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2 de Julho de 2022
  • 1º Grau
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TJMG • 015XXXX-28.2013.8.13.0056 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

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Comarca de Barbacena/MG

Terceira Vara Cível

Autos nº.: 0153390-28.2013.8.13.0056

Ação: Nunciação de Obra Nova

Autores: Gilmar Tomé da Rocha e outros

Ré: Eni Maria da Silva Pamplona

Vistos etc.

Sentença.

I-Relatório.

Gilmar Tomé da Rocha, Cláudia Andréa do Nascimento, Carlos Frederico Fernandino, Sandra Valentim Hosken Fernandino, Pedro Artur Fernandino, Ricardo Rosseti Dutra, Maria das Dores Resende Dutra, Adriano Amaral Pereira representado por seu pai Carlos Pereira, Marisa Rezende Simão e José Otávio Valério Simão aforaram a presente Ação de Nunciação de Obra Nova c/c Demolitória e Indenização por Danos Morais Materiais, com pedido liminar, em face de Eni Maria da Silva Pamplona, todos devidamente qualificados e representados nos autos em epígrafe.

Aduzem os requerentes, em suma, que são coproprietários das unidades autônomas que compõem o imóvel descrito na peça de ingresso e que a requerida, sem autorização do condomínio, iniciou várias obras de alteração de sua unidade autônoma, inclusive com substituição de janelas da fachada do edifício e portas de acesso ao apartamento, bem como colocação de sistema de aquecimento solar de água, com instalação de placas de captação da energia solar e tubulação específica para água quente.

Pugnaram pela procedência dos pedidos.

Instruíram a inicial com os documentos de f.15/82.

Embargo deferido ás f.84/88.

A ré ofertou contestação ás f.100/102, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva.

No mérito, aduziu, em suma, que não ocorreu nenhum esbulho, considerando que a obra já havia terminado por mais de ano e dia.

Requereu a improcedência dos pedidos.

Juntou os documentos de f.103/124.

Impugnação, f.127/134.

Especificação de provas pelas partes, f.136 e 137-v, respectivamente.

Despacho saneador, f.139/139-v, ocasião em que foi analisada e rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa arguida pela parte ré, sendo deferidas as provas requeridas e nomeado perito judicial.

Laudo pericial, f.157/173.

Comparecimento das partes, f.177/178 e 180, respectivamente.

AIJ (Assentada de f.196), onde foi colhido depoimentos das testemunhas arroladas.

As partes apresentaram memoriais finais às f.200/202 e f.204/207, respectivamente.

É o relatório. Decido.

II - Fundamentação

Cuida-se de Ação de Nunciação de Obra Nova c/c Demolitória e Indenização por Danos Morais Materiais, com pedido liminar, proposta por Gilmar Tomé da Rocha, Cláudia Andréa do Nascimento, Carlos Frederico Fernandino, Sandra Valentim Hosken Fernandino, Pedro Artur Fernandino, Ricardo Rosseti Dutra, Maria das Dores Resende Dutra, Adriano Amaral Pereira representado por seu pai Carlos Pereira, Marisa Rezende Simão e José Otávio Valério Simão em face de Eni Maria da Silva Pamplona.

Prima face, sob o aspecto formal, os autos encontram-se em ordem, eis que presentes os pressupostos processuais e as condições da Ação, entendida como direito abstrato. Passo à análise das questões de fato e de direito subsumidas no mérito.

O contraditório foi observado em todas as fases e o processo acha-se apto a receber o julgamento.

III - Do Mérito

No caso dos autos, o fato constitutivo do direito dos requerentes sobejou parcialmente comprovado pelos mesmos.

Sustentam os autores que as alterações promovidas pela ré em sua unidade feririam normas legais e regimentais, vez que culminaram com a quebra de padrão arquitetônico e estético das demais unidades do condomínio.

