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21 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10433072230371001 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 5 meses
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - CLÁUSULA PENAL - CUMULAÇÃO IMPOSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. "Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)." (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017). 2. "Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/vendedora." (STJ, AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016). 3. Consoante preconiza o art. 86 do CPC, "Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0433.07.223037-1/001 - COMARCA DE MONTES CLAROS - APELANTE (S): MÔNACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - APELADO (A)(S): IRES DOS SANTOS LOPES E OUTRO (A)(S), JOSÉ OSMAR LOPES

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. DOMINGOS COELHO

RELATOR.

















DES. DOMINGOS COELHO (RELATOR)



V O T O

Trata-se de recurso de apelação interposto por MÔNACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença integrada pela decisão dos aclaratórios que, nos autos da"ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e indenização"movida em face de IRES DOS SANTOS LOPES e JOSÉ OSMAR LOPES, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais e a reconvenção, nos seguintes termos:



Em face do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido da autora para rescindir o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com os réus e condeno os requeridos ao pagamento do dano emergente, no montante de 10% do valor atualizado do contrato, e do lucro cessante, no montante de 0,60% sobre o valor atualizado do contrato durante todo o período de inadimplência, ou seja, desde 30/01/2007 até a data da efetiva reintegração de posse. Expeça-se o devido mandado.

Quanto à reconvenção, julgo parcialmente procedente o pedido, condenando à reconvinda à devolução de todos os valores pagos pelos reconvintes, valor este que deverá ser acrescido de correção monetária, com base na tabela da CGJMG, a partir da data do pagamento, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

[...]



Em suas razões de inconformismo, a apelante alega que"é conferido à parte inocente, no caso, a empresa recorrente, o direito à retenção das arras pagas pelos inadimplentes promissários compradores, ora recorridos, diante da contumaz inexecução voluntária do contrato"; que não há que se falar em devolução do valor pago pelos recorridos, haja vista que os apelados deram causa à presente demanda em face da sua impontualidade; que o Código Civil estabelece que se a parte que deu as arras não cumprir com sua cota parte contratual, poderá a outra reter essa quantia; que o contratante que da ensejo a ruptura do compromisso, há de perder o sinal do negócio, em favor do outro contratante; que não há que se falar em sucumbência recíproca, tendo em vista que quase a totalidade dos pedidos foram julgados procedentes; que" para os valores pagos pelos recorridos se aplica, respectivamente, a correção monetária, desde o desembolso de cada parcela e os juros moratórios, somente após o trânsito em julgado, quando se torna exigível o pagamento da obrigação ". Requer o provimento do recurso para que a) seja autorizada a retenção dos valores pagos a título de arras; b) seja reconhecida a sucumbência integral dos apelados; c) o termo inicial dos juros de mora seja o trânsito em julgado do acórdão.



Apesar de devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões.



Recurso próprio, tempestivo e regularmente preparado. Dele conheço eis que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.



A presente controvérsia cinge-se em verificar se é possível a retenção, por parte da apelante, do valor pago pelos apelados no importe de R$ 10.000,00, a título de arras confirmatórias, diante da contumaz inexecução voluntária do contrato por parte destes.



Para tanto, considerando que o MM. juiz a quo julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para rescindir o contrato de compra e venda e condenar os apelados ao pagamento do dano emergente, expresso na forma de multa ou cláusula penal, bem como os lucros cessantes, condenação já transitada em julgado, deve-se analisar a possibilidade de cumulação das arras com a referida cláusula penal.



Compulsado os autos, verifico que o juiz singular declarou que"a autora não faria jus à retenção dos valores pagos pelos compradores a título de arras, pois o desfazimento do pacto impõe a restituição dos valores pagos, notadamente em razão do princípio da função social do processo".



Acrescentou ainda que"não se mostra razoável que, caso seja desfeito o negócio e restituído o imóvel, inclusive com a possibilidade de nova alienação, a promitente vendedora retenha integralmente as importâncias pagas. Além do mais, entendo que a cobrança cumulada de valor previsto em cláusula penal com a retenção de valor a título de arras configura enriquecimento ilícito da promitente vendedora. Por esse motivo, deve a autora [apelante] devolver aos réus as parcelas por ele pagas".



Tenho que acertadamente elucidou o douto sentenciante, não havendo que se falar em reforma da sentença quanto a este ponto.



Isso porque, com relação à cumulação das arras com a cláusula penal, o STJ possui entendimento consolidado no sentido da sua impossibilidade. Vejamos:



"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS.

NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.

3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).

8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato.

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.

(REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017. Grifo nosso.)"



"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado nº 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.

2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.

(AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017) 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 906.340/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 11/09/2018. Grifo nosso.)"



Portanto, não é possível cumular as arras com a cláusula penal, sob pena de bis in idem.



Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, razão assiste à apelante, uma vez que diante do reconhecimento de que fora a parte apelada quem dera causa ao desfazimento do negócio, deve ser ele a data do trânsito em julgado da sentença primeva, na esteira do entendimento do STJ:



AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. IMPOSTOS E TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA N. 283/STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO.

1. A caraterização da revelia não induz a uma presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados pelo autor, permitindo ao juiz que, para formar o seu convencimento, analise as alegações formuladas pelas partes em confronto com as provas constantes dos autos. Jurisprudência do STJ.

2. A ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida suficientes para mantê-la enseja o não conhecimento do recurso. Incidência da Súmula n. 283 do STF.

3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/vendedora.

4. Considerando o pedido da parte nas razões do recurso e em respeito ao princípio da adstrição, é cabível a fixação do termo inicial dos juros moratórios como sendo a data da devolução do imóvel.

5. Agravo regimental parcialmente provido. (AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016)

Por fim, quanto à alegação da apelante de que não há que se falar em sucumbência recíproca, devendo a parte apelada arcar com todos os ônus sucumbenciais, tenho que razão não lhe assiste.



Ora, do cotejo dos pedidos iniciais e resultado do julgamento vislumbra-se com tranquilidade que ocorreu na espécie a sucumbência recíproca, cabendo a ambas as partes o pagamento, proporcional, dos honorários e despesas, conforme expressa disposição do art. 86, caput do CPC, litteris:



"Art. 86. Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles as despesas."



No tema, confira-se ainda:



"Há sucumbência recíproca quando uma das partes não obteve tudo o que o processo poderia lhe proporcionar. Se o autor pediu 100 e obteve 80, sucumbiu em 20, ao mesmo tempo em que o réu sucumbiu em 80. Quando a parte sucumbiu em parte mínima do pedido, não se caracteriza a sucumbência recíproca. A sucumbência recíproca autoriza a interposição de recurso pela via adesiva." (Nelson Nery Júnior in Código de Processo Civil Comentado, 7ª edição, Ed. Revista dos Tribunais)



Logo, mantenho a sentença recorrida quanto a este ponto.



Em razão do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO apenas para determinar que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da sentença primeva. No mais, mantenho a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.



Diante da sucumbência mínima, condeno a apelante ao pagamento da integralidade das custas recursais e majoro os honorários advocatícios para 15 % do valor atualizado da causa.



DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. JOSÉ AUGUSTO LOURENÇO DOS SANTOS - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO"