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6 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

AC 10479140064011001 MG

Publicação

23/11/2018

Julgamento

14 de Novembro de 2018

Relator

Juliana Campos Horta
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DESCUMPRIMENTO AOS PRINCÍPIOS CONTRATUAIS - PACTA SUNT SERVANDA E BOA-FÉ OBJETIVA - NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO

- No atual ordenamento jurídico vários princípios regem os contratos, e dentre eles, os princípios da Pacta Sunt Servanda e o da Boa-fé Objetiva. Tais princípios orientam, em suma, que o contrato gera lei entre as partes, e ao proceder à contratação, ambas as partes devem prezar por uma conduta proba havendo ainda "a necessidade de observância dos chamados deveres anexos ou de proteção".

- Evidenciada a atuação da empresa apelante, que, ao contratar com os apelados, já tinha ciência de eventual empecilho para a entrega de imóvel no prazo acordado, não os informando quando da firmação do instrumento contratual, sobre tal fato, age em desconformidade ao norteamento dos princípios supracitados, motivo pelo qual, deve-se manter a decisão que rescindiu o contrato.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0479.14.006401-1/001 - COMARCA DE PASSOS - APELANTE (S): CONSTRUTORA CMP LTDA - APELADO (A)(S): DÉBORAH AVILA CARIA E OUTRO (A)(S), GLEISON DOS REIS PEREIRA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DESA. JULIANA CAMPOS HORTA

RELATORA.





DESA. JULIANA CAMPOS HORTA (RELATORA)



V O T O

Trata-se de Apelação interposta contra sentença de fls. 1907/1908, proferida nos autos da Ação Ordinária ajuizada por DÉBORAH AVILA CARIA e GLEISON DOS REIS PEREIRA em face de CONSTRUTORA CMP LTDA., pelo MM. Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Passos, que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o "Instrumento particular de Compra e Venda de Imóveis sob incorporação, Construção e Outras Avenças - 2ª etapa", fundamentando sua decisão no fato de que a intimação da requerida na ação de nº 0479.11.011314-5 se deu anteriormente à assinatura do contrato, evidenciando, portanto, a ciência da requerida de que a referida ação judicial ocasionaria demora na entrega do apartamento.

Salientou que "é evidente que a requerida assumiu a culpa no atraso da entrega do imóvel no prazo acordado, mesmo porque responsabilizou-se pelo risco de cumprir a avença ciente da existência de processo judicial em que o Estado de Minas Gerais pleiteava a restituição do imóvel ao patrimônio público".

Inconformada, apela a empresa ré, pelas razões de fls. 1913/1919, relatando que, após o êxito na construção de 136 apartamentos, estando eles prontos para serem financiados junto à Caixa Econômica Federal, ela foi surpreendida com a notícia de que havia uma ação judicial movida pelo Estado de Minas Gerais, que tinha por objeto a discussão da propriedade do imóvel em que foram construídos os apartamentos.

Elucidou ainda, que restou comprovado nos autos a sua propriedade sobre o imóvel, porém, devido à ação judicial ajuizada pelo Estado de Minas Gerais, a Caixa Econômica Federal colocou entraves na liberação dos contratos, uma vez que os apartamentos "seriam financiados pelo programa do governo intitulado como 'Minha Casa Minha Vida', o que atrasou a entrega dos citados apartamentos".

Salientou que sempre agiu com boa-fé dando aos apelados, e aos outros interessados, a opção de romper o contrato sem qualquer encargo, colacionando trecho do depoimento de fl. 1890, que evidenciava tal conduta.

Asseverou estar incontroverso nos autos, que o atraso na entrega do apartamento se deu pelo fato da Caixa Econômica Federal não liberar o financiamento, pois, os apelados não tinham a quantia necessária para adimplir o valor, necessitando, portanto, do financiamento. Concluiu ressaltando que os apartamentos ficaram prontos no prazo estipulado, e por causa do atraso no financiamento é que houve atraso na entrega dos apartamentos.

Finalmente, discorreu sobre as disposições contratuais, ressaltando a de número 5.1, que dispunha o prazo de 18 (dezoito) meses para a entrega dos apartamentos que fossem financiados, iniciando o referido prazo "após a concretização do financiamento imobiliário, sendo certo que sem a liberação do citado financiamento a efetiva contratação jamais aconteceria, elemento necessário no ciclo contratual". Pede provimento ao recurso.

Contrarrazões às fls. 1922/1924, requerendo a manutenção da sentença.

É o relatório.

Conheço do recurso, pois presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Déborah Avila Caria e Gleison dos Reis Pereira ajuizaram a presente Ação Ordinária em face da Construtora C.M.P. Ltda., almejando a rescisão do contrato intitulado como "Instrumento particular de Compra e Venda de Imóveis sob incorporação, Construção e Outras Avenças - 2ª etapa", tendo em vista o descumprimento do instrumento contratual pelo sobrepujamento do prazo previsto para a entrega da documentação necessária para que pudessem requerer o financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Relataram que mesmo após o ajuizamento de uma "Notificação Judicial", não foi entregue a documentação necessária para o referido financiamento, deixando os requerentes em desespero, tendo em vista a iminência da cerimônia de casamento dos dois, sendo obrigados a procurar outro imóvel, para residirem.

Conforme relatado alhures, sobreveio sentença que deu total procedência aos pedidos exordiais.

Apela a empresa requerida alegando, em suma, ter agido de boa-fé, e imputando à Caixa Econômica Federal a responsabilidade da entrega tardia do apartamento dos requerentes, tendo em vista os entraves postos por aquela financeira, quanto à liberação do financiamento.

Primeiramente, insta clarificar que restou incontroverso nos autos, o atraso da entrega dos apartamentos, pela construtora. A controvérsia atual recai sobre o motivo do atraso na entrega do apartamento, e se sobre tal atraso poder-se-ia atribuir alguma responsabilidade à empresa apelante.

Apesar de alegar que o motivo do referido atraso foi a conduta omissiva da Caixa Econômica Federal, a controvérsia não deve ser analisada por esse viés.

Sobre os contratos, no atual ordenamento jurídico, regem os princípios da pacta sunt servanda e o da boa-fé objetiva.

O clássico princípio contratual da pacta sunt servanda, também denominado como Princípio da Força Obrigatória dos Contratos determina, em suma, que o contrato tem força de lei entre as partes que o compõe.

A melhor doutrina explica:



Decorrente da ideia clássica de autonomia da vontade, a força obrigatória dos contratos preconiza que tem força de lei o estipulado pelas partes na avença, constrangendo os contratantes ao cumprimento do conteúdo completo do negócio jurídico. Esse princípio importa em autêntica restrição da liberdade, que se tornou limitada para aqueles que contrataram a partir do momento em que vieram a formar o contrato consensualmente e dotados de vontade autônoma. (TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único, 7. ed., 2017).

Ademais, acomunado ao princípio supramencionado o atual ordenamento jurídico também consagra o da boa-fé objetiva como um dos principais norteadores dos contratos. Sobre o referido princípio, prevê o artigo 422 do Código Civil de 2002:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Em suma, trata-se de uma orientação às partes contratantes que devem agir de forma proba, uma para com a outra, tendo-se "(...) a necessidade de observância dos chamados deveres anexos ou de proteção (...)" (STJ, REsp 1.051.065/AM, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.02.2013).

Para melhor elucidação do raciocínio exposto, confira-se trecho da decisão do colendo Superior Tribunal de Justiça retirado da obra do doutrinador Dr. Flávio Tartuce:

"com o advento do CC/2002, dispôs-se, de forma expressa, a respeito da boa-fé (art. 422), da qual se extrai a necessidade de observância dos chamados deveres anexos ou de proteção. Com base nesse regramento, devesse reconhecer a responsabilidade pela reparação de danos originados na fase pré-contratual caso verificadas a ocorrência de consentimento prévio e mútuo no início das tratativas, a afronta à boa-fé objetiva com o rompimento ilegítimo destas, a existência de prejuízo e a relação de causalidade entre a ruptura das tratativas e o dano sofrido. Nesse contexto, o dever de reparação não decorre do simples fato de as tratativas terem sido rompidas e o contrato não ter sido concluído, mas da situação de uma das partes ter gerado à outra, além da expectativa legítima de que o contrato seria concluído, efetivo prejuízo material" (STJ, REsp 1.051.065/AM, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.02.2013, publicado no seu Informativo n. 517). (apud: TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único, 7. ed., 2017).

Nessa mesma toada, salienta-se também (apud TARTUCE, 2017):

"A cláusula geral contida no art. 422 do novo Código Civil impõe ao juiz interpretar e, quando necessário, suprir e corrigir o contrato segundo a boa-fé objetiva, entendida como a exigência de comportamento leal dos contratantes". (Enunciado n. 26 do CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil).

Por conseguinte, da análise do contrato trazido à baila, percebe-se que a empresa apelante, de fato, agiu de forma desidiosa, sem observância dos princípios acima elencados.

No contrato trazido às fls. 21/31, firmado entre as parte em 14 de julho de 2012, consta a seguinte disposição, no item II denominado "Do Terreno, da Procedência e da Incorporação":

2- O Terreno:

A vendedora é a única e exclusiva senhora e legítima possuidora do imóvel constituído de um terreno urbano, localizado no lugar denominado Parque da Estação, nesta cidade, com área de onze mil, setecentos e cinquenta e nove metros e cinquenta e três centímetros quadrados (11.759,53 m2), imóvel havido por força do Registro Geral Lº 2, ficha 01, matrícula nº 47.799, de 04 de setembro de 2006, do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, o qual se encontra livre e desembaraçado de qualquer ônus.

Como bem elucidado pelo magistrado primevo, a citação da apelante na ação de nº 0479.11.011314-5 ( 0113145-35.2011.8.13.0479) se deu em 05/07/2012 (conforme certidão de fl. 204). Posteriormente, a empresa apelante procedeu à contratação com os apelados em 14/07/2012, ou seja, 09 (nove) dias após o recebimento da citação.

Portanto, infere-se que a empresa, mesmo ciente de que havia uma ação judicial contra si, firmou contrato com os apelados, contendo a cláusula que atestava que o imóvel encontrava-se "livre e desembaraçado de qualquer ônus".

Outrossim, mostra-se patente a atuação desidiosa da empresa que, mesmo sabendo que poderia haver eventuais entraves, em decorrência da ação judicial em andamento, passou informação falsa aos contraentes sobre o desembaraço do imóvel, objeto do contrato, e conforme bem pontuado pela magistrada a quo, assumiu a culpa por eventual atraso.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, para manter incólume a sentença, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Condeno a apelante ao pagamento de custas e honorários de sucumbência, que majoro em 2% sobre o valor atribuído à causa.



JD. CONVOCADO OCTÁVIO DE ALMEIDA NEVES - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. DOMINGOS COELHO - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"
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