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23 de Novembro de 2020
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 4 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 10024132042714001 MG
Publicação
10/07/2020
Julgamento
7 de Julho de 2020
Relator
Arnaldo Maciel
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE FINANCIAMENTO - PRAZO PARA ENTREGA DO BEM - PREVALÊNCIA DA DATA PREVISTA NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - PRAZO DE TOLERÂNCIA - CLÁUSULA LÍCITA - ATRASO SIGNIFICATIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA RECONHECIDA - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL - LUCROS CESSANTES REFERENTES A ALUGUÉIS - DIREITO RECONHECIDO - FIXAÇÃO EM VALOR ADEQUADO -RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA APÓS O PRAZO PREVISTO NO CONTRATO PARA ENTREGA - CABIMENTO - MULTA CONTRATUAL - APLICAÇÃO IGUALITÁRIA PARA AMBAS AS PARTES - EQUILÍBRIO CONTRATUAL - ENTENDIMENTO CONSAGRADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO - JUROS DE MORA - RELAÇÃO CONTRATUAL - INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. Em contrato de promessa de compra e venda com pacto adjeto de financiamento, deve prevalecer o prazo fixado neste último contrato para a entrega do imóvel, considerando a previsão expressa nesse sentido constante daquela primeira avença. É lícita a cláusula que prevê um prazo de tolerância, após a data inicial prevista, para a efetiva entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Não há que se falar em atraso na entrega do bem alvo da contratação, quando tal evento se deu dentro da data limite instituída no contrato de financiamento e, inclusive, antes mesmo do início do transcurso do prazo de prorrogação previsto no contrato de promessa de compra e venda. O atraso injustificado e descomedido da construtora ré na conclusão das obras e entrega da unidade imobiliária adquirida pela parte autora, frustrando o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e, sobretudo, o sonho desta última de adquirir a sua própria residência, bem como lhe causando imensuráveis transtornos que ultrapassaram, em muito, o mero dissabor, deixa patente a responsabilidade da empresa ré e a configuração de um verdadeiro dano moral suportado pelo contratantes. A indenização deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e buscando sempre atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados, punir o agente e inibi-lo na adoção de novas condutas ilícitas, sem jamais implicar no enriquecimento indevido do indenizado. Restando incontroverso que o autor foi privado de receber frutos ou utilizar-se do bem por culpa da ré, cabível a fixação de indenização no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do bem pela fruição o imóvel desde a data em que deveria ter sido entregue. Restando comprovado o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, por ter sido o imóvel objeto da avença entregue após o prazo previsto no contrato, deve ser reconhecido o direito da contratante adquirente à restituição das parcelas relativas à taxa de evolução da obra, após o prazo previsto para a entrega. Conforme sedimentado no STJ, mediante o julgamento de Recursos Repetitivos, o Poder Judiciário deve reequilibrar relações estabelecidas entre particulares quando envolver relação de consumo e caso seja provocado a fazê-lo, sendo necessário o reconhecimento de aplicabilidade igualitária de uma penalidade contratual prevista originalmente para sancionar somente uma das partes em caso de inadimplemento. Tratando-se de relação contratual, a indenização por danos morais deverá ser acrescida de juros de mora a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.13.204271-4/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1º APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇOES SA - 2º APELANTE: DANIELLA BARROSO NUNES CORRADI, FELIPE CORRADI E SILVA E SUA MULHER - APELADO (A)(S): MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇOES SA, DANIELLA BARROSO NUNES CORRADI, FELIPE CORRADI E SILVA E SUA MULHER

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO SEGUNDO.

DES. ARNALDO MACIEL

RELATOR.





DES. ARNALDO MACIEL (RELATOR)



V O T O

Trata-se de recursos de apelação interposto contra a sentença de fls. 266/274, proferida pela MMª. Juíza Cláudia Aparecida Coimbra Alves, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Cumprimento de Cláusulas Contratuais c/c Reparação de Danos Materiais e Morais ajuizada por DANIELLA BARROSO NUNES CORRADI E FELIPE CORRADI E SILVA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, para declarar a nulidade da cláusula 11 e a nulidade parcial da cláusula 05, ambas constantes do contrato de compra e venda firmado entre as partes, para condenar a ré na restituição, de forma simples, dos valores pagos pela parte autora a título de "Taxa de Evolução de Obra" referentes ao período de 29/06/2013 até 13/12/2013, com acréscimo de correção monetária pelos índices da CGJMG desde cada pagamento e de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, bem como para condená-la no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$8.000,00, acrescido de correção monetária desde a sentença e juros de mora de 1% ao mês, também desde a citação, considerando prejudicado o pedido relativo à entrega do bem, eis que ela ocorreu no curso da demanda, condenando as partes, na proporção de 60% para a autora e 40% para a ré, no pagamento das custas e honorários, estes fixados em 15% do valor da condenação, ficando suspensa a cobrança em relação à parte autora, eis que amparada pela gratuidade da justiça

A ré interpôs o recurso de fls. 290/303, suscitando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva em relação ao pagamento dos juros de obra, eis que a credora de quantia de tal natureza é a Caixa Econômica Federal, salientando, no mérito, a total validade da cobrança da taxa de evolução de obra, tendo a autora plena ciência dos termos contratados, explicitando a inexistência de danos de ordem moral e, alternativamente, a necessidade de ser minorado o valor indenizatório, pugnando, ainda, pela modificação do termo inicial de incidência de juros de mora, que devem ser computados desde a publicação da sentença que fixou a indenização.

Por sua vez, os autores aviaram o recurso de fls. 310/328 asseverando que teria restado evidenciado nos autos o atraso na entrega do imóvel, que a construtora ré seria uma correspondente negocial da CEF e que a previsão no contrato da possibilidade de duas datas limites para a entrega do bem seria ambígua e, por consequência, totalmente nula, pugnando pelo recebimento de quantia a título de lucros cessantes e também da multa moratória prevista no contrato apenas em favor da empresa ré.

O primeiro recurso foi devidamente preparado às fls. 304/305, não havendo que se falar em preparo do segundo recurso, eis que os autores encontram-se amparados pela gratuidade de justiça.

Intimados os apelados, o autor/1º recorrido não se manifestou, conforme certificado às fls. 385, ao passo que a ré/2ª recorrida apresentou as contrarrazões de fls. 336/345, pleiteando pelo desprovimento do recurso aviado pela parte contrária.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos e passo à análise conjunta, por envolverem matérias que se entrelaçam.

Inicialmente, faço consignar que a despeito da entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil de 2015, tenho que o julgamento do presente processo deverá se submeter às normas da lei revogada, qual seja, o Código de Processo Civil de 1973, considerando a data da publicação da decisão que motivou a interposição do recurso ora analisado e a regra insculpida no art. 14 da nova lei, que dispõe sobre o direito intertemporal, cuja transcrição segue abaixo:

Art. 14. A norma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos processos em curso, respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada.



Pretende a 1ª apelante a reforma da sentença de 1º Grau, para que seja reconhecida a ausência de responsabilidade de sua parte pela taxa de evolução de obra, bem como para que seja julgado improcedente o pedido relativo aos danos morais ou reduzido o valor indenizatório, ao passo que os 2ºs apelantes pedem a aplicação de multa por inadimplemento em seu favor e a condenação da ré no pagamento de danos materiais, a título de lucros cessantes.

Pois bem. Conforme se depreende do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e juntado às fls. 32/43, em especial da "cláusula quinta" de fls. 38, e do item "5" de fls. 33, o imóvel adquirido pelos autores seria entregue em dezembro de 2011 ou 22 meses após a assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, salvo se outra data fosse estabelecida em dito contrato de financiamento, hipótese em que prevaleceria, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida neste contrato de financiamento. Constou ainda das referidas cláusulas que, independentemente dos prazos previstos, a conclusão da obra poderia ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos.

Por sua vez, observa-se do contrato de financiamento (fls. 45/72) assinado pelos compradores junto à CEF, item "C6" de fls. 46, que foi previsto o prazo de construção de 25 meses contados da assinatura do contrato, fato ocorrido em 30/11/2010, como se depreende de fls. 72.

In casu, o imóvel objeto da contratação foi efetivamente entregue à parte autora/2ª apelante em novembro de 2013, fato incontroverso e comprovado mediante "Termo de Recebimento" de fls. 193.

Fixadas as diretrizes e no que concerne à data prevista para a entrega do imóvel, não há como prevalecer a tese autoral, haja vista que constou expressamente do contrato firmado entre as partes, inclusive em negrito, que se outra data fosse estabelecida no contrato de financiamento com o agente financeiro, deveria prevalecer justamente a data fixada em tal contrato para fins de entrega das chaves, de modo que, tendo sido expressa e claramente previsto no contrato firmado com a CEF o prazo de 25 meses para a conclusão das obras e entrega do imóvel, este é o interregno a ser considerado para fins de verificação da ocorrência ou não do atraso alegado.

Ora, se houve previsão expressa e de forma destacada no contrato firmado entre as partes, quanto à prevalência da data constante do contrato de financiamento com o agente financeiro, sobre aquela prevista no pacto de compra e venda, sequer seria possível cogitar-se pela complexidade ou não transparência da cláusula que trata do tema, até porque da sua simples leitura é possível aferir que não traz qualquer dificuldade de entendimento, mas, ao contrário, é bem clara ao estipular os prazos para a entrega do imóvel e até mesmo a prevalência de um prazo sobre o outro, do que se tem que atende ao disposto no art. , III do CDC, em relação ao dever de informar o consumidor.

Nesse sentido já decidiu esta Câmara:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA DE ATRASO. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO ADESIVOPREJUDICADO. I - Ao dever de reparar impõe-se configuração de ato ilícito, nexo causal e dano, nos termos dos arts. 927, 186 e 187 do CC/02, de modo que ausente demonstração de um destes requisitos não há que se falar em indenização. II - Estabelecido no contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes, a possibilidade de alteração do prazo de entrega do bem consoante previsão lançada no contrato de financiamento, bem como a prorrogação do termo, e observado, pela construtora, a nova data para a entrega do bem, inexiste ato ilícito a sustentar o pleito indenizatório. (Apelação Cível 1.0024.11.108270-7/001, Relator (a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/11/2012, publicação da sumula em 21/11/2012)

Diga-se ainda que também não pode ser adotado entendimento no sentido de que seria abusivo o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos para a entrega do imóvel, primeiro porque foi previsto expressa e claramente no contrato de compra e venda firmado entre as partes e, em segundo lugar, porque inexiste qualquer abusividade na sua fixação, considerando a possibilidade de atrasos comuns na construção civil, inclusive em razão da dificuldade de mão-de-obra especializada, o que é de conhecimento notório.

É de se considerar, ainda, que, tanto o contrato de compra e venda firmado entre as partes, quanto o contrato de financiamento firmado junto à CEF foram devidamente assinados pelos autores, que, em momento algum, negaram que teriam conhecimento sobre a cláusula que previu a data para a entrega do imóvel conforme o contrato de financiamento, bem como o prazo de tolerância, assim como não negaram que anuíram livremente a tais avenças, do que se conclui que tinham total ciência e concordaram com a data aprazada, bem como com a prorrogação do prazo previsto para a entrega do imóvel.

Sobre o tema:

"EMENTA: AÇÃO ORDINÁRIA - RESCISÃO DE CONTRATO - INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - TOLERÂNCIA - MULTA - PERDAS E DANOS NÃO COMPROVADOS E NÃO CUMULADOS COM CLÁUSULA PENAL. Válida a cláusula contratual que estipula prazo de tolerância para a entrega do imóvel, mormente para que possa a construtora se prevenir contra intempéries, ausência de mão-de-obra especializada ou de material que prejudique a conclusão da obra.(...)." (Apelação Cível 1.0024.10.098518-3/001, Rel. Des.(a) Otávio Portes, 16ª CÂMARA CÍVEL/ TJMG, julgamento em 09/11/2011, publicação da sumula em 22/11/2011).

"RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL - FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA FIXADA PARA ENTREGA DO IMÓVEL - LEGALIDADE - DANOS MORAIS - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - MEROS ABORRECIMENTOS - INEXISTÊNCIA DE DANO EFETIVO.(...);- Ausente dispositivo legal que impeça a contratação de cláusula de tolerância de prazo para entrega de imóvel, válida é a contratação. (....)." (Apelação Cível 1.0024.09.571967-0/001, Rel. Des.(a) Mota e Silva, 18ª CÂMARA CÍVEL/TJMG, julgamento em 12/07/2011, publicação da sumula em 29/07/2011).

De tal sorte, considerando a data prevista no contrato de financiamento para a entrega do imóvel, de 25 meses após a sua assinatura, ocorrida em 30/11/2010 (fls. 45/72), verifica-se que o prazo em questão findaria em dezembro de 2012, prazo este que poderia vir a ser prorrogado por até 180 dias, motivos pelos quais chega-se à conclusão de que o prazo final expirou-se em junho/2013, mas sendo imóvel efetivamente entregue somente em 20/11/2013, restando configurado o atraso na entrega do bem.

Pois bem. Diante de todos as circunstâncias acima delineadas, é de se concluir pela caracterização da mora da requerida/1ª apelante quanto à entrega do imóvel objeto do contrato.

Os dados acima são suficientes para comprovar, não apenas a responsabilidade e o ilícito praticado pela ré, como também a configuração dos danos morais suportados pela parte autora, na medida em que a situação posta em análise não se limitou a um simples descumprimento contratual, este sim sem capacidade para dar ensejo aos danos discutidos, mas, na verdade, provocou a frustração de um sonho dos requerentes, criou-lhes falsas expectativas, gerando aborrecimentos desmesurados e deixando-os absolutamente decepcionado em relação a um planejamento que não se faz do dia para a noite, pois como é de conhecimento geral, a aquisição de um imóvel não se trata de uma decisão ou de um negócio simples.

A respeito do tema, outro não vem sendo o posicionamento consolidado por este Tribunal, como se depreende dos exemplos abaixo transcritos:

EMENTA: Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização - atraso na entrega do imóvel - cláusula de carência e cláusula penal - razoabilidade - indenização suplementar - impossibilidade - ausência de pactuação - parágrafo único do art. 416 do CC - danos morais - ocorrência - fixação - razoabilidade e proporcionalidade - apelação à que se dá parcial provimento. É válida a cláusula de tolerância em contrato de compra e venda de imóvel em construção, desde que expressamente pactuada, e fixada com prazo razoável para o atraso na entrega. A cláusula penal implica arbitramento prévio das perdas e danos em caso de inadimplemento. O contratante faz jus apenas ao valor contratado, caso não tenha sido estipulada indenização suplementar. Incidência do parágrafo único do art. 416 do Código Civil de 2002. O descaso da construtora, representado pela não entrega do imóvel no prazo contratado, implica desrespeito ao consumidor, além de meros aborrecimentos, a ensejar danos morais indenizáveis. Na fixação do quanto indenizatório o juiz deve se pautar pelos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.11.052582-4/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE (S): JONATHAN MORATORI - APELADO (A)(S): API SPE 26 PLANEJAMENTO DESENVOLVIMENTO EMPREEND IMOBILIARIOS LTDA - RELATOR: DES. MARCELO RODRIGUES)

EMENTA: AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONSTRUTORA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO DANOS MATERIAIS. TERMO INICIAL. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM. 1) Não configura força maior o problema decorrente da negligência da Construtora ao planejar a execução de suas obras. 2) A condenação da construtora ao pagamento da multa contratual ao comprador inocente, em razão da inexecução do contrato, impede a cobrança de reparação pelos alugueis pagos, sob pena de se punir duplamente a construtora que deixou de entregar o imóvel no prazo contratado (art. 916 CC/16 e 408 CC/02). 3) Caracteriza dano moral indenizável a conduta da Construtora de procrastinar, sem motivo justificado, a entrega da obra, frustrando o sonho do comprador de ter a casa própria. 4) A quantificação do dano moral obedece ao critério do arbitramento judicial, que, norteado pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, fixará o valor, levando-se em conta o caráter compensatório para a vítima e o punitivo para o ofensor. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.11.021178-6/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): PABLO CESAR GOMES PEREIRA - 1º APELANTE: CLEIDINEIA FERREIRA PACHECO E OUTRO (A)(S) - 2º APELANTE: CONSTRUTORA TENDA LTDA - APELADO (A)(S): PABLO CESAR GOMES PEREIRA, CLEIDINEIA FERREIRA PACHECO E OUTRO (A)(S), CONSTRUTORA TENDA LTDA - RELATOR: DES. MARCOS LINCOLN)

EMENTA: AGRAVO RETIDO - INDEFERIMENTO PROVA ORAL - NÃO ESSENCIAL - NEGAR PROVIMENTO - APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA DE IMÓVEL - PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO - RAZOÁVEL - LEGALIDADE - ENTREGA DO BEM APÓS O PRAZO DE PRORROGAÇÃO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CONFUGURADO - MULTA - CABÍVEL - DANO MORAL - POSSIBILDIADE - ALTERAÇÃO PREJUDICIAL DA DISPOSIÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM APÓS A REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS. O julgamento sem a produção de prova oral não implica cerceamento de defesa quando esta não é necessária à resolução da lide. Conforme art. 130 do CPC, ao julgador incumbe indeferir, mesmo de ofício, a prova que não seja útil, porquanto destinatário real da prova. É legal a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo razoável para entrega do imóvel, considerando o princípio pacta sunt servanda. O atraso na entrega do imóvel, após o prazo de prorrogação, por culpa dos promitentes vendedores, caracteriza inadimplemento contratual, podendo incidir multa. Há dano moral se a construtora, de modo injustificado, atrasa, por longo período, a entrega de imóvel, impedindo o comprador de dele tomar posse na data aprazada. A modificação prejudicial da disposição das vagas de garagem do imóvel após a realização do negócio gera dano moral. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.10.279905-3/004 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1º APELANTE: HABITARE CONSTRUTORA INCORPORADORA LTDA - 2º APELANTE: MARCELO MELGAÇO DE MORAIS - APELADO (A)(S): MARCELO MELGAÇO DE MORAIS, HABITARE CONSTRUTORA INCORPORADORA LTDA - RELATOR: DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AUSÊNCIA DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO PROMETIDO - ALUGUÉIS DEVIDOS - DANO MORAL RECONHECIDO - PROVIMENTO PARCIAL. Deixando a construtora de efetuar a entrega do imóvel prometido à venda, deve responder pelos aluguéis pelo tempo de descumprimento da obrigação. Evidenciado o abalo psicológico frente à frustração decorrente da ausência de entrega do imóvel comprovado, impõe-se o reconhecimento do dano moral indenizável. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.11.042834-2/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE (S): NEMÊNCIO LUDTKE NUNES - APELADO (A)(S): API SPE 26 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁR, ASACORP EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A - RELATOR: DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA)

De tal sorte, restaram incontestes a responsabilidade da ré, os danos morais suportados pelos autoras, danos estes que, a despeito das alegações tecidas pela primeira, superaram e em muito a categoria de mero aborrecimento, bem como o nexo de causalidade entre um e outro, do que se verifica a presença de todos os requisitos necessários para a configuração do dever reparatório.

No que alude ao valor indenizatório, necessário inicialmente registrar que a sua quantificação, por não possuir critérios fixos e determinados, dever ser feita com o prudente arbítrio do Julgador, com a observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e sempre tendo em vista os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, reparar os danos causados à parte lesada, punir o agente pela conduta já adotada e inibi-lo na adoção de novas condutas levianas e ilícitas, devendo ainda ser levado em conta o grau de culpa, o nível socioeconômico da parte lesada e o porte econômico do agente.

Por outro lado, o valor indenizatório não pode ser elevado a ponto de ferir o princípio da razoabilidade ou de ser capaz de provocar o enriquecimento sem causa do autor, devendo haver uma verdadeira proporção entre o dano suportado por este e a conduta adotada pela ré, questões que implicam na conclusão de total adequação da indenização fixada em primeiro grau em R$8.000,00 (oito mil reais), por ser a quantia que mais se amolda aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como às peculiaridades do caso e aos valores normalmente fixados por este Tribunal.

Quanto ao recebimento dos danos materiais, os quais, da leitura das peças inicial e recursal, consubstanciam nos lucros cessantes, entendo que a insurgência merece prevalecer, uma vez que o pagamento de valores a tal título serve para compensar o promitente comprador pela não fruição do imóvel adquirido, em decorrência do atraso na entrega ajustada.

Nessa seara, diante do que usualmente adotado na jurisprudência pátria, entendo ser necessária a fixação dos lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel mensalmente e desde o momento em que caracterizada a mora da construtora para a disponibilização do bem ao comprador e até a data em que efetivada a entrega das chaves.

Quanto à restituição de valores relativos à taxa de evolução de obra, é de se verificar que, embora tenha sido expressamente pactuada e seja um encargo decorrente do contrato de financiamento e imposta ao mutuário pelo agente financeiro, não é justo condenar o consumidor a arcar com referido encargo pelo período posterior àquele previsto no contrato firmado entre as partes para a entrega do imóvel, devendo ser reconhecido que, configurado o atraso na entrega do imóvel, a partir de então deve a construtora responsabilizar-se pelo ressarcimento pelos valores pagos pelo consumidor.

