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1 de Junho de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Agravo de Instrumento-Cv : AI 10400180025183001 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 6 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AI 10400180025183001 MG
Publicação
13/12/2019
Julgamento
11 de Dezembro de 2019
Relator
Domingos Coelho
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Inteiro Teor



EMENTA: PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE IMÓVEL - NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA REALIZADA - MORA NÃO PURGADA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL - INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO - OCORRÊNCIA. - A Lei nº 9.514/97 institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, e por meio do artigo 26, dispõe sobre a possibilidade do credor fiduciário ser reintegrado na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, na hipótese de inadimplemento do fiduciante. - Sendo a dívida vencida e não paga, o fiduciante deverá ser intimado pessoalmente para efetuar a quitação das prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, sob pena de consolidar-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. - Após a consolidação da propriedade, o fiduciário promoverá o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias (art. 27 da Lei nº 9.514/97). - Intimado pessoalmente o devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, não há se falar em nulidade dos atos expropriatórios.

AGRAVO DE INSTRUMENTO-CV Nº 1.0400.18.002518-3/001 - COMARCA DE MARIANA - AGRAVANTE (S): CLÁUDIA LAPA SANTOS OLIVEIRA, VANDERLEY LÚCIO DE OLIVEIRA - AGRAVADO (A)(S): BRAZILIAN MORTAGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. DOMINGOS COELHO

RELATOR.





DES. DOMINGOS COELHO (RELATOR)



V O T O

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por CLÁUDIA LAPA SANTOS OLIVEIRA e VANDERLEY LÚCIO DE OLIVEIRA em face da decisão (documento de ordem 10) proferida pela i. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e Juventude da Comarca de Mariana que, nos autos da Ação de Anulação e Revisional de Cláusulas Contratuais movida em desfavor de BRAZILIAN MORTAGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA, indeferiu as tutelas provisórias de urgência.

Em suas razões de inconformismo (documento de ordem 13), alegam os Agravantes, em suma, que chegaram a purgar a mora, pairando dúvida apenas sobre o valor residual apresentado pós-notificação. Afirmam que estavam adimplentes de forma substancial quando da efetivação da consolidação da propriedade em favor da Agravada. Pugnam pelo deferimento da antecipação da tutela para suspensão da alienação do imóvel objeto da garantia contratual, até o julgamento da ação.

Preparo comprovado (documentos de ordem 12).

Despacho indeferindo a tutela recursal pleiteada à ordem 17.

A Agravada apresentou contraminuta (documento de ordem 19), arguindo preliminar de falta de interesse processual, haja vista a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. No mérito, em prestígio da decisão recorrida.

É o Relatório.

Recurso próprio, tempestivo, regularmente processado e preparado.

A preliminar suscitada pela Agravada, qual seja, falta de interesse processual dos Agravantes, haja vista a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário -, se confunde com o mérito, e nessa seara será analisado.

Pois bem.

Os agravantes CLÁUDIA LAPA SANTOS OLIVEIRA e VANDERLEY LÚCIO DE OLIVEIRA ajuizaram Ação de Anulação e Revisional de Cláusulas Contratuais em desfavor de BRAZILIAN MORTAGAGES COMPANHIA (incorporada pelo BANCO PAN S/A), ora agravada, com fundamento na ilegalidade e abusividade de encargos contratuais. Liminarmente, pugnaram seja autorizada a consignação em juízo das parcelas contratadas, postulando a manutenção da posse sobre imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia.

A Magistrada de primeiro grau indeferiu a tutela requerida, ao seguinte fundamento:

"(...). Consta na ação da revisão que o requerente firmou contrato de financiamento com a requerida, com cláusula de alienação fiduciária, tendo sido estabelecido o pagamento em 240 (duzentas e quarenta) parcelas de R$ 1.567,17 (mil quinhentos e sessenta e sete reais e dezessete centavos).

Alega a abusividade das cláusulas instituídas no contrato, tais como a cobrança da taxa de abertura de crédito, a capitalização dos juros, aplicação do sistema francês de amortização, entre outras.

No caso sub judice, não diviso a plausibilidade do direito invocado. Isso porque, o § 3º do art. 330 do CPC, dispõe que nos litígios que tenham por objeto a revisão de obrigação proveniente de empréstimo, financiamento ou alienação de bens, o valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.

Dessa forma, o CPC suprimiu por completo a possibilidade de depósito dos valores incontroversos, ou seja, aqueles que a parte entende corretos. Da mesma forma, também afronta o texto da nova lei a consignação dos valores contratados (controversos), vez que implicaria em obrigar o credor a receber seu crédito por forma diversa daquela avençada entre as partes.

Neste sentido:

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. DEPÓSITO DA PARCELA INCONTROVERSA. PRETENSÃO INCIDENTAL VEICULADA APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 12.810/2013. ARTIGO 285-B DO CPC. AUSÊNCIA DE PERMISSIBILIDADE JURÍDICA. TUTELA ANTECIPADA. PROIBIÇÃO DE INCLUSÃO DO NOME DO DEVEDOR NOS CADASTROS DE CRÉDITO. SÚMULA Nº 380 DO STJ. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO PELO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE. PRETENSÃO RECURSAL MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE E EM CONFRONTO COM JURISPRUDÊNCIA SUMULADA DE INSTÂNCIA SUPERIOR. - Após a vigência da Lei nº 12.810/2013, modificação legislativa que, dentre outras, acrescentou ao CPC o artigo 285-B, desaparece possibilidade jurídica de autorização para depósitos totais ou parciais em ações que discutam revisão de obrigações decorrentes de contratos bancários, vez que agora se exige o pagamento ao credor, no tempo e principalmente modo contratado. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0079.14.027258-8/001, Relator (a): Des.(a) Batista de Abreu, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/11/2014, publicação da sumula em 10/12/2014)



Ademais, o procedimento de consignação, previsto nos artigos 335, inciso I, do CC e, 539 e seguintes do CPC, só tem lugar quando o credor, sem justa causa, se recusa a receber o pagamento, pelo que, se não restou demonstrada a recusa do credor pelo autor, o pedido liminar não merece deferimento.

Dessa forma, se o autor deseja realmente cumprir o contrato de financiamento como alegado, basta efetuar o pagamento das parcelas contratadas diretamente à instituição financeira, sendo que, em caso de procedência da ação, os encargos abusivos lhe serão ressarcidos.

Quanto ao pedido liminar de abstenção de proceder à alienação do imóvel a terceiros ofertado em garantia, este não merece ser acolhido, já que este constitui exercício regular do direito do réu, caso a parte autora não se encontre em dia com o pagamento dos valores pactuados.

Destarte, INDEFIRO as tutelas provisórias de urgência, porquanto ausentes os requisitos que autorizariam sua concessão.

(...)".

Em suas razões, os Recorrentes alegam que, objetivando evitar a perda definitiva da propriedade do imóvel em questão, depois de notificados pelo cartório de registro de imóveis da comarca de Mariana, realizaram o pagamento do valor nominalmente estabelecido no referido documento, quitando os débitos existentes para com a instituição financeira Agravada.

Contudo, foram informados pela Agravada de que deveriam promover a complementação do valor devido, correspondente à atualização do débito e despesas cartorárias.

Disseram que, sem recursos para realizar o pagamento integral, haja vista o esforço financeiro para quitar as parcelas em atraso, solicitaram à Agravada o parcelamento do valor cobrado, o qual foi negado.

Prosseguem afirmando que o imóvel foi consolidado na propriedade da Agravada; e em 05/04/2019 foram notificados do leilão. Defenderam que a Lei nº 9.514/98 e de forma subsidiária, os artigos 29 a 41 do Decreto Lei nº 70/66, possibilitam ao devedor a purga da mora, mesmo depois de consolidada a propriedade em favor do credor, até a assinatura do autor de arrematação. Reafirmam que purgaram substancialmente a mora, pairando controvérsia apenas sobre o valor residual apresentado pela Agravada.

Pugnaram pela concessão de antecipação tutela recursal, para que a Agravada deixe de alienar o imóvel a terceiros, até o julgamento da ação.

Inicialmente, cumpre ressaltar que a Lei nº 9.514/97 institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, dispondo sobre a possibilidade do fiduciário ser reintegrado na posse do bem, na hipótese de inadimplemento do fiduciante:



"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação."

- sem grifos no original.



Por oportuno, o seguinte julgado do STJ:



"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 26 § 3º. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997).

2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou procurador regularmente constituído.

3. A intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997.

4. (...).

5. Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso até o final julgamento do processo."

(REsp 1.531.144/PB, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/3/2016, DJe 28/3/2016). - sem grifos no original.

Assim, vencida a dívida e não paga, o fiduciante deverá ser intimado pessoalmente para efetuar a quitação das prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, sob pena de consolidar-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

A análise dos autos revela que os Autores/Agravantes foram devidamente notificados a realizar o pagamento das prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, referente ao financiamento realizado com a instituição financeira Agravada.

Consta dos autos que em novembro de 2016, o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mariana intimou o devedor fiduciante, para purgar a mora. (documento de ordem 5), sob pena de consolidação da propriedade imobiliária.

Ainda, conforme documento de ordem 10, em dezembro de 2018, o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mariana certificou, a requerimento da instituição financeira Agravada, que intimou o devedor fiduciante, para purgar a mora.

Portanto, a notificação da parte Agravante para purgar a mora foi regular e válida, não havendo qualquer nulidade do ato a ser declarada.

Todavia, o prazo decorreu sem que os autores/Agravantes realizassem o pagamento integral do débito, o que fez com que a propriedade do imóvel fosse consolidada ao patrimônio da Agravada.

Os próprios Agravantes confessam em sua minuta, que realizaram o pagamento do valor nominalmente estabelecido no documento de notificação, deixando de quitar a complementação do valor devido, correspondente à atualização do débito e despesas cartorárias.

Contudo, o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, é claro ao dispor:



"Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação" - sem grifos no original.

Nesse sentido:

"(...) A jurisprudência do STJ possui entendimento no sentido de que, no âmbito de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997), é possível a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação do leilão público do bem objeto da contratação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, o que na espécie, não ocorreu. (...)".(AgInt no AREsp 1353105 - SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 04/06/2019). - sem grifos no original.

A análise dos autos revela que o procedimento obedeceu aos requisitos legais, tendo os Agravantes afirmado o recebimento da notificação com prazo de 15 (quinze) dias para purga da mora, sob pena de consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

Entretanto, não providenciaram o pagamento do débito (parcelas vencidas e as vincendas até o efetivo pagamento) para purgar a mora.

Ressalte-se que os Agravantes não contestam o inadimplemento da dívida, mas somente o fato da instituição financeira não ter respondido a sua proposta de negociação do contrato, o que culminou na consolidação da propriedade em nome da Agravada.

Mas a Instituição Financeira não está obrigada a qualquer negociação ou aceitação de proposta para liquidação do contrato, não havendo que se falar em adimplemento substancial do contrato.

Assim, não há que se falar em purgação da mora no caso de pagamento somente das parcelas vencidas e mencionadas em notificação extrajudicial enviada ao devedor, sendo necessário pagar a integralidade da dívida, ou seja, das parcelas vencidas e vincendas.

O procedimento administrativo obedeceu a legislação de regência, assim, não deveria ter sido concedida medida de urgência a sobrestar o leilão do imóvel.

Destarte, cumprido o iter legal, perfeitamente possível a averbação na matrícula do imóvel da "consolidação da propriedade em nome do fiduciário", com a continuidade aos atos executórios (art. 26, § 7º da Lei nº 9.514/97).

Por sua vez, o art. 27 da Lei nº 9.514/97 dispõe que, após a consolidação da propriedade, o fiduciário promoverá o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias:



"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos."

A propósito, a jurisprudência deste eg. Tribunal:



"AGRAVO DE INSTRUMENTO - MEDIDA CAUTELAR INOMINADA - CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - IMÓVEL - PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - TUTELA DE URGÊNCIA - REQUISITOS - SUSPENSÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - DECISÃO REFORMADA. A tutela de urgência deve ser deferida quando for demonstrada a" probabilidade do direito "e o" perigo de dano "ou o" risco ao resultado útil do processo "(art. 300 do CPC/15). Atendido, escorreitamente, o iter procedimental previsto na Lei Federal n. 9.514, de 1997 (art. 26), com prova da inadimplência e de prévia intimação do devedor para purgar a mora, a inércia quanto à quitação do débito possibilita a consolidação da propriedade em favor do credor e, por consequência, a continuidade dos atos expropriatórios. A caução prestada apenas no valor das parcelas constantes na notificação não caracteriza probabilidade do direito da devedora quanto à purga da mora. O Decreto-Lei n. 70, de 1966, aplicado subsidiariamente ao caso, prevê que é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar a mora (precedente: STJ, REsp n. 1462210 RS), corroborando a ausência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo a fundamentar a concessão da medida." (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.16.089896-1/001, Relator: Des. Manoel dos Reis Morais , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/04/2017, publicação da sumula em 19/04/2017). - sem grifos no original.



"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE GARANTIA FIDUCIÁRIA DE BEM IMOVEL C/C AÇÃO DE NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO E DA MARCAÇÃO E REALIZAÇÃO DE LEILÃO - FINANCIAMENTO - CRÉDITO PESSOAL - INADIMPLEMENTO - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - LEI Nº 9.514/97 - APLICABILIDADE - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - POSSIBILIDADE - REQUISITOS - CUMPRIMENTO - FUMUS BONI IURIS - AUSÊNCIA- RECURSO PROVIDO. I- Não há vedação, nas disposições da Lei nº 9.514/97, quanto ao oferecimento de bem imóvel de propriedade do mutuário em garantia hipotecária - alienação fiduciária em garantia - de empréstimo pessoal. II- Uma vez inadimplido o contrato e restando cumpridas as disposições legais, quais sejam, prévia constituição em mora do devedor e averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, é possível o prosseguimento dos atos executórios, inclusive a realização do leilão do imóvel. III- Ausente o fumus boni iuris, deve ser reformada a decisão que deferiu a liminar." (TJMG. AI n. 1.0024.14.091364-1/001, Relator: Des. Leite Praça, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/05/2014, publicação da sumula em 10/06/2014). - sem grifos no original.

No caso, os próprios Agravantes informam que foram intimados para tomar ciência da realização do leilão extrajudicial. A documentação carreada demonstra o alegado (via carta com Aviso de Recebimento dos Correios - documento de ordem 22), não havendo que se falar em nulidade dos atos expropriatórios.

Sabe-se que, para a realização do leilão extrajudicial, faz-se necessária a intimação pessoal dos devedores, mesmo nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97, pois o art. 39 da referida lei, anteriormente às alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, já determinava que "às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei: II- aplicam-se as disposições dos arts. 29/41 do Decreto-lei nº 70/66".

Assim se consolidou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessário a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento." (Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1109712/SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, j. em 24/10/2017, DJe de 06/11/2017). - sem grifos no original.

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI 9.514/97. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. FACULDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. 1. Em julgados relativos ao tema, o Superior Tribunal de Justiça asseverou ser necessária a intimação do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, prevista no Decreto-Lei 70/66, mesmo nos casos dos contratos regidos pela Lei 9.514/97." (Agravo Regimental no Recurso Especial nº 1481211/SP, Relator Ministro Lázaro Guimarães, j. em 19/10/2017, DJe de 08/11/2017). - sem grifos no original.

No presente caso, pela certidão do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mariana, infere-se que, consolidada a propriedade na matrícula do respectivo imóvel, restou frustrado por duas vezes o leilão, sem que tenha havido lances de pretensos arrematantes do bem (documento de ordem 23).

Conforme a Lei nº 9.514/97, mantida a inadimplência, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem (arts. 27, caput, e 26, § 7º).

No primeiro leilão, somente ocorrerá a arrematação se for dado lance igual ou superior ao valor da avaliação do imóvel. No segundo leilão, todavia, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas condominiais.

Na primeira hipótese, o devedor fiduciante receberá, em regra, a importância que ultrapassar o valor da dívida e das despesas. Na segunda situação, são observados os mesmos critérios, se houver, é claro, saldo a receber, tendo em vista que o lance poderá corresponder exatamente ao valor integral do débito.

Nessa linha, a lição doutrinária:



"(...) Na hipótese de ser vendido o bem em primeiro leilão, desde que o valor da arrematação corresponda, no mínimo, ao preço do imóvel, conforme dispõe claramente a Lei 9.514/77, pagar-se-á ao fiduciário o seu débito, entregando-se ao fiduciante o saldo.

Se se fizer necessária a realização de um segundo leilão, e neste se alienado o bem, o preço deverá equivaler, no mínimo, ao débito do fiduciante para com o fiduciário, acrescidos das despesas especificadas em lei, pagando-se, pois, ao fiduciário o seu débito, e, caso haja, saldo, entregando-se ao fiduciante, inclusive o pertinente às benfeitorias, vedado, entretanto, o direito de retenção". (SAAD, Renan Miguel. A alienação fiduciária sobre bens imóveis. Rio de Janeiro: Renovar, 2001, pág. 252).



Entretanto, também pode ocorrer a hipótese de frustração do segundo leilão, caso em que a dívida será extinta ficando o fiduciário com o imóvel. Somente após todas essas medidas é que a legislação autoriza excepcionalmente que o bem fique com o credor fiduciário.

Nessa circunstância, dispõe art. 27 da Lei nº 9.514/97:



"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI edo parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (...)

2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - (...).

II - (...).

§ 4º (...).

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio."

Assim, em caráter excepcional, a lei permite que o bem permaneça com o credor fiduciário, ocorrendo a extinção de todas as obrigações existentes entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, o que ocorreu na espécie.

Conforme consta da averbação no registro do imóvel (documento de ordem 23), sem a oferta de lances nos leilões, ficou encerrado o regime da Lei nº 9.514/97, cancelada a propriedade fiduciária e extinta a dívida.

Por pertinente, confiram-se as seguintes lições doutrinárias:



"(...) Neste ponto surge o notável fenômeno já referido da extinção da dívida, seja por sobejamento ou empate de resultado financeiro dos leilões exitosos (art. 27, § 4º, como modos ordinários, sejam também até por inexistência ou insuficiência de lance no segundo leilão, que iguale ou supere o valor da dívida (§ 5º do mesmo art. 27) como modo extraordinário (de extinção). A ocorrência da exitosa primeira eventualidade extintiva 'importará em quitação recíproca'; verificada a segunda frustrante eventualidade, 'considerar-se-á extinta a dívida' e quitado o saldo devedor, mas com diversa disciplina.'" (RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Sérgio. Garantia fiduciária. São Paulo: Revistas dos tribunais, 2000, pág. 169).

"(...) De toda forma, mesmo com a realização de dois leilões, poderá ocorrer de não se apresentarem interessados na aquisição do imóvel, seja por causa do valor do imóvel estabelecido no contrato, para efeito de lance mínimo no primeiro leilão, ou o valor da dívida e despesas, para o segundo leilão, ou pelo fato de que o fiduciante ou sucessor podem estar ainda na posse do imóvel.

Em razão da não alienação do imóvel objeto da garantia em leilão, 'extingue-se a obrigação de vender a coisa imóvel e o credor ficar definitivamente com o bem imóvel.'" (HOFFMANN, Dirceu. Alienação fiduciária em garantia de bens imóveis no Brasil. Curitiba: Prismas, 2016, pág. 177).



A propósito, o seguinte julgado do STJ:

"RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. PRETENSOS ARREMATANTES. NÃO COMPARECIMENTO. LANCES. INEXISTÊNCIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum lance advindo de pretensos arrematantes.

3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente.

4. Inexistindo a purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem.

5. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a situação em que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel, fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance.

6. Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.

7. Recurso especial provido." (Recurso Especial nº 1.654.112 - SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 26/10/2018).

Assim, a decisão agravada que indeferiu o pedido de tutela de urgência deve ser mantida, pois não há que se falar em possibilidade de purga da mora pela parte devedora, ora Agravantes, após escoado o prazo legal, sobretudo porque já consolidada a propriedade do bem imóvel dado em garantia ao contrato de alienação fiduciária, e realizados os atos expropriatórios, legitimamente praticados pelo credor.

Com tais considerações, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

Custas recursais pelos Agravantes.



DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. JOSÉ AUGUSTO LOURENÇO DOS SANTOS - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"
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