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28 de Fevereiro de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10000190288472001 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 6 meses
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REAJUSTE MENSAL PELOS ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO DAS CARDENETAS DE POUPANÇA - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - QUITAÇÃO ANTECIPADA DO DÉBITO - RECUSA ADMINISTRATIVA - NÃO VERIFICADA.

1- A cláusula de contrato de financiamento imobiliário que prevê reajuste das parcelas pelos índices de remuneração plena dos depósitos de poupança, cumulados com 1% de juros ao mês, configura bis in idem e se encontra em flagrante desconformidade com a norma insculpida no artigo 46 da Lei nº 10.931/2004.

2- A pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional está sujeita aos ditames do Código Civil (art. 591) e da Lei de Usura, não podendo se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente.

3- Ausente demonstração de resistência administrativa por parte da demandada quanto a quitação antecipada do financiamento e, inexistindo abusividade no contrato, inviável a autorização de quitação do contrato com redução de encargos.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.19.028847-2/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): NAIARA DIAS DE OLIVEIRA - APELADO (A)(S): OLHOS DÁGUA PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

JD. CONVOCADO OCTÁVIO DE ALMEIDA NEVES

RELATOR.





JD. CONVOCADO OCTÁVIO DE ALMEIDA NEVES (RELATOR)



V O T O

Cuidam os autos de ação revisional de cláusulas contratuais ajuizada por Naiara Dias de Oliveira em face de Olhos D'água Participações Societárias Ltda., em que a autora, denunciando encargos contratuais praticados pelo réu no âmbito do contrato de financiamento imobiliário entre eles firmando, busca o correspondente ajuste, com a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente.

A teor da r. sentença de ordem 105, os pedidos foram julgados improcedentes, sob o fundamento de que o contrato firmando entre as partes não apresenta abusividades. Em razão disto, a autora foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade em observância ao art. 98, §§ 2º e 3º do CPC.

Insatisfeita, a autora recorre. Com esteio na apelação de ordem 107, tece considerações quanto a abusividade da capitalização de juros. Alega que o MMº Juiz de origem não julgou o pedido alternativo de autorização de quitação do contrato com redução dos juros e encargos financeiros praticados pelo réu, pugnando pela análise do referido pedido.

Recurso sem preparo.

Em contrarrazões de ordem 110, o apelado, refutando a insurgência recursal, pugna pelo seu desprovimento.

É o relatório.

Conheço do recurso, porque presentes seus pressupostos de admissibilidade, justificando a ausência de preparo por ser a recorrente detentora da gratuidade de justiça.

Registro, de início, que a livre manifestação de vontade dos contratantes não impede, por si, a revisão de ajustes entabulados. Isso porque, com a promulgação da Lei nº 8.078/90, aplicável ao caso e, a esta altura, com a Lei nº 10.406/02, o princípio do pacta sunt servanda resta mitigado, mormente quando sabido não mais ser possível olvidar a função social que se agrega aos contratos.

Extrai-se da narrativa desenvolvida na peça de ingresso que as partes celebraram promessa de compra e venda de imóvel em 26 de maio de 2012. Segundo a demandante, o contrato tornou-se demasiadamente oneroso em razão dos encargos incidentes nas parcelas, que afirma serem "cobradas em valor muito superior ao inicialmente acordado". Alega que o contrato em questão não estabelece de forma clara qual o parâmetro utilizado para os juros remuneratórios, razão pela qual pretende sua limitação a 12% ao ano, sem capitalização. Alternativamente, requer a quitação do contrato com redução dos juros e encargos praticados pela ré ou ainda, sua rescisão com a restituição dos valores pagos.

Em defesa, a demandada defende preliminarmente a inépcia da petição inicial. No mérito, argumenta que o contrato não possui caráter de adesão e que a autora não comprovou a alegada modificação do status quo existente à época da celebração do negócio jurídico, razão pela qual deve prevalecer o princípio da obrigatoriedade dos contratos. Aduz que a forma de atualização das parcelas decorre do longo prazo para a quitação do débito referente à aquisição do imóvel (84 meses) e que os encargos estão de acordo com os praticados pelo marcado. Afirma que o pacto prevê correção monetária das parcelas pelo índice de remuneração da caderneta e poupança, acrescido do percentual de 1% (um por cento), nos termo da cláusula 3.1, a título de juros remuneratórios. De toda sorte, assevera que não houve comprovação de má-fé a autorizar a restituição de valores em dobro.

Pedido julgado improcedente ao argumento central de que as cláusulas contratuais não são ilegais ou abusivas e que não houve previsão de capitalização de juros, disto resultando a presente insurgência recursal.

É fato incontroverso nos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda do "Lote nº. 11 (onze) da quadra nº. 09 (nove) do Bairro São Miguel II" em registro no município de Matozinhos/MG.

O contrato em tela prevê em sua cláusula 2.1, a correção das 84 (oitenta e quatro) parcelas pelo índice de remuneração plena dos depósitos de poupança, nos seguintes termos:

"Estabelecem as partes que as parcelas do preço constantes no item 3.3 do preâmbulo deste instrumento serão corrigidas mensalmente mediante aplicação do índice de remuneração plena dos depósitos de caderneta de poupança (art. 46, Lei 10.931/04), acrescido de 1% (hum ponto percentual), devendo ser tomado por base o índice da aludida caderneta de poupança do último dia de cada mês ocorrido anteriormente ao do vencimento de cada prestação.

Para efeito de apuração do valor de cada prestação a pagar, o fator de multiplicação obtido através da fórmula acima estabelecida incidirá sempre sobre o valor da última parcela já corrigida e paga, ficando esclarecido, para dissolução de qualquer dúvida que todas as parcelas constantes no item 3.3 do preâmbulo deste instrumento terão correção correspondente ao período entre a assinatura do presente contrato e o efetivo pagamento.

O valor da primeira parcela a ser paga nas datas fixadas no item 3.3 do preâmbulo deste instrumento deverá ser apurado mediante a aplicação do fator de multiplicação, obtido e acordo com fórmula acima convencionada, sobre o valor citado naquele item, considerando-se a sua variação acumulada ocorrida entre a presente data e a data do efetivo pagamento da mesma." (doc. 08)

Sobre o tema, dispõe o art. 46 da Lei nº 10.931/04:

"Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança" (G.N.).

Com efeito, não pairam dúvidas acerca da possibilidade de que em contrato de comercialização de imóveis a prazo, seja estipulado o reajuste, com periodicidade mensal, pelos índices de remuneração da caderneta de poupança, todavia, de forma básica.

Extrai-se do artigo supracitado que é admitida a incidência do índice de remuneração básica dos depósitos de poupança para fins de reajuste das parcelas do financiamento imobiliário, no entanto, a cumulação de juros remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês acrescido desse índice de remuneração da caderneta de poupança configura bis in idem, uma vez que a poupança já é remunerada pela Taxa Referencial mais juros de 0,5% (cinco décimos por cento).

Nesse sentido, destaco o disposto no art. 12, da Lei nº 8.177/91:

"Art. 12. Em cada período de rendimento, os depósitos de poupança serão remunerados:

I - como remuneração básica, por taxa correspondente à acumulação das TRD, no período transcorrido entre o dia do último crédito de rendimento, inclusive, e o dia do crédito de rendimento, exclusive;

II - como remuneração adicional, por juros de:

a) 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês, enquanto a meta da taxa Selic ao ano, definida pelo Banco Central do Brasil, for superior a 8,5% (oito inteiros e cinco décimos por cento); ou

b) 70% (setenta por cento) da meta da taxa Selic ao ano, definida pelo Banco Central do Brasil, mensalizada, vigente na data de início do período de rendimento, nos demais casos."

Na espécie, a cláusula impugnada estabelece que as parcelas pactuadas "serão corrigidas mensalmente mediante aplicação do índice de remuneração plena dos depósitos de caderneta de poupança, acrescido de 1% (hum ponto percentual), devendo ser tomado por base o índice da aludida caderneta de poupança do último dia de cada mês ocorrido anteriormente ao do vencimento de cada prestação".

Sem prejuízo do entendimento firmado na origem, resta caracterizada a abusividade da cláusula 2.1 do contrato de compra e venda de imóvel que ao estabelecer o reajuste das parcelas mensais a serem pagas pelo consumidor pelos índices de remuneração plena da caderneta de poupança, acrescidos de juros de 1% ao mês, configura bis in idem e se encontra em flagrante desconformidade com o disposto no art. 46 da Lei nº 10.931/04.

Nesse sentido, já se manifestou este Eg. Tribunal de Justiça:

EMENTA: "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REGRAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - PARCELAS CONTRATADAS - CRITÉRIOS DE REAJUSTE - CUMULAÇÃO INDEVIDA DE JUROS REMUNERATÓRIOS - CAPITALIZAÇÃO ANUAL - POSSIBILIDADE - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - CITAÇÃO - RELAÇÃO CONTRATUAL.

- Em negócio de venda e compra de imóvel, com financiamento concedido pela pessoa jurídica Vendedora, essa se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor.

- O art. 46, caput, da Lei nº 10.931/2004, autoriza que, nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, seja estipulada cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

- O aludido índice de remuneração básica se restringe à Taxa Referencial (TR), sem a remuneração adicional representada, a rigor, pelos juros de 0,5% (cinco décimos por cento), que, somadas, perfazem a remuneração total aplicada às cadernetas de poupança, nos termos do art. 12, I e II, da Lei nº 8.177/91.

- É irregular a atualização mensal das parcelas ajustadas no Instrumento Contratual, com base nos fatores integrais de remuneração dos depósitos de poupança (TR + juros de 0,5%), quando contratado, também, o acréscimo de juros remuneratórios, uma vez que a cumulação desses com a remuneração adicional dos depósitos de poupança (0,5%) configura bis in idem.

- A pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro de Habitação está sujeita aos ditames do Código Civil (art. 591) e da Lei de Usura, não podendo se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente, com fundamento no art. , III, e § 2º, da Lei nº 9.514/97, cuja aplicação deve ocorrer em harmonia com a regra do art. , do Decreto nº 22.626/33.

- Reconhecida a ilegalidade de determinados encargos, é cabível a restituição do excesso, acrescido de juros de mora a partir da citação". (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.350652-9/002, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, 17ª CÂMARA CÍVEL, j. 05/07/2018, publ. súm. 17/07/2018).

EMENTA: "APELAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CORREÇÃO DAS PRESTAÇÕES - CUMULAÇÃO DE JUROS REMUNERATÓRIOS E ÍNDICE DE REMUNERAÇÃO PLENA DOS DEPÓSITOS DE CADERNETA DE POUPANÇA - BIS IN IDEM - ABUSIVIDADE - APLICABILIDADE DA TAXA REFERENCIAL - TR. A incidência dos fatores aplicados à remuneração dos depósitos em caderneta de poupança para atualização das parcelas mensais contratadas, cumuladas com juros remuneratórios, configura bis in idem, haja vista que estes também são considerados nos cálculos fixadores do referido índice (TR + 0,5%)." (TJMG - Apelação Cível 1.0148.16.004177-5/003, Relator (a): Des.(a) Juliana Campos Horta , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/07/2019, publicação da sumula em 23/07/2019)

Ainda que de outro modo fosse, no que concerne à cobrança da capitalização de juros, a ré não se enquadra no conceito de Instituição Financeira e, portanto, também sob esta ótica, é vedada cobrança de capitalização mensal de juros para o contrato em questão.

