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6 de Julho de 2022
  • 1º Grau
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TJMG • 297XXXX-34.2014.8.13.0024 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 5 anos

Detalhes da Jurisprudência

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C O N C L U S Ã O

Aos ______/______/______, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito. Do que para constar, lavrei a presente.

A Escrivã ______________________________

AUTOS N.º: 0024.14.297.759-4

REQUERENTE: ANTÔNIO AFONSO MAGALHÃES GIANI

REQUERIDO (A): CONSTRUTORA TENDA S/A

ESPÉCIE: PROCEDIMENTO ORDINÁRIO

-SENTENÇA-

Vistos, etc.

1 – Relatório

Trata-se de ação denominada “indenização por dano moral, material c/c cobrança de multa contratual” ajuizada por Antônio Afonso Magalhães Giani contra Construtora Tenda S/A, qualificados nos autos.

Consta da inicial que: (i) em 13 de agosto de 2009, as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel na planta; (ii) o autor cumpriu com todas as suas obrigações, efetuando todos os pagamentos nas datas estabelecidas no instrumento; (iii) todavia, a requerida não observou a previsão de entrega do imóvel, em 30 de abril de 2011, fazendo-o em 18 de julho de 2014, transcorridos três anos e três meses do termo avençado; e, (iv) restou tratada única possibilidade de prorrogação do prazo, em 180 dias. Discorre sobre o direito alegado, requerendo, em conclusão, a procedência do pedido na forma exposta às ff. 15/16. Juntou os documentos de ff. 19/67.

Citada, a parte ré apresentou contestação às ff. 76/117 e documentos às ff. 118/190.

Consta da peça de defesa: (i) preliminarmente, a falta de interesse de agir, a ilegitimidade passiva da ré, a necessidade de integração da Caixa Econômica Federal à lide e a consequente incompetência da justiça estadual. No mérito, aduz que: (ii) o atraso ocorreu em virtude da escassez de mão de obra, materiais e maquinários; (iii) o imóvel foi devidamente entregue em 18 de julho de 2014, assim como a multa por atraso prevista em contrato também foi devidamente realizada; (iv) a prorrogação em 180 dias se mostra totalmente lícita, vez que o prazo é razoável e proporcional; (v) as partes firmaram termo de negociação, ajustando o pagamento de R$ 14.778,10 a título de multa contratual por atraso na entrega do imóvel, renunciando à exigência de qualquer outra quantia fundada na mora; (vi) o acolhimento da pretensão relativa à equiparação de multas contratuais geraria desequilíbrio entre as partes; (vii) há de se diferenciar multa pela rescisão por culpa do comprador e penalidade em razão do descumprimento da obrigação de fazer; (viii) os valores pagos a título de taxa de evolução de obra não foram cobrados pela contestante, mas sim pela CEF; (ix) não houve má-fé na cobrança de taxa de evolução, a justificar a restituição em dobro; (x) os transtornos narrados constituem meros dissabores e não são passíveis de configurar danos de ordem moral. Em conclusão, pugna pela extinção sem resolução do mérito, subsidiariamente, pela inteira improcedência do pedido liminar.

Impugnação às ff. 192/203.

Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

É o relatório. Decido.

2 – Fundamentação

Trata-se de ação em que se pretende a reparação de danos materiais e morais em razão de atraso na entrega de imóvel.

2.1 – Da falta de interesse de agir

Como sabido, o interesse processual é preenchido pelo binômio necessidade/adequação, que implica necessidade concreta do processo, quando a parte exerce o direito de ação e instaura o processo como meio para alcançar sua pretensão, além da adequação do provimento e procedimento para a solução do litígio, bem assim a utilidade daquilo que se pede, sob o aspecto prático.

Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery lecionam:

Existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático. Verifica-se o interesse processual quando o direito tiver sido ameaçado ou efetivamente violado (v.g., pelo inadimplemento da prestação e resistência do réu à pretensão do autor). De outra parte, se o autor mover a ação errada ou utilizar-se do procedimento incorreto, o provimento jurisdicional não lhe será útil, razão pela qual a inadequação procedimental acarreta a inexistência de interesse processual. Se a parte possui, a seu favor, cheque com eficácia executiva, deverá promover sua cobrança pela via da ação de execução. Ao revés, se ajuizar ação de cobrança pelo rito comum, de conhecimento, portanto, não terá preenchido a condição da ação interesse processual, devendo o magistrado extinguir o processo sem julgamento do mérito. Isto porque, com a ação de conhecimento, poderia obter sentença condenatória (título executivo judicial, CPC 475N I), que lhe será inútil, pois já possui título executivo extrajudicial ( CPC 585 I) com a mesma força e eficácia da sentença condenatória. ( Código de Processo Civil comentado e legislação extravagante, 10. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 504)

Em específico, sustenta a contestante a falta de interesse de agir, aduzindo que as partes firmaram transação extrajudicial em que conferiram “plena, geral e irrevogável quitação de comum acordo”, e, com o cumprimento da obrigação, não há nada a mais a se discutir relativamente a indenização.

Por certo, a transação realizada entre as partes cinge-se à execução de cláusula penal estipulada em contrato (cláusula 9ª, parágrafo 3º, ff. 52-v/53), de sorte que essa circunstância não obsta o debate quanto à responsabilidade civil pelo ato, sobretudo quando se discutem abusividades na previsão contratual e em estipulação realizada no termo de acordo.

Dessa feita, goza o requerente de interesse em revisar eventuais abusividades e pleitar indenização, pelo que a rejeição da preliminar se impõe.

2.2 – Da ilegitimidade passiva. Necessidade de integração da CEF à lide. Incompetência da Justiça Estadual.

Como cediço, a legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo, como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz.

Ernane Fidélis dos Santos, ao discorrer sobre o tema ensina:

"O direito de ação é abstrato e a relação processual autônoma e independente, sem nenhuma vinculação com o direito material deduzido no processo. Em razão desta abstração e autonomia, não se pode dizer que só possa propor a ação quem seja sempre o titular do direito e que o pedido só pode ser feito contra o obrigado da relação de direito material. Não, afaste-se tal entendimento por demais pernicioso. A pessoa pode não ter o direito e ser parte legítima para propor a ação. Alguém se diz credor de outro e pretende receber. O juiz diz que o crédito não existe, mas procurou receber quem se dizia credor contra quem alegava devedor."

Atualmente, doutrina e jurisprudência defendem que a legitimidade ad causam deve ser aferida com base na teoria da asserção.

Cândido Rangel Dinamarco define a referida teoria nos seguintes termos:

"Teoria da asserção: segundo seus seguidores, as condições da ação deveriam ser aferidas in status assertionis, ou seja, a partir do modo como a demanda é construída - de modo que se estaria diante de questões de mérito sempre que, por estarem as condições corretamente expostas na petição inicial, só depois se verificasse a falta de sua concreta implementação." (Instituições de Direito Processual Civil, 4ª ed., São Paulo:Malheiros, v. II, 2004, p. 317)

Assim, pela teoria da asserção, a relação jurídica será analisada com base no afirmado pelo demandante na petição inicial, abstratamente, não se confundindo com a relação jurídica material, que diz respeito ao mérito da causa, ao risco de se concluir que só tem ação quem tem o direito material.

Especificamente, quanto à suposta ilegitimidade da ré para responder pelos valores pagos pela autora diretamente à Caixa Econômica Federal, entendo que sem razão a sua alegação.

Isso porque a cobrança da Taxa de Evolução de Obra, muito embora seja cobrada pela CEF ao comprador do imóvel, está diretamente relacionada, como o próprio nome diz, à evolução da obra, cuja responsabilidade é da construtora ré.

Nesse passo, eventual atraso na execução das obras implica em acréscimo na cobrança da referida taxa, onerando o comprador/consumidor, em razão de evento que compete à construtora ré.

Dessarte, evidente a legitimidade da requerida para responder à pretensão de indenização que, ao menos em tese, decorre do inadimplemento de obrigação que a competia.

De consequência, improcedem o litisconsórcio passivo necessário e a incompetência da Justiça Estadual.

2.3 – Mérito

Adentrando o mérito, verifico que as partes firmaram, por instrumento particular, contrato de compromisso de venda e compra de bem imóvel, em 13 de agosto de 2009, tendo por objeto o apartamento n. 202, bloco 04, do empreendimento Residencial Le Grand Bariloche Life, nesta capital (ff. 135/137).

