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13 de Novembro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG : 100240767124880011 MG 1.0024.07.671248-8/001(1) - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 11 anos
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Inteiro Teor

Número do processo: 1.0024.07.671248-8/001 (1)
Relator: EDUARDO MARINÉ DA CUNHA
Relator do Acórdão: EDUARDO MARINÉ DA CUNHA
Data do Julgamento: 09/10/2008
Data da Publicação: 28/10/2008
Inteiro Teor:

EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO - SENTENÇA SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADA - AUSÊNCIA DE NULIDADE - REGRA DE DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA (CPC, ART. 333)- INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO CONTRADITÓRIO - USUFRUTUÁRIO - RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONSERVAÇÃO DO BEM - FUNDO DE RESERVA - DESPESA EXTRAORDINÁRIA - RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO PROPRIETÁRIO - JUROS MORATÓRIOS - 1% A.M. - MULTA - LIMITAÇÃO A 2% - CÓDIGO CIVIL DE 2002 - LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.Da leitura do decisum de f. 43-46, verifica-se que o julgador a quo expôs, suficientemente, as razões de fato e de direito que o levaram a rejeitar a prefacial de ilegitimidade passiva ad causam, consignando que as despesas relativas à constituição de fundo de reserva, não obstante qualificadas na Lei nº 8.245/91 como "extraordinárias", se destinam à conservação do bem, sendo, portanto, de responsabilidade do usufrutuário. A jurisprudência tem entendido que, apresentando a sentença, ainda que de forma sucinta, as razões pelas quais se chegou a determinado resultado, não há que se falar em nulidade, por ausência de fundamentação.Na hipótese em tela, cuidando-se de ação de cobrança de taxas condominiais, cuja obrigação de pagamento, a cargo do condômino, decorre da lei (art. 12, da Lei nº 4.591/64), e tendo o condomínio-autor instruído a inicial com a planilha de f. 13, como forma de demonstrar o débito reclamado, competia à ré, ora apelante, o ônus de desconstituir o direito do requerente, nos termos do art. 333, II, do CPC. Portanto, o magistrado primevo, ao imputar ao réu o ônus de comprovar que os valores cobrados não são legítimos, limitou-se a aplicar a lei processual, não deixando de observar o contraditório.Os valores atinentes à constituição de fundo de reserva constituem despesa extraordinária, razão pela qual, não se tratando de despesa ordinária de conservação da coisa, não pode ser imputada ao usufrutuário.Embora a ação de cobrança seja procedente, em sua maior parte, devendo-se decotar da condenação imposta pelo MM. juiz singular apenas as parcelas atinentes ao fundo de reserva, a aferição do quantum debeatur, a nosso aviso, deverá ser realizada em procedimento de liquidação de sentença, no qual deverá o autor apresentar as atas de assembléias ou documentos similares, que demonstrem os valores fixados para fazer face às despesas comuns, assim como para a constituição do fundo de reserva.As taxas condominiais devidas, todas posteriores ao termo inicial de vigência do Código Civil de 2002, apenas devem sofrer a incidência de correção monetária, pelos índices da Corregedoria de Justiça, e juros moratórios de 1% ao mês, desde as respectivas datas de vencimento, além de multa de 2% (dois por cento), nos termos do art. 1.336, § 1º, do CCB.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.07.671248-8/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): EVA BITTERMANN FERNANDES - APELADO (A)(S): CONDOMÍNIO EDIFICIO MONTE AZUL - RELATOR: EXMO. SR. DES. EDUARDO MARINÉ DA CUNHA

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR AS PRELIMINARES E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

Belo Horizonte, 09 de outubro de 2008.

