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1 de Junho de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10112160026350001 MG - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 4 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 10112160026350001 MG
Publicação
14/02/2020
Julgamento
4 de Fevereiro de 2020
Relator
Vicente de Oliveira Silva
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. PRELIMINARES. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA E INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL NA MODALIDADE BUILT TO SUIT. APLICAÇÃO DA LEI 8.245/1991. CABIMENTO. ABANDONO DO IMÓVEL PELA LOCATÁRIA ANTES DO PRAZO PREVISTO PARA O TÉRMINO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA LOCATÁRIA. RECONHECIMENTO. COBRANÇA DA MULTA CONTRATUALMENTE AJUSTADA E DOS LOCATIVOS VENCIDOS. CABIMENTO. EXCESSO NÃO VERIFICADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I- O atual CPC não reproduziu a regra prevista no art. 295, V, do CPC/1973, a qual impunha o indeferimento da petição inicial por inadequação da via eleita, pois faculta a interpretação da pretensão formulada para adequá-la ao procedimento necessário ao julgamento da lide. II- Se os temas insertos nas razões recursais já foram discutidos no curso do processo, afastada está a inovação recursal. III- Para que seja deferida a rescisão contratual, com a formalização do despejo, e condenado o locatário ao pagamento de encargos locatícios atrasados e não prescritos, basta a prova do inadimplemento. IV- Comprovado que as partes entabularam contrato locatício atípico de longo prazo, no modelo conhecido como built to suit, pelo qual a locadora edifica no imóvel às suas expensas para atender os interesses específicos do locatário, evidenciado está o descumprimento contratual, quando este abandona o imóvel antes do prazo ajustado e deixa de adimplir locativos e encargos. V - Descumprindo o contrato, impõe-se a procedência dos pedidos de rescisão da locação, de pagamento da dívida e da multa expressamente prevista, consoante inteligência do art. 54-A da Lei 8.245/1991, com redação dada pela Lei 12.744/2012. V- Não se verifica excesso no cálculo da locatária se realizado em conformidade com os termos da avença. VI- Recurso conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0112.16.002635-0/001 - COMARCA DE CAMPO BELO - APELANTE (S): NOVO RUMO COMÉRCIO DE VEÍCULOS E PEÇAS LTDA - APELADO (A)(S): IMOBILIÁRIA BANDEIRANTES LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

DES. VICENTE DE OLIVEIRA SILVA

RELATOR.





DES. VICENTE DE OLIVEIRA SILVA (RELATOR)



V O T O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Novo Rumo Comércio de Veículos e Peças Ltda, por meio do qual objetiva a reforma da sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Campo Belo (fls. 340/344) que, nos autos do processo da presente Ação de Despejo c/c Cobrança ajuizada por Imobiliária Bandeirantes Ltda, julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial. Declarou rescindido o contrato de locação objeto da discussão judicial, com prejudicialidade do pedido de despejo, manteve os termos da liminar que deferiu a imissão da locadora na posse do imóvel e condenou a locatária ao pagamento dos aluguéis atrasados, além de despesas de IPTU de 2014 e 2015 e multa contratual, com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação, e de correção monetária contada do ajuizamento da ação (05.04.2016 - fl. 14). Na oportunidade, o valor da causa foi reajustado, com ordem voltada à autora para complemento de custas iniciais.

Os ônus sucumbenciais ficaram a cargo da ré, sendo arbitrados os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (fls. 347/357), a ré, ora apelante, suscita a preliminar de inadequação da via eleita, dizendo que quando ajuizada a ação de despejo o imóvel já estava vazio, sem que houvesse divida a ser cobrada, e que o contrato é atípico, afastando, assim, a aplicação da Lei do Inquilinato.

No mérito, alega que o contrato foi celebrado para instalação de ponto de revenda de veículo da GM no imóvel e que não deu causa à rescisão contratual, pois sua concessão foi cassada pela montadora.

Afirma que o representante da locadora se negou a aceitar a entrega das chaves porque exigia a inclusão da seguinte expressão no termo de entrega: "por meio deste, rescinde imotivadamente e unilateralmente com a locadora, antes do prazo de vigência, o contrato de locação de imóvel ora descrito".

Enfatiza que à época do deferimento da liminar, o imóvel já havia sido desocupado e que o contrato não ocorreu na modalidade built to suit.

