jusbrasil.com.br
21 de Setembro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10309120031179005 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 anos
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

TJ-MG_AC_10309120031179005_c0128.pdf
DOWNLOAD



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - ALIENAÇÃO FIDICIÁRIA DE BEM IMÓVEL - LEI Nº 9.514/97 - APLICABILIDADE E CONSTITUCIONALIDADE - JUROS - CAPITALIZAÇÃO. Inexiste inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97, se observados os procedimentos nela descritos, como já decidiu o Supremo Tribunal Federal ao analisar o Decreto-Lei nº 70/66, que também permite a adoção de procedimentos de execução extrajudicial. O devedor, verificando ilegalidade na aplicação da Lei nº 9.514/97, em especial no valor de arrematação do imóvel, caracterizando preço vil, está resguardado por meio de ação própria, na qual poderá questionar irregularidade no procedimento extrajudicial de alienação do imóvel, o que está de acordo com o devido processo legal e seu direito de acesso à Justiça. É possível a celebração de contrato de financiamento com alienação fiduciária de coisa imóvel, pois a própria Lei nº 9.514/97, prevê, em seu art. 22, que alienação fiduciária regulada pela lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, podendo ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário. A legislação pertinente ao Sistema Financeiro Nacional não sujeita as instituições, que o integram, às limitações da Lei de Usura, a teor do que vem assentando a jurisprudência pátria. Em contratos celebrados a partir de 30 de março de 2000 é permitida a capitalização mensal dos juros, desde que pactuada. Incabível a exclusão do débito do Imposto Sobre Operações Financeiras - IOF, por ser cobrado por imposição legal.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0309.12.003117-9/005 - COMARCA DE INHAPIM - APELANTE (S): VANDERLEI BATISTA MARTINS E OUTRO (A)(S), MÁRCIA PAULA MARTINS - APELADO (A)(S): BANCO BRADESCO S/A

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. ROGÉRIO MEDEIROS

RELATOR.





DES. ROGÉRIO MEDEIROS (RELATOR)



V O T O

VANDERLEI BATISTA MARTINS e MÁRCIA PAULA MARTINS interpuseram apelação pleiteando a reforma da sentença do MM. Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Inhapim, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação declaratória de nulidade e revisão de cláusulas contratuais ajuizada contra o BANCO BRADESCO S.A., sob o argumento de que eventual abuso na alienação extrajudicial do imóvel dado em garantia fiduciária poderá ser questionado judicialmente por eles.

Requereram, inicialmente, que seja concedido efeito suspensivo à apelação, para que seja mantida a decisão que determinou que o apelado se abstivesse de promover atos de desapropriação do imóvel dado em garantia na cédula de crédito bancário firmada entre as partes.

Invocando o Código de Defesa do Consumidor, alegaram que é abusiva a Cláusula 7 - 1.26 do contrato, a qual permite que o imóvel dado em garantia, avaliado em R$ 3.500.000,00, seja alienado em segundo leilão extrajudicial pelo valor da dívida, menos de R$ 700.000,00, valor muito inferior ao do bem.

Sustentaram que os juros remuneratórios devem se limitar a 1% ao mês, assinalando que o próprio apelado reconheceu a abusividade na taxa contratada ao tentar renegociar o débito objeto deste contrato e de outros, oferecendo descontos e cobrando taxa mensal de 1%, conforme Cláusula Nona do contrato.

Afirmaram mais que é ilegal a capitalização dos juros, destacando que, diante da revelia do réu, é incontroverso que inexiste cláusula expressa e clara prevendo a capitalização.

Argumentaram ainda que a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o sistema financeiro imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, não se aplica ao contrato objeto desta ação, que não teve como finalidade a obtenção de financiamento para aquisição de bem imóvel.

Asseguraram que a aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 a casos como o dos autos é extremamente prejudicial aos consumidores ao permitir, em seu art. 27, § 2º, que o imóvel seja vendido pelo valor da dívida e, não, pelo preço da avaliação, asseverando que no contrato firmado pelas partes inexiste critério para atualização do valor da garantia, em afronta ao art. 24, VI, da Lei nº 9.514/1997.

Ressaltaram que, independentemente da aplicação ou não da Lei nº 9.514/97 ao caso, a permissão de que o imóvel dado em garantia seja alienado pelo valor da dívida ofende o devido processo legal e o princípio da igualdade, pois permite o enriquecimento injustificado de uma das partes, além de violar os princípios da boa-fé e função social dos contratos.

