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23 de Novembro de 2020
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 4 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 10024142414010001 MG
Publicação
10/07/2020
Julgamento
30 de Junho de 20
Relator
José de Carvalho Barbosa
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - PESSOAS JURÍDICAS PERTENCENTES AO MESMO GRUPO ECONÔMICO - LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA - PRELIMINAR REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DATA DE ENTREGA - AMBIGUIDADE NAS DIPOSIÇÕES CONTRATUAIS - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - CLÁUSULA QUE PREVÊ A PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA - VALIDADE - MULTA COMPENSATÓRIA CONTRATUALMENTE PREVISTA - APLICAÇÃO - CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E LUCROS CESSANTES - IMPOSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - MAJORAÇÃO - ADMISSIBILIDADE - CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. Consoante assente orientação jurisprudencial, em decorrência da aplicação da teoria da aparência, as empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico têm responsabilidade solidária pelo adimplemento do contrato celebrado por quaisquer delas. Havendo ambiguidade nas cláusulas de contrato de compra e venda que dispões sobre o prazo de entrega do bem, deve haver uma interpretação de forma mais benéfica ao consumidor, nos moldes do artigo 47 do CDC. É válida a cláusula contratual, redigida de forma clara, que prevê a prorrogação de 180 dias do prazo para a entrega do imóvel, uma vez que qualquer empreendimento imobiliário está sujeito a possíveis atrasos. Existindo cláusula contratual expressa prevendo multa compensatória a ser paga pela construtora em caso de atraso na entrega do imóvel, a aplicação de referida multa é medida que se impõe. A aplicação de multa compensatória estabelecida em valor equivalente ao locativo, qual seja, 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, afasta a sua cumulação com lucros cessantes, por versar aludida multa justamente sobre compensação de prejuízos pela não fruição do imóvel. Conquanto o arbitramento do valor da indenização por dano moral seja de livre arbítrio do julgador, admite-se a sua majoração visando atender ao caráter punitivo-pedagógico da condenação, tendo em vista as condições econômicas do ofensor, desde que não implique enriquecimento sem causa do ofendido.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.14.241401-0/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1º APELANTE: ALCIR JACOB DE ARAUJO JUNIOR E OUTRO (A)(S), MARIETTE BARBARA CAMPOS DE ARAUJO - 2º APELANTE: PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES - APELADO (A)(S): ALCIR JACOB DE ARAUJO JUNIOR E OUTRO (A)(S), MARIETTE BARBARA CAMPOS DE ARAUJO, PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR PRELIMINARES, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E NEGARAM PROVIMENTO AO SEGUNDO.

DES. JOSÉ DE CARVALHO BARBOSA

RELATOR.





DES. JOSÉ DE CARVALHO BARBOSA (RELATOR)



V O T O

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos pelos autores, ALCIR JACOB DE ARAÚJO JÚNIOR e MARIETTE BÁRBARA DE LIMA R. CAMPOS, e pela ré, PDG REALITY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, nos autos da Ação Ordinária movida pelos primeiros apelantes em face da segunda, perante o Juízo da 23ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, tendo em vista a sentença de folhas 233/239, cuja parte dispositiva segue abaixo transcrita:

Isso posto, julgo parcialmente procedente o pedido do processo principal para 1) condenar a requerida a pagar a cada autor a quantia de R$ 3.000,00 (Três mil reais), referente aos danos morais, importância que será corrigida monetariamente desde a publicação desta sentença, de acordo com os índices aprovados e divulgados pela eg. Corregedoria-Geral de Justi9a, acrescidos de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; 2) condenar a ré ao pagamento de multa contratual de 0,5% ao mês sobre o valor correspondente às parcelas fixas por mês de atraso, no período entre a data da promessa de entrega ? 24 de Maio de 2013 - e a data da entrega - 09 de Julho de 2014, devendo os valores das parcelas ser corrigidos monetariamente de acordo com os índices periodicamente divulgados pela CGJ/TJMG, a partir da data do vencimento, incidindo, ainda, juros de mora, de l% (um por cento) ao mês, a partir de Maio de 2013; 3) condenar a ré a devolver ao Autor a quantia despendida a titulo de Tarifa de acompanhamento de execução de obra entre Maio de 2013 - a Julho de 2014, corrigida monetariamente de acordo com os índices periodicamente divulgados pela CGJ/TJMG, a partir da data dos pagamentos, incidindo, ainda, juros de mora, de um por cento ao mês, a partir da citação.

Levando em conta a sucumbência reciproca, deverá a requerida pagar 70% (setenta por cento) dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 20,§§ 30 do CPC, ficando o restante, a cargo do autor, suspensos em razão da assistência judiciária. Autorizo a compensação dos honorários, conforme Sumula 306 do STJ. Custas na mesma proporção.

Opostos Embargos de Declaração (folhas 254/256 e 258/260), foram rejeitados pela r. decisão de folhas 261.

Em suas razões recursais (folhas 262/287), suscitam os autores, ora primeiros apelantes, preliminar de nulidade parcial da sentença, por vício de julgamento extra petita.

No mérito, defendem a reforma da sentença recorrida, aduzindo que, conforme contrato de compra e venda celebrado pelas partes, a entrega do imóvel sob discussão estava prevista para dezembro de 2011, bem como que no referido contrato não há nenhuma cláusula dispondo sobre a possibilidade de alteração de tal prazo pelo contrato de financiamento celebrado com a CEF ou por qualquer outro instrumento.

Sustentam ser nulo o inciso VII da cláusula quinta do contrato de compra e venda que prevê a "prorrogação injustificada" da entrega da obra pelo prazo de 180 dias.

Ressaltam que, consoante entendimento pacificado pelo c. STJ, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do comprador do referido imóvel.

Salientam que o fato de não ser possível alugar o imóvel financiado pelo "Programa Minha Casa, Minha Vida" não elide a responsabilidade da ré pelas "perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual".

Defendem, em observância ao princípio do equilíbrio contratual, a majoração do valor da multa penal estabelecida no contrato para importe não inferior a 1% do valor do imóvel atualizado, bem como a sua incidência desde dezembro de 2011 (prazo estabelecido no contrato para entrega do imóvel) até julho de 2014 (data da entrega das chaves).

Também defende a majoração do montante indenizatório fixado a título de danos morais, bem como a observância do período de mora da construtora (dezembro de 2011 a julho de 2014) no cálculo dos valores a lhes serem reembolsados a título de taxa de evolução de obra.

Tecem considerações várias sobre a necessidade de inversão do ônus da prova, pedindo, ao final, o provimento do recurso.

Dispensado o preparo por litigarem os autores, ora primeiros apelantes, sob o pálio da gratuidade judiciária.

Contrarrazões a folhas 330/350.

Em sua apelação de folhas 301/313, suscita a ré, ora segunda apelante, preliminar de extinção do processo, sem resolução de mérito, por ilegitimidade passiva.

No mérito, defende que não houve falha na prestação de serviços, tendo o atraso na entrega do imóvel sob discussão ocorrido por causas alheias à sua vontade (caso fortuito/força maior), o que, nos termos do art. 393 do Código Civil, e do previsto no contrato celebrado pelas partes, afasta qualquer responsabilidade dela, ré, pelos danos oriundos do referido atraso.

Assevera que durante a execução da obra se deparou com uma "circunstância específica e imprevisível" que ocasionou a modificação da data da entrega, qual seja, o excesso de chuvas que assolou o município de Vespasiano.

Ressalta, ainda, que a dificuldade para a contratação de mão de obra especializada configura caso fortuito, alheio à sua vontade, bem como que, segundo consta do contrato celebrado pelas partes, tal fato constitui causa de suspensão dos prazos para entrega da unidade residencial.

Defende, ainda, ser indevida sua condenação ao reembolso dos valores despendidos pelos autores para pagamento da taxa de evolução de obra, salientando que a cobrança de tal taxa decorre do contrato de financiamento, e não do contrato de compra e venda.

