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6 de Dezembro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10024080360274001 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 17 dias
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - DESERÇÃO - INVIABILIDADE DE APLICAÇÃO DA PENA ENQUANTO PENDENTE DISCUSSÃO ACERCA DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - SENTENÇA - INTIMAÇÃO - VÍCO NO AT DE COMUNICAÇÃO - INAPTIDÃO PARA MACULAR A VALIDADE DA SENTENÇA - MORA CONTRATUAL - LEGITIMIDADE PASSIVA - DEVEDOR DA OBRIGAÇÃO - AUSÊNCIA DE PERTINÊNCIA SUBJETIVA DO INTERMEDIADOR - RESCISÃO CONTRATUL - CULPA DO CONTRATANTE - RESPONSABILIDADE PELOS DANOS - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - AUSÊNCIA DE PERDA.



Inviável a aplicação da pena de deserção enquanto não resolvida pelo relator a questão relativa à assistência judiciária pretendida pelo recorrente.

Indeferida a assistência judiciária e procedido o preparo no tempo concedido pelo relator, torna-se inaplicável a pena de deserção.

O equívoco no teor da intimação acerca da sentença não possui o condão de invalidar este ato judicial, ensejando tão-somente a mácula à validade do ato de comunicação, sanada através de nova intimação sem o vício constatado.

A legitimidade para figurar no polo passivo de demanda que tem por objeto a indenização de danos decorrentes de mora contratual é daquele que figura como devedor na avença, não havendo pertinência subjetiva do mero intermediador do contrato.

A parte que der causa à rescisão do contrato deve responder pelos danos causados à parte inocente.

A rescisão de contrato não acarreta a perda de arras confirmatórias.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.036027-4/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1º APELANTE: FERNANDO RIGHI MARCO, PATRICIA MATARELLI PEREIRA RIGHI MARCO E OUTRO (A)(S) - 2º APELANTE: CIVILIS CORRETORA DE IMÓVEIS LTDA - APELADO (A)(S): WALDOMIRO DE FREITAS FILHO, TÂNIA MARA SILVA DE FREITAS E OUTRO (A)(S)

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR PRELIMINAR DE DESERÇÃO E DE NULIDADE DA SENTENÇA, ACOLHER PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA 2ª APELANTE E, NO MÉRITO, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO 1º RECURSO, PREJUDICADO O 2º RECURSO.

DES. PEDRO BERNARDES

RELATOR.





DES. PEDRO BERNARDES (RELATOR)



V O T O

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual, movida por Tânia Mara Silva de Freitas e Outro em face de Patrícia Matarelli Righi Marco e Outro e Corretora de Imóveis Civilis, em que a MMa. Juíza da causa, às ff. 377/379-v, julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e improcedente o pleito formulado em reconvenção.

Inconformados com a r. sentença, os 1os réus interpuseram apelação (ff. 424/440), na qual alegaram que inexiste no contrato previsão de que os apelantes não tivessem restrição em seus nomes; que apenas foi declarada a ausência de impedimentos no imóvel; que não houve violação contratual pelos apelantes; que os apelantes é que foram prejudicados com o atraso na liberação do financiamento, deixando de receber parcela do preço; que se aplica na espécie a exceção de contrato não cumprido; que não há prova da restrição em cadastro negativo; que a culpa é dos apelado na rescisão do contrato, devendo os recorrentes reter as arras e os recorridos serem condenados ao pagamento da multa prevista no contrato.

Teceram outras considerações, citaram doutrina, jurisprudência e, ao final, requereram seja reformada a sentença para julgar improcedente o pedido principal e procedente o pleito formulado em reconvenção.

Os apelados foram intimados para responder o presente recurso no prazo legal (f. 485). Consta às ff. 488/494 contrarrazões nas quais foi arguida preliminar de deserção e, no mérito, foi oferecida resistência à pretensão recursal.

Também inconformada com a r. sentença, a 2ª ré interpôs apelação (ff. 449/472) na qual alegou preliminarmente a ocorrência de preclusão pro iudicato; que foi publicada sentença, sendo depois realizada nova publicação com ato judicial diverso; que deve prevalecer a primeira sentença publicada; que a 2 apelante não possui legitimidade para figurar no feito, tratando de mera intermediadora do negócio; que a restrição existente no nome da 1ª apelante foi sanada assim que tiveram conhecimento; que a referida pendência não constava nos registros do Serasa e SPC, mas apenas um alerta do Banco Central ao qual apenas instituição financeiras tinham acesso; que a baixa de tal restrição ocorreu em 25 de outubro de 2007; que tal comprovante foi enviado à Caixa no mesmo dia, antes do prazo previsto no contrato para o financiamento; que as pendências foram sanadas em tempo hábil, de modo que houve desistência dos apelados do negócio; que o trabalho da 2ª apelante foi devidamente implementado, não podendo restituir a remuneração recebida; que ausentes os requisitos legais para o reconhecimento de responsabilidade civil da 2ª apelante.

Teceu outras considerações, citou jurisprudência, doutrina e, ao final, requereu seja acolhida a preliminar ou reformada a sentença para julgar improcedente o pedido.

Os apelados foram intimados para responder o 2º recurso no prazo legal (f. 485). Consta às ff. 496/499-v contrarrazões em resistência à pretensão recursal.

Preparo do 1º recurso não realizado, constando pedido de assistência judiciária nas razões recursais, realizado o preparo do 2º recurso (f. 484).

Vista aos 1os apelantes para comprovar atendimento aos requisitos da assistência judiciária (ff. 506/507), com respectiva manifestação às ff. 508/532.

Assistência judiciária indeferida, com determinação de recolhimento do preparo pelos 1os apelantes (ff. 533/535), sendo a medida cumprida a tempo e modo (ff. 556/558).

Antes de se proceder ao julgamento dos recursos, cumpre asseverar que seu implemento dar-se-á com a aplicação do CPC/2015, vigente ao tempo da prolação da sentença recorrida.



PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO 1º RECURSO



Os apelados arguiram preliminar de não conhecimento do 1º recurso por deserção.

Os 1os apelantes não procederam ao preparo do recurso, porém, formularam, nas razões recursais, pedido de assistência judiciária.

O art. 99 do CPC autoriza o requerimento de assistência judiciária a qualquer tempo, inclusive em sede de recurso.

Já o § 7º do citado dispositivo legal preceitua que o recorrente está dispensado de proceder ao recolhimento do preparo enquanto não analisado o pedido pelo relator. Apenas com o indeferimento do benefício é que torna exigível do recorrente proceder ao preparo, no prazo fixado pelo relator.

Apenas caso não realizado o pagamento a tempo e modo é que se pode inadmitir o recurso por deserção, consoante disposto no § 2º do art. 101 do CPC.

Neste contexto, tendo em vista que após o indeferimento da assistência judiciária os 1os apelantes procederam ao recolhimento do preparo no tempo e modo previstos em lei, tem-se inviabilizada a aplicação da pena de deserção.

Pelo exposto, REJEITO A PRELIMINAR.



Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.



PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA



A 2ª apelante arguiu preliminar de nulidade da sentença, ao argumento de que houve uma primeira publicação, seguida de nova intimação em que foi publicada outra sentença, pretendendo reconhecer a invalidade desta em decorrência da preclusão pro iudicato.

Com a devida venia, a 2ª apelante aparenta confundir o sentido técnico de publicação da sentença com a sua intimação.

A publicação consiste no ato de juntada da sentença aos autos, realizado por escrivão, enquanto a intimação consiste no ato de comunicação das partes acerca de tal sentença.

Pertinente a lição de Humberto Theodoro Júnior (Curso de Direito Processual Civil. v. 1. 56 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 1060):

"Inexistindo audiência, a publicação será feita por ato do escrivão, por meio de termo nos autos, seguindo-se a intimação na forma usual. É preciso, portanto, não confundir publicação com intimação da sentença, embora em alguns casos os dois atos se deem simultaneamente (publicação e intimação em audiência). De ordinário, contudo, são atos distintos e praticados separadamente: o escrivão pública a decisão, fazendo-a integrar o processo por meio de termo de juntada lavrado nos autos; em seguida, a intimação ocorre pela ciência dada às partes, segundo os diversos meios de comunicação autorizados em lei".

No caso vertente, ocorreu a publicação de apenas uma única sentença, juntada aos autos às ff. 377/379-v, de modo que não há que e falar em múltiplas sentenças ou mesmo em ofensa à preclusão pro iudicato.

O que se verifica é apenas o erro na intimação da sentença, tendo sido a comunicação enviada com teor diverso daquele condizente com a sentença publicada nos autos.

Tal circunstância não possui o condão de invalidar a sentença publicada, ensejando tão-somente o reconhecimento do vício na intimação.

Como na espécie já ocorreu o saneamento do vício, mediante nova intimação da sentença, agora sem o defeito em seu teor, tem-se ausente a caracterização de qualquer mácula processual, bem como de qualquer prejuízo à 2ª apelante que exerceu direito de recorrer sem nenhum entrave.

Pelo exposto, REJEITO A PRELIMINAR.



PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA DA 2ª APELANTE



A 2ª apelante devolveu a questão relativa à sua ilegitimidade passiva, rejeitada tal preliminar na decisão interlocutória de f. 288.

A questão é suscetível de cognição nesta oportunidade, por força do § 1º do art. 1009 do CPC.

Assentada tal premissa, tem-se que a perquirição quanto à legitimidade ad causam deve ocorrer de forma abstrata, desvinculada do direito material que envolve a lide.

Deve-se proceder a uma análise da titularidade do interesse deduzido em juízo e da resistência oposta a tal interesse em ordem de se verificar as pessoas legítimas a figurarem no processo.

Neste sentido a lição de Humberto Theodoro Júnior (Curso de Direito Processual Civil. v.1. 33 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 51):

"Se a lide tem existência própria e é uma situação que justifica o processo, ainda que injurídica seja a pretensão do contendor, e que pode existir em situações que visam a negar in totum a existência de qualquer relação jurídica material, é melhor caracterizar a legitimação para o processo com base nos elementos da lide do que nos do direito debatido em juízo.

Destarte, legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito. A legitimação ativa caberá ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão".

A jurisprudência não destoa:

"Conforme a teoria da asserção, a legitimidade ad causam diz respeito à verificação da pertinência abstrata das partes para com o direito material controvertido. Assim, se em uma análise preliminar do feito verifica-se que o pedido do autor deve ser dirigido ao réu em razão dos fatos e fundamentos deduzidos na inicial, há a pertinência subjetiva para a relação processual instaurada" (TJMG, Apel. nº 1.0701.06.157549-7/001, rel. Des. Elpídio Donizetti, DJ 12/11/2007).

"A análise das condições da ação é realizada abstratamente, isto é, não se confunde com a pretensão deduzida em juízo, de forma que as questões concernentes à relação jurídica material dizem respeito ao mérito da causa" (TJMG, Apel. nº 1.0480.04.053948-2/001, rel. Des. Bitencourt Marcondes, DJ 24/09/2008).

Neste diapasão, verifica-se dos autos que a 2ª apelante consiste em corretora de imóveis, contratada apenas para aproximar as partes e permitir a venda de imóvel.

A demanda proposta tem como causa de pedir suposto descumprimento pela vendedora das obrigações que lhe cabiam na promessa de compra e venda celebrada, com pedido de rescisão do contrato e restituição do sinal.

Não consta da exordial sequer a menção de que a 2ª apelante tivesse cometido alguma infração, tendo sido inserida pelos apelados no polo passivo da demanda apenas em razão do fato de a 2ª apelante ter intermediado o negócio (ff. 06/07), de modo que patente a ilegitimidade desta para figurar no polo passivo da demanda.

O intermediador na compra e venda responde tão somente na sua conduta de aproximação das partes para o aperfeiçoamento do negócio, não lhe podendo ser imputada responsabilidade por eventual descumprimento de obrigação assumida pelo vendedor na compra e venda concretizada.

A jurisprudência orienta-se no mesmo sentido:

"Não se verifica a legitimidade passiva da corretora de imóveis para responder pela indenização pleiteada, quando esta é mera intermediária da contratação, não respondendo pelas obrigações assumidas pelo promitente vendedor" (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.350792-1/001, Relator (a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/11/2016, publicação da sumula em 16/12/2016).



"A corretora de imóveis, na qualidade de mera intermediária, não possui legitimidade passiva para figurar no pólo passivo da ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com devolução do sinal ajuizada pelo comprador contra a vendedora" (TJMG - Apelação Cível 1.0702.10.080066-4/001, Relator (a): Des.(a) Maurílio Gabriel , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/08/2015, publicação da sumula em 28/08/2015).

Portanto, deve ser acolhida a preliminar para declarar a ilegitimidade passiva da 2ª apelante, sendo o feito extinto sem resolução do mérito em relação à ela, na forma do art. 485, VI do CPC.

Pelo exposto, ACOLHO A PRELIMINAR PARA DECLARAR A ILEGITMIDADE PASSIVA DA 2ª APELANTE.

Inexistentes outras preliminares, passa-se ao exame do mérito do 1º recurso, vez que prejudicado o mérito do 2º recurso com o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva.



MÉRITO



Trata-se de ação de rescisão contratual na qual foi julgado parcialmente procedente o pedido principal para reconhecer a culpa dos 1os apelantes pela rescisão do contrato, com a condenação destes à restituição do sinal e improcedentes os pleitos formulados em reconvenção.

A pretensão recursal visa o afastamento da imputação de culpa aos 1os apelantes pela rescisão do contrato, com a retenção destes do sinal e a condenação dos apelados ao pagamento de multa pelo desfazimento da avença.



Culpa pela rescisão do contrato



Depreende-se dos autos que as partes celebraram promessa de compra e venda de imóvel (ff. 19/24), na qual os apelados se comprometeram ao pagamento de R$ 85.000,00, sendo R$ 10.000,00 pagos como sinal e o R$ 65.000,00 através de financiamento bancário e o restante através de saque de fgts.

Os apelados ajuizaram ação visando a rescisão do contrato, ao argumento de que os 1os apelantes não cumpriram com sua obrigação, sendo inviabilizado o financiamento do imóvel por restrição existente no nome da 1ª apelante e por certidão desatualizada do imóvel.

Na sentença recorrida, o juízo a quo julgou procedente o pedido, reconhecendo a culpa dos 1os apelantes pelo desfazimento do negócio, condenando-os à restituição do sinal.

Os 1os apelantes insurgiram-se contra este ponto, sustentando a ausência de culpa pela rescisão do negócio e, que ocorrida, em verdade a desistência pelos apelados, devendo estes perder o sinal pago e serem condenados ao pagamento de multa contratual, consoante disposto no art. 408 do Código Civil.

Inicialmente, os 1os apelantes sustentaram que não houve infração contratual, uma vez que na avença não consta a exigência que os 1os apelantes não tenham qualquer restrição em seu nome.

Ora, apesar de não constar expressamente tal obrigação, não se pode olvidar que aos contratantes são impostos os ditames da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), com o estabelecimento de diversos deveres anexos, impondo normas de conduta para a consecução adequada do contrato.

Pertinente a lição de Carlos Roberto Gonçalves (Direito Civil Brasileiro. v. 3. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 59):

"A boa-fé objetiva enseja, também, a caracterização de inadimplemento mesmo quando não haja mora ou inadimplemento absoluto do contrato. É o que a doutrina moderna denomina violação positiva da obrigação ou do contrato. Desse modo, quando o contratante deixa de cumprir alguns deveres anexos, por exemplo, esse comportamento ofende a boa-fé objetiva e, por isso, caracteriza inadimplemento do contrato".

Neste prisma, como foi convencionado que o pagamento de parcela substancial do preço seria realizado mediante financiamento bancário, tem-se que eventual restrição em nome da 1ª apelante que tenha obstado a celebração do mútuo consiste em ofensa à boa-fé objetiva, tendo a conduta da 1ª recorrente supostamente acarretado o empecilho à execução do contrato, o que caracteriza circunstância apta a ensejar a rescisão do contrato.

Portanto, a simples alegação de que inexiste tal dever expressamente no contrato não impede a resolução da avença, fundada em violação à boa-fé objetiva.

Superada tal questão, cumpre perquirir se realmente os 1os apelantes tiveram culpa na rescisão do contrato.

Não há nos autos prova de que haja restrição do nome da 1ª apelante (f. 204). O que se verifica é que haveria apenas uma informação do Banco Central de emissão de cheque sem fundos, todavia, não há nos autos documento que comprove tal afirmação.

Não obstante, o documento de f. 211/212 comprova que houve a quitação da dívida relativa a tal cheque, realizada em 24 de outubro de 2007.

Portanto, tendo em vista que o contrato foi celebrado em setembro de 2007 e que havia a previsão de que o financiamento seria concretizado em aproximadamente 60 dias, conclui-se que o afastamento da restrição acima identificada ocorreu dentro de prazo hábil, de modo que não pode ser considerada causa suficiente para a ruptura do contrato, pois inexiste demonstração de que subsistiu empecilho à obtenção do financiamento pelos apelados.

Quanto à certidão do imóvel, deve-se ponderar que a cláusula 3ª, impõe aos apelados o dever de apresentar toda a documentação exigida pela instituição financeira.

Ora, se durante o processo de análise do crédito expirou a validade da certidão de registro imobiliário, tendo a instituição financeira exigido versão atualizada, tal diligência caberia aos apelados e não aos 1os apelantes.

Ainda que se olvidasse tal aspecto, há nos autos prova de que a versão atualizada foi enviada à instituição financeira pela 2ª apelante em 18 de dezembro de 2007 (ff. 214/217).

Portanto, não há como se imputar culpa aos 1os apelantes pela rescisão do contrato, devendo os apelados responder pelo desfazimento do contrato decorrente da desistência do negócio por eles perpetrada.



Retenção de arras e multa



Os 1os apelantes almejaram o reconhecimento do direito à retenção das arras.

Depreende-se do contrato celebrado entre os litigantes que foi estipulada arras confirmatórias, ou seja, como princípio de pagamento.

Estipulada tal modalidade de arras, não é cabível sua retenção pela parte inocente, conforme cediça jurisprudência:

"As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento sem causa" (STJ, AgRg no REsp 997.956/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2012, DJe 02/08/2012).

"Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. Ademais, firmando a Corte local que o contrato somente previa arras confirmatórias e não as penitenciais, o exame da pretensão recursal esbarra nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ" (STJ, AgRg no REsp 1495240/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 31/08/2016).

Portanto, não há como se reconhecer o direito dos 1os apelantes à retenção das arras, devendo proceder à sua restituição.

Entretanto, no que se refere à multa compensatória, de fato, como os apelados deram causa à rescisão do contrato, devem responder pela cláusula penal fixada na avença (cláusula 7ª - f. 23), correspondente a 10% do valor do contrato.

Como as arras são de R$ 10.000,00 e a multa compensatória é de R$ 8.500, 00 (10% do contrato), deve-se operar a compensação legal de tais obrigações, na forma do art. 368 do Código Civil, razão pela qual devem os 1os apelantes restituir apenas o remanescente das arras, no importe de R$ 1.500,00.

Alterada a sucumbência no feito, deve-se proceder a nova distribuição dos respectivos ônus. Neste contexto, devem os apelados arcar com 80% das custas processuais e dos honorários de sucumbência e os 1os apelantes aos 20% remanescentes. Os honorários devem ser arbitrados na forma dos §§ 2º e 8º do art. 85 do CPC em R$ 3.000,00, a ser pago na seguinte forma e proporção: os apelados devem pagar ao advogado da 2ª apelante honorários de R$ 1.500,00 e de R$ 750,00 ao advogado dos 1os apelantes, enquanto os 1os recorrentes devem pagar honorários de R$ 750,00 ao advogado dos apelados.

Com estas considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO 1º RECURSO para declarar a culpa dos apelados pela rescisão do contrato e para julgar parcialmente procedente a reconvenção, condenando os apelados ao pagamento da multa compensatória prevista no contrato, quantia esta que deve ser compensada com as arras a serem devolvidas pelos 1os apelantes, restando assim a estes a devolução de R$ 1.500,00.

Condeno os apelados arcar com 80% das custas processuais e dos honorários de sucumbência e os 1os apelantes aos 20% remanescentes. Os honorários devem ser arbitrados na forma dos §§ 2º e 8º do art. 85 do CPC em R$ 3.000,00, a ser pago na seguinte forma e proporção: os apelados devem pagar ao advogado da 2ª apelante honorários de R$ 1.500,00 e de R$ 750,00 ao advogado dos 1os apelantes, enquanto os 1os recorrentes devem pagar honorários de R$ 750,00 ao advogado dos apelados.

Custas do 1º recurso na razão de 70% pelos apelados e 30% pelos 1os apelantes e custas do 2º recurso pelos apelados.

É como voto.





DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "REJEITARAM PRELIMINAR DE DESERÇÃO E DE NULIDADE DA SENTENÇA, ACOLHERAM PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA 2ª APELANTE E, NO MÉRITO, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO 1º RECURSO, PREJUDICADO O 2º RECURSO"