O preço ajustado foi de R$ 90.756,00, integralmente quitado (ff. 133/134). Em contrapartida, cumpria à construtura ré realizar a entrega do imóvel em 30 de abril de 2011, ressalvada carência 180 dias (ff. 143/144), contudo somente a realizou em 18 de julho de 2014. Por sua vez, a ré defende que não incorreu em mora diante da ocorrência de força maior.

Esses os fatos, em resumo.

Segundo o princípio da persuasão racional, inserido no art. 371 do NCPC, apreciam-se os elementos de prova coligidos nestes autos, observando-se a distribuição ordinária dos ônus de prova, prevista no art. 373, I e II, do mesmo código.

Cuida-se de relação de consumo que se amolda ao conceito delineado pelos arts. e da Lei nº 8.078/90, divisando-se um consumidor, pessoa física que adquiriu produto como destinatário final, e um fornecedor, pessoa jurídica, construtora.

Segundo o art. da Lei nº 8.078/90, as normas de proteção e defesa do consumidor são de ordem pública e interesse social, nos termos dos art. , XXXII, e 170, V, ambos da Constituição da Republica, e art. 48 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias.

O Código de Defesa do Consumidor traçou, em seu art. , as diretrizes da Política Nacional de Relações de Consumo que objetivam atender às necessidades dos consumidores, com respeito à sua dignidade, saúde e segurança, proteção de seus interesses econômicos, melhoria de sua qualidade de vida, promovendo transparência e harmonia nas relações de consumo.

O referido art. 4º consagrou também o princípio da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo e incumbiu o Estado de efetivamente proteger o consumidor, garantindo produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho.

Buscou-se ainda harmonizar os interesses dos participantes das relações de consumo, compatibilizando a proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de acordo com os princípios em que se funda a ordem econômica, previstos no art. 170 da Constituição da Republica, sem olvidar a boa-fé e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores.

Da mora na entrega do imóvel

A princípio, importa ressalvar a validade da cláusula contratual que previu a carência/tolerância de 180 meses para conclusão das obras.

Respectivo prazo foi bem informado no instrumento de f. 52-v, sendo comum em contratos dessa espécie, de compra e venda de imóveis, tendo atendido o disposto no art. , inciso III, do CDC, em relação ao dever de informar ao consumidor:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(…)

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade (…)

Lado outro, não se admite o atraso desarrazoado e excessivo na entrega das chaves depois de vencido o prazo contratual de tolerância.

No caso, adotando-se o prazo para a entrega em 30 de abril de 2011, aplicada a tolerância de 180 dias, a entrega do imóvel adquirido pela parte autora deveria se dar até 30 de outubro do mesmo ano. Todavia, a unidade somente foi entregue em 18 de julho de 2014.

Sobre a hipótese de caso fortuito ou força maior, sustentada pela requerida, leciona a doutrina:

"Nas hipóteses de força maior ou caso fortuito, desaparece o nexo de causalidade entre o inadimplemento e do dano, de modo que não haverá obrigação de indenizar. Trata-se, portanto, de causa excludente de responsabilidade civil, contratual ou extracontratual.(...)

Considera-se caso fortuito ou força maior o fato necessário, cujos efeitos eram imprevisíveis ou inevitáveis. (…)

A característica mais importante dessas excludentes é a inevitabilidade, isto é, a impossibilidade de serem evitadas pelas forças humanas. Os requisitos para a configuração do caso fortuito ou da força maior são os seguintes: o fato deve ser necessário e não determinado por culpa do devedor; o fato deve ser superveniente e inevitável; o fato deve ser irreversível - fora do alcance do poder humano." (Hamid Charaf Bdine Jr., Código Civil Comentado - Coordenador Ministro Cezar Peluso, Barueri/SP:Manole, 2007, p. 282).