Salientaram que o contrato não respeitou o disposto no art. 54 do CDC, uma vez que as cláusulas restritivas de direito não foram redigidas em destaque permitindo a imediata e fácil compreensão.

O BANCO BRADESCO apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença (fls. 181 a 211).

A antecipação da tutela recursal foi concedida (fls. 219 e 219v.).

É o relatório. DECIDO.

Conheço do recurso, pois presentes seus pressupostos de admissibilidade.

VANDERLEI BATISTA MARTINS e MÁRCIA PAULA MARTINS celebraram com o BANCO BRADESCO, em 27-5-2010, "Cédula de Crédito Bancário Crédito Pessoal (Alienação fiduciária de Bens Imóveis)", no valor de R$ 700.000,00, para pagamento em 120 parcelas mensais de R$ 12.576,49, dando em garantia fiduciária um imóvel situado na Av. Washington Luiz, em Dom Cavati, Minas Gerais, avaliado em R$ 3.500.000,00.

Como se percebe, o contrato firmado pelas partes é de alienação fiduciária de bem imóvel, previsto na Lei nº 9.514, de 20-11-1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Os apelantes alegam que a Lei nº 9.514/1997 não é aplicável ao contrato objeto desta ação, que não teve o objetivo de aquisição de imóvel, suscitando ainda a inconstitucionalidade da mencionada lei, sobretudo do seu art. 27, § 2º, que permite a alienação do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida.

Contudo, sem razão os apelantes.

Inexiste inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97, se observados os procedimentos nela descritos, como já decidiu o Supremo Tribunal Federal ao analisar o Decreto-Lei nº 70/66, que também permite a adoção de procedimentos de execução extrajudicial, podendo o credor levar o imóvel a leilão para obter a satisfação do seu crédito. Confira:



EMENTA: EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. Compatibilidade do aludido diploma legal com a Carta da Republica, posto que, além de prever uma fase de controle judicial, conquanto a posteriori, da venda do imóvel objeto da garantia pelo agente fiduciário, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida, de logo, pelos meios processuais adequados. Recurso conhecido e provido. (RE 223075, Relator (a): Min. ILMAR GALVÃO, Primeira Turma, julgado em 23/06/1998, DJ 06-11-1998 PP-00022 EMENT VOL-01930-08 PP-01682 RTJ VOL-00175-02 PP-00800).



Por sua vez, é plenamente possível a celebração de contrato de financiamento com alienação fiduciária de coisa imóvel, como o destes autos, pois a própria Lei nº 9.514/97, prevê, em seu art. 22, que a alienação fiduciária regulada pela lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, podendo ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário. Veja:



Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

(...)



No entanto, a despeito de não se vislumbrar inconstitucionalidade na Lei nº9.5144/97, o devedor, verificando ilegalidade na aplicação da lei, em especial no valor de arrematação do imóvel, caracterizando preço vil, está resguardado por meio de ação própria, na qual poderá questionar irregularidade no procedimento extrajudicial de alienação do imóvel, o que está de acordo com o devido processo legal e seu direito de acesso à Justiça.

Vale dizer que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável em contrato de empréstimo celebrado pela instituição financeira, fornecedora, diretamente com os consumidores, de modo que os apelantes poderão invocar o CDC para arguir nulidade se constatada a vantagem exagerada em detrimento do consumidor (art. 51, IV), prevendo ainda o art. 53 do CDC que nas alienações fiduciárias em garantia consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Com efeito, caracterizado o preço vil, observadas as regras do CDC, bem como do Código de Processo Civil, em especial dos seus arts. 891 e 903, os apelantes terão seu direito resguardado, por meio de ação própria, com eventual declaração de nulidade da arrematação extrajudicial do imóvel dado em garantia.

O que não se pode dizer desde logo é que o imóvel será vendido por preço correspondente ao valor da dívida, muito inferior ao da avaliação do bem, o que certamente, em um primeiro momento, caracterizaria o preço vil.

Em caso semelhante assim decidiu o TJMG:



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATAÇÃO POR PESSOA FÍSICA. POSSIBILIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM PROCEDIMENTO EXTRAJUDI...