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7 de Dezembro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Agravo de Instrumento-Cv : AI 10000190659979001 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 19 dias
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Inteiro Teor



EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TUTELA DE URGÊNCIA SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS E ABSTENÇÃO EM INCLUSÃO EM CADASTROS RESTRITIVOS. APARENTE ALTERAÇÃO DE CIRCUSNTÂNCIAS FÁTICAS. PROBABILIDADE DO DIREITO CONFIGURADA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRESENÇA. I - Para a concessão da tutela de urgência é imprescindível a comprovação dos requisitos constantes no art. 300 do CPC. II - Configurada a probabilidade do direito, ante as evidências de que houve alteração das circunstâncias fáticas no imóvel objeto do contrato de compra e venda e de que a vendedora não cumpriu com seu dever de informação satisfatoriamente, bem como perigo de dano, impõe-se a concessão da tutela de urgência.

AGRAVO DE INSTRUMENTO-CV Nº 1.0000.19.065997-9/001 - COMARCA DE SETE LAGOAS - AGRAVANTE (S): LUCAS ALMEIDA MONTEIRO DA SILVA - AGRAVADO (A)(S): EMPREENDIMENTOS MORADA DO LAGO LTDA ME (MICROEMPRESA)

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. VICENTE DE OLIVEIRA SILVA

RELATOR.





DES. VICENTE DE OLIVEIRA SILVA (RELATOR)



V O T O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Lucas Almeida Monteiro da Silva contra decisão do Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas (Ordem nº 58), que, em autos da 'Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação Civil', ajuizada em face de Empreendimento Morada do Lago Ltda, indeferiu os pedidos de tutela de urgência formulados pelo autor, ora agravante, objetivando a suspenção do pagamento das parcelas do contrato celebrado entre as partes e a determinação à ré de que se abstenha de promover a inscrição do seu nome nos cadastros de restrição ao crédito.

Em suas razões, alega o agravante, em síntese, que o imóvel por ele adquirido encontra-se inquinado de vício oculto, pois, posteriormente à celebração do negócio entabulado entre as partes, foi constituída uma Área de Preservação Permanente - APP sobre uma parte de sua área.

Afirma que comprou o lote para nele fixar sua residência, mas, em razão da restrição ambiental, tornou-se o bem inadequado ao uso a que se destinava, além de ter sido diminuído significativamente o seu valor, a permitir a rescisão do contrato, nos termos dos arts. 441 e 443 do Código Civil.

Sustenta que a agravada foi omissa quanto ao seu dever de informação, notadamente sobre a possibilidade de restrição das construções no imóvel, causando-lhe diversos transtornos e prejuízos.

Enfatiza que a restrição imposta sobre parte da área do loteamento é anterior à entrega do empreendimento e que embora a recorrida tenha sido comunicada formalmente, pelos órgãos competentes, sobre a constituição da APP à época, quedou-se inerte, abstendo-se de repassar referida informar aos respectivos proprietários dos lotes.

Diz não ter interesse em outro imóvel no mesmo loteamento, como outrora lhe foi proposto pela ora recorrida, explicando que a existência do córrego foi elemento essencial à compra do lote e à idealização de sua residência.

Explica que foram encetadas inúmeras tratativas de acordo com a agravada, mas que todas elas restaram frustradas.

Destaca que, em razão de pleitear rescisão contratual, não pode ser compelido a arcar com as despesas decorrentes do negócio jurídico, notadamente as parcelas do financiamento do lote, a contribuição associativa e o IPTU.

Aponta como configurado o perigo de dano, haja vista a possibilidade de negativação do seu nome.

Colaciona doutrina e jurisprudência em amparo às suas teses.

À luz desses fundamentos, requer o agravante a antecipação dos efeitos da tutela recursal. No mérito, pugna pelo acolhimento definitivo de seu inconformismo pela Turma Julgadora.

Preparo: regular (Ordens nº 06/07).

Pela decisão de Ordem nº 63, foi deferido, em parte, o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal.

O juízo de primeiro grau prestou informações, noticiando a manutenção da decisão agravada e o cumprimento, pelo agravante, das disposições constantes do art. 1.018 do CPC (Ordem nº 66).

A agravada apresentou contraminuta (Ordem nº 67), na qual argui, inicialmente, que o autor, ora agravante, ajuizou a demanda de origem após o transcurso do prazo decadencial estatuído pelo art. 442 do Código Civil, a impor a extinção do processo, com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, II, do Código de Processo Civil.

