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12 de Dezembro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Ação Rescisória : AR 10000181117102000 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
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Inteiro Teor



EMENTA: AÇÃO RESCISÓRIA. SENTENÇA RESCINDENDA E ACÓRDÃO QUE A MANTEVE HÍGIDA. PROLAÇÃO EM AÇÃO DE DESPEJO. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO, COM ORDEM DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. DOLO OU SIMULAÇÃO COM FIM DE FRAUDAR A LEI. PROVA NÃO PRODUZIDA PELO AUTOR. VÍCIO NÃO DEMOONSTRADO. IMPROCEDÊNCIA. I- A sentença de mérito ou o acórdão que a manteve hígida, somente podem ser rescindidos quando ocorrer alguma das hipóteses previstas no art. 966 do CPC. II- O promissário comprador, em regra, tem legitimidade ativa para postular a desocupação do imóvel por ele adquirido, propondo ação de despejo contra locador. III- Não configura fraude ou simulação na compra e venda de parte de fazenda, na qual se encontra a porção locada ao autor, objeto da ordem de despejo emanada da decisão rescindenda, a mera ausência de registro junto ao CRI, de demarcação específica da área vendida e de indicação da existência de outras lides no ato da celebração do negócio. IV- Se o autor não demonstrou algum dos vícios previstos no art. 966 do CPC, impõe-se a improcedência do pedido rescindendo. V- Pedido inicial julgado improcedente.

AÇÃO RESCISÓRIA Nº 1.0000.18.111710-2/000 - COMARCA DE UBERABA - AUTOR (ES)(A) S: WILSON CARVALHO - RÉ(U)(S): LEONARDO DE SOUZA LIMA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL.

DES. VICENTE DE OLIVEIRA SILVA

RELATOR.





DES. VICENTE DE OLIVEIRA SILVA (RELATOR)



V O T O

Trata-se de Ação Rescisória proposta por Wilson Carvalho, com suporte no art. 966, III, do CPC, objetivando rescindir acórdão unânime da 11ª Câmara Cível desse TJMG (fls. 25/41) que, nos autos de Ação de Despejo ajuizada em seu desfavor por Leonardo de Souza Lima, negou provimento ao recurso e manteve hígida a sentença pela qual foi declarada extinta a locação do imóvel comercial onde funcionava o estabelecimento denominado Bar do Jonas e decretado o despejo.

Na petição inicial da presente ação rescisória (fls. 02/22), o autor postula, inicialmente, os benefícios da gratuidade judicial, como também tutela antecipada para suspensão dos efeitos do acórdão rescindendo.

No mérito, alega que, nos autos da ação de despejo, na qual foi proferido o acórdão rescindendo, o autor, ora réu, não apresentou nenhum documento apto a demonstrar sua legitimidade ativa, juntando apenas uma escritura de compra e venda de 50% da área da Fazenda Lapa, sem registro no CRI.

Assevera que o promitente-vendedor e locador, Sérgio de Oliveira Dutra, é o legítimo proprietário do imóvel e, em razão de vários litígios que pairam sobre a área da fazenda, decorrentes de ações civil pública, possessória e despejo que tramitam desde 2009, transferiu metade do imóvel ao ora réu, por meio de escritura pública de compra e venda.

Diz que pretenso vendedor nunca teve a posse do imóvel e seu objetivo, com a venda, era apenas possibilitar ao ora réu ingressar com novas ações contra os posseiros visando a retomada do bem.

Assegura que a escritura foi fraudulenta porque a relação jurídica de compra e venda não se concretizou de fato, eis que não houve entrega de numerário.

Sustenta que houve conduta dolosa do ora réu, na tentativa de fraudar a lei, com uso de estratagema para alcançar seu intento perante o Judiciário.

Diz que a escritura de compra e venda contém informações equivocadas acerca da inexistência de outras ações e ônus reais sobre o imóvel que pudessem prejudicar a transação, pois, na verdade, já tramitavam vários processos atinentes à área da fazenda objeto do negócio.

Averba que na escritura que respaldou a legitimidade para o pedido de despejo não ficou definida a área da fazenda supostamente adquirida pelo ora réu, vez que nela constou: "o comprador terá 50% da área apurada, independente de qual seja".

Argumenta que a escritura data de 12.03.2013, porém vários atos judiciais e extrajudiciais posteriores informam o promitente-vendedor Sérgio como real proprietário do imóvel.