DAS ALTERAÇÕES DA UNIDADE AUTÔNOMA

Dentre os deveres impostos aos condôminos, está a obrigação negativa, consistente na proibição de promover alterações na fachada correspondente à sua unidade, e se encontra no rol taxativo do art. 1.336 do Código Civil, vejamos:


Art. 1.336. São deveres do condômino:


I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;


II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;


III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;


IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.


§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.


§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

A proibição em questão segue reproduzida no Regulamento Interno do Condomínio:


“(…) omissis

Cláusula Segunda – cada condômino tem o direito de usar e fluir de sua unidade autônoma, de acordo com suas conveniências e interesses, sem prejuízo das normas de boa vizinhança e poderá usar as partes comuns de forma a não prejudicar o asseio e a conservação do imóvel.

§único – o uso e gozo das unidades autônomas e das partes comuns não poderão comprometer a obra nome, segurança e a solidez do imóvel.

Cláusula terceira – quaisquer modificações nas coisas de uso comum dependerão de consentimento da Assembleia Geral.

Cláusula quarta – as modificações nas unidades autônomas dependerão sempre de consentimento do síndico, que terá o prazo de 10 dias para se manifestar.

(…) omissis”. (f.60)


Tal vedação tem por escopo garantir a manutenção do padrão estético e arquitetônico do edifício, e leva em consideração o fato de que a fachada se constitui em patrimônio comum de todos os condôminos, e devem todos zelar pela sua conservação e manutenção do plano inicial, que nasce da vontade coletiva dos condôminos.


Da doutrina, colhe-se:


Caio Mário da Silva Pereira, comentando aquele dispositivo legal, diz que a nenhum condômino se concede mudar "a forma da fachada externa ou decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas no conjunto do edifício, porque este, embora formado de apartamentos autônomos como propriedade individual de cada condômino, e sem perder esta qualidade, apresenta-se com um todo, na sua individualidade real está a conservação das suas condições arquitetônicas, cujo rompimento ofende o plano inicial, que nasceu da manifestação da vontade coletiva e que não pode ser alterado pela expressão volitiva individual. A aplicação dessa proibição converte-se em dever de todos os condôminos quanto á conservação das linhas exteriores do prédio, bem como à sua cor, ao seu desenho, etc., e praticamente significa que cada um é compelido a conservar, sem alterações, a porção da fachada correspondente à sua unidade autônoma, porque a fachada do edifício é um bem comum a todos os co-proprietários, e, como tal não pode qualquer condômino nela inovar sem o assentimento de todos". (FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. 5. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005, p. 200)


Por outro lado, as alterações proibidas pela lei e convenção são aquelas que implicam em prejuízo à coletividade de condôminos, tais como as que causem depreciação ao bem comum ou comprometa a segurança, devendo sempre ser analisadas dentro de um juízo de razoabilidade. É o que nos adverte o já citado J. Nascimento FRANCO, transcrevendo o posicionamento do sempre inolvidável Caio Mário da Silva PEREIRA:


“Não obstante, o jurista observa que a aplicação desse dispositivo depende de certo temperamento, porque "o limite da proibição é o interesse coletivo. Desde que não prejudique ninguém, nem comprometa a segurança do imóvel, nem infrinja as cláusulas da Convenção, pode o dono de qualquer apartamento fazer neste as obras que entender". (ob. cit., p. 201)


No mesmo sentido:


“Em que pese a alteração da fachada ser vedada, impende ressaltar que, tendo como base o interesse coletivo, inclusive solidez e segurança predial, o que se verifica, na doutrina e na jurisprudência é que se proíbem apenas alterações nocivas e capazes de deteriorar o perfil originário da fachada e não propriamente inovações modernizadoras ou úteis aos moradores.
(...) As restrições condominiais devem ser obedecidas em homenagem à segurança e bem estar da comunidade condominial, inclusive quanto à preservação arquitetônica, não havendo razão alguma para impor aos condôminos restrição que ultrapassa os próprios fins da lei.” (ELIAS FILHO, Rubens Carmo. Aspectos relevantes das despesas condominiais e da convenção de condomínio. In Direito imobiliário brasileiro, São Paulo, Quartier Latin, 2011, p. 412/414) (grifos não originais).

Doutro norte, tratando-se de norma que estabelece ressalva, mesmo que parcial, ao exercício do direito de propriedade, a regra em comento deve ser interpretada de forma restritiva e não extensiva, como pretendem os autores, ao defenderem que o conceito de fachada deve se estender a qualquer parcela que faça divisa com o exterior ou com as áreas comuns.


Das provas coligidas aos autos, em especial das fotografias de f.20/24 e 105/124, e do laudo pericial de f.157/171, destacam-se duas conclusões, a uma, que as alterações promovidas pela autora na sua unidade autônoma foram ínfimas, e não causaram qualquer prejuízo à coletividade, seja para o acesso às áreas comuns, valor econômico ou segurança do imóvel.


Tampouco causou a enorme alteração alegada no padrão arquitetônico ou estético adotado nas demais unidades. Registro, por oportuno, que o padrão adotado pela ré, ao contrário do que pretende fazer crer os autores, é esteticamente mais agradável do que aquele até então adotado, não se tratando de alteração de mau gosto, abusiva ou de extrema discrepância, e, também ao oposto do alegado pelos autores, pode influenciar positivamente no valor de mercado.


A duas, conforme se depreende do laudo pericial, especificamente às f.161/163, ao longo dos anos, diversas alterações similares foram toleradas pelo condomínio, sem que sequer houvesse a autorização exigida pelo Regulamento Interno. A discrepância verificada pelo sr. perito nos outros seis blocos de apartamentos (f.161), em nada socorre a tese condominial, sendo de direito o tratamento isonômico de todos os condôminos, sob pena de se privilegiar injustamente uns em detrimento de outros.

Vejamos:


CONDOMÍNIO EDILÍCIO Condomínio. Alteração da porta de entrada social Decisão da assembléia que expressamente impõe a adoção de cor padrão - Quebra do padrão estético que não implica infração à Lei 4.591/45 e tampouco ao regulamento interno do condomínio - Normas que se aplicam à parte externa do edifício, para preservar a harmonia da fachada Indevida aplicação de multa Sentença reformada Recurso provido. (TJSP - Apelação 0128443-14.2010.8.26.0100, rel. Des. Moreira Viegas, j. em 20.02.2013)


CONDOMÍNIO - Obrigação de fazer - Alteração de fachada - Substituição de porta de entrada da unidade autônoma, voltada para o corredor interno do andar - Insubsistência - Porta de entrada da unidade não é fachada - Ausência de prejuízo para a estética do edifício - Inocorrência de depreciação do condomínio - Ensinamentos doutrinários e precedentes jurisprudenciais, inclusive da Câmara. Sentença mantida. Apelo a que se nega provimento. (TJSP - Apelação 9204981-23.2009.8.26.0000, rel. Des. Paulo Alcides, j. em 26.08.2010)


Direito de vizinhança. Nunciação de obra nova. O condomínio que já tolerou a troca da porta de entrada e a respectiva soleira de outras unidades, supostamente ao arrepio do regulamento interno, não pode, sem motivo justo, se voltar contra condômino que pretende realizar (ou já realizou) o mesmo tipo de alteração. Saliente-se, ademais, que a porta não destoa significativamente das demais, não causando considerável prejuízo estético (o que é subjetivo). Se a obra nova corrigiu vazamento que causava infiltração na unidade vizinha, não há se falar em condenação em danos materiais (pintura) estranhos ao pedido. Vazamento que, se existente, pois inconclusivo o laudo pericial, pode ter sido preexistente à obra, devendo ser objeto de ação autônoma. Recurso provido para julgar improcedente a ação, invertida a sucumbência. (TJSP - Apelação 9248755-16.2003.8.26.0000, rel. Des. Campos Petroni, j. em 19.01.2010)

COMINATÓRIA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONDOMÍNIO - REDE DE PROTEÇÃO - INSTALAÇÃO - FACHADA - MODIFICAÇÃO - INOCORRÊNCIA - POSSIBILIDADE. PORTA INTERNA - SUBSTITUIÇÃO - VEDAÇÃO - CONVENÇÃO - LEI - FALTA - PERMISSÃO. A instalação de rede de proteção nas janelas e na varanda de apartamento, não representa alteração da forma e da cor da fachada, das partes e esquadrias externas, não infringindo a vedação ínsita no Código Civil, na Lei de Condomínios e na convenção de condomínio. Inexistindo vedação expressa na lei ou na própria convenção que impeça o proprietário substituir a porta de entrada da sua unidade, torna-se improcedente o pedido cominatório do condomínio visando a sua retirada. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.04.131876-8/001, Relator (a): Des.(a) José Amancio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/01/2007, publicação da sumula em 09/03/2007)


Ausente, portanto, alteração substancial de forma a ensejar qualquer prejuízo aos demais condôminos, e tendo alterações similares sido toleradas ao longo dos anos em outras unidades, deve a norma regulamentar do condomínio ser analisada de acordo com a razoabilidade, e de forma isonômica para todos os condôminos.

DA INSTALAÇÃO DO SISTEMA DE AQUECIMENTO SOLAR

A instalação de sistema de aquecimento solar sobra a laje de forro da edificação, para atendimento exclusivo à unidade da ré, com tubulação externa, junto à parede lateral do bloco de apartamentos (sentido fundos/frente), foi constatada pelo laudo pericial de f.157/171.

Ainda na esteira do laudo, não se tem dados quanto à capacidade de carga ou de sobrecargas utilizadas no dimensionamento da estrutura, podendo existir, a longo prazo, fatores que podem levar ao surgimento de patologias e, consequentemente, dano a outras unidades.

Vislumbra-se que a necessidade de tal obra não foi comprovada de forma suficiente, durante a instrução do feito. Não foi produzida prova técnica apta a atestar tal situação. Operou-se, então, a preclusão.

Ressalta-se que não se trata de obra em parte comum e que não beneficia a integralidade daqueles que convivem e, por conseguinte, faz-se necessária a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

A lei 4591/64, por sua vez reza:


“Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”.


Infere-se que a estrutura do prédio, bem como as áreas internas de ventilação e o conjunto arquitetônico do edifício, compõe propriedade comum de todos os condôminos, necessitando ser por eles preservadas. Trata-se de uma regra de convivência básica para os integrantes de um condomínio, a fim de evitar que o conjunto visual seja por demais distorcidos, desfigurando o projeto.


A alteração de peças que se encontrem no lado externo de cada uma das unidades demanda uma autorização por meio de assembleia, com a anuência de todos os condôminos, sendo permitida a procuração. Tal regramento não altera, suprime ou diminui o direito do proprietário.


Independente de satisfação pessoal, deve prevalecer o bem comum para que se estabeleça convivência. Assim, é inegável a necessidade da unanimidade dos condôminos.


Ensina o Orlando Gomes:


"As obrigações negativas são numerosas. Além das que derivam do condomínio, muitas outras provêm da situação especial criada pela unidade do edifício. (...) é proibido: 1º, introduzir modificações ou inovações que afetem a destinação ou a estética do prédio; nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar as paredes e esquadrias externas em cor diversa da empregada no edifício, realizar qualquer modificação arquitetônica (...)" (Direitos Reais, 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1985, p. 226).

Caio Mário da Silva Pereira leciona:


"nenhum condômino tem o direito de mudar a forma da fachada externa ou decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidade ou cores diversas das empregadas no conjunto do edifício. É que este, embora formado de apartamentos autônomos como propriedade individual de cada condômino e sem perder esta qualidade, se apresenta como um todo ou como unidade externa inconfundível com outro. Na sua individualidade real está a conservação das suas condições arquitetônicas, cujo rompimento ofende o plano inicial que nasceu da manifestação da vontade coletiva e que não pode ser alterado pela expressão volitiva individual.

(...)
A aplicação desta proibição converte-se em dever de todos os condôminos quanto à conservação das linhas exteriores do prédio, bem como a sua cor, seu desenho, etc., e praticamente significa que cada um é compelido a conservar, sem alterações, a porção da fachada correspondente à sua unidade autônoma, porque fachada do edifício é um bem comum a todos os co-proprietários e, como tal, não pode qualquer condômino nela inovar sem assentimento de todos." (Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 155).


O c. STJ se manifestou:


RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA.

1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco).

2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio.
3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente.

4. É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946).

Requisito não cumprido na hipótese.

5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior.

6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964. 8. Recurso especial provido. ( REsp 1483733/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 01/09/2015)


Importante ressaltar que as regras são válidas para todos os condôminos. Ressalvo que as partes podem compor a qualquer momento, isto é, por meio do diálogo, de forma unânime, dispor sobre as possíveis alterações e, ou, utilizações da fachada, sendo necessário o respeito a segurança dos moradores e sem molestar o direito individual de cada condômino.

No que tange à alegação de perdas e danos, tenho que não ficou evidenciado e comprovado a tríade elencada quando da tipicidade da reparação, bem como não restaram comprovados os danos sofridos pelos autores, conforme alegado no item 5.5 – f.14, até porque, o próprio laudo afirmou não ter observado anomalias nas regiões consideradas.

Diante do exposto, os autos caminham para a procedência parcial dos pedidos.


III - Conclusão

Isto posto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, o pedido exordial, formulado na presente Ação de Nunciação de Obra Nova c/c Demolitória e Indenização por Danos Morais e Materiais com pedido de liminar proposta por Gilmar Tomé da Rocha, Cláudia Andréa do Nascimento, Carlos Frederico Fernandino, Sandra Valentim Hosken Fernandino, Pedro Artur Fernandino, Ricardo Rosseti Dutra, Maria das Dores Resende Dutra, Adriano Amaral Pereira representado por seu pai Carlos Pereira, Marisa Rezende Simão e José Otávio Valério Simão, em face de ENI MARIA DA SILVA PAMPLONA todos alhures qualificados e representados, DETERMINANDO que a ré proceda a retirada da caixa d’água e boiler instalados sobre a laje do edifício, bem como toda tubulação, placas, fiação e demais itens colocados para fins de instalação de sistema de energia solar (item 5.4.4 – f.14), no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, a contar do trânsito em julgado desta decisão, fixando a multa diária por descumprimento da medida, no valor de R$50,00 (cinquenta reais).

Face a procedência parcial do pedido exordial, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, taxas e emolumentos na proporção de 30% (trinta por cento) para os autores e 70% (setenta por cento) para a ré. Quanto aos honorários advocatícios, condeno os autores ao pagamento de 10% (dez por cento) do valor da causa e ré, condeno ao pagamento de 15% (quinze por cento), também sobre o valor da causa, tudo com fulcro no art. 82 e seguintes do CPC, devendo-se corrigir monetariamente os honorários advocatícios desde o ajuizamento da Ação, em obediência ao § 2º do art. da Lei 6.899/81 c/c a Súmula 14 do STJ.

Em caso de desistência do prazo recursal, fica a mesma desde já homologada.

Transitada em julgado, nada mais havendo, dê-se baixa e arquive-se.

É a decisão que segue em 15 (quinze) laudas devidamente digitadas, rubricadas e assinada.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Barbacena,02 de março de 2020.

Liliane Rossi dos Santos Oliveira

Juíza de Direito

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