Explica que as reformas feitas pela locadora se deram para mera adequação de condições mínimas de locação do bem, tanto é que o imóvel está atualmente alugado para empresa de ramo diverso de concessionária de veículo e as partes compuseram a redução do locativo no curso da relação contratual.

Defende o não cabimento da multa contratual e, alternativamente, pugna por sua minoração, haja vista que o imóvel já se encontra alugado para terceiro.

Também, de forma alternativa, sustenta que o aluguel não pode ser calculado no importe pretendido pela apelada, mas à ordem de R$4.500,00, diante das negociações realizadas entre as partes.

Ao final, requer o provimento do recurso para reforma da sentença.

Preparo: (fls. 358/359).

Em contrarrazões (fls. 362/383), a autora, ora apelada, suscita preliminar de não conhecimento do recurso por conter inovação recursal. No mérito, pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.



JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE



Conheço do recurso de apelação em ambos os efeitos (art. 1.012, caput, do CPC), porque próprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (fls. 358/359).

PRELIMINARES



Inadequação da via eleita e Inovação Recursal.



Em sua apelação, a ré arguiu a preliminar de inadequação da via eleita e a autora, em contrapartida, sustenta inovação em grau recursal porque o tema não teria sido levantado na primeira instância.

Tenho que não assiste razão a nenhuma das partes.

A ação em comento foi promovida sob a égide do atual CPC que, em prol do princípio da primazia do julgamento de mérito, previsto em seu art. , permite a interpretação do pedido inicial com base no conjunto da postulação (art. 322, § 2º). Ao contrário do antigo diploma processual civil, o CPC vigente não prevê indeferimento da petição inicial "quando o tipo de procedimento, escolhido pelo autor, não corresponder à natureza da causa, ou ao valor da ação" (art. 295, V, do CPC/1973), pois o legislador passou a entender que a pretensão autoral merece análise meritória, nos limites apresentados.

Sendo assim, não é mais possível extinguir o processo, de plano, por suposta inadequação do procedimento escolhido, eis que é possível sua adequação e seu reconhecimento demanda análise de temas de mérito.

De toda sorte, entendo que a questão ora trazida à baila pela apelante não é nova, embora não levantada a inadequação da via eleita de forma expressa no curso da lide, porque os motivos apresentados nas razões de apelação para tanto já foram fartamente expostos na contestação.

Rejeito, pois, ambas as preliminares.



MÉRITO



Ausentes outras preliminares a exigirem solução, passo à análise do mérito recursal.

A ré apelou da sentença de procedência dos pedidos iniciais e, examinando tudo o que dos autos consta, tenho que não lhe assiste razão.

Em 07.04.2016, a Imobiliária Bandeirantes Ltda, ora apelada, ajuizou ação de despejo c/c cobrança contra Novo Rumo Comércio de Veículos e Peças Ltda, ora apelante, respaldada nos artigos , , II e III, e 62, I, da Lei 8.245/1991, sob o argumento de que as partes entabularam locação no modelo built to suit, pela qual construiu edificação no imóvel locado, em atenção ao projeto da locatária, a qual abandonou o imóvel no curso da relação contratual e inadimpliu aluguéis e encargos. Requereu a retomada formal da posse do imóvel, mediante rescisão contratual por culpa da empresa ré a condenação desta ao pagamento de aluguéis vencidos (R$76.225,48 - planilha fls. 47/50), IPTUs de 2014/2015 e 2016/2017 (R$3.043,37 - planilha de fl. 58) e multa contratual de 50% dos 91 meses de locativos vincendos (R$394.394,00 - planilha de fl. 38). Juntou cópia do contrato (fls. 26/31), da notificação de cobrança endereçada à locatária em fevereiro/2016 (fls. 35-v), de fotografias do imóvel (fls. 40/41) e do projeto construtivo e suas especificações (fls. 60/92).

O instrumento contratual de fls. 26/31, firmado entre as partes em 01.10.2013, dispõe:

"INSTRUMENTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL:

Locador: Imobiliária Bandeirantes Ltda.

Locatário: Novo Rumo Comércio de Veículos e Peças Ltda.

Imóvel locado: comercial.

Início da locação: 01.10.2013.

Término da locação: 01.10.2023.

(...)

DO OBJETO: 1- O locador declara ser proprietário e legítimo possuidor do imóvel que se encontra em construção por projeto determinado pelo locatário com a finalidade de locação exclusiva para o determinado fim. O projeto foi assinado em comum acordo entre as partes, com as seguintes características: imóvel comercial situado à Av. Afonso Pena, 900, cidade de Campo Belo/MG. Referido imóvel encontra-se devidamente descrito nas matrículas nº 1065/1765/768 no CRI de Campo Belo/MG.

2- O locador, neste ato, cede ao locatário, a título de locação exclusivamente comercial, o imóvel e suas respectivas benfeitorias supramencionadas.

DO PRAZO DE VIGÊNCIA: 3- O prazo de locação é de dez anos, a partir da entrega do imóvel, fato este que será atestado por documento assinado pelas partes no próprio ato. Findo o prazo deste contrato e sua renovação, fica o locatário obrigado a devolver o imóvel, independentemente de aviso ou notificação, nos termos do art. 56 da Lei 8.245/1991.

4- Antes do vencimento do prazo ajustado de locação e renovação, não poderá o locador retomar o imóvel, salvo se motivado por infração contratual do locatário, nem poderá esse último devolvê-lo ao locador, sob pena de pagamento de multa equivalente a 50% dos alugueres proporcionalmente ao prazo total deste contrato.

5- Ao findar do contrato e de sua renovação já especificada, o mesmo poderá ser renovado por igual tempo e/ou período, de acordo com a vontade das partes, sendo que, em qualquer circunstância, terá o locatário direito de preferência para a renovação do contrato e/ou nova locação.

DO PREÇO E FORMAS DE PAGAMENTO: 6- O aluguel mensal livremente convencionado na data da entrega do imóvel é de R$8.000,00, o qual será pago mensalmente conforme determinado no item 9.

7- O valor do aluguel convencionado será corrigido anualmente, aplicando-se sobre o montante destacado no item 6 o índice de reajuste IGPM-FGV dos últimos 12 meses acumulado. De igual forma, após 5 anos de contrato, o mesmo poderá vir a ser reajustado consoante valores de mercado, mediante comum acordo das partes.

(...)

9- Eventual mora no pagamento dos aluguéis sujeitará o locatário ao pagamento de 1% de juros ao mês, correção monetária e multa de 10% sobre o valor do débito. Responderá, ainda, o locatário, por custas, despesas processuais e honorários advocatícios, no montante de 20% sobre o valor do débito, se necessária for a propositura de ação, em face de inadimplemento desta obrigação.

(...)

IMPOSTOS E TAXAS: 11- Além do aluguel previsto, correrão por conta exclusiva do locatário os seguintes encargos: a) tarifas de água e seus adicionais; b) as despesas com fornecimento de energia elétrica e telefone; c) imposto municipal sobre a propriedade predial e territorial - IPTU - e qualquer outra taxa decorrente do uso do imóvel, como multas, taxas, dívidas junto aos órgãos ambientais como FEAM, IGAM, IBAMA e outros, referentes a fatos gerados após o início do presente contrato, já notificados ou não, serão de inteira responsabilidade do locatário durante a vigência do presente contrato.

(...)

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS: 14- O locador deverá entregar o imóvel pronto, conforme projeto aprovado da parte civil, elétrica e hidráulica, sendo que o mobiliário, identificação visual e pinturas específicas serão realizados por conta exclusiva do locatário.

15- O locatário poderá promover no imóvel, após a expressa autorização do locador, todas as modificações que entenderem necessárias para sua perfeita e normal utilização. Todos os custos e toda a responsabilidade civil pela construção serão do locatário, devendo haver sempre a prévia aprovação dos órgãos competentes.

16- O locatário deverá entregar ao locador todos os recibos dos encargos e tributos de sua responsabilidade, sempre que solicitado, logo após a sua quitação, especialmente a conta de luz e água vencidas mensalmente. A falta de pagamento ou entrega dos comprovantes de quitação de qualquer dos encargos contratuais ou legais constitui justo motivo de recusa do recebimento do aluguel mensal e autoriza o locador a ajuizar ação de despejo por infração contratual, cumulada ou não com cobrança.

(...)" (grifei)

Um dia após a celebração da avença, em 02.10.2013, as partes aditaram o contrato para prever locativo mensal equivalente a onze salários mínimos da época do pagamento, ou seja, com correção conforme reajustes oficiais do salário mínimo (fls. 138/139).

De plano, já observo que se trata de contrato locatício atípico, realmente entabulado no modelo conhecido como built to suit, ou seja, 'construído para servir', comumente utilizado para viabilizar projetos de empreendimentos imobiliários que atendam as rígidas normas estabelecidas pelos futuros usuários da edificação e os prazos curtos para execução, prevendo vigência longa em prol de ambas as partes.

Nesse modelo de contrato, a locadora investe na edificação na certeza de recebimento dos locativos, enquanto a locatária não precisa desembolsar, de imediato, grande quantia para exercer seu negócio.

Nesses termos, é a definição do STJ trazida no julgamento do RHC 116.360, de relatoria do Desembargador Convocado Leopoldo de Arruda Raposo, DJe. 30.09.2019:

"(...)

2.3. Para melhor compreensão, não é demais trazer algumas considerações a respeito das especificidades dos contratos do tipo built to suit.

Trata-se de relação jurídica pela qual uma das partes - contratada - assume custos e administração de uma obra com características próprias para o futuro usuário - contratante - que, em contrapartida, compromete-se, a partir da conclusão e ocupação, a pagar o custo da construção a título de locação por um período longo.

Tem-se, portanto, a integralidade do custo do empreendimento repassado ao contratante, ainda que de forma diluída ao longo da vigência do contrato de locação subsequente.

(...)"

Volvendo aos autos, verifico que a apelante, empresa que atua na área de revenda varejista de veículos novos e usados, mantendo filial em várias cidades (fls. 117/121 e 166/170), e com o intuito de abrir mais uma concessionária, firmou o contrato em questão com a apelada para instalar no imóvel seu estabelecimento, seguindo as normas específicas de edificação da rede da fabricante que representa (fls. 40/41 e 60/92).

A prova oral corrobora com essa assertiva (fl. 323/324):

Testemunha Francisco Eugênio Vieira de Rezende: "que fui engenheiro responsável pelo projeto estrutural do prédio pertencente à autora e que foi locado para a empresa Novo Rumo; que quem contratou foi o arquiteto Edimar; que o Edimar me falou que tinha que fazer uma laje mais reforçada porque lá funcionaria uma concessionária; que a laje foi específica para sustentar sobrecarga sobre ela, refletindo nas vigas e fundação da obra; que o custo da execução dessa obra demanda maior custo; que o aumento gira em torno de 40% a 50% do valor da obra; que uma obra normal o valor do m² gira em torno de R$600,00 a R$800,00 e, no caso do prédio feito pela autora, o m² gira em torno de R$1.500,00 a R$1.800,00; que não sei informar se o prédio atualmente está locado para outra empresa; que o prédio da autora está superdimensionado para um prédio comum, já que foi construído para uma concessionária de veículos; que o prédio pode ser locado para outras concessionárias de veículos; que sei informar que o prédio depois foi alugado para concessionária."

Testemunha Edimar Alvarenga Santos Júnior: "que executei o projeto e a construção do imóvel objeto da lide; que quem contratou minha empresa foi o Sr. Moacir e o Sr. Mauro, que são os donos da Imobiliária Bandeirantes; que o Sr. Mauro e o Sr. Moacir informaram que a obra deveria ser executada de acordo com a orientação da GM; que o Sr. Paulo gerenciou a execução da obra, que me parece que ele era o dono da concessionária; que o Sr. Paulo está presente nesta audiência como preposto, possivelmente da GM ou da Novo Rumo; que o projeto seria padrão para as concessionárias da GM e que nós teríamos que atender algumas diretrizes para instauração da concessionária; que a empresa Novo Rumo participou dessa negociação; que a obra foi toda acompanhada pelo representante da empresa requerida e pela GM; que alguns fatores da obra eram bem específicos, por exemplo, a laje teria que ter uma capacidade de carga maior para circulação de veículos em cima dela; que tivemos que reforçar uma viga para a instalação de um toten; que o piso também foi indicado por eles e era padrão dos prédios das concessionárias; que tivemos que fazer também uma saia para obra por orientação deles; que a finalidade da obra era para atender a uma concessionária de automóvel; que o custo da obra foi bem maior que de uma obra comum, inclusive em ferragens e em concreto; que a saia se chama ACM; que o valor de um m² de um prédio comum gira em torno de R$600,00 a R$1.000,00 e que o prédio feito para a autora gira em torno de R$1.500,00 a R$1.800,00 o m²; que durante a execução da obra recebi vários e-mails da GM e da Novo Rumo, são os de fls. 60/92; que acredito que o prédio serve para outras concessionárias e outros ramos de atividade empresarial; que não sei informar se para alugar o prédio para a empresa Disa teve que fazer outras adaptações; que a Disa era concessionária da Fiat."



Tal modalidade de contrato, ao contrário do que já entendi em julgamento anterior (1.0702.11.051.869-4/007), em reposicionamento que ora faço, é abrangida pela Lei 8.245/1991, diante dos artigos incluídos e alterados pela Lei 12.744/2012, in verbis:

"Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

(...)"

"Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação."

Sobre o tema leciona a doutrina:

"O CONTRATO BUILT TO SUIT E A LEI 12.744/12:

Built to suit, numa tradução livre, seria" construído para servir ", ou" construído para ajustar ". Juridicamente, a expressão é utilizada em referência a contratos de locação (antes considerados atípicos por alguns) de bens imóveis urbanos, em que o locador investe dinheiro no imóvel, nele edificando ou por meio de reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário.

Exemplificando, se uma rede de varejo precisa locar um imóvel que tenha determinadas características, qualquer investidor pode providenciar a compra e construção, ou reforma, com a finalidade única de atender aos interesses desse inquilino especificamente. Para tanto, antes do investimento, o locador celebra o contrato built to suit, contemplando um prazo de vigência que lhe permita ter a segurança de recuperar o capital investido, além de perceber rendimentos da locação.

Locações dessa natureza são interessantes para a indústria e comércio. São, portanto, locações para fins não residenciais. Há benefícios de diversas naturezas para o locatário, porque não há imobilização de capital para o exercício de sua atividade (costuma ser melhor aplicar o capital na atividade desenvolvida do que no imóvel), além de possíveis vantagens financeiras e tributárias, dependendo do regime de tributação adotado pela pessoa jurídica. O locador, por sua vez, deve investir para atender às particularidades do inquilino, mas, como recompensa, tem a segurança de um contrato firme, com pessoas jurídicas geralmente estabelecidas no mercado. O prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis (aluguéis propriamente ditos).

Sobre essa espécie atípica de locação, nunca houve em nosso ordenamento um único artigo de lei que a disciplinasse. A aplicação integral da lei 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos, é inconciliável com a natureza do built to suit quanto a alguns aspectos.

O mais importante deles diz respeito ao valor locatício. Enquanto na locação convencional, o aluguel remunera o uso do imóvel destinado ao locatário, no built to suit o aluguel deve remunerar, além do uso, também o investimento feito para personalizar o imóvel, ou construí-lo, exclusivamente para atender às necessidades de um inquilino específico. O locador pode até depender de recursos de terceiros para efetivar a construção, sendo comuns operações de financiamento para tal fim.

O contrato, é fácil notar, apresenta complexidade significativamente maior que a locação convencional de imóvel urbano.

Qual o problema da aplicação da lei 8.245/91, quanto a esse aspecto? Todos sabem, a lei permite ao locatário denunciar imotivadamente a locação, comunicando o locador com trinta dias de antecedência, mesmo que o contrato ainda esteja vigendo por prazo determinado. Tal prerrogativa é conferida apenas ao locatário.

A aplicação da referida regra ao built to suit seria injusta. O locador não pode, depois de proceder a um investimento específico para atender ao locatário e, por essa razão celebrar exemplificativamente um contrato de dez anos de duração, ser surpreendido com o comunicado precoce do locatário que não se interessa mais em permanecer no imóvel.

Esse é apenas um dos aspectos, talvez o mais importante, a exigir um tratamento diferenciado aos contratos built to suit.

A lei 8.245/91, exemplo de dirigismo contratual, tolhe parcialmente a liberdade de contratar, porque parte do pressuposto que o locatário está em posição jurídica e econômica mais vulnerável que o locador. Daí a sua proteção ao locatário, com regras de ordem pública que não podem ser afastadas pela vontade das partes. A autonomia da vontade é limitada. O art. 45 da lei 8.245/91 lei impõe a nulidade a todas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei.

Recentemente, aos 19 de dezembro de 2012, a lei 12.744, publicada no Diário Oficial no dia seguinte, acrescentou o artigo 54-A à lei 8.245/91. O seu caput diz:

"Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei".

A lei passou a regular o contrato built to suit, estabelecendo, diferentemente dos princípios protetivos ao locatário, maior amplitude à autonomia da vontade. Ou seja, as cláusulas livremente pactuadas são válidas e não padecerão de nulidade, porque o pressuposto das locações convencionais (vulnerabilidade do locatário) não está presente nos contratos built to suit.

O parágrafo primeiro do art. 54-A determina, expressamente, a possibilidade de se ajustar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Assim determinou o legislador exatamente porque é comum nos contratos built to suit a renúncia do locatário ao direito de pleitear tal revisão. O texto de lei é feliz e foi acertado porque o valor da locação não corresponde necessariamente ao valor de mercado de ocupação, uma vez que nele costuma estar embutido também o investimento feito (construção ou reforma) para atender ao locatário.

Em face dessas características, parece-nos correto afirmar que mesmo não havendo cláusula dessa natureza, dependendo das circunstâncias, seria temerário eventual pedido do locatário nesse sentido.

É importante notar que a cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor locatício é válida somente enquanto o contrato vige por prazo determinado. Se a locação passar a viger por prazo indeterminado, todas as cláusulas continuam valendo, com exceção dessa. A partir de então, o locatário passa a ter o direito de pleitear a revisão do aluguel se estiverem preenchidos os demais requisitos legais. Assim deve ser, pois o montante investido pelo locador já foi recuperado, porque estava diluído nos valores locatícios do contrato durante a sua vigência por prazo determinado.

O parágrafo segundo do art. 54-A determina que"em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação".

Na locação convencional, o locador não pode cobrar os aluguéis vincendos (pode apenas cobrar a multa, nos termos do art. 4o. da Lei 8.245/91, modificado pela lei 12.112/09). No built to suit pode. Exatamente pela natureza do contrato."

(...)

Por fim, é importante destacar que as disposições procedimentais previstas na lei 8.245/91 são aplicáveis aos contratos built to suit. Assim, não serão válidas as cláusulas que afastem algumas dessas normas procedimentais. Por exemplo, a ação de despejo por falta de pagamento deve respeitar o direito do locatário de purgar a mora, não tendo valor eventual disposição contratual que retire do inquilino tal prerrogativa."(Adriano Ferriani, https://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI170851,31047-O+contrato+built+to+suit+e+a+lei+1274412, pesquisa em 04.12.2019)

Consoante se infere do contexto probatório, a apelada edificou em seu imóvel, às suas expensas, um galpão nos moldes detalhados para receber uma concessionária de veículos da Chevrolet e a apelante abandonou o local, como certificado por Oficial de Justiça (fl. 105), no curso dos dez anos previstos para viger a avença.

A locatária, ora apelante, alega que não deu causa à rescisão do contrato porque a fabricante dos veículos por ela revendidos teria encerrado o contrato de revenda, conforme notificação de fl. 148.

Todavia, a fabricante não figurou como parte no negócio jurídico em questão, fato que não pode servir de justificativa plausível para desobrigá-la a cumprir as regras contratadas, pois lhe cabia analisar o risco da avença antes de entabular obrigação de alta monta, restando evidenciada a hipótese de fortuito interno.

A apelante também diz que houve tentativa de entregar o imóvel em 12.02.2016, conforme termo de fl. 147. Sucede que o mencionado termo não está assinado por representante da locadora.

Além disso, eventual entrega anterior das chaves não evitaria o recebimento das parcelas vincendas e da multa; então não vejo motivo para a apelada ter supostamente se negado a aceita-las. De toda forma, cabia à apelante consignar em juízo as chaves, se realmente pretendia rescindir o contrato antecipadamente, mas não o fez.

Sendo assim, evidente que a apelante deu causa à rescisão contratual, devendo arcar como pagamento dos encargos expressa e volitivamente contratados, consoante inteligência do caput do art. 54-A da Lei 8.245/1991.

A ora recorrente ainda aponta excesso de cobrança, ao argumento de que houve composição de acordo para redução do locativo mensal para R$4.500,00, a partir de julho de 2015, diante da crise econômica que assolou o país, juntando o e-mail de fl. 146 para tentar comprovar sua alegação.

Contudo, tal documento somente informa mensagem enviada pela locatária à Contabilidade, pugnando por recibo de quitação de aluguel no valor de R$4.500,00, por suposto novo ajuste de aluguéis com a Imobiliária Bandeirantes. Porém, este acordo não restou efetivamente demonstrado por prova documental válida, não sendo crível que menos de dois anos após a avença a locadora viesse a aceitar reduzir pela metade o valor mensal a receber, já que a verba não abrange somente locativo stricto sensu, mas remuneração pelo investimento na construção, sendo aqui aplicável a vetusta, porém sempre atual parêmia: semper necessitas probandi incumbit illi qui agit (aquele que faz as alegações deve prová-las), posto que allegatio et nom probatio quase nom allegatio (alegar e não provar é o mesmo que não alegar).

De toda sorte, da acurada análise das planilhas que acompanharam a petição inicial, acolhidas no dispositivo da sentença, não verifico o propalado excesso.

Na espécie, a locadora pretende receber os alugueres vencidos até o ajuizamento da ação, no importe de R$76.225,48, conforme planilha fls. 47/50. No cálculo ela observou os valores pagos a menor pela locatária nos meses de julho a setembro de 2015, exigindo mera diferença, e considerou locativo no valor de R$8.668,00, equivalente a onze salários mínimos vigentes na data do vencimento, tal como ajustado entre as partes. Sobre a verba acrescentou correção monetária e juros moratórios contados do vencimento (art. 397 do CCB e art. , § 1º, da Lei 6.899/1981) e multa moratória de 10% ajustada na cláusula contratual nº 09, supratranscrita, deixando de computar a outra pena prevista na mesma cláusula, de 20%.

A locadora, ora apelada, também pleiteou o pagamento de IPTUs de 2015 e 2016, no total de R$3.043,37, conforme planilha de fl. 58, pois ajustada a obrigação de pagamento da verba pela locatária (cláusula 11 supratranscrita) e, no cálculo, ela observou os valores contidos nos boletos de fls. 52, 55/56 e não acrescentou nenhum encargo ou multa.

Na petição inicial, a ora apelada cobrou a multa contratual compensatória pela devolução das chaves antecipadamente, prevista na cláusula 4 em face da especificidade do contrato.

Ao apurar a vultosa quantia de R$394.394,00 na planilha de fl. 38, a apelada considerou o percentual contratado de 50%, o tempo de previsto para vigência do contrato e os 91 meses de locativos vincendos, ao patamar de R$8.668,00 cada, equivalente a onze salários mínimos, sem acrescentar qualquer outro encargo.

Friso que o só fato de a apelada ter ajustado contrato locatício outro, com nova empresa que se estabeleceu no local, não afasta a cobrança da pena compensatória porque, como já explicitado, a quantia ajustada na avença objeto da lide não trata de aluguel stricto sensu, mas remuneração pelo investimento na construção.

Sendo assim, como o cálculo da dívida de R$473.662,85 observou ipsis litteris as regras contratuais, não reconheço excesso.

Nesse sentido:

"LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS - Caracterizada a inadimplência - Contrato de locação na modalidade built to suit que não visa apenas remunerar o uso do imóvel, mas também amortizar os investimentos efetuados para a concretização do negócio (nos termos do artigo 54-A da Lei número 8.245/91)- Possível a cobrança de encargos locatícios (contraprestação pela reforma do imóvel) nas ações de despejo - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e condenar ao pagamento do valor de R$ 263.785,48 - Cabível a condenação ao pagamento das parcelas vincendas de obrigação de prestação periódica (artigo 290 do antigo Código de Processo Civil) - Persiste a obrigação ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos até a desocupação do imóvel (03 de novembro de 2014) -RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E AGRAVO RETIDO E RECURSO DE APELAÇÃO DA REQUERIDA IMPROVIDOS, PARA CONDENAR."(TJSP; Apelação Cível 1062960-78.2014.8.26.0100; Relator (a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/10/2016; Data de Registro: 24/10/2016)



Ipso facto, tenho que as razões recursais não devem ser acolhidas.



Em face do exposto, REJEITO AS PRELIMINARES de inadequação da via eleita e de inovação recursal e NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Custas recursais, pela apelante.

Consoante comando do art. 85, § 11, do atual CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais que serão pagos pela ré/apelante em favor da autora/apelada em 0,5% (meio por cento) do valor da causa.

É como voto.



DES. CLARET DE MORAES - De acordo com o (a) Relator (a).

DESA. VALÉRIA RODRIGUES QUEIROZ - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA:"REJEITARAM AS PRELIMINARES E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO."
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