DES. EDUARDO MARINÉ DA CUNHA - Relator

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

O SR. DES. EDUARDO MARINÉ DA CUNHA:

VOTO

Cuida-se de ação de cobrança, pelo rito sumário, ajuizada por CONDOMÍNIO DO MONTE AZUL em desfavor de EVA BITTERMANN FERNANDES, alegando que a suplicada é usufrutuária de imóvel integrante do condomínio, constituído pelo apartamento nº 204, deixando de concorrer nas despesas condominiais incidentes sobre a referida unidade, pretendendo fosse a ré condenada ao pagamento das taxas de condomínio discriminadas na exordial, relativas aos meses de fevereiro, maio, junho, agosto, setembro e novembro de 2003, setembro de 2005, abril e maio de 2006 e abril de 2007, que, corrigidas monetariamente e acrescidas de multa e juros moratórios, totalizam R$3.542,07 (três mil quinhentos e quarenta e dois reais e sete centavos).

Devidamente citada, nos termos do art. 277, do CPC, a requerida apresentou contestação (f. 31-36), argüindo sua ilegitimidade passiva em relação à cobrança dos valores atinentes à constituição de fundo de reserva, por se tratar de despesa extraordinária (art. 22, X, da Lei nº 8.245/91), cujo pagamento não é de responsabilidade do usufrutuário, conforme dispõe o art. 1.403, I, do CCB. No mérito, aduziu que o autor não apresentou documentação suficiente à comprovação do débito. Frisou que a cobrança de despesas extraordinárias é de exclusiva responsabilidade do nu-proprietário, requerendo, ao final, o acolhimento da preliminar ou a improcedência do pedido.

Em sentença proferida à f. 43-46, o douto juiz de primeiro grau julgou procedente o pedido, condenando a requerida ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas, inclusive fundo de reserva, acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês, multa e correção monetária, conforme previsto na convenção condominial, tudo a contar dos respectivos inadimplementos. Condenou a ré, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% do valor da condenação, suspendendo a exigibilidade de tais verbas, ante a gratuidade judiciária concedida.

Irresignada, a requerida interpôs apelação (f. 7-52), argüindo preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, no que se refere à prefacial de ilegitimidade passiva "ad causam". Ainda em sede preliminar, suscitou a nulidade da sentença, por ofensa ao contraditório, em virtude de ter-se-lhe imputado o ônus de comprovar que os valores cobrados não são legítimos, quando nos autos não há qualquer documento comprobatório da origem da cobrança. No mérito, argumentou que não há prova da inadimplência, em função da ausência de documentos que comprovem o momento a partir do qual seria exigível o rateio das despesas. Repisou não lhe competir o pagamento dos valores relativos ao fundo de reserva, por se tratar de despesas extraordinárias, de responsabilidade exclusiva do nu-proprietário. Pugnou pelo provimento ao apelo, com o acolhimento das preliminares ou a improcedência do pedido.

A apelação foi recebida em ambos os efeitos (f. 53).

Às f. 55-64, o autor ofereceu contra-razões, refutando as alegações da apelante e postulando o desprovimento do recurso.

Conheço do recurso, eis que presentes seus pressupostos legais de admissibilidade.

A requerida suscitou preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, no que se refere à preliminar de ilegitimidade passiva "ad causam".

Não lhe assiste razão.

A exigência de fundamentação das decisões judiciais, prevista no art. 93, IX, da CR/88, tem sua razão de ser na imprescindibilidade do órgão jurisdicional expor os motivos que o levaram a decidir a favor ou contra a pretensão que lhe foi apresentada, indicando o silogismo utilizado para a formação de seu convencimento.

Segundo lição de Cândido Rangel Dinamarco,

"(...) também ligada ao pressuposto político da necessidade de controle das atividades do juiz é a exigência constitucional de motivação das sentenças e demais atos jurisdicionais (Const., art. 93, inc, IX). A regra do livre convencimento dá ao julgador a prerrogativa de valorar os elementos probatórios do processo segundo sua própria inteligência e sensibilidade, sem estar vinculado a estritos critérios legais que predeterminassem o valor de cada meio de prova, ou menos ainda, o de cada prova em concreto (CPC, art. 131). Além disso, a ampla independência funcional do juiz, deixa-o livre para tomar suas próprias decisões, sem imposições nem influências de outras pessoas ou órgãos, mesmo dos órgãos superiores da própria Magistratura. Para conferir racionalismo e legitimidade a toda essa independência de que goza o juiz, é preciso exigir que preste contas do que decide, explicitando as razões pelas quais chega às conclusões adotadas." (in Instituições de Direito Processual Civil, v. I, 2ª ed., São Paulo: Malheiros Editores, 2002, p. 241).