Aponta a ausência de título de boa-fé que pudesse guarnecer o pedido de despejo formulado pelo ora réu, fato que implica, no seu entender, em dolo com finalidade de fraudar a lei.

Ao final, pugna pela procedência do pedido, com o consequente efeito rescindendo sobre o acórdão objeto da lide.

Ao receber a petição inicial concedi justiça gratuita ao autor e indeferi a tutela provisória nela requerida (fls. 99/106).

Em sua defesa (fls. 143/157), o réu alega que o acórdão impugnado reconheceu sua propriedade sobre o imóvel locado e, portanto, sua legitimidade para propor ação na busca da desocupação do bem.

Sustenta inexistir prova dos vícios apontados pelo autor, quais sejam, dolo e simulação na compra e venda, impugnando um a um os documentos exibidos com a petição inicial.

Devidamente intimado (fl. 167), o autor apresentou réplica, insistindo na simulação do negócio de compra e venda do imóvel objeto do despejo. Na oportunidade, requereu a remessa de ofício à Receita Federal requisitando as cinco últimas declarações de imposto de renda do réu e de Sérgio de Oliveira Dutra, a fim de verificar a veracidade da compra e venda entabulada entre ambos.

Intimadas para especificação de provas (fls. 189/190), as partes não se manifestaram, conforme certidão de fls. 191/192.

É o relatório.



JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE



Conheço da presente ação porque própria (art. 966, III do CPC), tempestiva (art. 975 do CPC). Registro que o autor está sob o pálio da gratuidade judiciária (fls. 99/103), dispensado, portanto, do depósito previsto no art. 968, II, do CPC.



MÉRITO



Ausentes preliminares a exigirem solução, passo à análise do mérito da lide.

Wilson Carvalho ajuizou Ação Rescisória, objetivando rescindir acórdão unânime da 11ª Câmara Cível desse TJMG (fls. 25/41), de julgamento de sua apelação (nº 1.0701.13.028.642-3/002), no qual foi negado provimento ao recurso e mantida a sentença então apelada, de procedência dos pedidos formulados por Leonardo de Souza Lima na ação de despejo que promoveu contra si, com declaração de extinção da locação e ordem de devolução da posse do imóvel locado.

O acórdão rescindendo está assim ementado (fls. 25/41-TJ):

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - INÉPCIA DA INICIAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - PRELIMINARES REJEITADAS - AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS - FATO INCONTROVERSO - RESCISÃO CONTRATUAL - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL - RECURSO NÃO PROVIDO.

-Deve ser afastada a preliminar de incompetência absoluta do juízo, tendo em vista que a ação é fundada na relação locatícia entabulada entre as partes e não atrai qualquer interesse da União ou entidade autárquica, apta a ensejar a competência da Justiça Federal para dirimir o litígio.

-À luz do princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional, não há como reconhecer a inépcia da petição inicial, se esta atende a todos os requisitos enumerados nos artigos 282, do CPC/73, vigente à época do ajuizamento da demanda, e não se enquadra em nenhuma das hipóteses elencadas no artigo 295, do mesmo diploma legal.

-É vedado ao magistrado reapreciar e proferir nova decisão acerca de matéria já analisada e transitada em julgado, nos termos do art. 471 do Código de Processo Civil de 2015, sob pena de afrontar a preclusão pro judicato.

-Não há cerceamento de defesa, quando os elementos probatórios constantes dos autos permitem o julgamento do processo no estado em que se encontra.

-Restando incontroversa a inadimplência do réu, em relação aos alugueis avençados contratualmente, deve ser mantida a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, com a consequente declaração de rescisão do pacto e decreto de despejo do locatário inadimplente." (TJMG - Apelação Cível 1.0701.13.028642-3/002, Relator (a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/06/0018, publicação da sumula em 04/07/2018)

A presente ação rescisória foi pautada no inciso III do art. 966 do CPC, que dispõe:

"CAPÍTULO VII - DA AÇÃO RESCISÓRIA

Art. 966. A decisão de mérito, transitada em julgado, pode ser rescindida quando:

I - se verificar que foi proferida por força de prevaricação, concussão ou corrupção do juiz;

II - for proferida por juiz impedido ou por juízo absolutamente incompetente;

III - resultar de dolo ou coação da parte vencedora em detrimento da parte vencida ou, ainda, de simulação ou colusão entre as partes, a fim de fraudar a lei;

IV - ofender a coisa julgada;

V - violar manifestamente norma jurídica;

VI - for fundada em prova cuja falsidade tenha sido apurada em processo criminal ou venha a ser demonstrada na própria ação rescisória;

VII - obtiver o autor, posteriormente ao trânsito em julgado, prova nova cuja existência ignorava ou de que não pôde fazer uso, capaz, por si só, de lhe assegurar pronunciamento favorável;

VIII - for fundada em erro de fato verificável do exame dos autos.

