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26 de Novembro de 2020
1º Grau
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TJMG • 0618780-68.2014.8.13.0079 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 4 anos
Detalhes da Jurisprudência
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Inteiro Teor

Processo nº 0618780-68.2014.8.13.0079
AÇÃO ORDINÁRIA
AUTORES: MUNICÍPIO DE CONTAGEM e CENTRO
INDUSTRIAL DE CONTAGEM
RÉUS: HIDRAUMAN INDÚSTRIA E COMÉRCIO
LTDA. e BANCO BRADESCO S/A
Vistos etc.
MUNICÍPIO DE CONTAGEM e CENTRO
INDUSTRIAL DE CONTAGEM ajuizaram ação de revogação de anulação de
registro imobiliário contra a HIDRAUMAN INDÚSTRIA E COMÉRCIO
LTDA., alegando, em síntese, o quanto segue:
? que doaram, com encargos, para a primeira ré, em 16/05/2008, o imóvel
constituído pelo lote 19 da quadra 01 do Distrito Industrial Dr. Hélio
Pentagna Guimarães, constando, na escritura, que, em caso de
necessidade de oferecer o imóvel como garantia de financiamento para
os objetivos da própria doação, deveriam ser observados os termos
preconizados pelo artigo 12 do Decreto Municipal nº 11.125/2003, bem
como pelo artigo 17, § 5º, da Lei nº 8.666/1993;
? que, em 01/03/2011, a primeira ré solicitou ao CINCO, carta de anuência
para contratação de empréstimo bancário junto ao Bradesco, dando,
como garantia, o imóvel recebido por doação, para conclusão do
empreendimento e adequação dos equipamentos e máquinas que
compõem seu processo produtivo;
? que, em 02/03/2011, o pedido foi indevidamente atendido com a emissão
da carta de anuência para fins de alienação fiduciária;
? que ficou determinado, na mencionada carta, que deveria ficar consignado
no contrato e/ou escritura pública, que todas as cláusulas e condições
resolutivas que gravam o imóvel, seriam preservadas, bem como a
destinação exclusivamente industrial e, ainda, que o CINCO não se
responsabiliza pelos compromissos assumidos pela empresa nem pelos
fiadores;
? que, em 26/06/2014, foi consolidada a propriedade em nome do credor
fiduciário Banco Bradesco S/A, sem intervenção dos autores;
? que a doação com encargos de imóvel pelo Programa Desenvolve
Contagem, instituído pela Lei Municipal nº 3.630/2003, prevê que a
escritura de doação conterá, além de encargos de instalação da empresa
donatária, encargos financeiros, destinação de porcentagem de vagas de
trabalho aos moradores de Contagem, entre outras, cláusulas que
estabeleçam a reversão do imóvel, em caso de encerramento definitivo
da empresa, cessão não autorizada a qualquer título e inadimplemento
contratual;
? que não há propriedade plena dos imóveis doados pelo Programa
Desenvolve Contagem, instituído pela Lei Municipal nº 3.630/2003, por
serem destinados, exclusivamente, à instalação da empresa donatária e
retornam ao patrimônio do Município quando a destinação cessa;
? que, nos casos em que o imóvel doado possa ser dado em garantia de
financiamento bancário, a destinação dos recursos auferidos pelo
donatário deverá atender aos objetivos da doação, devendo ainda as
cláusulas de reversão e demais obrigações contratuais serem garantidas
por hipoteca, em segundo grau a favor do ente doador; e,
? que o imóvel, objeto da doação com encargos, foi dado em garantia ao
Banco Bradesco, sem hipoteca em segundo grau em favor do autor e sem
comprovação da destinação dos valores auferidos pelo donatário.
Requereram, em sede de liminar, que fosse
determinado o impedimento de qualquer realização de transação imobiliária com
o imóvel, objeto da lide, devendo ser oficiado o Cartório de Registro de
Imóveis.
No mérito, pugnaram pelo cancelamento do registo
imobiliário R-s 107250 (prenotação nº 343788), referente à alienação fiduciária
do imóvel em garantia para o Banco Bradesco S/A, por não ter sido realizada da
forma autorizada, carecendo de hipoteca em segundo grau em favor do ente
doador e de comprovação da destinação dos recursos auferidos na transação e,
por consequência, o cancelamento do registro imobiliário AV-6 107250
(prenotação nº 403248), referente à consolidação de propriedade fiduciária.