Apenas é nula a decisão totalmente desprovida de fundamentação (art. 93, IX, CR/88), fato que não ocorre no caso em tela.

Da leitura do decisum de f. 43-46, verifica-se que o julgador a quo expôs, suficientemente, as razões de fato e de direito que o levaram a rejeitar a aludida prefacial, consignando que as despesas relativas à constituição de fundo de reserva, não obstante qualificadas na Lei nº 8.245/91 como "extraordinárias", se destinam à conservação do bem, sendo, portanto, de responsabilidade do usufrutuário.

A jurisprudência tem entendido que, apresentando a sentença, ainda que de forma sucinta, as razões pelas quais se chegou a determinado resultado, não há que se falar em nulidade, por ausência de fundamentação:

"AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NULIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO. OMISSÃO. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. ALIMENTOS PROVISÓRIOS. REDUÇÃO. PERTINÊNCIA. ANÁLISE DO CONJUNTO PROBATÓRIO DOS AUTOS. PROVIDÊNCIA VEDADA EM SEDE ESPECIAL. SÚMULA 7/STJ. 1. Consoante entendimento pacificado desta Corte, o órgão judicial, para expressar sua convicção, não precisa aduzir comentários sobre todos os argumentos levantados pelas partes. Embora sucinta a motivação, pronunciando-se sobre as questões de fato e de direito para fundamentar o resultado, exprimindo o sentido geral do julgamento, não se emoldura violação aos artigos 165, 458, I, II e III, e 535, II, do Código de Processo Civil.(...)"(STJ, AGA nº 517.122/MG, rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 18.12.2003, DJ 16.2.2004, p. 265).

"AGRAVO REGIMENTAL. TRIBUTÁRIO. IPTU E TAXAS MUNICIPAIS. (...) 2. Não se configura a pretendida violação dos arts. 460 e 535, II, do CPC, quando o acórdão recorrido, a despeito de sua fundamentação sucinta, examina todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia. (...)" (STJ, AGA nº 512.267/RJ, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. em 16.10.2003, DJ 17.11.2003, p. 274).

Rejeito, pois, a prefacial de nulidade da sentença, por falta de fundamentação.

Também não prospera a preliminar de nulidade da sentença, por ofensa ao contraditório.

Acerca do aludido princípio, leciona Nelson Nery Júnior (in Princípios do Processo Civil na Constituição Federal, 8. ed., São Paulo : Revista dos Tribunais, 2004, p. 170-172):

"O princípio do contraditório, além de fundamentalmente constituir-se em manifestação do princípio do estado de direito, tem íntima ligação com o da igualdade das partes e o do direito de ação, pois o texto constitucional, ao garantir aos litigantes o contraditório e a ampla defesa, quer significar que tanto o direito de ação quanto o direito de defesa são manifestações do princípio do contraditório.

(...)

Por contraditório deve entender-se, de um lado, a necessidade de dar conhecimento da existência da ação e de todos os atos do processo às partes, e, de outro, a possibilidade de as partes reagirem aos atos que lhe sejam desfavoráveis. Os contendores têm direito de deduzir suas pretensões e defesas, de realizar as provas que requereram para demonstrar a existência de seu direito, em suma, direito de serem ouvidos paritariamente no processo em todos os seus termos."

Mais adiante, ressalta:

"Como decorrência do princípio da paridade das partes, o contraditório significa dar as mesmas oportunidades para as partes (Chancengleichheit) e os mesmos instrumentos processuais (Waffengleichheit) para que possam fazer valer os seus direitos e pretensões, ajuizando ação, deduzindo resposta, requerendo e realizando provas, recorrendo das decisões judiciais, etc.

