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19 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL

Publicação

Julgamento

Relator

Amorim Siqueira
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Inteiro Teor



EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CERCEAMENTO DE DEFESA - CANCELAMENTO DA AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO - AUSÊNCIA - DESCUMPRIMENTO DE DEVERES CONTRATUAIS - CONCESSÃO DA LIMINAR - REQUISITOS - ARTIGOS 560 C/C 561 DO CPC/2015 - POSSE ANTERIOR, ESBULHO E SUA POSSE - DEMONSTRAÇÃO SUMÁRIA DOS FATOS ENSEJADORES DA RESCISÃO CONTRATUAL E CONVERSÃO DA POSSE JUSTA EM INJUSTA - MANUTENÇÃO DA DECISÃO. - Cancelada a audiência de justificação, não há que se falar em cerceamento de defesa se o juiz defere a tutela de urgência de acordo com as alegações da parte autora. - Comprovada liminarmente a constituição em mora, ante o descumprimento contratual ocorrido, deve ser mantida a decisão que concedeu a tutela de urgência pleiteada, pela transformação da natureza da posse de justa para injusta, sobretudo se os argumentos da parte agravante demandam maior dilação probatória. (V.V.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. FORÇA NOVA. LIMINAR DEFERIDA. REQUISITOS PREVISTOS NO ARTIGO 562, DO CPC/15. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO. DECISÃO REFORMADA. 1. As ações possessórias intentadas dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho regem-se pelo procedimento especial (art. 558, CPC/15), que autoriza a concessão da tutela de forma antecipada (art. 562, CPC/15), desde que provados, cumulativamente, a posse do autor, a turbação ou o esbulho praticado pelo réu, a data da turbação ou do esbulho, a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, e a perda da posse, na ação de reintegração (art. 561, CPC/2015). 2. Somente após a rescisão contratual - objeto do pedido inicial - é que poderá haver posse injusta e, por consequência, avaliado o alegado esbulho possessório. Assim, antes de resolvido o contrato, ainda que haja discussão sobre o inadimplemento das parcelas do instrumento contratual e que tenha ocorrido notificação extrajudicial, não há que se falar em posse precária para justificar a concessão da liminar de reintegração de posse.

3. Ausentes os requisitos da liminar de reintegração de posse, a reforma da decisão agravada é a medida que se impõe. 4. Recurso conhecido e provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO-CV Nº 1.0000.22.033701-8/001 - COMARCA DE SÃO JOÃO DEL-REI - AGRAVANTE (S): DAIANE PRISCILA DA SILVA ASSIS, PEDRO VICTOR BARBOSA RODRIGUES DE ASSIS - AGRAVADO (A)(S): ANAMELIA DE CASSIA RIBEIRO ROZZETO, HUMBERTO LUCIO RIBEIRO, MARCOS VINICIUS COSTA CHAVES, RENATA APARECIDA GIAROLA CHAVES, VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS , CONSTRUTORA E PARTICIPACOES LTDA - ME

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR A PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO O 1º VOGAL.

DES. AMORIM SIQUEIRA

RELATOR





DES. AMORIM SIQUEIRA (RELATOR)



V O T O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por DAIANE PRISCILA DA SILVA ASSIS e PEDRO VICTOR BARBOSA RODRIGUES DE ASSIS contra a decisão de ordem 87, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São João del-Rei, nos autos da "ação ordinária de rescisão contratual c/c reintegração de posse", movida por MARCOS VINICIUS COSTA CHAVES e RENATA APARECIDA GIAROLA CHAVES.

O Magistrado a quo deferiu a liminar de reintegração de posse requerida pelos autores, ora agravados, a ser efetivada no prazo de 15 (quinze) dias, contudo, indeferiu o pedido de fixação de aluguéis provisórios.

Em suas razões recursais, os recorrentes sustentaram, em síntese, a necessidade de a decisão agravada ser reformada, porquanto sequer tiveram a oportunidade de apresentação de defesa ou meios probatórios prévios anteriormente a audiência de justificação. Alegaram a ausência de intimação desde a determinação quanto ao cancelamento da audiência de justificação prévia até os atos subsequentes que culminaram na decisão ora recorrida.

Nesse contexto, salientaram a nulidade de todos os atos processuais, ressaltando terem sido apenas citados para integrar a presente demanda e ter conhecimento da audiência de justificação e, em seguida, todos os demais acontecimentos processuais não lhe foram direcionados.

Aduziram a violação aos princípios da ampla defesa e do contraditório e a nulidade da decisão interlocutória, bem como de todos os atos que sucederam a citação.

Destacaram não ser razoável a consideração de que a audiência de justificação prévia seria essencial para melhor compreensão e conhecimento prévio das afirmações ocorridas nos autos e, posteriormente, o seu cancelamento sem intimação das partes.

Alternativamente, defenderam a reforma da decisão agravada tendo em vista a demonstração da vontade dos agentes em contratar a compra e venda do imóvel.