Nesse sentido já decidiu este Eg. Tribunal:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA DE IMÓVEL - PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO - RAZOÁVEL - LEGALIDADE - ENTREGA DO BEM APÓS O PRAZO DE PRORROGAÇÃO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CONFIGURADO - MULTA - CABÍVEL - RESSARCIMENTO DAS DESPESAS EFETUADAS E DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - CABIMENTO - DANO MORAL - CONFIGURADO - MANTER VALOR. - É legal a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo razoável para entrega do imóvel, considerando o princípio pacta sunt servanda. - O atraso na entrega do imóvel, após o prazo de prorrogação, por culpa dos promitentes vendedores, caracteriza inadimplemento contratual, podendo ser cobradas as despesas efetuadas pela parte inocente e incidir multa. - A taxa de evolução de obra é devida desde a aprovação do financiamento até o término da obra. Portanto, se a obra atrasar, é devido o pagamento da referida taxa ao banco que financiou o imóvel, no caso, a Caixa Econômica Federal, até a sua conclusão. Ocorrendo a mora das requeridas em relação à entrega do imóvel, a parte autora não pode ser penalizada com o pagamento de tal encargo. - Há dano moral se a construtora, de modo injustificado, atrasa, por longo período, a entrega de imóvel, impedindo o comprador de dele tomar posse na data aprazada. - O valor da indenização deve ser fixado com prudência, segundo os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mostrando-se apto a reparar, adequadamente, o dano suportado pelo ofendido, servindo, ainda, como meio de impedir que o condenado reitere a conduta ilícita. (Apelação Cível 1.0145.11.047209-2/001, Relator (a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/02/2013, publicação da sumula em 12/03/2013).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA ANTECIPADA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - COBRANÇA DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - OBRIGATORIEDADE DA CONSTRUTORA APÓS EXPIRADO O PRAZO PREVISTO PARA A ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. - Presentes os requisitos do artigo 273 do Código de processo Civil, impõe-se o deferimento da tutela antecipada, para transferir para a construtora, a obrigação do pagamento da taxa de evolução de obra, diante do atraso injustificado na entrega da unidade habitacional. (Agravo de Instrumento Cv 1.0024.13.306677-9/001, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/02/2014, publicação da sumula em 12/03/2014).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - SUSPENSÃO DA COBRANÇA DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - TUTELA ANTECIPADA - REQUISITOS - ARTIGO 273, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DEFERIMENTO. Considerando o atraso na entrega do empreendimento, deve ser reconhecida a responsabilidade da construtora pelo adimplemento do encargo denominado de taxa de evolução de obra. Recurso provido. (Agravo de Instrumento Cv 1.0024.13.278612-0/001, Relator (a): Des.(a) Alvimar de Ávila , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/11/2013, publicação da sumula em 14/11/2013).

De tal sorte, certeiro o entendimento primevo em determinar a restituição pela requerida à parte autora, do valor pago a título de taxa de evolução da obra após a data prevista para a entrega do imóvel.

Ultrapassada tais questões, no que tange à aplicação em desfavor da construtora da penalidade estipulada no caso de inadimplência do comprador, tenho razão assiste aos segundos apelantes, uma vez que, pela análise do contrato firmado entre as partes verifica-se que há uma cláusula (fls. 36 - cláusula 4.2) que impõe que o consumidor, em caso de atraso no pagamento das parcelas, arque com multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês ou "pro rata die" até a data do pagamento da respectiva parcela, mas não existindo qualquer previsão de penalidade para a empresa construtora no caso de atraso na entrega do imóvel, fazendo necessário e prudente, em observância ao princípio da isonomia, que tal penalidade se aplique também em favor do consumidor, de modo a fazer prevalecer o equilíbrio contratual no negócio jurídico firmado entre as partes.

Tal entendimento restou sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, inclusive mediante o julgamento dos Recursos Especiais eleitos como representativos de controvérsia de nos 1614721-DF e 1631485-DF, cuja ementa se transcreve a seguir:



[...] COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (...) (REsp 1614721 DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (REsp 1631485 DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)



Nesse sentido, é também a posição adotada por este TJMG:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO PROCESSUAL CIVIL - APLICAÇÃO DA TABELA PRICE - INTERESSE RECURSAL - AUSÊNCIA - ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL - CASO FORTUITO - PROVA - NÃO DESINCUMBÊNCIA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - MANUTENÇÃO - OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE - ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL - INCC - INCIDÊNCIA APÓS O PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL - NÃO CABIMENTO - SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA - DANOS MORAIS - NÃO CONSTATAÇÃO - MEROS ABORRECIMENTOS - LUCROS CESSANTES - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PESSOAL - POSSIBILIDADE NO CASO EM JULGAMENTO. 1 - A configuração do interesse recursal é avaliada mediante a conjugação do binômio necessidade e utilidade. Uma vez que a sentença não tratou da incidência da "tabela price", falta à segunda apelante interesse recursal para devolver referida matéria ao conhecido do Tribunal. 2 - Não provada a hipótese de caso fortuito suscitada, mantém-se a culpa exclusiva da construtora pelo atraso na entrega da unidade habitacional.3 - "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (REsp Repetitivo 1631485/DF). 4 - "Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo ce rto que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento". (AgInt no REsp 1696597/RO). 5 - O simples inadimplemento contratual não é suficiente para ensejar a reparação por danos morais. 6 - "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsp 1635428/SC)". Na sentença foi reconhecida a fixação de multa moratória única, de 2% o valor atualizado do contrato. Dessa forma, afasta-se a incidência da tese firmada no REsp 1635428/SC, pois não se fixou em valores mensais equivalentes ao locativo. Lucros cessantes fixados em valor equivalente a 0,5% do preço do imóvel estabelecido no contrato, devido desde o inadimplemento, até a data da efetiva entrega do imóvel. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.130479-2/002, Relator (a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/01/2020, publicação da sumula em 07/02/2020) (Grifo nosso)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - NÃO CABIMENTO - MORA DA CONSTRUTORA - CONGELAMENTO DA PARCELA DEVIDA PELA PARTE AUTORA - NÃO CABIMENTO - DANO MORAL - OCORRÊNCIA - INDENIZAÇÃO - REDUÇÃO - NÃO CABIMENTO - MAJORAÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - ALTERAÇÃO - CABIMENTO - FIXAÇÃO DE ASTREINTES - CABIMENTO - VALOR - REDUÇÃO - NÃO CABIMENTO - MULTA MORATÓRIA - INVERSÃO EM FAVOR DA PARA AUTORA - CABIMENTO - LUCROS CESSANTES - CUMULAÇÃO COM MULTA - NÃO CABIMENTO. - Não se pode falar que é decorrente de caso fortuito ou de força maior o atraso na entrega de imóvel em virtude de dificuldades de contratação de mão-de-obra, de recebimento de materiais e de excesso de chuva, todas essas variáveis que devem ser consideradas pela empresa construtora quando da estipulação de prazo de entrega da construção. - A correção monetária não é considerada um "plus", mas um meio de manutenção do poder de compra da moeda diante da inflação. - Por força dos princípios da boa-fé e do não enriquecimento sem causa, a correção monetária deve ser aplicada na parcela devida pela parte autora à ocasião da entrega das chaves, ainda que a parte ré tenha ficado em mora. - Configura dano moral o atraso demasiado na entrega do imóvel, sem motivo justificado. - O valor fixado para a indenização por danos morais deve ser majorado para adequar ao montante que tem sido fixado em casos semelhantes. - Os juros de mora devem incidir desde a data da citação na hipótese de indenização por danos morais, por se tratar de responsabilidade contratual. - A imposição de "astreintes" tem a finalidade de tentar restabelecer um equilíbrio entre as partes, como forma de compelir a empresa responsável pelo empreendimento imobiliário ao cumprimento da obrigação de entregar a unidade habitacional adquirida pelos autores, que já cumpriram com a maior parte obrigação que lhes foi imposta no contrato de prome ssa de compra e venda. - É permitido ao juiz adequar o valor da multa diária, de molde a não a tornar excessiva ou insuficiente, servindo, efetivamente, para que se realize a determinação judicial, podendo, inclusive, até mesmo de ofício, modificar o seu valor ou até mesmo fazê-la cessar, pois não faz coisa julgada a decisão que a fixou. - Deve ser mantido o valor da astreinte se não é abusivo. - O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício da vendedora. - Como o descumprimento do contrato foi parcial e não há pedido para resolução desse negócio jurídico, é cabível a inversão da cláusula que prevê a multa pelo inadimplemento das parcelas contratadas. - Se houve sucumbência recíproca, há que se proceder à distribuição dos respectivos ônus para ambas as partes. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.319846-9/005, Relator (a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/11/2019, publicação da sumula em 03/12/2019) (Grifo nosso)