Essa igualdade de armas não significa, entretanto, paridade absoluta, mas sim na medida em que as partes estiverem diante da mesma realidade em igualdade de situações processuais. (...)"

Com efeito, do princípio do contraditório decorre a necessidade de propiciar às partes litigantes a comprovação, de forma plena e equânime, de seus pretensos direitos, sem perder de vista, entretanto, as regras atinentes ao ônus probatório, dispostas no art. 333, do CPC.

Na hipótese em tela, cuidando-se de ação de cobrança de taxas condominiais, cuja obrigação de pagamento, a cargo do condômino, decorre da lei (art. 12, da Lei nº 4.591/64), e tendo o condomínio-autor instruído a inicial com a planilha de f. 13, como forma de demonstrar o débito reclamado, competia à ré, ora apelante, o ônus de desconstituir o direito do requerente, nos termos do art. 333, II, do CPC.

Portanto, o magistrado primevo, ao imputar ao réu o ônus de comprovar que os valores cobrados não são legítimos, limitou-se a aplicar a lei processual, não deixando de observar o contraditório.

Pelo exposto, rejeito a preliminar de nulidade da sentença, por ofensa ao princípio do contraditório.

Vou ao mérito.

Conforme asseverado, por ocasião da análise da preliminar de nulidade da sentença, por ofensa ao contraditório, a obrigação de pagamento das cotas condominiais pelos condôminos decorre de expressa disposição legal (Lei nº 4.591/64). Partindo-se dessa premissa, era desnecessária a apresentação, pelo apelado, da convenção de condomínio que prevê a cobrança das taxas, sendo suficiente, para a comprovação do fato constitutivo do condomínio-demandante, a planilha acostada à 13, que aponta, mês a mês, os valores devidos pela ora recorrente.

Ao contrário do que também quer fazer crer a apelante, a aludida memória de cálculo, apresentada pelo síndico, a quem cabe a administração do condomínio, é suficiente à comprovação do "an debeatur", cabendo a ela obstar a pretensão autoral, provando fato impeditivo, extintivo ou modificativo.

Portanto, o ônus da prova de que o valor da cobrança é indevido, ou de que houve o pagamento, é da ré. Nesse sentido:

"CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE DOS CONDÔMINOS - CABIMENTO

- Não se reputam abusivos índices praticados dentro da legislação em vigor. - O ônus da prova acerca de fato extintivo do direito do autor é atribuído ao réu. Art. 333, II, CPC. - Ao condômino incumbe solver, pontualmente, os encargos condominiais. - Apelo não provido."(TAMG - AC 0377523-3, 2ª Câmara Cível, Rel. Des. Ediwal José de Morais - J. 05.08.2003)

"APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO - MEMÓRIA DE CÁLCULO DA DÍVIDA DO CONDÔMINO - PROVA SUFICIENTE - ART. 333, II, DO CPC - MULTA MORATÓRIA - COBRANÇA DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO DÉBITO ANTES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 - POSSIBILIDADE A promitente compradora, que possui a posse de unidade condominial, presume-se devedora das contribuições para as despesas do Condomínio, bastando para a cobrança a discriminação dos valores em memória de cálculo apresentada pelo Síndico. Cabe ao réu, no entanto, comprovar o fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, nos temos do artigo 333, II, do CPC. Antes da vigência do Código Civil de 2002, que limitou a multa moratória por inadimplência das taxas de condomínio a 2% sobre o valor do débito, prevalece o disposto no artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, sendo possível a cobrança de multa de até 20% sobre o valor do débito." (TJMG, 17ª Câmara Cível, AC nº 2.0000.00.500565-6/000, Rel. Des. Irmar Ferreira Campos, DJ 18.08.2005)

Conforme se depreende dos autos, não há prova de que a apelante tenha pago os valores aduzidos na peça exordial pelo condomínio.

Aliás, a recorrente sequer impugnou validamente os valores reclamados, limitando-se a afirmar, de forma genérica e imprecisa, que nos autos não havia elementos suficientes à comprovação da origem da cobrança, bem como de sua mora. E tais alegações, conforme já destacado, não prosperam.

De resto, insurgiu-se a recorrente contra sua condenação ao pagamento dos valores atinentes ao fundo de reserva, por se tratar de despesa extraordinária, não imputável a ela, na qualidade de usufrutuária do imóvel, sendo, ao contrário, de responsabilidade exclusiva do nu-proprietário.

Nesse ponto, entendo assistir-lhe razão.

Segundo dispõe o art. 1.403, I, do Código Civil de 2002, o usufrutuário é responsável, apenas, pelas despesas ordinárias de conservação do bem.

Comentando o citado dispositivo legal a lição de Maria Helena Diniz:

"O usufrutuário terá a obrigação de fazer, à sua custa, despesas ordinárias ou comuns de conservação da coisa, efetuando reparações ou consertos de custo módico para que possa devolvê-la, findo o usufruto, no estado em que a recebeu. O usufrutuário deverá pagar as prestações (p. ex., foros, pensões alimentícias) exigidas pelo instituidor do usufruto e ligadas ao objeto deste e os impostos reais devidos pela posse ou rendimento da coisa frutuária."(Código Civil Anotado, Saraiva, São Paulo, 2003, p. 921).

E, ao contrário do que consignou o magistrado de primeiro grau, os valores atinentes à constituição de fundo de reserva constituem despesa extraordinária, sendo, portanto, de responsabilidade exclusiva do proprietário do imóvel.

É sabido que a principal destinação do fundo de reserva é a formação de um capital, destacado daquele atinente à realização das despesas do diaadia, que faça face a eventuais despesas imprevistas e de urgência, ou, ainda, que se destine a viabilizar as reformas de maior porte em partes comuns do bem em condomínio.

Registre-se que a Lei nº 8.245/91, embora trate das locações, dispõe claramente, no parágrafo único, de seu artigo 22, que o fundo de reserva tem a função de cobrir as despesas extraordinárias do condomínio. Senão vejamos:

"Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituiçãoo de fundo de reserva."

Registro que não me passou despercebido o teor doparagrafo 4ºº, da cláusula 8º, da escritura de convenção de condomínio, segundo o qual aconstituiçãoo de usufruto sobre qualquer unidade autônoma integrante do condomínio"atribui ao usufrutuário o direito de voto em Assembléia Geral, assim como importa em sua participação obrigatória no rateio das despesas normais e extraordinárias do Condomínio (...)"(destaquei) (f. 20).

Entretanto, trata-se de disposição convencional"contra legem", razão pela qual deixo de aplicá-la.

Não se tratando, pois, de despesa ordinária de conservação da coisa, a obrigação de pagamento do fundo de reserva não pode ser imputada ao usufrutuário, razão pela qual o apelo deve ser acolhido, nesse ponto, de forma a afastar da condenação os valores relativos a tal despesa extraordinária.

Importante consignar, outrossim, que, malgrado tenha admitido o regular processamento e julgamento desta ação de cobrança de taxas condominiais, unicamente com base na planilha de f. 13, em razão de poder-se da mesma aferir o"an debeatur", qual seja, as taxas condominiais dos meses de FEV/03, MAI/03, JUN/03, AGO/03, SET/03, NOV/03, ABR/06, MAI/06, ABR/07 e SET/05, é de se ver que a referida memória de cálculo, elaborada de forma unilateral pelo condomínio-requerente, parte dos valores históricos de R$236,03 (ref. FEV/03), R$250,00 (ref. MAI/03, JUN/03, AGO/03, SET/03, NOV/03, ABR/06, MAI/06, ABR/07), e R$227,27 (ref. SET/05), sem que haja qualquer documentação que ateste a regularidade desses montantes. Ou seja, não há nos autos qualquer elemento probatório hábil a demonstrar que, naqueles períodos, os valores das taxas condominiais devidas eram os constantes da planilha de f. 13.