Assim sendo, evidenciaram as conversas ocorridas com os agravados, afirmando ser possível o conhecimento da liberação do imóvel anteriormente à quitação integral do saldo remanescente, além de reafirmarem a necessidade de observar o princípio da boa-fé, que veda a conduta contraditória.

Postularam o recebimento do recurso com a atribuição de efeito suspensivo e, no mérito, o seu provimento, a fim de que seja declarada a nulidade da decisão agravada, ou, alternativamente, seja reformada para afastar a tutela de urgência de reintegração de posse aos agravados, preservando a sua posse no imóvel até o deslinde final da demanda ou outro fator suscetível para alteração dos fatos.

Preparo comprovado à ordem 03.

Realizado o exame de admissibilidade à ordem 96, o recurso foi recebido com atribuição de efeito suspensivo, ante a presença dos requisitos legais.

Em contraminuta recursal (ordem 97), a parte agravada pugnou pelo reconhecimento da revelia dos réus e pelo não provimento do recurso.

Sem mais a relatar, decido.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Inicialmente, a parte agravante pleiteia a nulidade dos atos processuais praticados, desde o cancelamento da audiência de justificação prévia, por entenderem pela violação de seu direito à ampla defesa, haja vista ausência de intimação.

No entanto, a parte agravada logrou comprovar que os réus foram citados para comparecerem à audiência de justificação, com a comunicação de que o prazo da contestação se iniciaria a partir da decisão proferida em sequência à sua realização. E consta ainda no mandado de citação que era sua obrigação juntar aos autos, 05 dias antes da audiência, os dados de seu procurador para acompanhamento ao ato processual.

Com o cancelamento da audiência, realizado no mesmo dia em que estava marcado para realização do ato, é certo que os agravantes já tinham sido citados da demanda, nos termos dos arts. 562 e 564 do CPC:

Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

Art. 564. Concedido ou não o mandado liminar de manutenção ou de reintegração, o autor promoverá, nos 5 (cinco) dias subsequentes, a citação do réu para, querendo, contestar a ação no prazo de 15 (quinze) dias.

Parágrafo único. Quando for ordenada a justificação prévia, o prazo para contestar será contado da intimação da decisão que deferir ou não a medida liminar.

Isso é, o cancelamento da audiência não afeta os interesses dos réus, pois já estavam cientes da demanda, tendo sido a ela citados, deixando transcorrer os prazos processuais adequados pela ausência de juntada de procuração. E, conforme art. 564, o prazo de contestação somente se iniciaria após a tomada de decisão sobre a tutela de urgência, o que sequer tinha sido feito naquela oportunidade.

Certo nesse sentido é que estava dentro do escopo de atuação do magistrado entender pela suficiência das provas já juntadas aos autos e decidir pela concessão da tutela, de forma liminar, como prevê o caput do art. 562. A isso, soma-se o fato de que audiência de justificação sequer foi realizada. Determinada a não realização da justificação, evidente que o juízo deve analisar o pleito nos termos em que realizado pela parte autora.

Ainda que não se possa analisar a questão da pretensa revelia dos agravantes, suscitada em contraminuta, por consistir em indevida supressão de instância, não há que se falar em cerceamento de defesa dos agravantes.

Assim, REJEITO A PRELIMINAR e passo à análise do mérito do recurso.

MÉRITO

Adentrando ao mérito, cinge-se a controvérsia recursal a analisar a pertinência de manutenção da decisão que concedeu a liminar possessória requerida pela parte autora, ora agravada, com determinação de expedição de mandado reintegratório de posse.

Sabe-se que o art. 560, do CPC dispõe que o autor tem o direito de ser mantido na posse do bem litigioso em caso de turbação e reintegrado no caso de esbulho, desde que comprove a sua posse, a turbação ou esbulho, a data da turbação e a continuação ou a perda da posse, consoante art. 561, do mesmo diploma legal, in verbis:

Art. 561: Incumbe ao autor provar:

I - a sua posse;

Il - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.

Assim, a teor do dispositivo legal acima mencionado, a concessão da liminar é medida impositiva quando comprovada a posse, o esbulho e a data de sua ocorrência.

E, o Código de Processo Civil prescreve um rito especial para aquelas ações de reintegração ou manutenção de posse, ajuizadas dentro de ano e dia da data do esbulho ou turbação praticada, segundo os ensinamentos de HUMBERTO THEODORO JR.:

As ações de manutenção e de reintegração de posse variam de rito conforme sejam intentadas dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho, ou depois de ultrapassado dito termo. Na primeira hipótese, tem-se a chamada ação possessória de força nova. Na segunda, a de força velha. A ação de força nova é de procedimento especial e a de força velha observa o rito comum ( CPC, art. 558). (in Curso de Direito Processual Civil, vol. II, 51ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 2017, pag. 120/121).

Tecidas tais considerações, reportando-me ao caso em análise, após apreciar a documentação juntada aos autos, não visualizo motivos para dissentir do entendimento exarado pelo MM. Juiz de primeira instância quanto ao deferimento da liminar possessória.

Da análise da petição inicial (ordem 11), verifico que os agravados alegam ter rescindido contrato de promessa de compra e venda firmado com os agravantes, com envio de notificação extrajudicial, em razão do inadimplemento destes. No entanto, os compradores ainda se encontrariam com a posse do imóvel, o que foi concedido pela imobiliária, sem autorização dos autores e sem previsão contratual.

Na decisão agravada, o magistrado singular entendeu que o contrato entre as partes e a notificação de desocupação era suficiente para comprovar os requisitos legais à medida reintegratória.

O contrato, na cláusula quinta, prevê que o promissário comprador só teria posse do imóvel a partir da quitação dos valores decorrentes da liberação da carta de crédito, o que ainda não teria se efetivado (ordem 15).

E, com a notificação extrajudicial (ordem 16), motivada pelo descumprimento da cláusula 3.2 (que dizia sobre o prazo de pagamento), a parte agravada determinou a constituição em mora dos agravantes e o retorno da posse sobre o bem.

Demonstrado, com isso, o esbulho, cuja existência pressupõe ocorrência de fato hábil a ensejar a transformação da natureza da posse, de justa para injusta. Por basear-se em contrato, a posse passa a ser injusta se demonstrada, liminarmente, a ocorrência do descumprimento contratual, em que se baseia a demanda.

Nesse sentido já se posicionou este Tribunal mineiro:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO COM RESERVA DE DOMÍNIO - LIMINAR - MORA COMPROVADA - REQUISITOS DEMONSTRADOS - POSICIONAMENTO DO STJ. Na esteira do posicionamento do STJ, em ação de reintegração de posse ajuizada com base em descumprimento de cláusula resolutiva de contrato de compra e venda com reserva de domínio, mostra-se adequado o deferimento da liminar com a comprovação da mora, sob a forma de falta de pagamento das prestações e a notificação do débito. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.103536-9/001, Relator (a): Des.(a) Adriano de Mesquita Carneiro , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/12/2019, publicação da sumula em 05/ 12/ 2019)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LIMINAR. PRESENÇA DOS REQUISITOS. ESBULHO HÁ MENOS DE ANO E DIA. POSSE INDIRETA COMPROVADA. RECURSO NÃO PROVIDO. - O imóvel em discussão foi transmitido por dação em pagamento objeto de acordo judicial devidamente homologado, após a transferência, a instituição financeira permitiu que os antigos proprietários permanecessem no imóvel no intuito de evitar invasões e a deterioração do bem, neste momento, configurou-se a posse indireta do proprietário. - Na hipótese de posse indireta, aqueles que no imóvel estão, figuram como detentores, permanecendo, assim, sujeitos à ação possessória, podendo ser compelidos à desocupação do bem, pois estão em situação de subordinação, sendo meros detentores e, não, possuidores. - Verifico que há caracterização da perda da posse, haja vista o descumprimento da notificação extrajudicial para desocupação do bem e demonstração da existência de posse anterior lícita. - Deste modo, restando comprovados, nos autos, os requisitos exigidos pelo artigo 561 e 562 ambos do Novo Código de Processo Civil, é de se manter a decisão que deferiu o pedido liminar de reintegração de posse. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.18.042869-0/001, Relator (a): Des.(a) Rogério Medeiros , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/09/2018, publicação da sumula em 27/ 09/ 2018)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR - COMPROVAÇÃO - ESBULHO CARACTERIZADO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RESCISÃO DO CONTRATO - DIREITO RECONHECIDO. Restando comprovado o descumprimento do promitente comprador em relação às parcelas devidas pela aquisição do imóvel, bem como sua notificação a respeito do inadimplemento, fatos estes que não restaram impugnados pelos réus em sua contestação, é plenamente cabível a prolação de sentença parcial de mérito para julgar procedente a pretensão de rescisão do contrato firmado. Uma vez determinada a rescisão da avença, a posse da parte inadimplente na propriedade em questão é apta a configurar o esbulho que embasa a pretensão de reintegração de posse postulada no feito. Comprovados o exercício da posse sobre o bem litigioso, o esbulho praticado pela parte ré e a perda da posse, nos termos do art. 561 do CPC/2015, cabível o deferimento da liminar de reintegração de posse. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.17.045462-3/003, Relator (a): Des.(a) Arnaldo Maciel , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/02/2018, publicação da sumula em 27/ 02/ 2018)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECUSO - REJEIÇÃO - IMÓVEL OBJETO DO LITÍGIO INDIVIDUALIZADO - VERIFICAÇÃO - DEPOIMENTO PESSOAL DOS AUTORES E OITIVA DE TESTEMUNHAS DA PARTE RÉ - AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO NO MOMENTO OPORTUNO - PRECLUSÃO - AGRAVO RETIDO NÃO PROVIDO - POSSE ANTERIOR FACE AO COMODATO VERBAL COMPROVADO - NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO - DESCUMPRIMENTO - ESBULHO - CONFIGURAÇÃO - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - NÃO CONFIGURAÇÃO.

- É tempestiva a Apelação interposta através de Protocolo Postal realizado dentro do prazo de 15 dias previsto no art. 508, do CPC/1973.

- Não há que se falar em ausência de individualização do imóvel objeto da Demanda, quando a parte Autora descreve especificamente o respectivo bem, de forma suficiente a viabilizar a defesa da parte contrária.

- Opera-se a preclusão em relação à faculdade de produzir provas quando a parte, intimada para especificá-las, deixa de atender à determinação.

- Para se obter o direito à reintegração de posse de imóvel faz-se necessária a comprovação dos elementos elencados no art. 927, do CPC/ 1973.

- Havendo a prova da posse anterior e do esbulho, face ao descumprimento da notificação para desocupação do imóvel, é procedente a Ação de Reintegração de Posse.

- Atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse.

- Não se aplicam as penas de litigância de má-fé se não caracterizadas as hipóteses dos art. 17, do CPC/1973. (TJMG - Apelação Cível 1.0079.10.026929-3/001, Relator (a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/06/2016, publicação da sumula em 05/ 07/ 2016)

Ainda que o teor das conversas sirva como indícios de que os agravados combinavam, com os agravantes, a utilização do imóvel para fins de reforma, isso não é suficiente para entender que houve alteração dos termos do contrato.

A um porque os serviços interessam ao proprietário, na medida em que são feitos no próprio apartamento, não podendo se extrair deles autorização para uso pessoal do bem e transferência completa de posse por parte dos compradores. A dois porque o pleito reintegratório também diz respeito ao suposto descumprimento contratual, que traria como consequência a rescisão contratual, pelo que legítima a pretensão de se ver restituída na posse, ante o pleito de desconstituição da avença.

Vejam-se os termos da notificação extrajudicial:

"Considerando o descumprimento do prazo por mais de 30 (trinta) dias, estabelecido na cláusula 3.2 do referido contrato pelos promitentes COMPRADORES;

Considerando a não observância do meio de pagamento estabelecido na cláusula 3.3 do referido contrato pelos promitentes COMPRADORES; Considerando que passados quase 01 (um) ano da assinatura do referido contrato, não houve até a presente data o pagamento da parcela prevista na cláusula 3.3 pelos promitentes COMPRADORES, ultrapassando o limite do aceitável; [...] Considerando que os ora NOTIFICADOS não procederam com a cautela necessária ao negócio, não verificando a documentação necessária dos promitentes COMPRADORES, e agindo de forma contrária aos interesses e à segurança dos ora NOTIFICANTES; Considerando o disposto nas cláusulas 7.1 e 10.1 do referido contrato e a legislação aplicável. Os ora NOTIFICANTES, devidamente qualificados, através de seu advogado, instrumento de mandato em anexo, vem, por meio desta, em vista das considerações acima, notificá-los do que segue:

1-) Fica rescindido de pleno direito o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 10/06/2020, a partir da data de recebimento da notificação enviada aos promissários compradores;

2-) Os ora NOTIFICADOS deverão atuar efetivamente para que o imóvel seja desocupado no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o recebimento desta, entregando as chaves do imóvel aos ora NOTIFICANTES, sob pena adoção de medidas legais" (ordem 16)

Tenho que as alegações da parte agravante - no sentido de anuência com a posse e de ausência de cumprimento dos atos contratuais devidos pelos agravados - demandam maior dilação probatória, a ser realizada no transcorrer da instrução processual, oportunidade em que tais fatos poderão ser melhor delineados.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

Custas recursais ao final.



DES. FAUSTO BAWDEN DE CASTRO SILVA (JD CONVOCADO)

VOTO DIVERGENTE

Em que pese o respeitável entendimento exposto pelo eminente Desembargador Relator, em seu judicioso voto, que rejeita a preliminar suscitada pela parte agravante e nega provimento ao recurso, peço venia para divergir especificamente quanto ao mérito recursal.



E isso porque, a meu juízo, estão ausentes os requisitos que legitimam a concessão da liminar de reintegração de posse.



Nesse contexto, destaca-se em um primeiro momento que a mencionada ação possessória é o remédio processual que tem como escopo à restituição da posse àquele que tenha perdido em razão de um esbulho, parcial ou total, sendo privado do poder físico sobre a coisa.

Sobre o tema, bem explicam Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias:



"A pretensão contida na ação de reintegração de posse é a reposição do possuidor à situação pregressa ao ato de exclusão da posse, recuperando o poder fático de ingerência socioeconômica sobre a coisa. Não é suficiente o incômodo e a perturbação; essencial é que a agressão provoque a perda da possibilidade de controle e atuação material no bem possuído. Na dicção do art. 560, do CPC/15, o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegração no de esbulho". (Farias, Cristiano Chaves de. Curso de direito civil: direitos reais I Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald - 13. ed. rev. ampl. e atual. - Salvador: Ed. JusPodlvm, 2017).

Nesse passo, deve-se ressaltar que, como é sabido, nas ações de manutenção e de reintegração de posse variam de rito conforme sejam intentadas dentro de ano e dia da turbação ou esbulho, ou depois de ultrapassado dito termo. Assim, denomina-se a primeira hipótese de força nova, enquanto a segunda de força velha.

E nesse ponto, urge salutar que a diferença procedimental reside na possibilidade de concessão de liminar de manutenção ou reintegração de posse em favor do autor.

Nesse sentido, ensina Humberto Theodoro Junior:



"A ação de força nova é de procedimento especial e a de força velha observa o rito comum ( CPC, art. 558). A diferença de procedimento, no entanto, é mínima e fica restrita à forma de obter-se a medida liminar de manutenção ou reintegração de posse em favor do autor, porque, a partir da contestação, também a ação de força nova segue o procedimento comum (art. 566). Ambas conservam, no entanto, a natureza de instrumento de proteção da posse."As pretensões à proteção da posse não se extinguem passado o ano e dia: o que se extingue é o direito ao rito especial da ação possessória", ou seja, aquele que permite a medida liminar satisfativa". (Theodoro Júnior, Humberto. Curso de Direito Processual Civil - Procedimentos Especiais - vol. II - 50ª ed. rev., atual. e ampl. - Humberto Theodoro Júnior - Rio de Janeiro: Forense, 2016).



A toda essa evidência, para as ações de força velha segue-se o procedimento comum, devendo, desse modo, atender os requisitos estabelecidos no artigo 294 e seguintes do CPC/15 para a concessão da medida liminar, enquanto nas ações de força nova segue o procedimento especial, preconizados no art. 561 do referido diploma legal.

No presente caso, é possível verificar que os agravados ingressaram com o processo de origem e requereram a liminar de reintegração de posse com fundamento no art. 561 do diploma processual civil.



Discorreram, para tanto, em sua inicial, que foi realizado um contrato com os réus, ora agravantes, em 10 de junho de 2020, para a compra e venda do imóvel em litígio, no valor de R$600.000,00 (seiscentos mil reais).



Não obstante o negócio jurídico, os agravados indicaram que não foram observados os prazos estabelecidos e meios de pagamentos firmados entre as partes e, por esse motivo, foi encaminhado aos agravantes uma notificação extrajudicial acerca da rescisão do contrato.



E em razão de tais circunstâncias fáticas, requereram a liminar de reintegração de posse, o que foi deferida pelo il. Magistrado de primeira instância, nos seguintes termos:



"O contrato juntado em id. XXXXX, na cláusula quinta, foi pactuado que os adquirentes terão a posse do imóvel a partir da quitação do imóvel.

O documento de id. XXXXX demonstra a notificação dos promitentes compradores para desocuparem o imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias.

Pela notificação citada, fica caracterizada a clandestinidade da posse, bem como configurada que a posse clandestina se deu menos de ano e dia.

Em relação ao pedido de fixação provisória de aluguéis, fica ele por ora indeferido, pois para a concessão do referido pedido é necessário o preenchimento dos requisitos que autorizam a concessão do pedido de tutela de urgência (art. 300 do CPC).

No caso em tela, não restou demonstrado o perigo de dano e/ou risco ao resultado útil do processo.

Ante o exposto, defiro o pedido de reintegração liminar na posse do imóvel objeto da lide, que deverá ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias, e indefiro o pedido de fixação de aluguéis provisórios".



Interposto o presente recurso, o eminente Desembargador Relator está votando pela manutenção da decisão ora recorrida, uma vez que, no seu entendimento, estão presentes os requisitos para a liminar de reintegração de posse, quais sejam: a posse, o esbulho e a data de sua ocorrência.



No entanto, com a devida venia, conforme dito, não compartilho do mesmo entendimento, porquanto não vislumbrar o esbulho praticado pelos agravantes.



É que, como é sabido, o esbulho, nos dizeres de Cleyson de Morais Mello, consiste na perda da propriedade por ato originário de violência, clandestinidade e precariedade.



E continua lecionando:

"Aqui o possuidor é demitido da posse contra a sua vontade, perdendo inteiramente a sua posse, não mais podendo exercer sobre a coisa nenhum dos poderes inerentes à propriedade". (Mello, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas / Cleyson de Moraes Mello. - Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 2017).



Sobre o tema, também lecionam Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias:

"O esbulho pode ser total ou parcial. Para tanto, basta que o possuidor seja alijado de qualquer parcela de seu poder de fato sobre a coisa, mesmo que sobeje intacta a disponibilidade sobre vultosa fração do bem. [...]

Frise-se que o esbulho não é apenas consequente a um ato de força ou ameaça contra a pessoa do possuidor ou de seus detentores. Seu espectro é mais amplo e abarca as situações em que a posse é subtraída por qualquer dos vicios objetivos, enumerados no art. 1.200 do Código Civil. Vale dizer: violência, precariedade e clandestinidade.

Portanto, há esbulho no ato daquele que, aproveitando-se da ausência do vizinho, arreda as divisas do imóvel, de modo a alterar-lhe os limites {clandestinidade). Também se vislumbra o esbulho na conduta de quem se recusa a restituir o imóvel após o término da relação contratual que lhe conferiu a posse direta (precariedade)". (Farias, Cristiano Chaves de. Curso de direito civil: direitos reais I Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald - 13. ed. rev. ampl. e atual. - Salvador: Ed. JusPodivm, 2017).



No caso, a meu ver, não restou demonstrado que a posse exercida pelos agravantes é subtraída por qualquer um dos vícios objetivos da posse, que se encontram elencados no art. 1.200 do diploma civilista, quais sejam, violência, precariedade e clandestinidade.



A bem da verdade, em que pese os agravados advogarem a tese de que a posse exercida pelos agravantes se converteu em precária em razão da inadimplência quanto ao pagamento convencionado no instrumento contratual celebrado entre as partes, tal fato não possui o condão de levar a essa conclusão.



E isso porque, a posse exercida pelos agravantes não se converte em precária, per si só, com a inadimplência contratual, uma vez que é necessário o reconhecimento judicial sobre a rescisão contratual.



Em outras palavras, somente após a rescisão contratual - objeto do pedido inicial - é que poderá haver posse injusta por parte dos agravantes e será, por consequência, avaliado o alegado esbulho possessório.



Assim, antes de resolvido o contrato de compra e venda, ainda que os agravados sustentem o inadimplemento das parcelas do instrumento contratual e que tenham jungido aos autos notificações extrajudiciais (docs. ordens 16 e 17), não há que se falar em posse precária para justificar a concessão da liminar de reintegração de posse.



Em abono, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:



DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE 'RESCISÃO' CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE. LIMINAR. DESCABIMENTO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. IRRELEVÂNCIA. CASO CONCRETO. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL. PRECEDENTE. RECURSO DESACOLHIDO. I - A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. II - A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a 'rescisão' (rectius, resolução) do contrato. Destarte, inadmissível a concessão de liminar reintegratória em ação de 'rescisão' de contrato de compra e venda de imóvel. ( REsp n. 204.246/MG, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 10/12/2002, DJ de 24/2/2003, p. 236.)

Harmoniza-se, inclusive, com o posicionamento deste eg. Tribunal:



EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO - DESCUMPRIMENTO DO ART. 1.018 DO CPC - IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL - NULIDADE DA AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO - AUSÊNCIA DO RÉU - AÇÃO DE NULIDADE DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - MEDIDA LIMINAR - REQUISITOS LEGAIS NÃO ATENDIDOS - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. [...] "É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos". A concessão de liminar de manutenção ou reintegração de posse exige a comprovação da posse anterior, da turbação ou do esbulho praticado pelo réu e a data da ocorrência do fato. Ausentes esses requisitos ou sendo imprescindível dilação probatória, indefere-se pedido liminar. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0352.18.006824-4/001, Relator (a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado) , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/11/2021, publicação da sumula em 07/ 11/ 2021)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a inexistência de declaração judicial a respeito da rescisão do contrato obsta o deferimento da liminar de reintegração de posse. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.21.032141-0/001, Relator (a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/09/2021, publicação da sumula em 03/ 09/ 2021)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C REITEGRAÇÃO DE POSSE. LIMINAR DE REITEGRAÇÃO DE POSSE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 561 DO CPC. I- Antes da análise exauriente da lide, não há possibilidade de concessão de liminar de reintegração de posse nas ações de rescisão contratual fundadas no inadimplemento do comprador do imóvel. A declaração de rescisão contratual é condição primária para a reintegração do vendedor na posse do imóvel. Ausentes a comprovação da probabilidade do direito invocado e do perigo de lesão, impõe-se o indeferimento da liminar de reintegração de posse. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.568436-8/001, Relator (a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/06/2021, publicação da sumula em 07/ 06/ 2021)



Aliás, no mesmo sentido já deliberou esta eg. Câmara:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - NECESSIDADE DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL - LIMINAR INDEFERIDA - MANUTENÇÃO. [...] Apurando-se dos autos que ainda não foi declarada judicialmente a rescisão do contrato de compra e venda, não pode ser deferida a medida reintegratória em favor do vendedor, ainda que presente cláusula resolutiva expressa no contrato em caso de inadimplemento do comprador. Enquanto não rescindido o contrato judicialmente, não se pode concluir pela presença de posse injusta a caracterizar o esbulho, o que impede a concessão da medida liminar de reintegração de posse, já que ausente requisito indispensável. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.033044-9/001, Relator (a): Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/01/2021, publicação da sumula em 01/ 02/ 2021)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO CONTRATUAL - LIMINAR POSSESSÓRIA - DEFERIMENTO - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL ACERCA DA RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Para o deferimento da liminar de reintegração de posse devem ser comprovados os requisitos previstos no art. 561, do CPC. Em se tratando de pedido liminar de reintegração de posse cumulada com rescisão contratual, doutrina e jurisprudência exigem a declaração judicial prévia acerca do fim da relação jurídica, mesmo em caso de existência de cláusula de resolução expressa. Antes da procedência do pedido de rescisão contratual, é inviável a concessão de medida liminar de reintegração, porquanto somente com tal decisão é que estaria caracterizado o esbulho possessório. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.443911-1/001, Relator (a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/11/2020, publicação da sumula em 03/ 12/ 2020)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. [...] - O deferimento da liminar de reintegração de posse em casos de inadimplemento do contrato de compra e venda de imóvel, depende da rescisão do pacto após sentença judicial reconhecida. - Negar provimento. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.18.068149-6/001, Relator (a): Des.(a) José Arthur Filho , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/10/2018, publicação da sumula em 22/ 10/ 2018)

Diante de tais considerações, REJEITO A PRELIMINAR SUSCITADA PELOS AGRAVANTES, nos termos do voto proferido pelo eminente Desembargador Relator, e DOU PROVIMENTO AO RECURSO para, reformando a decisão ora recorrida, indeferir a liminar de reintegração de posse.



Custas ao final.



É como voto.

DES. LEONARDO DE FARIA BERALDO

Peço vênia ao 1º Vogal para acompanhar o entendimento exarado pelo Relator.

Não se olvida que a jurisprudência majoritária do STJ, até então, entendia que "é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" ( REsp 620.787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 27/4/2009).

No entanto, em recente julgado, de Relatoria do Ministro Marco Buzzi, REsp n. 1.789.869/MS, o STJ, revendo o seu posicionamento, passou a entender pela possibilidade de ajuizamento de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de compromisso de compra e venda, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste prévio.

Transcrevo parte do voto vencedor que discorre sobre a necessidade de atualização da jurisprudência em casos como dos autos:



Entende-se, todavia, que casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada.

É bom lembrar, a título de exemplo, que no âmbito do Direito Processual Civil, verificam-se expressivos avanços nesse sentido. O Código de Processo Civil de 2015 bem reflete as pretensões sociais a esse respeito quando admite a possibilidade das partes estipularem, em convenção, mudanças no procedimento outrora cogente, a fim de ajustá-lo às especificidades da causa, no que se incluem ônus, poderes, faculdades e deveres processuais (art. 190 do CPC/2015).

No tocante à matéria ora em exame, a mudança de entendimento que se pretende não encerra posicionamento contralegem. Sequer é, pois, de ordem legislativa, visto que, como já dito, a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente, mas pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador poder purgar sua mora.

Não se pode olvidar que o negócio jurídico de compromisso de compra e venda possui contornos genuinamente brasileiros, com variações relevantes conforme a vontade das partes, tendo se adaptado - o contrato, em si - cada vez mais às necessidades dos cidadãos e do mercado.

A despeito disso, inúmeras são as discussões acerca do referido ajuste, sendo que dentre as mais importantes pode-se destacar a que é tema do debate nesses autos, qual seja, a viabilidade de se permitir ao promitente vendedor, com base em cláusula resolutiva expressa, que resolva o compromisso de compra e venda extrajudicialmente na hipótese de inadimplemento do pagamento do preço pelo compromissário comprador.

Para reforçar a atualidade dessa discussão, apesar de inaplicável ao caso em razão do princípio da irretroatividade, tem-se que a Lei Federal nº 13.097/2015 dispõe em seu artigo 62 o seguinte:

Art. 62. O art. do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora."

A modificação introduzida é de extrema relevância e enseja um novo olhar jurisprudencial acerca da questão envolvendo ajustes com cláusula resolutiva expressa, principalmente em virtude da alteração legislativa abarcar os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, sejam eles urbanos ou rurais, devendo esse ponto merecer destaque na análise aqui empreendida. Isso porque o compromisso de compra e venda tem, hoje, quádruplo regime jurídico, de acordo com a natureza do imóvel: imóveis urbanos loteados, imóveis rurais loteados, imóveis não loteados e imóveis em incorporações imobiliárias (unidades autônomas futuras).

[...]

A recente Lei Federal nº 13.097/2015 alterou ou somente consolidou a forma da resolução do contrato de compromisso de compra e venda dos imóveis não loteados, estabelecendo a absoluta desnecessidade de intervenção judicial quando, devidamente notificado o devedor, esse não purgar a mora no prazo legal estabelecido, o que por si só já denota a necessidade de adequação/alteração da jurisprudência até então sedimentada nesta Corte, ao menos a partir da vigência da referida norma. No entanto, a modificação jurisprudencial não deve ficar restrita a esse ponto.

