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19 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada

Publicação

Julgamento

Relator

Maria Lúcia Cabral Caruso (JD Convocada)
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - REGISTRO DE LOTEAMENTO - EXIGÊNCIAS INDICADAS PELO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - VÍCIOS A SEREM SANADOS - DÚVIDA ACOLHIDA - SENTENÇA MANTIDA.

- A suscitação de dúvida é um procedimento administrativo destinado a aferir a legalidade das exigências impostas pelo oficial de registro.

- Observado pelo Ofício de Registro de Imóveis que há pendências entre a documentação entregue para registro de loteamento e ofertadas as exigências necessárias (art. 198, da Lei 6.015/1973), essas deverão ser cumpridas pelo loteador, conforme disposto pela legislação registral.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.150081-4/001 - COMARCA DE RIO POMBA - APELANTE (S): IRMAOS ARAUJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

JD. CONVOCADA MARIA LÚCIA CABRAL CARUSO

RELATORA





JD. CONVOCADA MARIA LÚCIA CABRAL CARUSO (RELATORA)



V O T O

Trata-se de Apelação Cível interposta por IRMÃOS ARAUJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA em face da sentença de ordem n. 133, proferida nos autos do procedimento de suscitação de dúvida apresentado por FERNANDA APARECIDA CAETANO, oficiala interina do Ofício de Registro de Imóveis de Rio Pomba, em que julgada procedente a dúvida, com manutenção das exigências feitas pelo Cartório de Registro.

Em suas razões recursais (doc. de ordem 141), a apelante alega que merece reforma a sentença, pois a correta denominação do loteamento é a constante do Decreto Municipal de sua aprovação, qual seja, Residencial Alto da Boa Vista, sendo que a emenda ao requerimento já foi promovida por meio do respectivo instrumento particular de aditamento.

Quanto ao exemplar do contrato padrão, afirma que será oferecido juntamente com o aditamento mencionado, com a correta denominação para substituição.

Em relação ao esclarecimento sobre os proprietários do empreendimento, afirma ser absurda a exigência imposta, visto ter sido protocolado na Serventia de Registro de Imóveis o contrato de constituição da sociedade empresária IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA, para implantação do loteamento, além do terreno constar sob sua propriedade.

Sobre a terceira exigência determinada, suscita que está claro que o loteamento é comum ou aberto, apenas constando, equivocadamente, no memorial descritivo do parcelamento, a expressão "loteamento com acesso controlado", merecendo ser desconsiderado o lapso cometido no referido documento, que poderá ser retificado.

Indica ser infundada a exigência de assinatura dos proprietários nas plantas e memorial descritivo, posto inexistir amparo legal.

Aduz que a quinta exigência feita não deve ser considerada, afinal, da conferência do projeto em comparação com a matrícula do imóvel, não se constata qualquer diferença de medida e, além disso, não há indicação clara das divergências encontradas, o que vai de encontro ao disposto no § 1º do art. 150 do Provimento Conjunto PR/CGJ nº 93/2020 do TJMG.

Defende a desnecessidade de se descrever a localização da casa construída, que não será demolida, e que se localiza no lote 01, da quadra B, conforme exaustivamente retratado.

Na sétima exigência, explica que a cópia juntada pode ter sua autenticidade facilmente conferida junto à Prefeitura Municipal, sem amparo à determinação no sentido de apresentar o original ou cópia autenticada.

Por fim, sobre a certidão de inteiro teor da matrícula 11.526 e as certidões negativas atualizadas, afirma que foram emitidas pela Serventia de Registro de Imóveis, nos nomes dos anteriores proprietários, pois o título de transmissão do imóvel está protocolado e será efetuado.

Requer seja dado provimento ao recurso, para afastar as dúvidas apresentadas.

Preparo comprovado (doc. de ordem 142/143).

A parte apelada manifestou-se por meio do despacho de ordem n. 145, optando por não responder, no mérito, o recurso.

Os autos foram redistribuídos em razão da especialização das 16ª e 21ª Câmaras Cíveis, conforme Resolução n. 977/2021 deste Tribunal de Justiça.

Intimada a se manifestar, a d. Procuradoria informou que a espécie não desafia a intervenção do Ministério Público (ordem n.147).

É o relatório.

Conheço do recurso, uma vez presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

Trata-se de suscitação de dúvida proposta pela oficiala interina do Ofício de Registro de Imóveis de Rio Pomba, em relação ao pedido de registro de loteamento realizado pela apelante, que não concordou com as exigências efetuadas e solicitou a suscitação da dúvida para confirmação da legalidade das pendências apontadas.

As exigências indicadas pela Serventia notarial, em nota de devolução do título n. 27.510, foram (ordem 3):

1 - Esclarecer qual a denominação do loteamento ALTO DA BOA VISTA ou RESIDENCIAL ALTO DA

BOA VISTA, adequar os documentos que estão divergentes.

2 - Esclarecer quem são os proprietários do empreendimento MARIA APARECIDA ARAUJO DA SILVA e seu cônjuge JOSÉ PINTO DA SILVA, JOVITA ARAUJO DE PAULA, e seu cônjuge MARCOS CARDOSO DE PAULA, ANTONIO SERAFIM ROCHA DE ARAUJO, acompanhado de seu cônjuge Elizabeth Oliveira de Araujo, JÂNIO ROCHA DE ARAUJO, acompanhado de seu cônjuge Ligia Cortez Melo de Araujo e ANA MARIA DE ARAUJO BETTONI, acompanhada de seu cônjuge Antonio Leandro Bettoni da Silva ou IRMAOS ARAUJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA, adequar os documentos que estão divergentes.

3 - Esclarecer se o empreendimento é loteamento aberto ou fechado (acesso controlado), adequar os documentos que estão divergentes.

4 - Faltou assinatura do (s) proprietários (s) nas plantas e memorial descritivo.

5 - As medidas do projeto não estão de acordo com a descrição imóvel da Matrícula nº 11.526, inclusive o somatório das áreas dos lotes e das áreas públicas. Pelos princípios da especialidade e da continuidade, é necessário que se proceda as retificações cabíveis.

6 - Na matrícula nº 11.526 consta como benfeitoria uma casa residencial com área de 309,42m², descrever onde a mesma está localizada ou, se for o caso, apresentar documentação própria para averbar

sua demolição.

7 - Apresentar Decreto nº 2.365/2020 (original ou cópia autenticada).

8 - ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA-Livro 162-N, fls 78, de 03/02/2021-1º

Tabelionato de Notas- Rio Pomba-MG. (DESCONSIDERADA)

9 - CERTIDÃO de inteiro teor, ônus e ações atualizadas em nome da LOTEADORA.



O d. Juízo de origem julgou procedente a dúvida, considerando como válidas as exigências indicadas.

Diante da discordância da empresa apresentante em relação às obrigações registrais determinadas, passo a analisar cada ponto recorrido, observada a ordem numérica constante na nota de devolução.



1 - Esclarecer qual a denominação do loteamento ALTO DA BOA VISTA ou RESIDENCIAL ALTO DA BOA VISTA, adequar os documentos que estão divergentes.



A apelante informou nos autos que a correta denominação do loteamento é a constante do Decreto Municipal de sua aprovação - RESIDENCIAL ALTO DA BOA VISTA - o que será retificado por meio de aditamento do requerimento, juntamente com o contrato padrão do empreendimento.

A lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, dispõe sobre os contratos de compra e venda:

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

(...)

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;



No caso, o contrato de constituição do empreendimento indica como nomeação do loteamento "Residencial Boa Vista", enquanto no memorial descritivo do imóvel indica "Residencial Alto da Boa Vista", assim como no Decreto Municipal n. 2.365/2020, que aprova o loteamento, constando, todavia, no contrato padrão apresentado a designação "Reserva Boa Vista".

Dessa forma, necessário o esclarecimento quanto à real denominação do empreendimento, na forma determinada na nota de devolução.

Observado que a apelante já indicou a correta denominação e se dispôs a aditar o requerimento, deve ser mantida a r. sentença nesse ponto.



2 - Esclarecer quem são os proprietários do empreendimento MARIA APARECIDA ARAUJO DA SILVA e seu cônjuge JOSÉ PINTO DA SILVA, JOVITA ARAUJO DE PAULA, e seu cônjuge MARCOS CARDOSO DE PAULA, ANTONIO SERAFIM ROCHA DE ARAUJO, acompanhado de seu cônjuge Elizabeth Oliveira de Araújo, JÂNIO ROCHA DE ARAUJO, acompanhado de seu cônjuge Ligia Cortez Melo de Araújo e ANA MARIA DE ARAUJO BETTONI, acompanhada de seu cônjuge Antonio Leandro Bettoni da Silva ou IRMAOS ARAUJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA, adequar os documentos que estão divergentes.



Afirma a apelante ser absurda a exigência imposta, já que apresentou o contrato de constituição da sociedade empresária IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA., com objetivo a implantação do loteamento, além de existir prova de ser a proprietário do terreno.

De fato, há nos autos (ordens 8/19) o contrato de constituição de Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda, nome fantasia Residencial Boa Vista, com objeto social específico, isto é, a realização de loteamento denominado Residencial Boa Vista, com área total de 149.941,00 m², localizado na avenida Jornalista José de Assis Vieira, 398, Bairro Boa Vista, Município de Rio Pomba.

No entanto, na certidão do registro do imóvel (ordens 51/53) consta como proprietários do imóvel as pessoas descritas pela Oficiala de Cartório, assim como no memorial descritivo (ordens 73/74) e no decreto de aprovação do loteamento (ordem 76).

Sendo assim, acertada a r. sentença que entendeu por pertinente a exigência de adequação dos documentos apresentados.

Registra-se que o art. 176, II, 4, a, b, da Lei 6.015/73 e o art. 787, IV do Provimento Conjunto 93/2020-TJ/CGJ-MG exigem que, para escrituração do registro ou averbação, é necessária a indicação do nome dos proprietários, motivo pelo qual deve ser dirimida a dúvida, vejamos:

Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 6.688, de 1979)

I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação; (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)

II - são requisitos da matrícula:

(...)

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

Art. 787. São requisitos da matrícula:

I - o número de ordem, que seguirá ao infinito;



3 - Esclarecer se o empreendimento é loteamento aberto ou fechado (acesso controlado), adequar os documentos que estão divergentes.



Nesse ponto, assume o apelante que houve o equívoco em algum dos documentos que constaram a expressão "loteamento com acesso controlado", o que gerou a dúvida pelo Cartório de Registros.

Sendo assim, não merece reforma a sentença, pois deverá o requerente efetuar a correção dos documentos, como ele mesmo se propôs a fazer.



4 - Falta assinatura do (s) proprietários (s) nas plantas e memorial descritivo.



A requisição de assinatura dos proprietários deve ser mantida, em alusão ao art. 225 da Lei de Registros Publicos, com intuito de ciência e confirmação das características do imóvel.



5 - As medidas do projeto não estão de acordo com a descrição imóvel da Matrícula nº 11.526, inclusive o somatório das áreas dos lotes e das áreas públicas. Pelos princípios da especialidade e da continuidade, é necessário que se proceda as retificações cabíveis.



A lei de parcelamento do solo exige que o memorial descritivo do empreendimento deve conter, no mínimo, alguns requisitos descritos na legislação, entre eles a dimensão do imóvel e a indicação das áreas públicas:



Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:

I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;

Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;

III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;

IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;

V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;

VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:

I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;

II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;

III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;

IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.

§ 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações consequentes.



No caso, alega a apelante que essas exigências não devem ser consideradas, pois não se constata qualquer diferença de medida entre os documentos apresentados e, além disso, não houve indicação clara das divergências encontradas.

Razão não assiste ao apelante, pois a exigência ora analisada foi clara quanto ao vício apontado, isto é, divergência entre a descrição do imóvel constante da matrícula nº 11.526 e aquela apresentada no projeto do empreendimento, com indicação precisa de incompatibilidade no somatório das áreas dos lotes e das áreas públicas.



6 - Na matrícula nº 11.526 consta como benfeitoria uma casa residencial com área de 309,42m², descrever onde a mesma está localizada ou, se for o caso, apresentar documentação própria para averbar sua demolição.



Defende a apelante a desnecessidade de se descrever a localização da casa construída, que não será demolida, e que se localiza no lote 01, da quadra B, conforme exaustivamente retratado.

Observa-se que a apelante indicou a existência de uma casa nas plantas do loteamento (ordem 63/72), mas sem referência no memorial descritivo (ordem 73/74), deixando dúvida sobre a sua correlação com a casa descrita na matrícula do imóvel, o que torna necessária a indicação do destino da residência e de sua localização no empreendimento a ser implantado.

Dessa forma, a exigência expressada deve ser mantida.



7 - Apresentar Decreto nº 2.365/2020 (original ou cópia autenticada).



Como já exposto, a lei de parcelamento do solo exige a apresentação de vários documentos para que o loteamento possa ser registrado, entre eles a "cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras" (art. 18, V, da Lei 6.766/79 e art. 996 do Provimento 93/CGJ/2020).

A documentação, sempre que possível, deverá, nos termos do art. 1.001 do Provimento 93/CGJ/2020, ser apresentada em original, passível de comprovação da autenticidade.



Art. 1.001. Os documentos apresentados para registro do loteamento deverão vir, sempre que possível, no original.

Parágrafo único. Se o oficial de registro suspeitar da autenticidade de quaisquer das cópias apresentadas, poderá exigir a exibição do original.



Sendo assim, pertinente a exigência estabelecida, que se fundamenta na legislação em realce.

Eventual possibilidade da autenticidade do documento ser conferida junto à Prefeitura Municipal não afasta o dever da parte apelante a fim de apresentar a documentação na forma requerida, sem que o ônus recaia sobre a serventia notarial.

Não houve questionamento em relação à exigência n. 8, em razão de desistência pela parte suscitante.



9 - CERTIDÃO de inteiro teor, ônus e ações atualizadas em nome da LOTEADORA.



Afirma a apelante que as certidões negativas atualizadas foram emitidas pela serventia de Registro de Imóveis, nos nomes dos anteriores proprietários, pois o título de transmissão do imóvel está protocolado e será efetuado.

Observa-se que, nessa exigência, a responsável pelo Cartório de Registro de Imóveis indicou a necessidade de se observar a servidão constante na matrícula e a questão dos sucessores de Marcos Cardoso de Paula.

Inexistindo documentos nos autos que esclareçam as situações apontadas, deve ser mantida a exigência, em observância do art. 1.002 do Provimento 93/CGJ/2020.



DISPOSITIVO



Em face do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso e mantenho a bem lançada r. sentença em sua integralidade.

Custas pelo apelante, observado o art. 161 do Provimento Conjunto nº 93/CGJ/2020.

Sem honorários recursais.

É como voto.



DES. RAMOM TÁCIO - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. MARCOS HENRIQUE CALDEIRA BRANT - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"

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