(...)" (grifei)

A doutrina leciona sobre a hipótese prevista no inciso III do art. 966 do CPC nos seguintes termos:

"Ação rescisória. Ação rescisória é uma ação que visa a desconstituir a coisa julgada. Tendo em conta que a coisa julgada concretiza no processo o princípio da segurança jurídica - substrato indelével do Estado Constitucional - a sua propositura só é admitida em hipóteses excepcionais, devidamente arroladas de maneira taxativa pela legislação (art. 966, CPC). A ação rescisória serve tanto para promover a rescisão da coisa julgada (iudicium rescindens) como para viabilizar, em sendo o caso, novo julgamento da causa (iudiciun rescissorium) (art. 968, 1, CPC). A ação rescisória é um instrumento para a tutela do direito ao processo justo e à decisão justa. Não constitui instrumento para tutela da ordem jurídica, mesmo quando fundada em ofensa à norma jurídica. Em outras palavras, a ação rescisória pertence ao campo da tutela dos direitos na sua dimensão particular- e não ao âmbito da tutela dos direitos na sua dimensão geral.

(...)

Dolo processual. O art. 966, III, CPC, permite a rescisão da coisa julgada se a decisão resultou de dolo da parte vencedora em detrimento da parte vencida. Evidentemente, trata-se de dolo processual - não se trata de dolo material (STJ, 1.ª Seção, AR 98/RJ, rel. Min. Adhemar Maciel, j. 28.11.1989, DJOS.03.l 990, p. 1.394). Há dolo processual quando a parte vencedora age de má-fé no processo (arts. 5.0 , 77 e 80, CPC). Para que a coisa julgada seja rescindida, é necessário que exista nexo de causalidade entre o comportamento doloso da parte e o pronunciamento jurisdicional. Vale dizer: a litigância de má-fé deve ter desempenhado papel decisivo na formação do convencimento judicial.

Colusão entre as partes. Se o processo é fraudulento ou simulado (art. 142, CPC), cabe ação rescisória para desconstituir a coisa julgada nele formada (art. 966, III, in fine, CPC). Em ambos os casos pretendem as partes alcançar fim defeso em lei. Há simulação quando as partes vão a juízo afirmando um litígio aparente, que na realidade não existe, a fim de conferir ou transmitir direitos simuladamente; age com fraude à lei quem frustra o alcance da lei, visando a obter aquilo que a legislação proíbe. A colusão entre as partes é essencial tanto no processo fraudulento como no processo simulado - não se pode pensar nesse ou naquele sem prévio ajuste entre as partes.

(Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, Código de Processo Civil Comentado, RT/São Paulo, 2017, p. 1.037 a 1.039).

"A sentença pode ser atacada por dois remédios processuais distintos: pelos recursos e pela ação rescisória.

O que caracteriza o recurso é ser, na lição de Pontes de Miranda, uma "impugnativa dentro da mesma relação jurídico-processual da resolução judicial que se impugna". Só cabem recursos, outrossim, enquanto não verificado o trânsito em julgado da sentença. Operada a coisa julgada, a sentença torna-se imutável e indiscutível para as partes do processo (NCPC, art. 502).

Mas a sentença, tal como ocorre com qualquer ato jurídico, pode conter um vício ou uma nulidade. Seria iniquidade privar o interessado de um remédio para sanar o prejuízo sofrido. É por isso que a ordem jurídica não deixa esse mal sem terapêutica. E, "quando a sentença é nula, por uma das razões qualificadas em lei, concede-se ao interessado ação para pleitear a declaração de nulidade".

Trata-se da ação rescisória, que não se confunde com o recurso justamente por atacar uma decisão já sob o efeito da res iudicata. Estamos diante de uma ação contra a sentença, diante de um remédio "com que se instaura outra relação jurídica processual", como ressalta Pontes de Miranda.

Recurso, coisa julgada e ação rescisória são três institutos processuais que apresentam profundas conexões.

O recurso visa a evitar ou minimizar o risco de injustiça do julgamento único. Esgotada a possibilidade de impugnação recursal, a coisa julgada entra em cena para garantir a estabilidade das relações jurídicas, muito embora corra o risco de acobertar alguma injustiça latente no julgamento. Surge, por último, a ação rescisória que colima reparar a injustiça da sentença trânsita em julgado, quando o seu grau de imperfeição é de tal grandeza que supere a necessidade de segurança tutelada pela res iudicata.

A ação rescisória é tecnicamente ação, portanto. Visa a rescindir, a romper, a cindir a sentença como ato jurídico viciado. Conceituam-na Bueno Vidigal e Amaral Santos como "a ação pela qual se pede a declaração de nulidade da sentença". Assim, hoje, não se pode mais pôr em dúvida que a rescisória "é ação tendente à sentença constitutiva" (muito embora o direito atual a afaste do campo das nulidades propriamente ditas).

(...)

"Chama-se rescisória à ação por meio da qual se pede a desconstituição de sentença trânsita em julgado, com eventual rejulgamento, a seguir, da matéria nela julgada".

(...)

Os casos de rescindibilidade da decisão no NCPC são os mesmos elencados no Código anterior

e são os seguintes (NCPC, art. 966): (...)

Dolo ou coação da parte vencedora (art. 966, III):

Compete às partes e seus procuradores proceder, no processo, com lealdade e boa-fé (NCPC, art. ). Viola esse dever a parte vencedora que "haja impedido ou dificultado a atuação processual do adversário, ou influenciado o juízo do magistrado, em ordem a afastá-lo da verdade".

O Código de 1973 autorizava a rescisória quando a decisão tivesse resultado (i) de dolo da parte vencedora em detrimento da parte vencida, ou (ii) de colusão entre as partes, a fim de fraudar a lei (CPC/1973, art. 485, III). O novo Código ampliou as duas hipóteses: (i) não só o dolo, mas também a coação praticada pelo vencedor, pode autorizar a rescisão; e (ii) além da colusão entre as partes, também a simulação, quando arquitetada para fraudar a lei é causa justificadora da rescisória (NCPC, art. 966, III).

A configuração do dolo - ato voluntário da parte vencedora em prejuízo do vencido -, não mais exige, na evolução do direito processual, necessariamente, a má-fé do litigante, bastando seja revelada uma ofensa ao princípio da boa-fé objetiva, que o novo Código adota, como "norma fundamental" (art. 5º). Assim, para efeito da rescisão da sentença, bastará, por exemplo, em determinadas circunstâncias, o silêncio ou a conduta omissiva da parte vencedora, acerca de fato ou comportamento relevante para a solução da causa, para que sua conduta desleal e desonesta, frente ao adversário sucumbente se torne causa para a rescisão do decisório. É importante, todavia, que a conduta ou omissão intencional do litigante seja tal que induza a parte contrária a assumir uma conduta processual que lhe seja nociva. A rescisória, portanto, será cabível se a parte demonstrar que o resultado desfavorável da causa teve como motivo comportamento seu induzido, todavia, maliciosamente por ato do adversário.

O dolo da parte vencedora, invocável para rescindir a sentença, "abrange, também, o dolo do representante legal" e, naturalmente, o de seu advogado, ainda quando sem o assentimento ou a ciência do litigante.

Torna-se indispensável, para êxito da rescisória, na espécie em exame, que ocorra nexo de causalidade entre o dolo (violação da lealdade e da boa-fé) e o resultado a que chegou a decisão, como se depreende do texto do art. 966, III.

Não se deve, outrossim, ver dolo na simples omissão de prova vantajosa à parte contrária, nem tampouco no mero silêncio sobre circunstância que favoreça o adversário. Para verificação da situação legal, o vencedor deverá ter adotado procedimento concreto para intencionalmente ter obstado o vencido de produzir prova que lhe fosse útil. É de ter-se em conta que a parte não está legalmente obrigada a produzir prova contrária a seus interesses (art. 379, caput), razão pela qual o dolo autorizador da rescisória não pode se limitar à não revelação de fato ou prova favorável ao adversário, mas terá de se dar por meio de comportamento que o leve a não diligenciar a descoberta e utilização do meio de convencimento que lhe propiciaria a vitória processual.

Deve-se, porém, atentar para o fato de que o dolo autorizador da rescisória não abrange os atos de má-fé anteriores ao processo, mas apenas o dolo processual, que vem a ser aquele praticado por meio de ato de litigância maliciosa durante a tramitação da causa em juízo. SIMULAÇÃO OU COLUSÃO PARA FRAUDAR A LEI (art. 966, III):

Cabe ao juiz impedir que as partes utilizem o processo para, maliciosamente, obterem resultado contrário à ordem jurídica. Quando concluir o magistrado que as partes estão manejando a relação processual para "praticar ato simulado ou conseguir fim proibido por lei", deverá proferir "decisão que impeça os objetivos das partes" (NCPC, art. 142). Nem sempre, porém, o juiz tem meios para impedir que os fraudadores atinjam o fim colimado.

Exemplo de processo em tal situação seria a ação movida pela concubina contra o concubinário casado para obter a transferência de um bem móvel valioso que este desejaria doar-lhe com infração do art. 550 do Código Civil. Deixando o réu que o feito corra à revelia e não havendo meio de o juiz impedir a condenação à transferência do bem litigioso, estaremos diante de uma sentença provocada por conluio em fraude da lei. Os prejudicados, após o trânsito em julgado, poderão rescindi-la de acordo com o art. 966, III, do novo Código.

São comuns, também, os exemplos de colusão para obter anulação de casamento, fora dos limites permitidos pela lei.

Podem promover a rescisória, em todos os casos de simulação ou colusão, tanto os sucessores de qualquer das partes do processo fraudulento, o terceiro juridicamente interessado, como também o Ministério Público (art. 967).

Colusão (ou conluio) e simulação são ambas figuras de fraude na atividade processual, sempre com a finalidade de fraudar a lei. A diferença está em que a colusão se dá sempre por meio de ato bilateral, envolvendo as duas partes do processo, enquanto a simulação pode ser praticada por ambas ou apenas uma delas. Além disso, a colusão pode consumar-se mediante ato puramente omissivo, quando, por exemplo, autor e réu combinam em que a ação de cobrança de dívida inexistente não será contestada com o objetivo de fraudar credores. Já a simulação exige atividade concreta de criação de um negócio jurídico que aparente conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem (Código Civil, art. 167, § 1º, I); ou e m que conste declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira (idem, II); ou ainda, aqueles cujos instrumentos sejam antedatados ou pós-datados (idem, III)."(Humberto Theodoro Júnior, Curso de Direito Processual Civil, v. III, 50ª ed., Rio de Janeiro:Forense, 2017, p. 876/887).

Volvendo aos autos, levando em linha de conta o sistema legal do ônus da prova baseado no disposto no art. 373 do CPC, tenho que não assiste razão ao autor.

No caso, o instrumento de fls. 132/133-TJ, datado de 05.03.2010, revela que o ora autor celebrou contrato de locação com Sérgio de Oliveira Dutra, para viger por um ano, da área da Fazenda Lapa, matrícula 28.793 do CRI local, onde estão localizados o bar e a parte da casa sede que serve para fins comerciais.

Em 12.03.2013, o locador vendeu metade da Fazenda Lapa ao ora réu, Sérgio de Oliveira Dutra, especificando na escritura pública, ainda não averbada no registro do imóvel, que o negócio abrangia parte de sua propriedade, esta limitada nos dois hectares em que estão a área da casa sede e demais benfeitorias, mesmo que não efetivamente definida (fls. 48/52-TJ).

Ato contínuo, em 19.07.2013, o promissário-comprador, ora réu, ajuizou ação de despejo contra o locatário, ora autor, fundada em prática de infração legal ou contratual, ou seja, inadimplemento dos locativos e necessidade de edificação de obras exigidas pelo Poder Público (fls. 111/131-TJ), alcançando êxito em sua pretensão, conforme sentença de fls. 135/140-TJ e acórdão rescindendo que a manteve (fls. 25/41-TJ).

Como fundamento para rescisão do acórdão de fls. 25/41-TJ, o locatário, ora autor, apontou a ilegitimidade passiva do ora réu para propor contra si a ação de despejo, dizendo que ele apenas teria instruído aquele processo com escritura de compra e venda de 50% da área da Fazenda Lapa, sem registro no CRI local.

A matéria não foi apreciada no acórdão rescindendo porque já havia sido julgada em acórdão anterior (fls. 25/41-TJ):

"Da ilegitimidade ad causam

Impende esclarecer que a preliminar suscitada no apelo principal de ilegitimidade ativa ad causam já foi apreciada e afastada pelo acórdão proferido às ff. 279/283.

Com efeito, a referida matéria não pode ser novamente reexaminada por esta Instância ad quem, devido à ocorrência de preclusão pro judicato, conforme preceitua o art. 505, também dessa Lei Processual: (...)

No mesmo sentido, é a norma inserta no art. 507 da mesma lei processual: (...)

A propósito, já decidiu esta Egrégia Corte: (...)

Portanto, considerada preclusa a discussão acerca da ilegitimidade ativa do ora apelado para a propositura da presente demanda, rejeito a preliminar suscitada no recurso."(TJMG - Apelação Cível 1.0701.13.028642-3/002, Relator (a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/06/0018, publicação da sumula em 04/07/2018)

A preliminar de legitimidade ativa foi julgada no recurso 1.0701.13.028.642-3/001, no qual a sentença terminativa prolatada na ação de despejo foi cassada, com os seguintes fundamentos:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - PROMITENTE COMPRADOR - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - LEGITIMIDADE ATIVA - RECURSO PROVIDO.

-A análise das condições da ação deve ser realizada in statu assertionis, com base na narrativa realizada pelo autor na petição inicial.

-O promissário comprador tem legitimidade ativa, com base na escritura pública de compra e venda, para propor ação perquirindo o pagamento de alugueis em atraso, relativos a contrato firmado com o promitente vendedor.

(...)

Cinge-se o mérito recursal à análise da legitimidade do apelante para figurar no polo ativo da presente demanda.

Como cediço, a legitimidade para a causa consiste na titularidade da parte em relação ao interesse deduzido em juízo, o que revela sua qualidade de integrar a relação processual, seja na condição de demandante ou demandado.

Acrescento as lições de Cândido Rangel Dinamarco, em Instituições de Direito Processual Civil, 4. ed., São Paulo: Malheiros Editores, vol. II, p. 306: (...)

Sendo assim, a legitimidade das partes pressupõe a existência de um vínculo entre o autor da ação, a pretensão controvertida e a parte ré.

Saliente-se que a análise das condições da ação deve ser realizada in statu assertionis, com base na narrativa realizada pelo autor na petição inicial. Em se concluindo que o autor é o possível titular do direito sustentado na peça de ingresso, bem como que o réu deve suportar a eventual procedência da demanda, estará consubstanciada a condição da ação relativa à legitimidade das partes.

No caso dos autos, verifica-se que o autor, ora apelante, ajuizou a presente demanda visando à decretação do despejo de Wilson de Carvalho de um bar que lhe foi locado. Para tanto, alega ter adquirido, na data de 12/03/2013, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, 50% (cinquenta por cento) de uma propriedade rural, situada em Uberlândia, denominada Fazenda Lapa, constituída de casa sede e demais benfeitorias, com área de 02,00ha (dois hectares), (fl. 29/31).

Apesar do contrato objeto do litígio ter sido celebrado entre Sérgio de Oliveira Dutra e Wilson Carvalho, ora apelado, inexistindo qualquer participação do apelante no referido ajuste (fls. 24/25), é possível vislumbrar, outrossim, que o autor juntou cópia da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel descrito na inicial, não tendo sido essa impugnada pelo apelado.

É inegável que a propriedade de bem imóvel deve ser comprovada através de documento hábil, devidamente expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis, contendo os registros de todas as ocorrências alusivas à propriedade. Contudo, cabe ressaltar que o registro da promessa de compra e venda, nos termos do artigo 60 da Lei 8245/91, só é legalmente exigido para as hipóteses elencadas nesse dispositivo, não abarcando, assim, as ações de despejo por falta de pagamento. Confira-se, in verbis:

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Nesse mesmo sentido, já teve decidiu o colendo STJ: (...)

Logo, restando devidamente comprovado de que o autor, ora apelante, detém a propriedade do imóvel sobre o qual recai o pedido inicial, impõe-se o reconhecimento de sua ilegitimidade para a propositura da ação de despejo.

(...)"(TJMG - Apelação Cível 1.0701.13.028642-3/001, Relator (a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/08/0017, publicação da sumula em 06/09/2017)

Naquela oportunidade, a Turma Julgadora da 11ª Câmara Cível reconheceu a legitimidade ativa ad causa do promissário-comprador para propor ação de despejo contra o locatário que contratou locação diretamente como o promitente-vendedor, com respaldo em julgado do STJ (AgRg nos EDcl nos EDcl no Ag 704933/SP).

"LOCAÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO ATIVO DA AÇÃO DE DESPEJO. PROVA DA PROPRIEDADE OU DO COMPROMISSO REGISTRADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL SUPERADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.

-A priori, a inexistência de prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado não enseja a ilegitimidade do promitente comprador em propor o despejo da locatária que não adimpliu os aluguéis.

-Comprovada, na espécie, a condição de locador através do respectivo contrato de locação, assinado pela ora agravante, compete à locatária o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, o que não ocorreu.

-Fere a boa-fé objetiva a conduta da locatária que, após exercer a posse direta do imóvel por mais de duas décadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento.

-Embora a ora agravante tenha demonstrado a existência da divergência jurisprudencial, verifica-se que este Superior Tribunal de Justiça recentemente asseverou que o ajuizamento da ação de despejo pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imóvel locado, a evidenciar a superação do dissídio 5 - Agravo regimental improvido."(AgRg nos EDcl nos EDcl no Ag 704.933/SP, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 24/08/2009, DJe 14/09/2009)

Também nessa linha é o entendimento do TJMG:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. PROMISSÁRIO COMPRADOR. LEGITIMIDADE ATIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA E PURGA DA MORA. INOCORRENCIA. REAJUSTE. POSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO. COMPROVAÇÃO.

-O promissário comprador tem legitimidade ativa para propor ação perquirindo o pagamento de alugueis em atraso, relativos a contrato firmado com o promitente vendedor, mesmo que o registro cartorário ocorra após o ajuizamento da demanda.

(...)"(TJMG - Apelação Cível 1.0024.10.283213-6/001, Relator (a): Des.(a) Leite Praça, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/02/2012, publicação da sumula em 10/02/2012)

Sendo assim, como a conclusão esposada no acórdão rescindendo está coerente com a jurisprudência pátria, não encontro fundamento para afastar a legitimidade ativa ad causam do promissário-adquirente para propor ação de despejo contra o locatário que está na posse de seu imóvel, sendo importante lembrar que a locação é obrigação contratual e o ora autor não nega seu inadimplemento.

Assevera, ainda, o autor que o promitente-vendedor e locador, Sérgio de Oliveira Dutra, é o legítimo proprietário do imóvel e, em razão de vários litígios que pairam sobre a área da fazenda, decorrentes de ações civil pública, possessória e despejo que tramitam desde 2009, transferiu metade do imóvel ao ora réu, por meio de escritura pública de compra e venda.

Diz mais, que pretenso vendedor nunca teve a posse do imóvel e seu objetivo, com a venda, era apenas possibilitar ao ora réu ingressar com novas ações contra os posseiros visando a retomada do bem.

Realmente, se tais fatos ocorreram, em princípio, estaria configurada a simulação, ainda que indireta.

Todavia, não há, nos autos, prova de tais alegações, tampouco indícios sérios de conluio entre o ora réu e o promitente-vendedor/locador.

Primeiro, porque restou incontroverso que Sérgio era o proprietário da fazenda, fato comprovado pelo registro de fls. 83/90-TJ. Logo ele poderia dela dispor, nos termos do art. 1.228 do CCB, inclusive transferindo posse imediata antes de averbação de escritura de compra e venda.

Segundo, porque o contrato de compra e venda entabulado entre Sérgio e o ora réu foi realizado mediante escritura pública, sendo importante registrar que o tabelião tem fé pública (art. 3º da Lei 8.935/1994) para atestar a confissão de recebimento do preço, tendo anotado as ações movidas contra o vendedor naquela oportunidade, para ciência do comprador.

Terceiro, porque inolvidável que Sérgio possuía a específica área da fazenda locada ao ora autor, eis que a posse desse último teve origem na transferência daquela do primeiro.

Por conseguinte, ao vender parte da fazenda ao ora réu, a posse indireta foi transmitida de imediato ao adquirente, como constou na escritura.

Sendo assim, eventual ausência de posse de Sérgio em outras partes da fazenda, como reconhecido em ações possessórias outras que não dizem respeito ao ora autor (fls. 64/82-TJ), não poderá servir de base para reconhecimento de simulação endoprocessual, pois a ação de despejo não guarda similitude com reintegração/manutenção de posse.