Da mesma forma, a escritura de convenção de condomínio, coligida às f. 14-24, não trata do montante das taxas condominiais, dispondo apenas sobre encargos devidos em caso de inadimplemento. Senão vejamos:

"7ª) Por si e seus sucessores, os co-proprietários obrigam-se:

(...)

c) a pagar pontualmente, nas épocas próprias e quando em atrazo (sic), com multa de 20%, sobre o respectivo valor, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, honorários advocatícios e custas, cobráveis executivamente, suas quotas-partes relativas as despesas normais ou extraordinárias do Condomínio."

Portanto, embora a ação de cobrança seja procedente, em sua maior parte, devendo-se decotar da condenação imposta pelo MM. juiz singular apenas as parcelas atinentes ao fundo de reserva, a aferição do quantum debeatur, a nosso aviso, deverá ser realizada em procedimento de liquidação de sentença, no qual deverá o autor apresentar as atas de assembléias ou documentos similares, que demonstrem os valores fixados para fazer face às despesas comuns, assim como para aconstituiçãoo do fundo de reserva.

Registre-se que, a despeito da disposição da convenção de condomínio, retrotranscrita, as taxas condominiais devidas, todas posteriores ao termo inicial de vigência doCódigo Civill de 2002, apenas devem sofrer a incidência de correção monetária, pelos índices da Corregedoria de Justiça, e juros moratórios de 1% ao mês, desde as respectivas datas de vencimento, além de multa de 2% (dois por cento), nos termos do art. 1.3366,§ 1ºº, do CCB:

"O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Nesse sentido, o entendimento do STJ:

"CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. , § 1º.

(...) II. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes.

III. Recurso especial não conhecido." (STJ, REsp nº 746.589/RS, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, j. em 15.8.2006, DJ 18.9.2006, p. 327).

"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - MULTA CONDOMINIAL DE 20% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ARTIGO 12, § 3º, DA LEI 4.591/64 - REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO ESTATUTO MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO POR INCOMPATIBILIDADE - RECURSO NÃO CONHECIDO.

1 - In casu, a Convenção Condominial fixou a multa, por atraso no pagamento das cotas, no patamar máximo de 20%, o que, à evidência, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil. Isto porque, o novo Código trata, em capítulo específico, novas regras para os condomínios.

2 - Assim, por tratar-se de obrigação periódica, renovando-se todo mês, a multa deve ser aplicada em observância à nova situação jurídica constituída sob a égide da lei substantiva atual, prevista em seu art. 1336, § 1º, em observância ao art. , § 1º, da LICC, porquanto há revogação, nesse particular, por incompatibilidade, do art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64. Destarte, a regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor.

3 - Recurso não conhecido." (STJ, REsp nº 689.150/SP, rel. Min. Jorge Scartezzini, j. em 16.2.2006, DJ 13.3.2006, p. 328).

Com essas razões de decidir, rejeito as preliminares de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação e por ofensa ao princípio do contraditório. No mérito, dou parcial provimento à apelação, para, reformando parcialmente a sentença, julgar procedente, em parte, o pedido inicial, para condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais dos meses de FEV/03, MAI/03, JUN/03, AGO/03, SET/03, NOV/03, ABR/06, MAI/06, ABR/07 e SET/05, além das vincendas, com incidência de correção monetária, pelos índices da Corregedoria de Justiça, e juros moratórios de 1% ao mês, desde as respectivas datas de vencimento, além de multa de 2%, excluídos os valores atinentes ao fundo de reserva. O quantum debeatur será apurado em liquidação de sentença, devendo o condomínio-autor apresentar as atas de assembléias ou documentos similares, que demonstrem os valores fixados para fazer face às despesas comuns, assim como para a constituição do fundo de reserva.

Votaram de acordo com o (a) Relator (a) os Desembargador (es): IRMAR FERREIRA CAMPOS e MÁRCIA DE PAOLI BALBINO.

SÚMULA : REJEITARAM AS PRELIMINARES E DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.07.671248-8/001