Alternativamente, que fosse ordenada a averbação de
hipoteca em segundo grau, em favor dos autores, para que a quantia equivalente
à diferença entre a avaliação do imóvel e o valor devido ao Banco, pelo réu,
fosse depositada em favor dos autores.
A petição inicial veio acompanhada de documentos.
A medida liminar foi deferida (fls. 32/32v).
A primeira ré, Hidraumam Indústria e Comércio Ltda.,
apresentou contestação, acompanhada de documentos, alegando, em síntese, o
seguinte:
? que entrou com processo contra o Banco Bradesco, em data anterior à
distribuição desta ação, discutindo, exatamente a ilegalidade da
transferência da propriedade da empresa, ou seja, o mesmo objeto do
presente feito, devendo os processos serem atraídos, por conexão, para
esta Vara (0487087-58.2014.8.13.0079 e 0591581-71.2014.8.13.0079);
? que o dinheiro do financiamento foi utilizado para aquisição de
maquinário, necessário para a atividade da empresa;
? que celebrou, junto ao banco/réu, em 21/03/2011, um contrato intitulado:
Cédula de Crédito Bancário – Empréstimo – Capital de Giro, número
237/02212, cujo valor liberado foi de R$6.200.000,00, para pagamento
em 60 parcelas de R$153.374,00;
? que iniciou o pagamento das prestações avençadas e, ante a dificuldade
em honrar seus compromissos, renegociou a dívida;
? que, em meados de 2013, o Sr. Eliomar Vieira Meirelles assumiu a
empresa, como se sócio fosse, e deixou de pagar o acordo firmado com o
Banco;
? que a administração da empresa foi retomada pelos verdadeiros sócios,
em março de 2014, através de liminar, obtida em ação ajuizada;
? que sempre agiu de boa fé com o banco, tendo realizado o pagamento de
mais de 17 parcelas, equivalente a R$2.516.829,73, ou seja, 41% do
débito principal;
? que, devido ao inadimplemento, o Banco réu iniciou uma execução
extrajudicial, aplicando a Lei nº 9.514/1997, enviando, através do
Cartório de Registro de Imóveis de Contagem, uma notificação,
constituindo-a em mora e, ante o não pagamento no prazo dado,
promoveu a averbação da consolidação da propriedade em seu nome, na
matrícula do imóvel, promovendo a designação de leilão para alienação
do imóvel, objeto da ação;
? que firmou, com o Banco, uma Cédula de Crédito Bancário – Empréstimo
– Capital de Giro, ou seja, adquiriu um capital de giro, não tendo ocorrido
financiamento imobiliário;
? que o Banco inseriu, indevidamente, no contrato firmado, dispositivos da
Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre Sistema de Financiamento
Imobiliário, pois não deveria ser aplicada no contrato de Cédula de
Crédito Bancário – Empréstimo – Capital de Giro; e,
? que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 viola garantias constitucionais.
Requereu o acolhimento da preliminar arguida, bem
como a improcedência dos pedidos iniciais e, na eventualidade de
reconhecimento da legitimidade da propriedade do imóvel em favor do Banco
réu, que a diferença entre a avaliação do imóvel e o valor devido ao Banco, seja
restituída em seu favor, por ter sido a doação realizada com encargos, que foram
devidamente cumpridos e todos os investimentos feitos no imóvel.
O Banco Bradesco, segundo réu, apresentou
contestação, acompanhada de documentos, afirmando, em síntese, o seguinte:
• que a doação com encargos foi realizada sem cláusula de inalienabilidade;
• que existe conexão entre este feito e as ações propostas pela primeira ré;
• que a Municipalidade é carecedora de ação, pois anuiu com a constituição
da garantia real;
• que disponibilizou, de forma imediata, a quantia de mais de 6 milhões de
reais para a primeira ré;
• que não houve demonstração de que a primeira ré tenha incorrido em
qualquer quebra de encargos, que poderia configurar reversão do imóvel
aos bens do Patrimônio Público;
• que a cessão do imóvel, a título de garantia, foi feita com a anuência
prévia e expressa do Centro Industrial de Contagem – CINCO, cumprindo
o determinado na Lei nº 3.630/2002;
• que não existe, na matrícula do imóvel ou na escritura de doação,
qualquer cláusula ou condição resolutiva que gravasse o imóvel com
inalienabilidade;
• que a ação foi ajuizada sem seus documentos essenciais, tendo ocorrido a
preclusão para tanto;
• que a página da matrícula do imóvel que se pretende anular, não foi
juntada aos autos, o que impede o exercício do contraditório;
• que a Lei de Licitações é inaplicável à alienação fiduciária realizada;
• que a alienação fiduciária constitui uma das espécies reais de garantia e
transfere, ao credor fiduciário, a propriedade resolúvel de coisa imóvel,
proporcionando ao devedor-fiduciante, que preserve a posse direta, a
utilidade da coisa, enquanto paga o que deve àquele;
• que o contrato de alienação fiduciária imobiliária foi celebrado em estrito
respeito ao sistema jurídico, com expressa anuência da Municipalidade;
• que, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em
mora o fiduciante, a propriedade do imóvel deve se consolidar em nome
do fiduciário, a teor do artigo 26, caput, da Lei nº 9.514/1997;
• que é totalmente incompatível com a alienação fiduciária, aquela
disposição da Lei de Licitações que fala de hipoteca de segundo grau;
• que todas as cláusulas e condições resolutivas foram devidamente
cumpridas, não se está diante de caso em que teria sido desviado o objeto
da doação;
• que a alienação do bem não necessariamente descaracteriza a destinação
do imóvel;
• que não há qualquer prova de que estaria utilizando o imóvel para fins
diversos;
• que, no momento da alienação fiduciária, a propriedade encontrava-se
plenamente consolidada em favor da Hidrauman, diante do cumprimento
dos encargos;
• que um ato jurídico perfeito não pode ser anulado;
• que a reversão deve acontecer apenas em três situações específicas da Lei
Municipal, que não ocorreram no caso concreto;
• que a jurisprudência entende pela aplicação da Lei nº 9.514/1997 aos
contratos bancários de Cédula de Crédito Bancário; e,
• que a empresa Hidrauman não cumpriu com sua obrigação, sendo plena a
aplicação da lei que trata de alienação fiduciária e da consolidação da
propriedade em nome do credor fiduciante.
Requereu o acolhimento das preliminares arguidas e, se
ultrapassadas, a improcedência dos pedidos iniciais.
Houve produção de prova documental.
Somente o Município, primeiro autor, e o Banco
Bradesco, segundo réu, apresentaram alegações finais.
É o relatório. Decido.
As preliminares já foram analisadas por ocasião do
despacho saneador. Assim, passo à análise do mérito.
Conforme cópia da Escritura Pública de Doação com
Encargos, constante às fls. 24/27, tem-se que o Município de Contagem doou, à
empresa ré, Hidrauman Indústria e Comércio Ltda., o lote nº 19 (dezenove) da
quadra nº 01 (um), do bairro Distrito Industrial Dr. Hélio Pentagna Guimarães,
com as áreas, limites e confrontações constantes da matrícula nº 57.703 do
Cartório de Registro de Imóveis de Contagem.
A teor da mencionada Escritura, lavrada à fl. 123 do
Livro 368, do Cartório do 2º Ofício de Notas de Contagem, verifica-se que a
mencionada doação foi condicionada ao cumprimento de encargos, constando,
entre eles (fls. 25/26):
“(...)
4º) (…) Havendo a necessidade da
empresa DONATÁRIA oferecer o imóvel em
garantia do financiamento exclusivo para
construção do conjunto industrial e/ou
aquisição de máquinas e equipamentos
inerentes ao seu objeto social e para
aplicação e uso exclusivamente no imóvel
ora recebido, junto a instituição financeira,
serão observados os termos
preconizados pelo artigo 12 do
Decreto Municipal nº 11.125 de 22 de
janeiro de 2003, bem como pelo
artigo 17, parágrafo 5º da Lei Federal
nº 8.666 de 21 de junho de 1993 e,
suas alterações posteriores, devendo
os recursos serem destinados à
implantação ou expansão da empresa,
inerente ao seu objeto social, nos
imóveis adquiridos, hipótese em que o
CINCO, desde já, se compromete a
comparecer nos respectivos instrumentos,
como INTERVENIENTE ANUENTE,
transferindo ao órgão financiador todos os
direitos e condições resolutivas reservados
nesta escritura, e a utilização dos imóveis
como garantia real do financiamento, não
se responsabilizando, todavia, pelos
compromissos assumidos pela
OUTORGADA DONATÁRIA junto ao
organismo financiador (...)” (grifo meu)
É incontroverso, nos autos, que a Hidrauman Indústria
e Comércio Ltda., primeira ré, realizou contrato de Cédula de Crédito Bancário
– Empréstimo – Capital de Giro, junto ao segundo réu, Banco Bradesco S/A.
A teor da cópia do mencionado contrato, acostado às
fls. 66/78, foi dado em garantia, pela empresa Hidrauman Indústria e Comércio
Ltda., ao Banco Bradesco, o imóvel situado na Av. Serverino Balesteros
Rodrigues, nº 2.865, bairro Distrito Industrial Dr. Hélio Pentagna Guimarães,
objeto da Doação com Encargos, conforme Escritura Pública de fls. 24/27.
Consoante Ofício nº 016/2011 – CINCO, de fl. 29, o
segundo autor, Centro Industrial Hélio Pentagna Guimarães, concedeu carta
anuência para que o imóvel doado fosse utilizado para fins de alienação
fiduciária, em razão de empréstimo bancário, para obtenção de recursos
financeiros destinados à aquisição de máquinas e equipamentos que compõem o
processo produtivo da primeira ré.
Na mencionada Carta Anuência também ficou claro
que deveria (fl. 29): “ficar consignado no contrato e/ou escritura
pública que ficam preservadas todas as cláusulas e condições
resolutivas que gravam o imóvel, bem como a destinação
exclusivamente industrial do mesmo, e ainda, que o CINCO – Centro
Industrial de Contagem, não se responsabiliza pelos compromissos
assumidos pela empresa beneficiária do crédito perante o credor,
bem como de seus fiadores.”
A primeira ré, Hidrauman Indústria e Comércio Ltda.,
afirmou, em sua defesa, que a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre Sistema de
Financiamento Imobiliário, não pode ser aplicada sobre o contrato de Cédula de
Crédito Bancário – Empréstimo – Capital de Giro. Assim, lancemo-nos ao § 1º
do artigo 22 da Lei nº 9.514/1997, in verbis:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por
esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o
devedor, ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao
credor, ou fiduciário, da propriedade
resolúvel de coisa imóvel.
§ 1o A alienação fiduciária poderá ser
contratada por pessoa física ou
jurídica, não sendo privativa das
entidades que operam no SFI,
podendo ter como objeto, além da
propriedade plena:
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será
exigível o pagamento do laudêmio, se
houver a consolidação do domínio útil no
fiduciário;
II - o direito de uso especial para fins de
moradia;
III - o direito real de uso, desde que
suscetível de alienação;
IV - a propriedade superficiária.
IV - a propriedade superficiária; ou
IV - a propriedade superficiária.
V - os direitos oriundos da imissão
provisória na posse, quando concedida à
União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos
Municípios ou às suas entidades
delegadas, e respectiva cessão e
promessa de cessão. (grifo meu)
Infere-se da leitura do artigo acima transcrito, que não
há qualquer exigência de que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se
vincule ao financiamento do próprio imóvel. Nesse sentido temos:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA
DE GARANTIA FIDUCIÁRIA SOBRE BEM
IMÓVEL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO.
DESVIO DE FINALIDADE. NÃO
CONFIGURAÇÃO. GARANTIA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES
EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE
VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO
IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22,
§ 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº
10.931/2004. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS
DA TUTELA. VEROSSIMILHANÇA DA
ALEGAÇÃO. AUSÊNCIA. 1
Portanto, a Lei nº 9.514/1997 pode ser aplicada ao
contrato de Cédula de Crédito Bancário – Empréstimo – Capital de Giro.
Contudo, o bem oferecido em garantia, foi um imóvel
doado, com encargos, pelo Poder Público Municipal à primeira ré.
Consequentemente, as cláusulas ou condições resolutivas que gravavam o
referido imóvel, deviam ser observadas pelo Banco.
1STJ - RECURSO ESPECIAL Nº 1.542.275 – MS (2015/0164288-4) RELATOR: MINISTRO RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA
É sabido que a doação de bens públicos imóveis é
regulada pelo artigo 17 da Lei nº 8.666/1993. Inclusive, o § 5º do mencionado
artigo, determina:
“§ 5o Na hipótese do parágrafo anterior,
caso o donatário necessite oferecer o
imóvel em garantia de financiamento, a
cláusula de reversão e demais
obrigações serão garantidas por
hipoteca em segundo grau em favor
do doador.”(grifo meu)
O artigo acima transcrito é claro quanto à necessidade
de que a cláusula de reversão, bem como as demais obrigações, sejam garantidas
por hipoteca em segundo grau, in casu, em favor do Município de Contagem, no
Contrato de Cédula de Crédito Bancário – Empréstimo – Capital de Giro,
realizado entre a primeira ré e o segundo réu.
Ademais, o artigo 12 do Decreto Municipal nº
11.125/2003, que regulamenta a Lei nº 3.630/2002, que dispõe sobre a criação
do Programa Social denominado Desenvolvendo Contagem, objetiva fomentar a
implantação de novas empresas no Município ou ampliação das já existentes,
mediante o incentivo da doação com encargos de áreas de terrenos, assim
preconiza:
“Art. 12 - Para a implementação do
programa social ora regulamentado e com
fundamento nos termos do § 4º e § 5º do
art. 17, da Lei Federal nº 8.666, de 21 de
junho de 1993 e suas alterações
posteriores, será permitido o
financiamento junto às instituições
próprias para o cumprimento do
encargo financeiro assumido pela
empresa donatária, na condição
explicita de que a cláusula de
reversão e demais obrigações serão
garantidas por hipoteca em 2º grau
em favor do ente público doador.”
(grifo meu)
Sobrelevo que tanto § 5º do artigo 17 da Lei nº
8.666/1993 e o artigo 12 do Decreto Municipal nº 11.125/2003, acima
transcritos, foram mencionados na cláusula 4ª dos encargos a serem observados,
a necessidade da empresa donatária oferecer o imóvel em garantia de
financiamento.
Analisando o Contrato de Cédula de Crédito Bancário
– Empréstimo – Capital de Giro, acostado às fls. 64/78, verifica-se que não foi
consignado que a cláusula de reversão e demais obrigações deveriam ser
garantidas por hipoteca em 2º grau em favor do ente público doador.
Consequentemente, o contrato em comento não
observou as cláusulas ou condições resolutivas que gravavam o imóvel
oferecido em garantia, pela primeira ré, apesar de, também especificadas na
Carta Anuência, concedida pelo segundo autor (fl. 29).
Vale registrar que tanto a Lei Municipal nº 3.630/2002,
que autorizou a doação à empresa Hidrauman Indústria e Comércio Ltda.,
quanto a Escritura Pública de Doação com Encargos (fls. 24/27), mencionam
expressamente a necessidade de cumprimento dos requisitos previstos em tal
diploma normativo, bem como, no caso específico, aos § 5º do artigo 17 da Lei
nº 8.666/1993 e o artigo 12 do Decreto Municipal nº 11.125/2003.
Sobrelevo que o comando estabelecido no artigo 4º,
inciso II, alínea b, da Lei nº 3.630/2002, in casu, não concede a propriedade
plena do imóvel oferecido em garantia, à primeira ré. Isso porque, a Carta
Anuência, concedida pelo segundo autor, não foi realizada da forma autorizada.
Portanto, o registo imobiliário R-2 107250 (prenotação
nº 343788), referente à alienação fiduciária do imóvel, ofertado em garantia,
pela primeira ré ao Banco Bradesco S/A, segundo réu, deve ser cancelado, bem
como o registro imobiliário AV-6 107250 (prenotação nº 403248), referente à
consolidação de propriedade fiduciária.
ISSO POSTO, NOS TERMOS DO ARTIGO 487, I, DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL
PARA DECLARAR CANCELADOS:
1. O REGISTRO IMOBILIÁRIO R-2 107250 (PRENOTAÇÃO Nº 343788),
REFERENTE À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL; E,
2. O REGISTRO IMOBILIÁRIO AV-6 107250 (PRENOTAÇÃO Nº 403248),
REFERENTE À CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.
Condeno os réus no pagamento das custas
judiciais, à razão de 50% (cinquenta por cento) para cada um. Arbitro
os honorários advocatícios em 10%(dez por cento) sobre o valor
atualizado da causa, a teor do inciso III, do § 4º, do artigo 85, do
Código de Processo Civil, a serem suportados pelos réus na mesma
proporção, nos moldes do caput do artigo 86, do diploma legal em
comento. Ficando suspensa a exigibilidade em relação à Hidrauman
Indústria e Comércio Ltda., primeira ré, conforme determina o artigo
98 do Código de Processo Civil (fl. 216v).
Após o trânsito em julgado, expeça-se ofício ao
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Contagem, para que
cumpra o determinado nesta decisão.
Cadastrem-se os advogados José Manoel de
Arruda Alvim Netto – OAB/SP: 12.363 e Eduardo Arruda Alvim –
OAB/SP: 118.685, conforme requerido à fl. 220.
P., R. e I.
Contagem, 15 de fevereiro de 2017.
________________________________
MARCOS ALBERTO FERREIRA
Juiz de Direito

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