O autor também aponta elementos hipotéticos que poderiam anular a escritura de compra e venda, quais sejam, a falta de prova de pagamento, a ausência de informação acerca de outras ações e ônus reais sobre o imóvel que poderiam prejudicar a transação e a falta de definição da área da fazenda objeto do negócio.

Quanto ao pagamento, o tabelião fez constar na escritura a confissão do promitente-vendedor acerca do recebimento do preço, além da quitação dada por ele em favor do promissário-comprador. Logo, entendo despicienda a exigência da efetiva prova do pagamento.

Registro, por oportuno, que embora o ora autor tenha requerido a remessa de ofício à Receita Federal para comprovar, ou não, o pagamento realizado pelo ora réu em favor do promitente-vendedor, tal pretensão não foi reiterada quando da intimação para especificação de provas (DJe de 25.02.2019, p. 163, caderno 2ª Instância Judicial), o que denota desistência, no meu entender.

Quanto à suposta ausência de informação acerca de outras ações e ônus reais sobre o imóvel, ao contrário do que alega o ora autor, também o tabelião fez constar na escritura o seguinte:"Em cumprimento à Lei 7.433 de 18.12.85, de conformidade com o disposto no Decreto nº 93.240 de 09.09.1986, me foram apresentados e que aqui ficam arquivados (...) as certidões de feitos ajuizados e as certidões negativas de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais da matrícula 27.793, emitida em 27.02.2013, pelo 1º CRI local (...)"(fl. 50-TJ).

No que diz respeito à falta de delimitação da área vendida, na escritura pública de compra e venda constou que" o comprador terá 50% da área apurada, independente de qual seja (fl. 50-TJ) ". E nela ainda restou consignado que a propriedade do promitente-vendedor situava-se nos dois hectares da Fazenda Lapa em que estavam edificadas a casa sede e demais benfeitorias. Por lógica, portanto, o ora réu adquiriu metade dessa específica área do imóvel rural.

Diante desse contexto, não vejo qualquer elemento capaz de anular a escritura pública de compra e venda de fls. 48/52-TJ, não sendo a ação rescisória sede própria para tanto.

Noutro giro, o ora autor sustenta que, não obstante a escritura de venda em favor do ora réu date de 12.03.2013, vários atos judiciais e extrajudiciais relacionados à fazenda informam o promitente-vendedor Sérgio como real proprietário do imóvel.

Ora, isso não implica, por si só, em dolo, pois o negócio não foi registrado no CRI nem abrangeu a totalidade do imóvel rural, sendo possível o acionamento de Sérgio em processos judiciais, porquanto continua dono da outra metade.

Diante desse cenário e considerando que o inadimplemento dos locativos restou incontroverso, concluo aqui aplicável a máxima jurídica allegatio et non probatio, quase non allegatio (alegação sem prova é como se não há alegação), pois o ora autor não cumpriu seu ônus de provar o dolo ou a simulação no negócio de compra e venda de parte do imóvel feito entre o locador e o ora réu.

Nessa linha:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÓRIA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - NEGÓCIO JURÍDICO - QUITAÇÃO - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - NÃO DEMONSTRAÇÃO - DÉBITO NÃO COMPROVADO.

Para a anulabilidade de negócio jurídico, exige-se a presença de vícios do ato jurídico, como o erro, dolo, coação, simulação ou fraude. Tais vícios constituem exceção e devem ser cabalmente demonstrados para que se proceda à anulação do respectivo ato jurídico. Não tendo o autor desincumbido de fazer prova do fato constitutivo de seu direito, ônus que lhe recaía, não tem como prosperar sua pretensão. Restando evidenciada a quitação integral do valor do imóvel, é de rigor a improcedência do pedido de rescisão do contrato."(TJMG - Apelação Cível 1.0472.10.001154-4/001, Relator (a): Des.(a) Mônica Libânio, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/12/2017, publicação da sumula em 18/12/2017)

Ipso facto, tenho que as razões da petição inicial não devem ser acolhidas.



Em face do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL.

Condeno no autor ao pagamento das custas e de honorários advocatícios, que ora fixo em R$800,00 (art. 85, § 1º e § 8º, do CPC), observado o art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto.



DES. CLARET DE MORAES - De acordo com o (a) Relator (a).

DESA. VALÉRIA RODRIGUES QUEIROZ - De acordo com o (a) Relator (a).

DESA. JAQUELINE CALÁBRIA ALBUQUERQUE - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. ÁLVARES CABRAL DA SILVA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA:"JULGARAM IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL"