente vendedor do termo para entrega do imóvel, previsto em contrato de promessa de compra e venda, caracteriza inadimplemento contratual culposo, de maneira que nasce para o promissário comprador o direito de rescindir o contrato. Rescindido o contrato por culpa da construtora/incorporadora, todos os valores despendidos, inclusive a título de pagamento de corretagem, devem ser objeto de restituição por quem deu causa à rescisão, posto que a rescisão deve ser integral. Por integrarem o pedido de forma implícita, em razão de se tratar de matéria de ordem pública, podem ser cognoscíveis de ofício, não havendo que se falar em "reformatio in pejus" a alteração de ofício dos juros de mora e correção. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Os juros de mora, configurado o inadimplemento contratual, são devidos a contar da citação, nos termos do art. 405 do CC, data da constituição em mora. Inaplicável a multa quando o fato gerador alegado refere-se à ausência do "prévio registro da incorporação imobiliária", pois tal causa de pedir não está expressamente prevista na norma de regência, que não pode sofrer interpretação extensiva para abarcar hipóteses não especificadas. Os transtornos decorrentes do descumprimento contratual são consequências naturais do risco inerente a qualquer negócio jurídico, sem, contudo, constituir dano moral passível de indenização. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.121507-8/001, Relator (a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/01/2020, publicação da sumula em 04/02/2020) (grifos nossos).

Tem-se que o artigo 725 do Código Civil dispõe expressamente que a corretora possui o direito à remuneração devida pelos serviços prestados, nos seguintes termos: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".

Contudo, conforme exposto, não poderá arcar o autor com o pagamento da comissão de corretagem, eis que o promissário comprador não deu causa ao imbróglio ora discutido, ou seja, não foi responsável pela rescisão contratual. Não houve arrependimento por parte do promissário comprador.

Assim, ante a impossibilidade de responsabilizar a incorporadora pela devolução das parcelas pagas em relação à comissão de corretagem nesta instância de julgamento, considerando o teor dos recursos ora aviados, a sentença que condenou a imobiliária ao reembolso da referida quantia deve ser mantida.

Em relação aos juros moratórios, estes devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da sentença, posto que inexiste mora anterior da imobiliária.

Em conclusão, deve a sentença ser mantida, também, no ponto em que determinou a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, porém com juros moratórios incidentes a partir da data do trânsito em julgado da sentença.



Dos danos morais

Em relação aos danos morais, tem-se que, ainda que exista previsão legal sobre a desistência do empreendimento, não se pode admitir que esse direito seja exercido em desconformidade com seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes, sob pena de se convolar em ato ilícito objetivo, tal como dispõe o artigo 187 do Código Civil.

É o caso dos autos.

Nas palavras do eminente desembargador Valdez Leite Machado:

"Todavia, embora indubitável o direito de a requerida rescindir o contrato firmado com o autor, não há como negar que a rescisão ocorreu de forma unilateral, sendo certo que esta se limita a sustentar que o cancelamento se deu por 'inviabilidade técnica', sem comprovar o que de fato ocorreu, impondo concluir pela sua desídia e desrespeito com o promitente comprador, que procurou honrar o contrato acreditando que a vendedora assim também o faria. E ainda que aludidos fatos tenham acarretado o cancelamento do empreendimento, não há como deixar de responsabilizar a apelante por eles, principalmente porque os eventos por ela narrados não se caracterizam como de força maior ou caso fortuito a ensejar a exclusão da responsabilidade por ela assumida, que seria a execução efetiva e entrega do imóvel vendido". (Processo Apelação Cível 1.0024.13.403173-1/001; Relator Des. Valdez Leite Machado. Órgão Julgador / Câmara Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL. Comarca de Origem: Belo Horizonte. Data de Julgamento: 01/12/0016. Data da publicação da súmula: 07/12/2016).

É desse contexto que se apanha o acerto da sentença ao imputar a responsabilidade às primeiras apelantes, bem assim reconhecer a existência de dano moral. A rescisão injustificada do contrato, nos termos e contornos em que foi ela efetivada nos autos, causa elevado estresse emocional, angústia e decepção, configurando dano moral passível de indenização.

Ressalta-se que a sentença deve ser reformada de modo a não abarcar a segunda apelante, a imobiliária Morus Imóveis Ltda., na condenação arbitrada quanto ao pagamento de indenização por danos morais, eis que a segunda recorrente é mera intermediadora das partes.

Relativamente ao valor da condenação, é de se relevar que a quantia de R$15.000,00 (quinze mil reais) se afigura excessiva se comparado aos valores costumeiramente arbitrados neste Colendo Tribunal.

Registra-se que, em hipótese similar, que envolve a primeira e a segunda rés, restou decidido: "Dessa maneira, considerando as circunstâncias do presente caso, fixo o valor de R$10.000,00 que reputo razoável, sendo apto a compensar o dano sofrido pelo Autor/Segundo Apelante, sem gerar o seu enriquecimento sem causa" (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.175742-7/001, Relator (a): Des.(a) Mota e Silva , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/06/2017, publicação da sumula em 03/07/2017).

Conclui-se, assim, que a quantia de R$10.000,00 (dez mil reais) não implica em enriquecimento sem causa e, na verdade, serve, ao mesmo tempo, como lenitivo para a parte ofendida e medida pedagógica para os ofensores.

Deve, pois, ser reformada a sentença, para reduzir o quantum indenizatório e excluir a imobiliária Morus Imóveis Ltda. da responsabilidade por essa parte da condenação. Assim como determinou a sentença recorrida, o valor deverá ser corrigido a partir da publicação da decisão que fixou os danos morais (este acórdão) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data do evento danoso.



DISPOSITIVO



Com tais considerações, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva da ré Maio Empreendimentos e Construções S/A e, no mérito, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO, apenas para minorar a condenação fixada a titulo de danos morais, arbitrando-a em R$10.000,00 (dez mil reais), e DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO SEGUNDO RECURSO, para decotar da sentença a condenação da segunda apelante Morus Imóveis Ltda. ao pagamento de indenização por danos morais e para estabelecer que o termo inicial dos juros de mora da devolução dos valores referentes à comissão de corretagem é a partir do trânsito em julgado da sentença.

Ante a sucumbência mínima recursal do apelado, condenam-se as apelantes ao pagamento das custas recursais e dos honorários advocatícios desta fase, que majoro para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 80% (oitenta por cento) para as primeiras apelantes de 20% (vinte por cento) para a segunda apelante, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11 do CPC.



DES. ANTÔNIO BISPO - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. OCTÁVIO DE ALMEIDA NEVES - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS."

Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1416689617/apelacao-civel-ac-10024142664432003-belo-horizonte/inteiro-teor-1416689681

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