Aqui, cabe frisar que, em análise profunda aos precedentes jurisprudenciais do STJ acerca da matéria ora em foco, a discussão não perpassou pelas diferenciações existentes entre esses regimes jurídicos frente às diversas naturezas jurídicas dos objetos prometidos à venda, tampouco atentaram, de modo categórico, para a natureza da relação jurídica firmada entre as partes (se comum ou consumerista). A discussão limitou-se, em larga medida, à frequente confusão, inclusive existente na doutrina, no tocante à interpelação para a constituição em mora do devedor e para a conversão da mora em inadimplemento absoluto, fosse o compromisso de compra e venda registrado ou não junto ao Cartório e, de modo absolutamente preponderante, a verificação, in concreto, acerca da existência de razão plausível para o desfazimento do contrato entabulado - ainda que cumpridos os requisitos para a resolução mediante notificação da mora via interpelação extrajudicial - quando o promitente comprador tivesse defesas para apresentar, tais como inexistência de mora ou adimplemento substancial.

Depreende-se do exame que a construção jurisprudencial empreendida fora firmada em virtude das especificidades dos casos concretos que aportavam a esta Corte Superior e não na interpretação fidedigna e razoável da lei, a qual, frise-se, jamais determinou, na hipótese de existir cláusula resolutória expressa, a necessidade de ajuizamento de demanda judicial para a resolução do contrato, mas apenas a interpelação para constituir em mora o devedor. E desde os precedentes iniciais acerca da questão, a jurisprudência fora sendo consolidada sem um exame aprofundado quanto à matéria ou o necessário distinguishing entre os casos, tendo evoluído de maneira contínua e uniforme, embora embasada nas particularidades daqueles recursos que aportaram a esta Corte, limitando-se o STJ a reproduzir o entendimento então formado.

A meu aviso, o referido aresto do STJ corrobora o entendimento exposto pelo Relator. O fato de a cláusula resolutiva expressa dispensar a interpelação judicial não significa que ela se dá de forma automática, sendo necessário que o vendedor comunique o comprador a sua intenção de resolver o ajuste.

Vejam-se os ensinamentos de Ruy Rosado de Aguiar Júnior:

A assertiva legal de que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito (art. 474, primeira parte) significa apenas que a resolução se dá independentemente de sentença judicial, mas não dispensa a manifestação do credor, que pode escolher pela extinção ou pela manutenção do contrato. Se tiver que ir ao juízo para obter a posse do bem ou cancelar registros, ou receber perdas e danos, a sentença não decretará a extinção, como se fosse uma constitutiva negativa, mas apenas declarará a resolução e cuidará dos seus efeitos.

[...]

Na resolução extrajudicial, o contrato se extingue independentemente de sentença. Se as partes eventualmente foram a juízo litigar a respeito do contrato, por desacordo quanto aos requisitos da resolução ou seus efeitos, o ato judicial será meramente declaratório da existência da resolução ou condenatória de alguma prestação devida a título de perdas e danos, mas não terá o caráter constitutivo que tem a sentença proferida na resolução dependente de procedimento judicializado.

Havendo a cláusula resolutiva expressa ou tácita (art. 474), se o devedor não concordar com o desfazimento do contrato, ou com os efeitos que dele decorrem, especialmente sobre a restituição das partes à situação anterior com a devolução do que fora recebido, o credor deverá ir a juízo para obter o efeito que lhe decorre da cláusula. (ob. cit., p. 399)

Assim, tendo em vista que o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva, e que o Agravado interpelou os Agravantes sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, entendo que houve a resolução do pacto de pleno direito por inadimplemento.

Diante da efetiva resolução do contrato, entendo que a posse dos Agravados, em princípio, foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, sobretudo porque presentes os requisitos previsto no art. 561 do CPC, a saber: a posse anterior do Agravado, comprovada por meio dos instrumentos contratuais (ordem n. 15) e o esbulho a menos de ano e dia (ordem n. 16).

Oportuno pontuar que inexigível, no caso dos autos, a prévia notificação extrajudicial para purgação da mora mencionada no aresto do STJ por ausência de legislação específica, haja vista que tal exigência, prevista no parágrafo único, do art. , do Decreto-Lei n. 745/1969, alterado pela Lei n. 13.097/2015, se limita aos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n. 58/1937 (imóvel não loteado) e, portanto, inaplicável ao caso dos autos.

Pelo exposto, acompanho o Eminente Relator para negar provimento ao recurso.

É como voto.



SÚMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO O 1º VOGAL."

Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1554605962/agravo-de-instrumento-cv-ai-10000220337018001-mg/inteiro-teor-1554606154

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