Insurge-se, ainda, contra o período de incidência da multa contratual, defendendo que o termo a quo da incidência de referido encargo deve ser 25.03.2013 (dia subsequente ao fim da prorrogação do aditamento decorrente do financiamento bancário) e o termo ad quem, o dia anterior à concessão do habite-se, qual seja, 31.10.2013.

Pede, ao final, o provimento do recurso.

Preparo regular a folhas 315/316.

Contrarrazões a folhas 351/372.

Pela decisão de folhas 388, foi determinado o sobrestamento dos presentes recursos até o julgamento final dos Recursos Especiais nº 1.635.428/SC e nº 1.498.484/DF.

Considerando que tais recursos já foram julgados, não se justificando mais a ordem de sobrestamento, passo ao julgamento dos recursos.

É o relatório.

Conheço dos recursos.

Imperioso esclarecer, ainda, que ambos os recursos devem ser examinados à luz do CPC de 1973, vigente à data em que publicada a sentença recorrida.

Nesse sentido, veja-se o disposto no art. 14 do novo CPC (Lei n.º 13.105/2015), in verbis:



Art. 14. A norma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos processos em curso, respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada.

PRELIMINAR SUSCITADA NA SEGUNDA APELAÇÃO

Preliminar de ilegitimidade passiva

Suscita a ré preliminar de ilegitimidade para figurar no polo passiva da presente ação, ao argumento de que, tendo o contrato de compra e venda de imóvel sob discussão sido firmado entre os autores e a empresa Asacorp Empreendimentos e Participações S.A., não pode ela, ré, responder aos termos da demanda pelo simples fato de ser integrante do mesmo grupo econômico da referida empresa.

Razão, porém, não lhe assiste, "data vênia".

É que, consoante assente orientação jurisprudencial, em decorrência da aplicação da teoria da aparência, as empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico têm responsabilidade solidária pelo adimplemento do contrato celebrado por quaisquer delas.

Assim sendo, não se há de falar em ilegitimidade passiva na hipótese de propositura de ação judicial contra uma das empresas que compõe o conglomerado, como no caso dos autos.

Nesse sentido:



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - DANOS MORAIS E MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DE BEM IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - EMPRESA PERTENCENTE AO MESMO GRUPO ECONÔMICO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR - NÃO DEMONSTRADO - FORTUITO INTERNO - CLÁUSULA PENAL - INCIDÊNCIA PELO PERÍODO DE ATRASO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO. A verificação da legitimidade das partes é realizada in status assertionis, admitindo-se em caráter provisório a veracidade do que fora alegado. A jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que, pela aplicação da teoria da aparência, há responsabilidade solidária entre empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico. As alterações nas circunstâncias ou conjunturas diretamente ligadas à atividade empresarial da parte constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade empresarial desenvolvida e dentro da sua margem de previsibilidade. O atraso na entrega da obra (além do prazo de carência previamente estipulado) configura inadimplemento contratual a ensejar a incidência da cláusula penal. O atraso na de entrega de imóvel por lapso temporal considerável, é passível de gerar danos morais ao promitente comprador, em virtude da frustração de suas legitimas expectativas. Ao arbitrar o quantum devido a título de danos morais, deve o julgador se atentar para o caráter dúplice da indenização (punitivo e compensatório), bem como às circunstâncias do caso concreto, sem perder de vista os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.15.014506-8/002, Relator (a): Des.(a) Mônica Libânio , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/08/0017, publicação da sumula em 09/08/2017)







EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - DANOS MORAIS E MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DE BEM IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - EMPRESA PERTENCENTE AO MESMO GRUPO ECONÔMICO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR - NÃO DEMONSTRADO - FORTUITO INTERNO - CLÁUSULA PENAL - INCIDÊNCIA PELO PERÍODO DE ATRASO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO. A verificação da legitimidade das partes é realizada in status assertionis, admitindo-se em caráter provisório a veracidade do que fora alegado. A jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que, pela aplicação da teoria da aparência, há responsabilidade solidária entre empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico. As alterações nas circunstâncias ou conjunturas diretamente ligadas à atividade empresarial da parte constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade empresarial desenvolvida e dentro da sua margem de previsibilidade. O atraso na entrega da obra (além do prazo de carência previamente estipulado) configura inadimplemento contratual a ensejar a incidência da cláusula penal. O atraso na de entrega de imóvel por lapso temporal considerável, é passível de gerar danos morais ao promitente comprador, em virtude da frustração de suas legitimas expectativas. Ao arbitrar o quantum devido a título de danos morais, deve o julgador se atentar para o caráter dúplice da indenização (punitivo e compensatório), bem como às circunstâncias do caso concreto, sem perder de vista os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.15.014506-8/002, Relator (a): Des.(a) Mônica Libânio , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/08/0017, publicação da sumula em 09/08/2017)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - EMPRESA QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO - LEGITIMIDADE PASSIVA - SENTENÇA CASSADA - CAUSA MADURA - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - INOCORRÊNCIA - INDENIZAÇÃO INDEVIDA. A legitimidade ad causam deve ser verificada em abstrato, ou seja, pela correspondência entre os sujeitos da lide e os sujeitos do processo. É parte legítima para figurar no polo passivo da lide a empresa pertencente ao mesmo grupo econômico da contratante. Constatada a inexistência de mora da vendedora na entrega do imóvel, não tem o comprador direito à indenização por danos materiais e/ou morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0701.16.000074-4/001, Relator (a): Des.(a) Rogério Medeiros , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/11/2017, publicação da sumula em 01/12/2017)



Rejeito, pois, a preliminar suscitada.

PRELIMINAR SUSCITADA NA PRIMEIRA APELAÇÃO

Nulidade de sentença - vício de julgamento extra petita

Sustentam os autores ser nula a sentença recorrida, sob o argumento de que, ao considerar o prazo para conclusão das obras estipulado no contrato de financiamento como o prazo para entrega do imóvel por eles adquirido, incorreu o magistrado de primeiro grau em vício de julgamento extra petita, porquanto tal tese não foi defendida nos autos por nenhuma das partes.

Pois bem.

Considerando que a questão atinente ao prazo da entrega do imóvel é afeta ao mérito, deve com ele ser analisada.

Rejeito a preliminar suscitada.

MÉRITO RECURSAL

Inicialmente, cumpre salientar que carecem os autores de interesse recursal no tocante à questão suscitada em seu recurso, relacionada à inversão do ônus da prova, porquanto, conforme se verifica da decisão de folhas 229, irrecorrida, o pedido de decretação da inversão do ônus da prova por eles formulado na inicial foi deferido pelo magistrado de primeiro grau antes mesmo da prolação da sentença ora recorrida.

Dito isso, passo à análise da questão relativa ao atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.

O item 5 da folha de rosto de aludido contrato (folhas 31/32) dispõe o seguinte sobre o prazo da entrega do imóvel:



"5) PREVISÃO DA DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL: DEZEMBRO DE 2011"

Já o contrato de financiamento, em sua cláusula quarta, prevê que "o prazo para o término da construção será de 18 meses" (folhas 56vº).

O que se conclui das estipulações acima transcritas é que existiram na avença duas datas distintas para a entrega do imóvel:



a) a primeira, constante da folha de rosto, item 5, em dezembro de 2011;

b) a segunda, prevista no contrato de financiamento, em maio de 2013 - de 18 meses a contar da assinatura daquela avença, a qual se deu em 24/11/2011.



Ora, essa previsão de duas datas distintas para a entrega do bem - sendo uma delas atreladas ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro -, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais, o que gera incertezas e inseguranças ao adquirente, ferindo, com isso, o direito do consumidor à informação adequada e clara sobre o bem adquirido (artigo , III, do CDC).

Feriu-se, também, com essas cláusulas, o disposto no artigo 54, § 3º, do mesmo Diploma Legal (CDC), segundo o qual "os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor" (destaquei).

Em assim sendo, havendo clara dúvida sobre qual seria a data correta para a entrega do imóvel, deve-se aplicar o disposto no artigo 47, também do CDC, interpretando-se as cláusulas contratuais da forma mais favorável ao consumidor.