"(...) a noção de caso fortuito ou força maior decorre de dois elementos: um interno, de caráter objetivo, ou seja, a inevitabilidade do evento, e outro, externo, ou subjetivo, a ausência de culpa. (…)

Apenas para efeito de registro, cabe observar que o nosso Direito consagra em termos gerais a isenção da responsabilidade quanto o dano resulta de caso fortuito ou força maior. Em pura doutrina, distinguem-se estes eventos dizendo que o caso fortuito é o acontecimento natural, derivado da força da natureza, ou o fato das coisas, como o raio, a inundação, o terremoto ou o temporal. Na força maior há um elemento humano, a ação das autoridades (factum principis), como ainda a revolução, o furto ou roubo, o assalto ou, noutro gênero, a desapropriação. Esmein enxerga na força maior o caráter invencível do obstáculo e no caso fortuito o caráter imprevisto. (…)

Caio Mário aponta como requisitos a necessidade, pois não é qualquer acontecimento, por mais grave e ponderável, que libera o devedor, porém aquele que leva obrigatoriamente ao ato danoso e a inevitabilidade, de modo que para que se exima o agente, é mister que o evento não possa ser impedido nos seus efeitos.

Não concorda, porém, que imprevisibilidade também se alinhe como requisito ou pressuposto.

A seu ver a imprevisibilidade não é requisito necessário porque muitas vezes o evento, ainda que previsível, dispara como força indomável e irresistível. A imprevisibilidade é de se considerar quando determina a inevitabilidade." (Rui Stoco, Responsabilidade Civil, 4ª ed., São Paulo:RT, 1999, p. 86).

Analisando as circunstâncias narradas nos autos, verifico que não houve caso fortuito, nem força maior, mas, sim, planejamento insuficiente da obra e da data da entrega a cargo da ré, caracterizando verdadeiro inadimplemento contratual.

Isto porque a alegada escassez de mão de obra ou materiais/maquinários são fatos plenamente previsíveis e inerentes à atividade da ré, que não a exime do atraso que houve.

Logo, a ré é responsável pela demora na entrega do imóvel adquirido pela parte autora, que excedeu o prazo contratado, inclusive o prazo de tolerância de 180 dias, restando configurada a sua mora pelo período de 28 de outubro de 2011 a 18 de julho de 2014.

Da revisão de cláusulas e da extensão de penalidades às rés

Pretendem os autores a aplicação da multa compensatória de 2% e juros moratórios de 0,07% a.d. sobre os valores pagos em favor da construtora, por meio da interpretação extensiva da cláusula 20ª da promessa de compra e venda (f. 58 e verso).

Todavia, nessa questão falece razão à parte autora.

Ao ver deste Juízo, apesar de se reconhecer que o contrato de adesão, celebrado pelas partes, estatuiu maiores sanções para os promitentes compradores, não dispondo, na mesma proporção, relativamente à promitente vendedora, afigura-se indevida a interpretação analógica para aplicar sanções e estender cláusulas penais, sendo excepcionalmente autorizada a intervenção jurisdicional no contrato para a suprimir a penalidade manifestamente excessiva, considerando-se a natureza e a finalidade do negócio, na esteira do art. 413 do Código Civil.

Demais disso, as partes firmaram transação, pela qual conferiram mútua quitação no que diz respeito às penalidades previstas em contrato – cuja estipulação obrigava ao pagamento mensal de 0,5% do valor do imóvel –, conforme denota-se do termo de f. 45.

Nessa toada, imperioso reconhecer que a transação válida pôs fim à controvérsia, sendo incabível a discussão posterior.

Nesse sentido, entendeu o e. TJMG:

APELAÇÃO CÍVEL - DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA DO BEM - CLÁUSULA LÍCITA - ATRASO SIGNIFICATIVO NA ENTREGA - PENA CONVENCIONAL - FUNÇÃO COMPENSATÓRIA PELA NÃO FRUIÇÃO DO BEM - QUITAÇÃO EM ACORDO EXTRAJUDICIAL - DISCUSSÃO PRECLUSA - REPARAÇÃO MATERIAL E POR LUCROS CESSANTES PREJUDICADAS - BENEFÍCIOS CONTRATUAIS - REQUISITOS PARA CONCESSÃO NÃO PREENCHIDOS - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM VALOR RAZOÁVEL. (...) Tendo havido acordo extrajudicial válido envolvendo o pagamento da pena convencional, com a efetiva quitação do valor ajustado, restam preclusas quaisquer discussões em torno da validade da respectiva cláusula, bem como prejudicadas as pretensões concernentes à reparação material e por eventuais lucros cessantes. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.429347-1/001, Relator (a): Des.(a) Arnaldo Maciel , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/02/0015, publicação da sumula em 26/02/2015)

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE REVISÃO CONTRAUTAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - ACORDO EXTRAJUDICIAL ENTRE AS PARTES - INEXISTÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - AFASTAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA - ALEGAÇÃO DA PARTE RÉ DE QUE NÃO POSSUI RESPONSABILIDADE PELO OCORRIDO - QUESTÃO QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - RESTITUIÇÃO - POSSIBILIDADE - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL SUPERIOR A 30 DIAS - DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO - VALOR - REDUÇÃO - CABIMENTO - MULTA - ELEVAÇÃO - INVIABILIDADE - INCC - INCIDÊNCIA SOMENTE ATÉ A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DA OBRA - ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA - DISTRIBUIÇÃO. (…) - Uma vez firmado entre as partes e cumprido o acordo para pagamento de multa pelo atraso na entrega do imóvel, não podem os compradores pretender o aumento do valor já ajustado a tal título. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.276145-1/002, Relator (a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/02/2017, publicação da sumula em 21/02/2017)

Improcede, pois, o pedido de extensão da sanção contratual da cláusula 20ª às rés.

Dos limites da transação

Por outro lado, há de se reconhecer que a transação interpreta-se restritivamente, uma vez que, derivando de mútuas concessões, pode abrigar renúncia de direitos, nos termos do art. 843 do Código Civil.

O documento de f. 131, denominado “acerto com cliente”, não deixa dúvidas de que a transação ajustada abarca tão somente a execução de multa contratual, na importância de R$ 14.778,10, abatido débito do comprador, em R$ 10.715,94.

Demais disso, a legislação consumerista ( CDC, art. 51, I) veda a imposição de cláusula que implique em renúncia de direitos pelo consumidor, sobretudo em se tratando de “quitação genérica”, tal qual na hipótese.

A par dessas considerações, por questão de coerência, se a transação impede a rediscussão da penalidade imposta em contrato, não obsta a reparação dos danos sofridos em razão da mora.

Nesse sentido, colham-se diversas decisões do e. TJMG:

APELAÇÃO - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA - REJEIÇÃO - ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA - NÃO OCORRÊNCIA - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL - MORA DA CONSTRUTORA - COMPROVAÇÃO - ACORDO EXTRAJUDICIAL PARA PAGAMENTO DE MULTA PELO ATRASO - MANUTENÇÃO DO DIREITO DA PARTE AO RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS REMANESCENTES E DA DIFERENÇA EM RELAÇÃO A TAL PENALIDADE - DANO MORAL - OCORRÊNCIA - DANO MATERIAL - RESSARCIMENTO DO VALOR CORRESPONDENTE A TRIBUTOS E DESPESAS CONDOMINIAIS ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL – CABIMENTO (…) - O termo de acordo referente ao valor da multa pelo atraso para a entrega das chaves do imóvel adquirido pela parte autora, que não foi juntado aos autos, por sua natureza moratória não isenta a parte devedora de ressarcir eventuais prejuízos materiais e morais decorrentes do atraso em questão, porque a indenização por estes danos possui natureza compensatória, tampouco de ressarcir a diferença correspondente a tal encargo, porque a quitação dada restringe ao valor inserto naquele documento. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.297597-8/001, Relator (a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/07/2016, publicação da sumula em 19/07/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO. ATRASO ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA DA RÉ PELO ATRASO. FATO INCONTROVERSO. MULTA PELA DEMORA. ACORDO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO DOS PREJUÍZOS MORAIS E MATERIAIS. RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA. (...) II - O acordo extrajudicial em relação a multa por atraso não afasta o direito ao ressarcimento dos prejuízos materiais e morais do consumidor, sendo certo que a penalidade tem caráter autônomo e não se destina a tarifar de forma prévia as perdas suportadas pelo consumidor. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.147892-5/001, Relator (a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/09/2016, publicação da sumula em 19/09/2016)

