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2 de Julho de 2022
  • 1º Grau
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TJMG • 006XXXX-30.2015.8.13.0079 • Tribunal de Justiça de Minas Gerais - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

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SENTENÇA

Visto e etc.

I – Relatório

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS ajuizada por CLÉLIA ROCHA DE SOUZA COUTINHO contra CHRISTIAN CHAVES DE ASSIS e SANCRUZA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. Expõe a autora que em 23/08/2014 firmou contrato de promessa de compra e venda com o primeiro réu por intermédio da segunda ré. Informa que o objeto do contrato é o um apartamento, localizado na Avenida Contagem, nº 303, Bloco A, Bairro Santa Luzia. Afirma que o valor total do imóvel é R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais). Sustenta que convencionou-se uma entrada de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), e que o restante seria quitado no ato da escritura pública. Aduz que ficou ao seu encargo o pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) referente a taxas cartorárias. Assevera, que o imóvel possuía saldo devedor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais). Alega que, apesar de serem feitas diversas tentativas de acordo e aditivos contratuais a fim de alcançar solução para o adimplemento do negócio, não foi possível devido a conduta do primeiro réu. Informa que em 01/12/2014 expediu notificações extrajudiciais para os réus no prazo de 24 horas providenciassem os documentos necessários à finalização da contratação, e se assim não ocorresse, a devolução do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), mais R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) à título de multa pelo inadimplemento contratual. Afirma que os réus se mantiveram inertes. Alega que em razão desses fatos, que frustraram suas expectativas de ter sua casa própria, teve abalo moral. Assim, pede a rescisão contratual, a condenação dos réus à devolução do valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), e pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) do valor total da venda, no importe de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais). Juntou documentos (fls.13-93).

Emenda a petição inicial, com juntada de documentos comprovatórios de renda (fls. 95-114).

Deferido o requerimento de gratuidade judiciária à autora à fl. 115.

Devidamente citada (fl. 121), a segunda ré ofereceu contestação (fls. 122-127), na qual alega, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. Afirma que não recebeu nenhum valor decorrente da promessa de compra e venda, razão pela qual não pode ser condenada a restituição. Informa que foi contratada pelo primeiro réu para promover a venda do imóvel objeto do contrato. Afirma que ao assinar a autorização de venda, o primeiro réu declarou que o imóvel estava livre e desembaraçado de ônus e gravames de qualquer natureza. Assevera que atuou na qualidade de prestadora de serviços de consultoria imobiliária para viabilizar o negócio entre os compradores e vendedores. Aduz que os honorários de prestação de serviços não podem ser confundidos com o valor pago como entrada e rescisão contratual. Expõe que o art. 725, do CCB determina que a remuneração é devida ao corretor quando tenha conseguido o resultado previsto no contrato, ou quando não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Afirma que a rescisão contratual pleiteada se deu por culpa exclusiva do vendedor (primeiro réu). Alega que a autora não sofreu qualquer dano moral. Ao final, pede a improcedência total dos pedidos iniciais. Juntou documentos (fls. 128-143)

Devidamente citado (fl. 119), o primeiro réu ofereceu contestação (fls. 145-156), na qual confirma a realização do contrato de promessa de compra e venda. Alega que, ao contrário das afirmações da autora e da segunda ré, informou desde o princípio, a ambas, que pendia alienação sobre o imóvel. Informa que sempre esteve disposto a devolver o valor adimplido a título de entrada. Assevera, todavia, que do valor total da entrada de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), recebeu apenas R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais), devendo ser esse o valor a ser devolvido à autora. Aduz que o valor restante, R$6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) foi recebido pela segunda ré, e, portanto, deve ser por ela restituído. Afirma que, devido sua transparência, informando a pendência sobre o imóvel, e por que nunca ter se negado a devolver o valor da entrada, não merece procedência os pedidos de pagamento de multa e devolução de emolumentos cartorários, pois a autora e a segunda ré, cientes desses fatos, concorreram para o impasse gerado. Assevera que na clausula sétima do contrato não prevê ressarcimento de emolumentos cartorários, mas somente devolução de valores pagos. Aduz que não pode ser penalizado pela conduta culposa da segunda ré, ou pela falta de atenção da autora ao analisar a certidão atualizada do registro da matricula do imóvel. Ao final, confirma sua intenção em devolver o valor de R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais), e requer que a segunda ré seja condenada a devolver à autora o valor recebido à título de comissão, no importe de R$6.500,00 (seis mil e quinhentos reais). Requer também, seja julgado improcedente o pedido de ressarcimento de emolumentos cartorários, e eventualmente seja somente a segunda ré condenada á esse ressarcimento. Por fim, requer sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos de condenação ao pagamento de multa contratual e dano moral. Juntou documentos (fls. 157-184).

Impugnação as contestações às fls. 186- 199, na qual afirma a responsabilidade solidária da segunda ré, impugna a alegações constantes nas defesas e reitera termos da inicial.

Intimadas as partes para especificação de provas (fl. 200), a segunda ré requereu o depoimento pessoal da autora e do primeiro réu, bem como oitiva de testemunha (fl. 201). A autora requereu a produção de prova testemunhal (fl. 202), e o primeiro réu requereu o depoimento pessoal da autora e da segunda ré, e, ainda, oitiva de testemunhas (fl. 203).

Deferida a produção das provas requeridas, e designada audiência de conciliação, instrução e julgamento à fl. 204.

Deferido o requerimento de justiça gratuita ao primeiro réu, à fl. 216.

Termo de audiência à fl. 231, na qual se procedeu a inquirição de três informantes (fls. 232-234) e uma testemunha (fl. 235). Deu-se por encerrada a instrução.

Alegações finais da autora às fls. 237-255.

Memoriais do primeiro réu às fls. 257-265.

Alegações finais da segunda ré às fls. 267-270.

É o relatório do necessário. Decido.

II – Fundamentação

Inicialmente, verifico que a parte autora distribuiu a presente ação quando ainda vigia o Código de Processo Civil de 1973. Assim, fundamentou o seu pedido com base nas disposições daquele codex.

Assim, tendo em vista que a Lei 13.105/2015 ( Novo Código de Processo Civil) entrou em vigor em 18/03/2016, deverão ser observadas as novas disposições, a teor da regra de transição insculpida no art. 14, do CPC/15, no que couber.

II.1 – Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Segunda Ré - SANCRUZA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.

A segunda ré alega sua ilegitimidade passiva, informando que somente intermediou o negócio jurídico entre as partes, sendo certo que não recebeu da autora nenhum valor decorrente do contrato de promessa de compra e venda.

Com efeito, no caso dos autos, não há como imputar à imobiliária qualquer responsabilidade pela rescisão do contrato, sobretudo porque não possui qualquer ingerência quanto à execução deste, mas tão somente cumpriu com a prestação dos seus serviços ao aproximar o adquirente e a vendedora para a compra e venda do empreendimento.

Nesse sentido, é o entendimento do e. TJMG:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA - AUSÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - AUSÊNCIA REQUISITOS.

1. Não há como imputar à imobiliária qualquer responsabilidade pela rescisão do contrato, sobretudo porque não possui qualquer ingerência quanto à execução deste.

2. Consoante previsão do art. , VII do CDC, a inversão do ônus da prova não é automática, devendo ser deferida, quando presentes os requisitos específicos, vale dizer, a verossimilhança das alegações daquele que a requer ou a hipossuficiência técnica da parte para produzir a prova pleiteada.

3. Ausentes os requisitos autorizadores da inversão do ônus da prova, a comprovação do fato constitutivo do direito incumbe ao demandante, a teor do que estabelece o art. 373, I, do CPC/2015. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0687.15.006686-2/001, Relator (a): Des.(a) Vasconcelos Lins , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/03/2017, publicação da sumula em 17/03/2017)

Logo, acolho a preliminar arguida para declarar a ilegitimidade passiva da segunda ré.

Assim, passo ao exame do mérito.

É cediço que um dos princípios que norteiam as relações contratuais é o chamado pacta sunt servanda, segundo o qual o contrato faz lei entre as partes e que, salvo reconhecimento judicial de qualquer abusividade, são válidas as cláusulas pactuadas e, portanto, devem ser cumpridas em sua integralidade.

Outrossim, reza o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 422, que os contratantes são obrigados a guardar os princípios da probidade e boa-fé antes, durante e após o término do contrato.

Além disso, prevê o art. 333 do CPC/1973, que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto aos fatos constitutivos de seu direito e ao réu quanto aos fatos modificativos, extintivos e impeditivos do direito do autor.

Compulsando os autos verifico que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda em 24/08/2014 (fls. 21-25, 135-139, 165-169), referente ao um apartamento, localizado na Avenida Contagem, nº 303, Bloco A, Bairro Santa Luzia. O valor total do imóvel foi R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), sendo que se convencionou uma entrada de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), a ser adimplida no dia 29/08/2014, mediante apresentação da matrícula atualizada do imóvel, e o valor restante, de R$ 100.000,00 (cem mil reais) seria quitado no ato da assinatura da escritura pública de compra e venda, por meio de cheque administrativo.

Segundo alegação das partes, e conforme TED de fl. 44, resta incontroverso que a autora efetuou o adimplemento do valor de R$25.000,00 no dia 03/09/2014.

É incontroverso também, que a compra e venda com a devida transcrição no cartório de imóveis não se efetivou, e o réu não se opõe à rescisão contratual. Desse modo, deve ser decretada a rescisão contratual.

Assim, cinge-se a controvérsia sobre o valor que deve ser devolvido á autora, e a possibilidade de ressarcimento valores gastos com emolumentos cartorários, bem como aplicação de multa contratual.

O valor pago pela autora à título de entrada, deve ser devolvido em sua integralidade, tendo em vista que o negócio não se efetivou por culpa do réu promitente vendedor, e, especialmente, porque a devolução total do valor pago é consequência lógica da rescisão contratual para que as partes voltem ao status quo ante, a fim de não ensejar o enriquecimento ilícito.

Ressalto, que não merece prosperar a alegação do réu de que deve devolver somente a quantia de R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais), em razão do valor de R$6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) ter sido pago à imobiliária. Isso porque, o valor pago à título de comissão de corretagem não pode ser atribuído à autora, eis que se tratou de valor ajustado entre o réu e a imobiliária (fls. 170-171). Assim, caso o réu entenda ser indevido o valor pago a título de honorários de corretagem, deve mover ação em face da imobiliária.

No que tange ao ressarcimento com emolumentos cartorários e despesas referentes à transmissão do imóvel, tem-se que o art. 475, do CCB estabelece que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Assim, tendo em vista que a autora teve gastos com cartório acreditando na concretização do negócio, e sendo certo que este não se concretizou por culpa do primeiro réu, este deve responder pelas perdas e danos suportados pela autora, que no presente caso, restaram demonstradas pelos documentos de fls. 28-29, que somam a quantia de R$ 3.874,38 (três mil oitocentos e setenta e quatro reais e trinta e oito centavos).

No que tange a multa contratual prevista na cláusula sétima do contrato, entendo que no presente caso ela não é devida, pois pela análise dos documentos jungidos aos autos pela própria autora (fls. 34 – 93), verifico que a autora sabia das circunstâncias em que se encontrava o imóvel, mas se submeteu ao risco com objetivo de efetivar a compra e venda, tanto que dispendeu esforços a fim de implementar o negócio, conforme comprovam os e-mails trocados com a imobiliária e os termos aditivos elaborados.

Nesse sentido, destaco a certidão de matrícula do imóvel juntada às fls. 34 -37, e o e-mail de fls. 42-43, que demonstram que a matrícula atualizada do imóvel e a informação de saldo devedor ao banco Santander ocorreram antes do TED (fl. 44) realizado pela autora para adimplemento do valor da entrada.

Logo, sabendo a autora os riscos que corria ao implementar o negócio jurídico, especialmente o fato do réu não conseguir adimplir com sua obrigação em razão da alienação fiduciária pendente sobre o bem, não pode agora insurgir alegando que houve descumprimento contratual e requerendo a aplicação de multa, sob pena de valer-se de sua própria torpeza, eis que, como dito, tinha conhecimento dos riscos do réu não conseguir cumprir com sua obrigação contratual.

Quanto ao dano moral, é cediço que este atinge o ofendido como pessoa, não o lesando em seu patrimônio. A indenização pelo dano moral possui caráter punitivo para que o causador do dano, diante de sua condenação, se sinta castigado pela ofensa que praticou, e possui caráter compensatório, para que a vítima receba valor que lhe proporcione prazeres como contrapartida do mal sofrido.

Com efeito, para a caracterização do dano moral, é indispensável a ocorrência de ofensa a algum dos direitos da personalidade do indivíduo, notadamente os referentes à imagem, ao nome, à honra objetiva ou subjetiva, à integridade física e psicológica. Em verdade, também é imprescindível que o ato apontado como ofensivo seja suficiente para, de forma hipotética, adentrar a esfera jurídica da vítima e causar-lhe sofrimento, desgosto, angústia.

A testemunha da autora (fl. 235), informou “que a não efetivação do negócio trouxe transtorno e aborrecimento para a autora”. Todavia, não descreveu que transtornos foram esses a fim de demonstrar que ultrapassaram os aborrecimentos do cotidiano moderno. Desse modo, entendo que no presente caso, não restou demonstrado o dano moral, pois o inadimplemento contratual, por si só, não é capaz de infringir os direitos de personalidade. Assim, não havendo provas do efetivo dano suportado, não há que se falar em indenização.

III – Dispositivo

Diante de tais considerações, julgo SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO os pedidos iniciais, nos termos do art. 485, VI, do CPC/2015, em face da segunda ré, SANCRUZA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.

Julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil de 2015, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre CLÉLIA ROCHA DE SOUZA COUTINHO e CHRISTIAN CHAVES DE ASSIS, e condeno este último a pagar a autora o valor de R$ 28.874,38 (vinte e oito mil oitocentos e setenta e quatro reais e trinta e oito centavos), corrigido monetariamente pelos índices da egrégia Corregedoria Geral de Justiça, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, tudo desde a citação.

Condeno o réu CHRISTIAN CHAVES DE ASSIS ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015. Entretanto, suspendo a exigibilidade de pagamento em razão da concessão de gratuidade judiciária, deferida à fl. 216.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

P. R. I.

Contagem, 16 de abril de 2018.



Marcus Vinicius do Amaral Daher

Juiz de Direito

R E C E B I M E N T O

Aos _____/______________/20___, recebi os presentes autos

A Escrivã:_______________

C E R T I D Ã O

Certifico e dou fé que enviei o expediente para o Diário Judiciário Eletrônico em ___/___/20__, sendo sido publicado e disponibilizado no RUPE na data de hoje.

Contagem, ___/___/20___.

A Escrivã:______________

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