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - RESPONSABILIDADE CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO RECONHECIDA - ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA - MORA INJUSTIFICADA - FORTUITO OU FORÇA MAIOR - NÃO COMPROVAÇÃO - TERMO FINAL - EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - ENCARGOS PACTUAIS MORATÓRIOS - IMPOSIÇÃO CONTRATUAL APENAS AO PROMISSÁRIO COMPRADOR - EQUIPARAÇÃO - CABIMENTO - EQUILÍBRIO CONTRATUAL - SIMILITUDE DE DIREITOS E DEVERES - BASE DE CÁLCULO - ESTABELECIMENTO POR EQUIDADE - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - DEVER DE INDENIZAR EXISTENTE. Conforme recente posicionamento do STJ em sede de Recurso Repetitivo, REsp. n. 155.1956/SP, prescreve em três anos, contados da data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, a pretensão do autor de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. A escassez de mão-de-obra, de materiais e de maquinários constitui risco natural e inerente à atividade econômica da construção civil, caracterizando-se como fortuito interno, inábil a afastar a configuração da mora e, via de consequência, a excluir a responsabilidade civil. O atraso na entrega do imóvel, após o prazo de prorrogação, por culpa do promitente vendedor, sem que haja prova do fortuito ou da força maior alegados, caracteriza inadimplemento contratual. A mora tem como termo inicial o dia subsequente ao decurso integral da prorrogação desmotivada do prazo de entrega pactuado e, como termo final, a efetiva entrega das chaves do imóvel. É possível e encontra fundamento no artigo 170, inciso V, da CF/88, e artigos , V, e 51 do Código de Defesa do Consumidor, a intervenção do Estado-Juiz no âmbito das relações contratuais, de modo a se garantir o efetivo equilíbrio contratual. O atraso na entrega do imóvel por culpa do promitente vendedor caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência, por equiparação, da multa moratória fixada na avença apenas em desfavor do promissário comprador consumidor. O dano moral tem caráter imaterial, logo, para sua comprovação, deve ser possível presumir a potencialidade ofensiva das circunstancias e dos fatos concretos e a repercussão no patrimônio subjetivo da vítima. O atraso na entrega do imóvel gera não um mero aborrecimento, configurando abalo moral passível de indenização. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.303225-0/001, Relator (a): Des.(a) Leite Praça , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/05/2017, publicação da sumula em 17/05/2017) (Grifo nosso)

Assim, neste ponto, faz-se necessária a reforma da sentença, de modo a condenar a empresa requerida no pagamento de multa moratória de 2% incidente sobre o valor total do contrato, restando equilibrada a relação contratual estabelecida entre as partes.

No que concerne, por fim, ao temo inicial dos juros de mora devidos sobre a indenização por danos morais fixada em prol dos autores, mais uma vez entendo pela total adequação da sentença, não merecendo guarida as alegações tecidas pela ré, primeira recorrente.

Isso, porque a reparação moral ora discutida tem como fundamento o não cumprimento de um contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, do que se tem que a indenização se funda em relação contratual, situação na qual não se aplica o preceito da Súmula 54 do STJ, mas sim o do art. 405 do CC, que determina a incidência dos juros de mora a partir da citação, situação que impõe a manutenção da sentença de 1º Grau quanto ao ponto.

Diante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO ao primeiro recurso e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao segundo recurso, para reformar em parte a sentença e condenar a empresa requerida no pagamento de aluguéis mensais de 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel entre 29/06/2013 e 20/11/2013, bem como devendo a ré arcar com a multa de 2% incidente sobre o valor total do contrato, devendo tais quantias serem apuradas em liquidação de sentença e acrescidas de correção monetária pelos índices da CGJ/MG, desde o ajuizamento da ação, e juros de mora de 1% ao mês, estes desde a citação, ficando mantida, em seus demais termos, a sentença recorrida.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes no pagamento das custas e despesas processuais de ambas as instâncias, bem como dos honorários advocatícios, os quais ora majoro para 17% do valor da condenação, a teor do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC/2015, tocando 90% (noventa por cento) de todas estas despesas para a ré/1ª apelante e 10% (dez por cento) para os autores/2º apelante, suspensa a exigibilidade em relação a estes últimos, que litigam amparados pela gratuidade de justiça.



DES. JOÃO CANCIO - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. SÉRGIO ANDRÉ DA FONSECA XAVIER - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS"
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