Nesse sentido, decidiu o Eg. Superior Tribunal de Justiça:

"RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 535 DO CPC. NÃO VIOLAÇÃO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME. EMBARGOS DO DEVEDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. 1. Afasta-se a alegada violação do art. 535, II, do CPC na hipótese em que o não-acatamento das argumentações deduzidas no recurso tenha como consequência apenas decisão desfavorável aos interesses d recorrente. 2. Recurso especial não é via adequada ao exame de matéria constitucional, já que destinado à apreciação de controvérsia situadas no patamar do direito federal. 3. A capitalização mensal de juros, embora seja admissível quando pactuada e quando autorizada por legislação específica, é indevida na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora, empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e nesta parte provido." (Resp. nº 974.835, Relator o Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Decisão publicada no DJ de 03/08/2011) (G.N.).

Outro não é o entendimento deste colendo Tribunal de Justiça, destaco:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - FINANCIAMENTO CELEBRADO COM A CONSTRUTORA - TABELA PRICE - CAPITALIZAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - ILEGALIDADE NOS ENCARGOS CONTRATUAIS - PERÍODO DE NORMALIDADE - AFASTAMENTO DA MORA. A utilização da Tabela Price indica a capitalização mensal de juros, a qual, segundo entendimento jurisprudencial, é vedada em contrato de financiamento imobiliário celebrado diretamente com a construtora. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0702.13.004062-0/001, Relator (a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/10/2016, publicação da sumula em 26/10/2016)"

"EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - RECONVENÇÃO - REVISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL - NULIDADE - PRELIMINAR REJEITADA - IMÓVEL FINANCIADO PELA CONSTRUTORA - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - VEDAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA - ÍNDICE OFICIAL PRÉ-DEFINIDO - LEGALIDADE - RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL ABUSIVO - REDUÇÃO - FRUIÇÃO - INDENIZAÇÃO - POSSIBILIDADE - MANUTENÇÃO DO CONTRATO - IMPOSSIBILIDADE. (...) - Conforme entendimento jurisprudencial já consolidado pela súmula nº. 121, do Supremo Tribunal Federal, mesmo quando explicitamente convencionada em contrato, não se permite a capitalização dos juros, exceto quando expressamente prevista em lei, o que não ocorre nestes autos. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0024.07.778071-6/001, Relator (a): Des.(a) Paulo Balbino , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/07/2015, publicação da sumula em 21/07/2015)

Alterado o primitivo contrato, o acertamento da dívida deve ser em face disto promovido. Por conseguinte, os valores cobrados a maior pela ré devem ser restituídos à contratante, de forma simples, notadamente porque não demonstrada má-fé na cobrança.

No que concerne ao pedido alternativo de redução dos juros e acréscimos praticados pela ré para quitação do financiamento, trata-se de direito assegurado pela norma insculpida no art. 52, § 2º, do CDC, e no caso em análise, reconhecido em conjunto com o disposto no parágrafo setimo do item 2.2 do contrato celebrado entre as partes.

Entretanto, não se verifica na hipótese que se cuida resistência extrajudicial por parte da demandada quanto a isto. Muito pelo contrário, infere-se do espelho de ordem nº 09, que a autora recebeu proposta para quitação integral do débito no valor de R$ 57.132,00 (cinquenta e sete mil, cento e trinta e dois reais) e a recusa partiu da própria demandante. Não se passa despercebido que à época, a demandante tinha realizado o pagamento de apenas 30 das 84 parcelas.

Nestes moldes, porque constatada a existência de abusividade no contrato, o ajuste parcial da r. sentença recorrida é de rigor.



DISPOSITIVO



Ante o exposto, dou provimento ao recurso para, em reforma, julgar parcialmente procedente o pedido e declarar a nulidade da cláusula 2.1 do contrato firmado entre as partes, a fim de decotar do reajuste das parcelas a cumulação dos juros remuneratórios de 1% ao mês. Condeno a parte demandada à devolução dos valores indevidamente cobrados, na forma simples, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelos índices divulgados pela Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, a contar do desembolso de cada parcela.

Por conseguinte, imponho a cada litigante o pagamento de 50% das custas, inclusive recursais, despesas e honorários advocatícios que ficam fixados em 20% sobre o valor da condenação (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC), suspensa a exigibilidade da autora por litigar amparada pela gratuidade de justiça.



DES. DOMINGOS COELHO - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA:"DERAM PROVIMENTO AO RECURSO."