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23 de Novembro de 2020
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 4 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 10702140778086001 MG
Publicação
10/07/2020
Julgamento
6 de Julho de 20
Relator
Adriano de Mesquita Carneiro
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL - FINANCIAMENTO NEGADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO - OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR - CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA - CULPA DO VENDEDOR - AUSÊNCIA.

- Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel é válida a cláusula que atribui exclusivamente ao comprador a obrigação de obter o financiamento imobiliário para aquisição do bem.

- Não havendo prova de que o vendedor assegurou ao comprador a concessão do crédito pela instituição financeira, a rescisão motivada pela não obtenção do financiamento se dá sem culpa do vendedor.

- Previsto no contrato, que a vendedora não teria responsabilidade pela comissão de corretagem contratada pelos compradores, com o terceiro que intermediou a venda, impõe-se a aplicação do precedente do STJ - Resp 1.599.511/SP, para afastar a responsabilidade do vendedor pelo ressarcimento do valor respectivo.

- Consoante a orientação firmada pelo STJ, em havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se em falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0702.14.077808-6/001 - COMARCA DE UBERLÂNDIA - APELANTE (S): JEAN PAULO FARINHA, JOICY ROBERTA FARINHA, RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, SISTEMA FÁCIL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA UBERLÂNDIA II SPE LTDA - APELADO (A)(S): CASA FACIL BROKERS CONSTRUTORA DE IMOVEIS LTDA, JEAN PAULO FARINHA, JOICY ROBERTA FARINHA, RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, SISTEMA FÁCIL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA UBERLÂNDIA II SPE LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO VOLUNTÁRIO E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO ADESIVO.

DES. ADRIANO DE MESQUITA CARNEIRO

RELATOR.





DES. ADRIANO DE MESQUITA CARNEIRO (RELATOR)



V O T O

Trata-se de recursos de apelação, principal e adesiva aviados respectivamente por JEAN PAULO FARINHA e JOICY ROBERTA FARINHA; e por RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DE UBERLÂNDIA II SPE LTDA, em face da sentença de Primeiro Grau (Ordem nº 33), complementada pela decisão lançada nos embargos declaratórios (Ordem nº 39) que, nos autos da ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para, nos termos do art. 487, I, do CPC declarar rescindido o contrato de promessa e compra e venda de unidade autônoma celebrado pelas partes; condenar a ré a restituir aos autores os valores pagos a título de sinal, no valor de R$ 16.761,60 (dezesseis mil e setecentos e sessenta e um reais e sessenta centavos), sobre os quais incidirão correção monetária, pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça, desde a data de cada desembolso, e juros de mora, de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Tendo em vista a sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem aos honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação, a serem rateadas na proporção de 20% pelos Autores e 80% pela parte Ré, com as ressalvas da assistência judiciária que fora deferida aos autores.

Nas razões de inconformismo juntadas na ordem eletrônica de nº 42, asseveram os autores, a necessidade de reforma da sentença no que tange à devolução integral do valor pago a título de sinal pelo imóvel, já que restou sobejamente comprovado que os Apelantes aderiram à relação jurídica, através da aprovação da simulação do financiamento do saldo devedor pelo agente financeiro, procedida pela parte Apelada.

Asseveram terem sido induzidos a erro, na medida em que a quitação do saldo devedor, se operaria mediante a liberação de financiamento, junto a agente financeiro, o que não se concretizou, não havendo que se cogitar na aplicação da dedução prevista na cláusula 6.5 do instrumento contratual.

Em relação à comissão de corretagem, afirmam que a empresa não prestou os serviços de corretagem com a lisura necessária, deixando de aferir quanto à prévia aprovação do financiamento junto ao agente fiduciário, sendo de sua responsabilidade, antes da concretização da relação jurídica, aguardar a aprovação do financiamento junto ao agente fiduciário.

Relativamente à cláusula penal, aduzem que as Apeladas é que deram causa a resolução contratual, motivo pelo qual impõe-se a estas, a condenação ao pagamento de multa no importe de 25% do capital empregado para a concretização da relação jurídica.

Requerem o provimento do recurso nos termos das razões expostas.

No recurso adesivo apresentado por Rodobens Negócios Imobiliários S/A e por Sistema Fácil de Incorporação Imobiliária Uberlândia II SPE Ltda (ordem nº 47), as apelantes insurgem-se acerca da correção dos juros, já que, sob sua ótica, os mesmos devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da sentença, citando os precedentes jurisprudenciais que entende serem aplicáveis ao caso dos autos.

Em relação à multa penal, pugnam pelo seu pagamento integral, na forma da disposição contratual.

Requerem o provimento do recurso na forma das razões despendidas.

Os recursos foram devidamente contra-arrazoados (Ordem nº 45 e 49).

É o relatório.

VOTO.

As apelações são cabíveis, foram interpostas tempestivamente, e as petições cumprem as exigências legais Destarte, presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO DO RECURSO principal e adesivo em seus regulares efeitos devolutivo e suspensivo, nos termos dos art. 1.012 e 1.013, do CPC.

Em razão da similitude das razões recursais, passo à análise conjunta das apelações.

Dos autos, tem-se que os autores vieram a Juízo e requereram rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que firmaram com os apelados, bem como restituição da parcela paga a titulo de corretagem (R$ 5.932,87) e do sinal das parcelas pagas (R$ 20.952,00). Afirmaram na petição inicial que foram ludibriados pela parte ré, pois esta lhes garantiu que o financiamento para aquisição estaria pré-aprovado, abusando da sua boa fé.

A ilustre magistrada a quo julgou procedente o pedido de rescisão do contrato, todavia, considerando que a 1ª ré não teve culpa na rescisão, condenou-a a restituir aos apelantes apenas 80% (oitenta por cento) do valor pago e julgou improcedente o pedido de restituição da taxa de corretagem.

Estes são os fatos em si, de maneira resumida.

Analisando detidamente a questão e com a atenção que merecem as provas produzidas nos autos, relativamente à restituição integral do valor pago, estou em que a sentença proferida não merece reparo nesta instância revisora.

Isso porque no contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelas partes há cláusula prevendo, expressamente, que a responsabilidade pela obtenção do financiamento imobiliário seria do comprador (3.5.2). Confira-se:



Optando o COMPRADOR pelo pagamento da

PARTE B do Preço através de financiamento imobiliário, caberá à VENDEDORA, somente, apresentar documentação relativa à sua constituição e ao imóvel, de acordo com critérios exigidos pelo agente financeiro e que a modalidade de financiamento comportar, sem que isso implique em responsabilidade d a VENDEDORA pela obtenção do financiamento, renúncia ou novação de crédito.



Com efeito, a redação da cláusula contratual é clara e inequívoca, não deixando margem para qualquer dúvida a respeito do que estava sendo pactuado.

Conquanto a relação jurídica entre as partes tenha natureza consumerista, não se vislumbra qualquer traço de abusividade na citada cláusula do contrato que justifique a invalidação pleiteada no presente recurso.

Ao contrário do que afirmam os apelantes, a cláusula não impõe ônus excessivo ao comprador e está de acordo com as práticas usuais do mercado imobiliário. Aliás, seu conteúdo é até mesmo intuitivo, já que incumbe ao promissário-comprador angariar os recursos necessários para o pagamento do bem que pretende adquirir, não havendo razão plausível para transferir-se ao promitente-vendedor qualquer responsabilidade sobre essa questão.

Ademais, nada há nos autos que confira robustez à alegação da exordial de que, na ocasião em que o contrato foi firmado, a apelada teria assegurado a existência de um financiamento pré-aprovado.

Na documentação que instruiu a inicial não há informações a respeito da oferta que foi feita aos apelantes, sendo que a prova testemunhal produzida em nada comprovou suas alegações fáticas.

Destarte, não havendo prova de que a apelada tenha garantido a concessão de crédito pela CEF ou por qualquer outra instituição financeira, e verificada a validade da cláusula contratual que responsabilizava os apelantes pela obtenção do financiamento, conclui-se que a apelada, deveras, não teve culpa pela rescisão do contrato.

Nesse sentido se posicionou recentemente esta c. 11ª Câmara Cível ao julgar caso análogo ao presente:



APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO NÃO OBTIDO. CULPA DA COMPRADORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. 1) Nos contratos de financiamento habitacional os requisitos exigidos para a concessão do crédito são determinados pela própria instituição financeira, que analisa a condição da parte contratante e concede ou não determinado valor a título de financiamento. 2) Desse modo, se o crédito não foi aprovado, o vendedor do imóvel, que não participou do contrato de financiamento, não pode ser responsabilizado pela negativa da instituição financeira e tampouco ser condenado ao pagamento de indenização por danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.064815-8/002, Relator (a): Des.(a) Marcos Lincoln , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/03/2020, publicação da sumula em 06/03/2020)



Outrossim, outras Câmaras deste TJMG têm assegurado ao promitente-vendedor o direito de retenção de parte dos valores pagos pelo promissário-comprador em caso de rescisão contratual motivada pela não obtenção do financiamento imobiliário:



APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - ÔNUS DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - NÃO DESINCUMBÊNCIA - INADIMPLEMENTO - RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS - RAZOABILIDADE - ENTENDIMENTO DO STJ. Não obtendo o promissário comprador o financiamento bancário necessário para a quitação de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tornando-se inadimplente em relação ao pagamento das parcelas da avença, mostra-se possível a rescisão do contrato pelo promitente vendedor. Em casos de rescisão de contrato de compra e venda por inadimplência dos compradores, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de admitir a retenção, pela vendedora, de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos, já incluída a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas do contrato. (TJMG - Apelação Cível 1.0027.14.036396-4/001, Relator (a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/05/2019, publicação da sumula em 24/05/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. FINANCIAMENTO NÃO LIBERADO PELO AGENTE FINANCEIRO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO PELO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE AFASTADA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO PELO PROMISSÁRIO-ADQUIRENTE. NÃO CABIMENTO. ENTREGA DA CHAVE NÃO EFETIVADA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I- Em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promissário-comprador, deve este arcar com a multa compensatória/perdas e danos contratualmente prevista em favor do promitente-vendedor, cujo importe deve ser reduzido se ultrapassado o percentual permitido pela jurisprudência. II- Nos termos do entendimento do STJ fixado no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia, nº 1.599.511/SP, e válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. III- Se o promissário-comprador não foi imitido na posse do imóvel, não lhe cabe o pagamento de IPTU ou de taxa condominial. IV- Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.127032-3/001, Relator (a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/04/2019, publicação da sumula em 08/05/2019)



Logo, impossível o pagamento integral do valor pago, sendo que o percentual adotado em Primeiro Grau não se encontra desarrazoado.

No que tange à devolução da taxa de corretagem, importa anotar que o Código Civil disciplina a forma de contratação dos serviços de corretagem, procurando abranger todas as modalidades. Entretanto, não disciplina ou regulariza a profissão.

O regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias às normas legais que, em grande parte, têm caráter supletivo. E, além disso, os preceitos sobre corretagem do novo Código Civil não excluem a aplicação de leis especiais.

A função precípua do corretor é aproximar pessoas que pretendam contratar, aconselhando a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, procurando conciliar os interesses dos envolvidos na negociação. Realiza, portanto, uma intermediação, colocando o dono do negócio em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial, obtendo informações ou conseguindo o que aquele necessita.

No caso dos autos, como houve a intermediação útil da parte ré/apelada para compra de imóvel pelos autores/apelantes, faz-se justo o pagamento da comissão de corretagem, mesmo que o negócio de compra e venda do imóvel tenha sido, posteriormente, desfeito.

A propósito, confira-se a jurisprudência do STJ:



PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE SINAL. POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CULPA DA CORRETORA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO NÃO-PROVIDO. (...) 4. Embora o serviço de corretagem somente se aperfeiçoe quando o negócio é concretizado, dado o risco inerente à atividade, não se pode perder de vista que, nos negócios imobiliários - os quais dependem de registro do ato negocial no Cartório de Registro de Imóveis para fins de transferência e aquisição da propriedade e de outros direitos reais (CC/2002, arts. 1.227, 1245-1246)-, a intermediação da corretora pode encerra-se antes da conclusão da fase de registro imobiliário. Por certo, quando as partes firmam, de algum modo, atos, com mediação da corretora, que geram obrigatoriedade legal de proceder-se ao registro imobiliário, tal como ocorre no caso de celebração de promessa de compra e venda ou de pagamento de sinal, torna-se devida a percepção de comissão de corretagem, mormente quando eventual desfazimento do negócio não decorrer de ato praticado pela corretora. (...) 6. Se havia documento válido a corroborar o negócio jurídico - suficiente para a exigência do registro imobiliário -, não obstante seu posterior desfazimento, é salutar reconhecer que a corretora alcançou o "resultado útil" da avença. Destarte, formalizado o contrato particular de cessão e transferência de imóvel entre as partes interessadas, o direito à percepção de comissão de corretagem é incontestável, ainda que, por posterior rescisão contratual, mas não por culpa da corretora, o negócio jurídico não alcance a fase de registro imobiliário. (...) 8. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1228180/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/03/2011, DJe 28/03/2011)

Do entendimento extraído pelo STJ, este Tribunal também vem decidindo:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. FINANCIAMENTO NÃO LIBERADO PELO AGENTE FINANCEIRO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO PELO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE AFASTADA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO PELO PROMISSÁRIO-ADQUIRENTE. NÃO CABIMENTO. ENTREGA DA CHAVE NÃO EFETIVADA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I- Em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promissário-comprador, deve este arcar com a multa compensatória/perdas e danos contratualmente prevista em favor do promitente-vendedor, cujo importe deve ser reduzido se ultrapassado o percentual permitido pela jurisprudência. II- Nos termos do entendimento do STJ fixado no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia, nº 1.599.511/SP, e válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. III- Se o promissário-comprador não foi imitido na posse do imóvel, não lhe cabe o pagamento de IPTU ou de taxa condominial. IV- Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.127032-3/001, Relator (a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/04/2019, publicação da sumula em 08/05/2019)

APELAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ENCARGOS - TAXA DE CORRETAGEM - LEGALIDADE - TAXA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO - CORREÇÃO MONETÁRIA 1. Por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o STJ firmou o entendimento de que é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição, conforme foi observado no caso em apreço. 2. A taxa de evolução da obra constitui encargo devido pelo mutuário à instituição financeira até a entrega do imóvel, momento em que se iniciam as prestações do financiamento. Nestes termos, quando expressamente pactuada, mostra-se lícita sua cobrança até a conclusão da obra, com a emissão do termo de habite-se. 3. A correção monetária a incidir sobre encargo considerado ilícito, deve se verificar a partir da data do desembolso, eis que tem a função de preservar o valor originário da moeda, mediante a recomposição da efetiva desvalorização. 4. Apelo parcialmente provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.019417-5/001, Relator (a): Des.(a) José Arthur Filho , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/04/2019, publicação da sumula em 24/04/2019)



Relativamente à cláusula penal, insurgência comum tanto no recurso dos autores como também dos réus, faço destacar, inicialmente, a inexistência de previsão de cobrança da mesma no contrato realizado entre as partes.

Ademais, ainda que assim não fosse, o art. 408, do CC, dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa:



Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.



Outrossim, dos documentos dos autos, extrai-se que o financiamento fora negado aos autores, entretanto, nenhuma prova há de que a negativa do financiamento decorreu de culpa da vendedora nem dos compradores.

Ora, a negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador ou mesmo vendedor.

Neste sentido, é o entendimento deste Egrégio Tribunal:



APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - PROPAGANDA ENGANOSA - NÃO CONFIGURAÇÃO - NÃO COMPROVAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DE UMA DAS PARTES - MULTA CONTRATUAL - AFASTAMENTO - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL. Nos termos do 6º do CDC o consumidor tem direito à informação clara e adequada sobre os produtos, bem como a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva. A distribuição de panfleto constando que a vendedora prestará auxílio na liberação do financiamento não configura propaganda enganosa, com o intuito de induzir o consumidor a erro, pois em nenhum momento foi prometido a efetiva liberação do financiamento. Considerando a ausência de prova quanto à culpa exclusiva de qualquer das partes pela não liberação do financiamento, impõe-se a rescisão do contrato, sem a aplicação da multa prevista, com a devolução do valor pago a título de sinal ao comprador. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.119485-1/001, Relator (a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/12/2019, publicação da sumula em 04/12/2019)



APELAÇÃO CÍVEL - RESPONSABILIDADE CIVIL - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PARCELA DO FINANCIAMENTO - NEGATIVA DE CRÉDITO - ATO ILÍCITO - NÃO COMPROVADO. 1. A negativa de obtenção de financiamento para pagamento de parte do preço do imóvel constitui motivo suficiente para a rescisão do pacto entre as partes, o que não caracteriza ato ilícito passível de reparação por danos morais e materiais. 2. Sentença mantida. (TJMG - Apelação Cível 1.0153.14.008200-6/001, Relator (a): Des.(a) José Américo Martins da Costa, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/03/2018, publicação da sumula em 09/03/2018)



APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO - CLÁUSULA PENAL - JUSTIÇA GRATUITA - SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. - Frustrada a condição, negativa de concessão de crédito por parte da Caixa Econômica Federal, fato não atribuível a qualquer das partes, não há que se falar em penalidade a incidir no contrato de compra e venda de imóvel. - Nos termos do art. 12, da Lei n. 1.060/50, o beneficiário da justiça gratuita não tem direito à isenção do pagamento das verbas de sucumbência, mas à suspensão de seu pagamento, enquanto durar a situação de pobreza, pelo prazo máximo de cinco anos, findo o qual estará prescrita a obrigação. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.10.223956-3/001, Relator (a): Des.(a) Valdez Leite Machado, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/04/2015, publicação da sumula em 17/04/2015)



Logo, inviável a pretensão de aplicação da multa penal em desfavor de qualquer uma das partes.

Relativamente ao termo inicial da contagem dos juros, consoante orientação firmada pelo colendo STJ, em havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios somente devem incidir sobre o montante condenatório a partir da data do trânsito em julgado da decisão.

Nesse sentido:



AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. IMPOSTOS E TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA N. 283/STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. (...) 3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/vendedora. (...) 5. Agravo regimental parcialmente provido. (AgRg no REsp. 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016).



AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp. 1552449/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016)



Assim, deve ser alterado o termo inicial dos juros de mora, que incidirão a partir da data do trânsito em julgado da sentença.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL; E DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO ADESIVO tão somente para determinar que o termo inicial dos juros de mora incidirá a partir da data do trânsito em julgado da decisão, mantendo no mais, a sentença proferida.

Considerando a dicção contida no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados em Primeiro Grau em mais 2% do valor da condenação, impondo aos apelantes autores, a obrigação de pagamento de 80% (oitenta por cento) e às rés, apelantes adesivas, a obrigação de pagamento de 20% (vinte por cento), ressalvada a suspensão da exigibilidade em razão do deferimento de assistência judiciária aos autores.

Custas recursais, na mesma proporção, nos termos do art. 98 do CPC.

É como voto.



JD. CONVOCADA MARIA DAS GRAÇAS ROCHA SANTOS - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. MARCOS LINCOLN - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO PRIICIPAL E DERAL PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO ADESIVO"
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