No mérito, afirma que foi a empresa Autoimóvel Ltda que aprovou e registrou o empreendimento objeto da lide, o qual fora recebido em 08 de novembro de 2010 pelo Município de Funilândia.

Sustenta que a restrição legal para a construção próxima à margem do córrego existe desde a edição da Lei nº 6.766/79, não podendo, assim, o agravante invocar o seu desconhecimento como fundamento de sua pretensão.

Assevera que não descumpriu qualquer de suas obrigações contratuais, não havendo fundamento que ampare o pedido de rescisão do negócio jurídico. Ao contrário, aduz que a inadimplência é do ora recorrente, que deixou de pagar as parcelas convencionadas para a aquisição do imóvel.

Tece considerações sobre a aplicação da teoria do adimplemento substancial ao caso, ressaltando já ter sido quitado montante correspondente a mais de 80% do contrato.

Pontua não haver perigo de dano ao autor, ora agravante, até o final do julgamento da lide, a obstar a concessão da tutela prevista no art. 300 do CPC.

Ao final, pugna pelo não provimento do recurso.

É o relatório. Passo ao voto.

Conheço do recurso, eis que presentes os requisitos condicionantes de sua admissibilidade.



PREJUDICIAL DE MÉRITO



Decadência



A prejudicial de mérito, suscitada pela ora agravada com fundamento decadência do direito do autor de reclamar pelos vícios ocultos do imóvel, não foi analisada pelo juízo de primeiro grau, de sorte que o seu julgamento por esta instância revisora, neste momento, importaria em violação ao duplo grau de jurisdição.



MÉRITO



Pretende o agravante, em seu inconformismo, a reforma da decisão que indeferiu a tutela de urgência postulada na petição inicial, objetivando a suspenção do pagamento das parcelas do contrato celebrado entre as partes e a determinação à ré de que se abstenha de promover a inscrição do seu nome nos cadastros de restrição ao crédito.

Pois bem. Para a concessão da tutela de urgência, mostra-se necessária a presença dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015, como também a inexistência da condição obstativa prevista no seu § 3º, in verbis:



"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão." (grifei)



Elpídio Donizetti, ao discorrer sobre pressupostos para a concessão da tutela de urgência, ensina:



"Dá-se o nome de tutela provisória ao provimento jurisdicional que visa adiantar os efeitos da decisão final no processo ou assegurar o seu resultado prático. A tutela provisória (cautelar ou antecipada) exige dois requisitos: a probabilidade do direito substancial (o chamado fumus boni iuris) e o perigo de dano ou risco do resultado útil do processo (periculum in mora). A soma desses dois requisitos deve ser igual a 100%, de forma que um compensa o outro. Se a urgência é muito acentuada (perigo de dano ao direito substancial ou risco de resultado útil do processo), a exigência quanto à probabilidade diminui. Ao revés, se a probabilidade do direito substancial é proeminente, diminui-se o grau da urgência.

(...)

A probabilidade do direito deve estar evidenciada por prova suficiente, de forma que possa levar o juiz a acreditar que a parte é titular do direito material disputado. Trata-se de um juízo provisório. Basta que, no momento da análise do pedido, todos os elementos convirjam no sentido de aparentar a probabilidade das alegações. Essa análise pode ser feita liminarmente (antes da citação) ou em qualquer outro momento do processo. Pode ser que no limiar da ação os elementos constantes nos autos ainda não permitam formar um juízo de probabilidade suficiente para o deferimento da tutela provisória. Contudo, depois da instrução, a probabilidade pode restar evidenciada, enseja a concessão da tutela antecipada.

Pouco importa se, posteriormente, no julgamento final, após o contraditório, a convicção do magistrado seja diferente daquela que se embasou para conceder a tutela. Para a concessão da tutela de urgência não se exige que da prova surja a certeza das alegações, contentando-se a lei com demonstração de ser provável a existência do direito alegado pela parte que pleiteou a medida.

Quanto ao perigo na demora da prestação jurisdicional (periculim in mora), ou seja, o perigo de dano ou risco de que a não concessão da medida acarretará à utilidade do processo, trata-se de requisito que pode ser definido como o fundado receio de que o direito afirmado pela parte, cuja existência é apenas provável, sofra dano irreparável ou de difícil reparação. Esse dano pode se referir ao objeto das ações ressarcitórias ou inibitórias. O dano ao direito substancial em si ou ao resultado útil do processo acaba por ter como referibilidade o direito material, uma vez que o processo tem como escopo principal a certificação e/ou realização desse direito. Saliente-se que não basta a mera alegação, sendo indispensável que o autor aponte fato concreto e objetivo que leve o juiz a concluir pelo perigo de lesão. O fato de um devedor estar dilapidando seu patrimônio pode caracterizar esse requisito e ensejar a concessão de uma tutela de urgência que será efetivada mediante o arresto de bens. Por outro lado, a iminência de vir a público uma publicidade enganosa, com alta potencialidade de dano ao consumidor, pode caracterizar o requisito exigido para o deferimento da tutela provisória de urgência."(DONIZETTI, Elpídio; Curso Didático de Direito Processual Civil; 19ª ed. São Paulo: Atlas, 2016. p.456 e pp. 469/470)



Quanto à necessidade de reversibilidade dos efeitos da decisão, prossegue o citado processualista:



"O § 3º do art. 300 veda a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Embora a urgência sirva para qualificar essa modalidade de tutela, o legislador supervaloriza a probabilidade. Porque na tutela de urgência, a probabilidade é menos acentuada - vez que os requisitos referentes ao fumus boni iuris e ao periculum in mora se somam - do que na tutela da evidência, exige-se que os efeitos sejam reversíveis."(DONIZETTI, Elpídio; Curso Didático de Direito Processual Civil; 19ª ed. São Paulo: Atlas, 2016. pp.471/472)



Volvendo aos autos, em consideração às argumentações dos litigantes e examinando os elementos fático-probatórios até agora produzidos, à luz da sumariedade e provisoriedade inerentes a este momento processual, de minha parte estou convencido que o presente recurso deve ser provido em parte.

E assim porque, em uma análise não exauriente dos documentos juntados aos autos, observo que o contrato de compra e venda do imóvel foi firmado em março de 2010 (ordem nº 08), ou seja, aproximadamente 2 (dois) anos antes da publicação da Lei nº 12.651/12, que regulamentou as Áreas de Preservação Permanente nas margens de cursos d'agua em zonas rurais e urbanas e, consequentemente, alterou as características do lote adquirido pelo agravante.

Destaco, no pertinente, que a Lei nº 12.651/12 ampliou a metragem das faixas marginais que eram previstas pela Lei nº 6.766/79, citada pela agravante em contraminuta.

Verifico, ademais, que o loteamento foi notificado pelo CODEMA em novembro de 2015 (ordem nº 29) acerca das restrições de edificação na Área de Preservação Permanente, a qual aparenta recair sobre parte do imóvel do agravante. Entretanto, segundo este afirma, referida informação não lhe foi repassada, não havendo elementos nos autos que infirmem sua alegação.

Dessa forma, entendo configurada, em princípio, a probabilidade do direito alegado pelo ora recorrente, ante as evidências de que houve alteração das circunstâncias fáticas no imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado, e de que a agravada não cumpriu com seu dever de informação satisfatoriamente.

De igual modo, resta presente o perigo de dano, haja vista que o autor, ora agravante, está sendo compelido a arcar com o pagamento de parcelas e custos de um imóvel cuja compra pretende rescindir, ao que parece, por justa causa.

No entanto, a antecipação dos efeitos da tutela recursal deve ser concedida apenas quanto aos pedidos de suspensão dos pagamentos das parcelas do financiamento do imóvel e da contribuição associativa, pois é certo que a análise sobre a rescisão do contrato, mormente sobre a eventual responsabilidade da parte que a ela deu ensejo, demanda dilação probatória, com a abertura do contraditório.

Tampouco é possível, nesse momento, a suspensão da cobrança do IPTU, pois o contribuinte deste imposto é o proprietário do imóvel, no caso, o ora agravante, até que seja rescindido o contrato.

Em face do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a decisão agravada para determinar sejam suspensas as cobranças relativas ao contrato de compra e venda celebrado entre as partes e à contribuição associativa, determinando, ainda, que a agravada se abstenha de incluir o nome do agravante nos cadastros de restrição ao crédito.

Custas ao final, pela agravante.

É como voto.



DES. CLARET DE MORAES - De acordo com o (a) Relator (a).

DESA. VALÉRIA RODRIGUES QUEIROZ - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO."