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19 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL

Publicação

Julgamento

Relator

Cavalcante Motta
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - EMPREENDIMENTO IRREGULAR - PENDÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - OBJETO ILÍCITO - CONTRATO NULO - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - MULTA CONTRATUAL - HONORÁRIO DESUCUMBÊNCIA - BASE DE CÁLCULO - VALOR DA CAUSA. - Nos termos do art. 37, da Lei Federal nº 6.766/79, é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. - O contrato de promessa de compra e venda cujo envolvendo loteamento irregular, constitui objeto ilícito, sendo nulo, conforme disposto no art. 104 e 166, do Código Civil Brasileiro. - Diante da nulidade do contrato, cabe ao promitente vendedor restituir o promitente comprador no valor integral pago, corrigido monetariamente, com juros de mora desde o desembolso, acrescido de multa contratual de 20%. - "A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo." (STJ - REsp XXXXX/PR).

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0604.18.002800-2/001 - COMARCA DE SANTO ANTÔNIO DO MONTE - 1º APELANTE: BRUNO CÉSAR DE MELO COUTO EM CAUSA PRÓPRIA - 2º APELANTE: ELIZEU ANTONIO DE OLIVEIRA - APELADO (A)(S): ELIZEU ANTONIO DE OLIVEIRA, R1 ENGENHARIA LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO AOS RECURSOS.

DES. CAVALCANTE MOTTA

RELATOR





DES. CAVALCANTE MOTTA (RELATOR)



V O T O

Trata-se de recursos de Apelação interpostos pelo advogado BRUNO CÉZAR DE MELO COUTO, devidamente constituído nos autos (f. 126/204) e pelo autor ELIZEU ANTÔNIO DE OLIVERIA (f. 207/219) contra sentença (f. 190/195) proferida pela MM. Juíza de Direito Gisela Aguiar Wanderley da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Monte que, nos autos da "Ação Declaratória de Nulidade e Rescisão de Negócio Jurídico com Restituição de Valores", ajuizada em desfavor de R1 ENGENHARIA LTDA., julgou improcedente o pedido inicial, nos seguintes termos:



"Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido da parte autora e, por consequência, EXTINTO O PROCESSO, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Como o mesmo contexto fático foi objeto de várias ações nessa Comarca e considerando o valor elevado da causa bem como a observância na razoabilidade e proporcionalidade, condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais) com amparo no art. 85, § 8º, do CPC, em consonância com o REsp XXXXX, REsp XXXXX e o REsp 1.789.913.".



Recorre o advogado da r. sentença, inconformado com os honorários advocatícios fixados por equidade. Afirma que não há nenhum dos requisitos autorizadores para a fixação dos honorários sucumbenciais por apreciação equitativa. Requer seja alterada a base de cálculo dos honorários, a fim de que sejam fixados em conformidade com os percentuais estabelecidos pelo art. 85, § 2º, CPC, sobre o valor da causa. Requer ainda, sejam majorados em sede recursal.



Preparo regular (f. 205).



Contrarrazões pelo autor (f. 223/226), pelo não provimento do recurso.



O autor ELIEZER ANTÔNIO DE OLIVERIA também apela da r. sentença, sustentando, em síntese, que celebrou negócio jurídico em virtude das diversas promessas da ré, no entanto, que teve suas expectativas frustradas em virtude do embargo do empreendimento por meio de Ação Civil Pública, em decorrência da ilegalidade do referido empreendimento que não possui as autorizações necessárias dos órgãos competentes.



Aponta que a ré agiu de má-fé ao vender loteamento não registrado; que o objeto do contrato celebrado entre as partes é ilícito, tornando inválido o referido negócio jurídico.



Menciona que após quase 05 (cinco) anos da referida aquisição e até o presente momento não houve entrega do dito imóvel, ou mesmo a retomada da infraestrutura do mesmo.



Assevera que o acórdão proferido na Ação Civil Pública e utilizado como parâmetro de julgamento destes autos sequer transitou em julgado, já que opostos por Embargos de Declaração e, se acolhidos pode manter a sentença de primeiro grau.



Salienta que em casos idênticos foram julgados procedentes em primeira e em segunda instância.



Requer o provimento do recurso, para que seja reformada a r. sentença julgando procedente os pedidos iniciais. Pugna também pela inversão do ônus da sucumbência e fixação dos honorários em seu favor.



Preparo regular (f. 220/221).



Contrarrazões (f. 228/232), pelo desprovimento do recurso.



Os recursos foram inicialmente distribuídos para 16º Câmara Cível que, nos termos da Resolução nº 977/2021 deste Tribunal de Justiça, passou a ter competência especializada, razão pela qual o processo foi redistribuído a esta 10ª Câmara Cível.



É o relatório.



Conheço dos recursos, porque presentes os pressupostos de admissibilidade.



Trata-se de "Ação Declaratória de Nulidade e Rescisão de Negócio Jurídico com Restituição de Valores", ajuizada por ELIZEU ANTÔNIO DE OLIVEIRA em desfavor de R1 ENGENHARIA LTDA. O autor narra na inicial que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a ré e, posteriormente foi informado da irregularidade do loteamento. Destaca que a irregularidade do empreendimento foi reconhecida em Ação Civil Pública. Requer seja declarada a nulidade do contrato de promessa de compra e venda; seja a ré condenada a restituição dos valores pagos, acrescido de multa de 20% (vinte por cento), juros moratórios e correção monetária, no importe de R$910.000,00 (novecentos e dez mil reais).



O juízo a quo, julgando antecipadamente o mérito, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando o autor ao pagamento das custas e dos honorários de sucumbência, fixados por equidade.



Primeiramente, insta salientar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à espécie. O autor é consumidor o que torna a relação jurídica travada entre as partes como uma relação de consumo, sendo aplicáveis as disposições da Lei n. 8.078/90 ( Código de Defesa do Consumidor - CDC).



Na solução do caso em julgamento, interessa destacar os princípios a vulnerabilidade do consumidor (art. 4º, I) e a garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho (art. 4º, II, d), sendo reconhecidos em favor do consumidor direitos básicos: proteção à segurança (art. 6º, I), informação (art. 6º, III) e efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos (art. 6º, VI).



Foi dado à causa, o valor de R$910.000,00 (novecentos e dez mil reais).



O art. 85 do CPC apresenta critérios a serem observados quanto aos honorários sucumbenciais:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 1º São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

(...)

§ 6º Os limites e critérios previstos nos §§ 2º e 3º aplicam-se independentemente de qual seja o conteúdo da decisão, inclusive aos casos de improcedência ou de sentença sem resolução de mérito.

§ 7º Não serão devidos honorários no cumprimento de sentença contra a Fazenda Pública que enseje expedição de precatório, desde que não tenha sido impugnada.

§ 8º Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º.

§ 9º Na ação de indenização por ato ilícito contra pessoa, o percentual de honorários incidirá sobre a soma das prestações vencidas acrescida de 12 (doze) prestações vincendas.

§ 10. Nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo.

§ 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.

§ 12. Os honorários referidos no § 11 são cumuláveis com multas e outras sanções processuais, inclusive as previstas no art. 77 .

§ 13. As verbas de sucumbência arbitradas em embargos à execução rejeitados ou julgados improcedentes e em fase de cumprimento de sentença serão acrescidas no valor do débito principal, para todos os efeitos legais.

§ 14. Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial.

§ 15. O advogado pode requerer que o pagamento dos honorários que lhe caibam seja efetuado em favor da sociedade de advogados que integra na qualidade de sócio, aplicando-se à hipótese o disposto no § 14.

§ 16. Quando os honorários forem fixados em quantia certa, os juros moratórios incidirão a partir da data do trânsito em julgado da decisão.

§ 17. Os honorários serão devidos quando o advogado atuar em causa própria.

§ 18. Caso a decisão transitada em julgado seja omissa quanto ao direito aos honorários ou ao seu valor, é cabível ação autônoma para sua definição e cobrança.

§ 19. Os advogados públicos perceberão honorários de sucumbência, nos termos da lei.



Portanto, pela leitura da norma em comento, concluo que os honorários devem ser fixados em percentual mínimo 10% e máximo 20%, independente se a natureza da ação é condenatória, declaratória ou constitutiva.



Cumpre asseverar que a natureza da ação será relevante para se definir sobre o que incidirá o percentual a ser definido pelo juiz, conforme se extrai do comentário sobre os critérios de fixação dos honorários por Luiz Henrique Volpe Camargo, na obra intitulada Breves Comentários ao Novo Código de Processo Civil:



"A natureza da sentença terá relevância para a definição sobre o que incidirá o percentual definido pelo juiz. As regras trazidas pelo CPC/2015 são, pois, as seguintes:



a) se a sentença tiver natureza condenatória, o percentual (de 10 a 20%) incidirá sobre a condenação;

b) se a sentença tiver natureza declaratória, o percentual (de 10 a 20%) incidirá sobre o valor do benefício econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa;

c) se a sentença tiver natureza constitutiva, o percentual (de 10 a 20%) incidirá sobre o valor do benefício econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa."

(In: Breves comentários ao novo código de processo civil. Coordenadores: Teresa Arruda Alvim Wambier...[et al..], 3ª ed., São Paulo, ed. RT, 2016, p. 348).



Ademais, o STJ, em recente julgamento (16/03/22) do Tema 1.076, cadastrado no sistema de repetitivos, decidiu que a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação ou da causa forem elevados. Ressaltou que devem ser observados os percentuais previstos nos parágrafos 2º do art. 85 do CPC. O Ministro Relator Og Fernandes salientou, ainda, que os litigantes devem se atentar aos honorários ao propor uma ação.



A tese foi assim fixada:



- A fixação de honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância de percentuais previstos nos parágrafos 2º e do artigo 85 do CPC, a depender da presença da Fazenda Pública na lide, os quais serão subsequentemente calculados a partir do valor a) da condenação; b) do proveito econômico obtido; c) do valor atualizado da causa.

- Apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; b) o valor da causa for muito baixo.



O caso se amolda à hipótese que permite a fixação dos honorários com base no valor da causa, visto que os pedidos da ação foram julgados improcedentes.



Assim, constato a necessidade de alterar o parâmetro de fixação da verba honorária e dar provimento ao recurso interposto pelo advogado da ré.



Passo a análise do recurso interposto pelo autor (f. 207/219).



A ação em comento versa sobre a nulidade da venda de um lote em empreendimento irregular, bem como a restituição do valor adimplido, com correção monetária, juros moratórios e multa de 20%.



Consta na fundamentação da sentença monocrática:



"Conforme reconhecem ambas as partes, a questão atinente á regularidade do loteamento já foi apreciada por este Juízo, em demanda coletiva (ação civil pública - 1.0604.15.0013059/006), na qual foi deduzido (1) pedido principal de regularização do loteamento e (2) pedido subsidiário de desfazimento do loteamento, com a recomposição da gleba ao estado anterior.

Na sentença então proferida, este Juízo havia reconhecido que a regularização do loteamento não se mostrou viável. Por conseguinte, ouve declaração da clandestinidade do empreendimento, a determinação do desfazimento do loteamento e a condenação dos réus (loteadores e Município) à restituição dos valores pagos, com juros moratórios, correção monetária e multa de 20%.

Porém, sobreveio acórdão de julgamento do recurso de apelação interposto em face da sentença, no qual, por sua maioria, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) deu provimento ao recurso a fim de julgar improcedentes os pedidos.".





Ainda que a regularidade do loteamento tenha sido apreciada na Ação Civil Pública, pendente o julgamento dos Embargos de Declaração, com a devida aprovação do empreendimento pela Lei Municipal nº 2.238, de 09 de outubro de 2015, a legislação municipal não eximiu a ré de concretizar registro imobiliário, estipulando 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, nos termos do art. 18, da Lei nº 6.766:



Art. . - Fica determinado, nos termos do artigo 18 da Lei 6.766/79, que a empresa proprietária submeta o Loteamento, ora aprovado, ao registro imobiliário, em até 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.



Logo, a aprovação do loteamento não dispensou o registro imobiliário, mas confirmou o teor do art. 37, da Lei Federal n 6.766/1979, que veda à alienação quando pendente o registro do loteamento.



Induvidoso que além da aprovação do loteamento, o registro imobiliário é condição indispensável para licitude dos contratos. Ainda que haja aprovação do empreendimento, mas ausente o competente registro, a irregularidade persiste.



No contexto, a Lei Federal n 6.766/1979, dispõe sobre o parcelamento do solo urbano:



Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.



É indiscutível que as partes assinaram contrato de promessa de compra e venda de 15 (quinze) lotes, assim especificados:



1) Um lote de terreno urbano de nº 06, quadra 02, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;



2) Um lote de terreno urbano de nº 13, quadra 08, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

3) Um lote de terreno urbano de nº 10, quadra 08, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

4) Um lote de terreno urbano de nº 09, quadra 08, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$70.000,00 (setenta mil reais), pago à vista;

5) Um lote de terreno urbano de nº 15, quadra 07, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

6) Um lote de terreno urbano de nº 14, quadra 07, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

7) Um lote de terreno urbano de nº 13, quadra 07, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

8) Um lote de terreno urbano de nº 02, quadra 06, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

9) Um lote de terreno urbano de nº 03, quadra 06, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

10) Um lote de terreno urbano de nº 15, quadra 06, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

11) Um lote de terreno urbano de nº 14, quadra 06, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

12) Um lote de terreno urbano de nº 12, quadra 06, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

13) Um lote de terreno urbano de nº 12, quadra 09, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

14) Um lote de terreno urbano de nº 04, quadra 09, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

15) Um lote de terreno urbano de nº 05, quadra 09, bairro Alphaville, na cidade de Santo Antônio do Monte/MG, com área de 264m² (duzentos e sessenta e quatro metros quadrados), no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), pago à vista;

Os contratos de promessa de compra e venda, foram celebrados em 21/11/2014 e, conforme panfleto (f.76/77) o "Residencial Alphaville" oferecia qualidade para morar e segurança para investir. Além de garantir infraestrutura completa: asfalto, água, esgoto, drenagem pluvial e energia elétrica. No entanto, o empreendimento não se encontrava registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, sem projeto aprovado pela prefeitura e licenciamento ambiental.



Entendo que a ré não cumpriu suas obrigações, deixando de entregar os imóveis conforme convencionado e publicamente divulgado, sendo perfeitamente possível a resolução do contrato.



A cláusula 9 dos contratos, é clara:



CLÁUSULA 9 - Se por culpa de qualquer uma das partes, não for possível o cumprimento do presente contrato, fica estabelecido o seguinte:

a) Se a culpa for do promissário comprador perderá este em favor do promitente vendedor, as parcelas até então pagas, ficando rescindido de pleno direito o presente contrato.

b) Se a culpa couber ao promitente vendedor, perderá este em favor do promissário comprador, as importâncias até então recebidas em dobro, ficando rescindido de pleno direito o presente contrato.



Nesse contexto, ensina Cristiano Chaves e Nelson Roselvad:



"A cláusula resolutiva expressa concerne a uma previsão contratual de imediata resolução em caso de inadimplemento da parte. A vantagem da inserção de tal cláusula reside na prévia estipulação do alcance da resolução quanto às prestações pretéritas, como no desfazimento automático do contrato diante do inadimplemento, sem que necessite o credor interpelar o devedor, pois, vencida a dívida, sobeja este constituído em mora." (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito dos contratos. - Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p. 577-578)

Notadamente, inadimplência se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor que nunca teve autorização do órgão competente para realização do loteamento, tampouco para o desmembramento dos lotes, tendo sido inclusive autuada administrativamente. Ademais, depois de aprovado o loteamento pela Lei Municipal, a ré não procedeu ao registro do empreendimento.



Portanto, os contratos celebrados não possuem objeto lícito:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.



A alegação da ré de que o autor tinha conhecimento de que o empreendimento estaria pendente de aprovação e registro quando da assinatura dos contratos, não torna o objeto lícito. É mera alegação. Evidente que, por se tratar de registro público, seria possível a averiguação. Mas o que decorre foi a expectativa apresentada no sentido do registro oportuno ao bom efeito do negócio, o que não se deu.



Em situações envolvendo a ré R1 ENGENHARIA, já decidiu este Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE - LOTEAMENTO IRREGULAR - APROVAÇÃO POR LEI MUNICIPAL - REGISTRO IMOBILIÁRIO - PENDÊNCIA - OBJETO ILÍCITO - VEDAÇÃO LEGAL - NULIDADE - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO - MULTA CONTRATUAL - PERCENTUAL INFERIOR AO CONTRATADO - INCIDÊNCIA - SENTENÇA REFORMADA. O contrato de compra e venda de imóvel compreendido em loteamento irregular é nulo em razão da ilicitude do objeto (Lei n. 6.766/19, art. 37), não produzindo qualquer efeito no mundo jurídico. Reconhecida a nulidade do negócio jurídico, impõe-se determinar restituição dos valores pagos, com incidência de correção monetária e juros de mora desde cada desembolso, acrescido de multa contratual de 20%. (TJMG - Apelação Cível 1.0604.18.002697-2/001, Relator (a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/2021, publicação da sumula em 01/ 06/ 2021)



Em situações análogas ao caso, também decidiu:



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - OBJETO ILÍCITO - CONTRATO NULO - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO - DANO MORAL - CARACTERIZAÇÃO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO - EXTENSÃO DO DANO - PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. - Sendo ilícito o objeto do contrato de compra e venda, resta caracterizada a nulidade do negócio jurídico, sendo devida a sua rescisão com a devolução pelo vendedor do montante pago pelo comprador. - A conduta dos réus é suficiente para causar dano, diante da irregularidade do empreendimento e a frustração causada ao autor. - Na fixação de indenização por dano moral deve o magistrado sopesar as lesões sofridas pela parte e a sua extensão, de forma sempre atenta aos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento ilícito. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.048492-9/001, Relator (a): Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/11/2021, publicação da sumula em 25/ 01/ 2022)

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LOTEAMENTO IRREGULAR. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. OBJETO ILICITO. ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART 104, II, CC. ART 166, II, CC. ARGUIÇÃO EX OFFICIO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. OCORRENCIA. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. O contrato de compra e venda de terreno localizado em loteamento irregular que deu origem ao litígio é nulo por desrespeito ao art. 37 da Lei 6.766/79, que veda a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Restou caracterizada a ilicitude do objeto do contrato, que deve ser declarada de ofício, mediante aplicação dos art. 104, II c/c art. 166, II do CC. A ausência de obras de infraestrutura caracteriza dano moral indenizável. A indenização pelos danos morais deve ter caráter pedagógico. Não pode ser tão alta a ponto de enriquecer uma parte, e nem tão ínfima que não gere o receio de repetir o ato ilícito pela outra parte. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.031752-7/001, Relator (a): Des.(a) Antônio Bispo , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/02/2021, publicação da sumula em 12/ 02/ 2021)

Com estas considerações, reconhecida a nulidade dos contratos, o autor faz jus à restituição do montante pago, devidamente corrigido e com incidência de juros legais. Soma-se ainda multa contratual de 20% (vinte por cento), conforme pleiteado na exordial.



Por todo o exposto DOU PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO, para alterar a base de cálculo dos honorários de sucumbência, para que incidam sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2º, do art. 85, do CPC e, DOU PROVIMENTO AO SEGUNDO RECURSO, reconhecendo a nulidade dos contratos de promessa de compra e venda e, determinando que a ré R1 ENGENHARIA LTDA. devolva ao autor os valores pagos integralmente, acrescidos de correção monetária, juros de mora desde cada desembolso e multa contratual de 20% (vinte por cento).



Como consequência, inverto o ônus da sucumbência, condenando a ré ao pagamento das custas processuais, inclusive recursais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2º, do art. 85, do Código de Processo Civil.



Deixo de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo réu porquanto a majoração dos honorários somente é cabível na hipótese de não conhecimento integral ou de desprovimento do recurso (( AgInt no AREsp XXXXX/ES, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 01/07/2019) o que não se verifica na espécie.



DESA. MARIANGELA MEYER - De acordo com o (a) Relator (a).

DESA. JAQUELINE CALÁBRIA ALBUQUERQUE - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "DERAM PROVIMENTO AOS RECURSOS"

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