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. QUITAÇÃO. LIMITES. VALORES EXPRESSAMENTE CONSIGNADOS NO ACORDO. RENÚNCIA A DIREITOS. NULIDADE DE PLENO DIREITO DA CLÁUSULA. ART. 51, I, DO CDC. POSSIBILIDADE DE PLEITEAR VERBAS COMPLEMENTARES. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA. CONFIGURAÇÃO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL NÃO CONTRATADA PARA A MORA OU INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CABIMENTO. TAXA DE CONDOMÍNIO. RESSARCIMENTO. CABIMENTO. DANOS MORAIS. EXIGIBILIDADE. MANUTENÇÃO DO QUANTUM ESTABELECIDO NA SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC DURANTE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. DANOS PRESSUMIDOS. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADE DO STJ. (...) Já está enraizada na doutrina e na jurisprudência nacionais a tese de que, tratando-se de relação de consumo, como no caso dos autos, as partes contratantes dão quitação plena e válida apenas das parcelas que estão expressamente discriminadas no distrato ou acordo, sendo admissível ao consumidor postular em juízo alguma verba que ele julga ter direito. Nos termos do art. 51, I, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que implique renúncia ou disposição de direitos do consumidor é nula de pleno direito. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.264100-0/001, Relator (a): Des.(a) Otávio Portes , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/12/2016, publicação da sumula em 25/01/2017)

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE REVISÃO CONTRAUTAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - ACORDO EXTRAJUDICIAL ENTRE AS PARTES - INEXISTÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - AFASTAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA - ALEGAÇÃO DA PARTE RÉ DE QUE NÃO POSSUI RESPONSABILIDADE PELO OCORRIDO - QUESTÃO QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - RESTITUIÇÃO - POSSIBILIDADE - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL SUPERIOR A 30 DIAS - DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO - VALOR - REDUÇÃO - CABIMENTO - MULTA - ELEVAÇÃO - INVIABILIDADE - INCC - INCIDÊNCIA SOMENTE ATÉ A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DA OBRA - ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – DISTRIBUIÇÃO. (…) - Os documentos dos quais constam quitação geral e plena devem ser interpretados de forma restritiva, tendo repercussão apenas quanto aos danos a que se referem. - Uma vez firmado entre as partes e cumprido o acordo para pagamento de multa pelo atraso na entrega do imóvel, não podem os compradores pretender o aumento do valor já ajustado a tal título. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.276145-1/002, Relator (a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/02/2017, publicação da sumula em 21/02/2017)

Assentadas tais razões, passo ao exame dos danos suportados pela parte autora.

Da compensação pelos danos morais

Para a caracterização do dano moral é indispensável a ocorrência de ofensa a algum dos direitos da personalidade do indivíduo. Esses direitos são aqueles inerentes à pessoa humana e caracterizam-se por serem intransmissíveis, irrenunciáveis e não sofrerem limitação voluntária, salvo restritas exceções legais ( CC/2002, art. 11). A título de exemplificação, são direitos da personalidade aqueles referentes à imagem, ao nome, à honra, à integridade física e psicológica.

Lado outro, é certo que o descumprimento contratual, por si só, não tem o condão de ensejar o dever de indenizar.

Especificamente, conforme já fundamentado, não se verifica qualquer motivo plausível para o atraso na entrega do imóvel.

Além disso, não se trata de um simples atraso, mas da frustração pelo considerável prazo de quase 33 meses da expectativa pela entrega do imóvel.

Assim, não há dúvida de que os desgastes emocionais sofridos pela parte autora ultrapassaram aqueles dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, devendo a ré ser responsabilizada pelos danos morais causados ao comprador do imóvel.

Nesse sentido:

"AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONSTRUTORA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO DANOS MATERIAIS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM. 1) Não há de se falar em força maior se a construtora, por negligência quando do planejamento e execução de suas obras, sem motivo aparente atrasa a entrega do imóvel. 2) A condenação da construtora ao pagamento da multa contratual ao comprador inocente, em razão da inexecução do contrato, não impede a cobrança de reparação dos lucros cessantes. 3) Caracteriza dano moral indenizável a conduta da Construtora de procrastinar, sem motivo justificado, a entrega da obra, frustrando o sonho do comprador de ter a casa própria. 4) A quantificação do dano moral obedece ao critério do arbitramento judicial, que, norteado pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, fixará o valor, levando-se em conta o caráter compensatório para a vítima e o punitivo para o ofensor." ( Apelação Cível 1.0024.11.271077-7/002, Relator (a): Des.(a) Marcos Lincoln, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/08/2013, publicação da sumula em 26/08/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E DANOS MATERIAIS. MANUTENÇÃO DA MULTA. RECURSO DESPROVIDO. O dano moral causado à Autora, em virtude do atraso de mais de três anos para a entrega do imóvel, sem qualquer justificativa plausível pela Construtora, é indiscutível, notadamente ante a frustrada expectativa da Apelada em ter sua sonhada casa própria. A indenização por dano moral deve ser justa e digna para os fins a que se destina, não podendo ser fonte de enriquecimento, mas também não podendo ser irrisória ou simbólica. ( Apelação Cível 1.0024.10.125520-6/002, Relator (a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/08/2013, publicação da sumula em 30/08/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEMORA NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÊNCIA EXTRAPOLADO. REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL PRESENTES. SENTENÇA MANTIDA. Desse forma, não havendo prova cabal da ocorrência de caso fortuito ou força maior que impedisse o cumprimento da cláusula que estabelecia o prazo para entrega do imóvel, patente a responsabilidade da apelante em relação ao atraso. Comprovados os gastos com locação de imóvel residencial em virtude da demora na entrega da unidade imobiliária adquirida pelos apelados, deve a apelante ressarcir os prejuízos causados em virtude de sua conduta. A ausência da entrega de um imóvel residencial em tempo hábil certamente gera justa expectativa de uso pelos adquirentes, sendo certo que a demora por parte da construtora no cumprimento de sua obrigação, sem dúvida, causa mais que meros dissabores. ( Apelação Cível 1.0145.12.066104-9/001, Relator (a): Des.(a) Alberto Henrique, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/08/2013, publicação da sumula em 06/09/2013)

No tocante ao quantum, tenho que na ausência de dispositivo legal a fixação do valor da indenização deve ficar ao prudente arbítrio do julgador da causa, que deve evitar aviltar o sofrimento do lesado e onerar excessivamente o agente.

Na indenização pelo dano moral, paga-se pela perda da autoestima, pela dor não física mas interior, pela tristeza impingida pelo ato ilícito.

"O fundamento da reparabilidade pelo dano moral está em que, a par do patrimônio em sentido técnico, o indivíduo é titular de direitos integrantes de sua personalidade, não podendo conformar-se a ordem jurídica de que sejam impunemente atingidos. Colocando a questão em termos de maior amplitude, Savatier oferece uma definição de dano moral como" qualquer sofrimento humano que não é causado por uma perda pecuniária ", e abrange todo atentado à reputação da vítima, à sua autoridade legítima, ao seu pudor, à sua segurança e tranqüilidade, ao seu amor-próprio estético, à integridade de sua inteligência, as suas afeições etc." (destaque do autor - CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, Responsabilidade Civil, 7ª ed., Forense, RJ, 1996, pág. 54).

Considerando as particularidades do caso concreto – em que a mora da ré foi de quase 33 meses –, bem como todos os elementos que compõem o dano moral, e ainda, o caráter punitivo e compensatório que deve ter a reparação moral, tenho que o valor de R$ 20.000,00, atende satisfatoriamente aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Assim sendo, a procedência parcial do pedido é a medida que se impõe.

Da indenização pelos danos materiais, decorrentes do pagamento de ”taxa de evolução da obra” no período em que a construtora incorreu em mora

As perdas e danos, salvo as exceções expressamente previstas em lei, abrangem, além do que a parte efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar, segundo o art. 402 do Código Civil. Ademais, de acordo com o art. , VI, da Lei nº 8.078/90, é direito básico do consumidor a efetiva reparação de danos patrimoniais.

Grosso modo, os “juros de obra” ou “taxa de evolução da obra” são previstos nos financiamentos do SFH, quando o imóvel está em construção.

Nessa hipótese, o mutuante libera, gradativamente, para a construtora, o valor financiado pelo mutuário, consoante o estado de evolução da obra, incidindo, sobre essas quantias, a taxa de juros do contrato de financiamento habitacional, que é paga mensalmente pelo devedor/mutuário.

Durante a construção, a prestação mensal do financiamento compõe-se apenas pelos mencionados juros (“de obra”) e encargos acessórios, de maneira que não ocorre a amortização do saldo financiado. Com efeito, o mutuante só considera que a obra foi concluída depois da averbação do “habite-se” no Cartório de Registro de Imóveis competente, data em que se inicia o prazo de amortização do saldo devedor.

In casu, tendo a construtora ré incorrido em mora, a partir de 28 de outubro de 2011, os “juros de obra” efetivamente pagos pela autora, daquele termo inicial até a expedição de “habite-se”, devem-lhe ser ressarcidos.

Nesse sentido, verbis:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - NÃO OCORRÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA - CLÁUSULA VÁLIDA - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA ATÉ A CERTIDÃO DE HABITE-SE - CERTIDÃO NÃO PROVIDENCIADA - CULPA DA RÉ - REEMBOLSO DOS VALORES - CABIMENTO - DANOS MORAIS - NÃO OCORRÊNCIA. A construtora, promitente vendedora é parte legítima para responder pelos prejuízos sofridos pelo autor, de qualquer natureza, em razão do suposto atraso na entrega da obra. A prorrogação do prazo de entrega da obra é comumente prevista em avenças desta natureza, e, uma vez expressamente redigida no contrato em questão, não implica em abusividade e ofensa à função social do contrato, ou à boa-fé objetiva. Entregue a obra dentro do prazo previsto em contrato, não há que se falar na prática de ato ilícito pela ré a ensejar a obrigação à indenização por danos morais ao autor, até porque não provados nos autos. A iniciativa para a expedição de 'habite-se' cabe à construtora que vende o imóvel, e, uma vez não provado que tomou todas as providências necessárias ou que cumpriu as exigências legais para tanto, deve ressarcir o autor pelos valores pagos a título de taxa de evolução da obra, cobrada pela Caixa Econômica Federal, porém, somente pelo período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do habite-se. Não cabe indenização por lucros cessantes, pela não locação do imóvel, porque, embora ainda não providenciado o 'habite-se', não houve atraso na entrega da obra. (Apelação Cível 1.0024.12.274384-2/001, Relator (a): Des.(a) Batista de Abreu , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/07/2014, publicação da sumula em 21/07/2014)

A cobrança, realizada por terceiro – a mutuante Caixa Econômica Federal – possuía previsão em título justo, sendo-lhe devida. A despeito do alegado pela parte requerente, não se aplica à causa o disposto no art. 42, parágrafo único do CDC, notadamente por não se tratar de hipótese de cobrança indevida, mas de reparação da quantia que não seria cobrada senão pelo atraso da obra, cuja execução estava a cargo da requerida.

Dessa maneira, novamente parcialmente procedente o pedido.

3 – Dispositivo

Ante o exposto, rejeito as preliminares e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, c/c 490, ambos do NCPC, para:

3.1 – CONDENAR a parte ré a pagar ao autor, a título de compensação dos danos morais, a quantia total de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescidos de correção monetária, segundo os índices constantes da tabela da Corregedoria-Geral de Justiça, a partir do pagamento do arbitramento, e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação, nos termos dos art. 405 e 406 do Código Civil;

3.2 – CONDENAR a ré a reembolsar o autor da quantia correspondente à “taxa de evolução de obra”, efetivamente pagos a partir de 28 de outubro de 2011 até a data de expedição do “habite-se”, conforme fundamentação supra, apurados em liquidação de sentença, acrescida de correção monetária, segundo os índices constantes da tabela da Corregedoria-Geral de Justiça, a partir do pagamento de cada parcela, e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação, nos termos dos art. 405 e 406 do Código Civil;

Considerando a sucumbência recíproca, maior do autor, deverá a parte autora suportar o pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 20% do valor da condenação (critério que melhor atende a reciprocidade da sucumbência), nos termos do art. 85, § 2º, do NCPC, suspensa a exigibilidade, nos termos do artigo 98, § 3º, do referido diploma legal.

A construtora ré deverá pagar 30% das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do NCPC.

A parte autora é isenta do pagamento de custas (art. 10, II, Lei 14.939/03).

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Belo Horizonte, 21 de março de 2017.

JOSÉ RICARDO DOS SANTOS DE FREITAS VÉRAS

JUIZ DE DIREITO – 33ª VARA CÍVEL

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