No caso, sem sombra de dúvidas, a data de entrega do imóvel mais favorável ao autor é junho/2012 (data inicialmente prevista, dezembro/2011, prorrogado por mais 180 dias, conforme previsto na cláusula 6ª, VII, folhas 35).

Sobre o tema, inclusive, esta Câmara já teve a oportunidade de se manifestar quando do julgamento da Apelação nº 1.0024.14.076940-7/001, julgamento esse do qual participei na condição de Vogal:



APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DATA DE ENTREGA - AMBIGUIDADE - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - PRAZO DE TOLERÂNCIA - REGULARIDADE - MULTA E JUROS - DANOS MORAIS - VALOR DA INDENIZAÇÃO. A previsão de três datas para a entrega do imóvel, sendo duas delas atreladas ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais. Como a construtora não explicitou de forma clara a data de entrega do bem, deve ser dada a interpretação mais favorável ao consumidor. É válido e razoável o prazo de tolerância estabelecido em contratos de promessa de compra e venda e construção de imóvel, face aos fortuitos que pode haver na obra, não havendo qualquer abusividade em tal contratação. A construtora deve arcar com multa e juros pelo atraso na entrega do imóvel, nos mesmos termos fixados se a mora fosse do comprador, garantindo a justiça e igualdade contratual. A fixação do valor da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.076940-7/001, Relator (a): Des.(a) Rogério Medeiros , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/10/2016, publicação da sumula em 21/10/2016)



Nesse mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. AMBIGUIDADE. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. MULTA POR ATRASO NA ENTREGA. NÃO CABIMENTO. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO DEMASIADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. Havendo dúvida quanto ao prazo de entrega do imóvel, face à existência de cláusula ambígua, a interpretação dos fatos e das respectivas condições do contrato deve ser de forma mais favorável ao consumidor, conforme art. 47 do CDC. É válida a cláusula que prevê a dilação do prazo para a entrega da obra, mormente considerando que sua redação se deu de forma clara. Em sede de compra e venda de unidade imobiliária, havendo previsão contratual de multa apenas para o caso de mora do consumidor adquirente, a mesma penalidade deve ser aplicada quando a mora for empresária. Trata-se de providência capaz de salvaguardar o equilíbrio e a justiça contratuais. Restando demonstrado o atraso injustificado na entrega do imóvel, livre e desembaraçado, deverá a construtora ressarcir ao promitente comprador os valores das taxas de evolução de obra durante o período de inadimplemento. O atraso demasiado ou incomum na entrega do imóvel ocasiona séria e fundada angústia no espírito dos adquirentes, ultrapassando ultrapassa o mero dissabor, ensejando, assim, indenização compensatória pelo dano moral sofrido. A indenização deve proporcionar à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrido, sem enriquecimento sem causa, produzindo, no causador do mal, impacto suficiente para dissuadi-lo de igual e semelhante atentado. V.V.É descabida a multa por atraso na entrega de imóvel em construção, ausente previsão legal ou contratual. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.247919-7/001, Relator (a): Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção (JD Convocada), 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/09/2015, publicação da sumula em 30/09/2015).

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, E MULTA- CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL - AMBIGUIDADE - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - CLÁUSULA CLARA DE TOLERÂNCIA - VALIDADE - ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - CONFIGURAÇÃO - MULTA MORATÓRIA PREVISTA NO CONTRATO - APLICAÇÃO - DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO FACE ATRASO EXCESSIVO - INDENIZAÇÃO MATERIAL CONSISTENTE NO ACRÉSCIMO DO SALDO DEVEDOR, PREVISTO NO CONTRATO ENTRE AS PARTES, COMO PARCELA DO PREÇO A SER OBJETO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL - CABIMENTO - VALOR - TERMO INICIAL DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. - Em hipótese de dúvida quanto ao prazo de entrega do imóvel, face cláusula ambígua, a interpretação das respectivas condições do contrato deve ser de forma mais favorável ao consumidor, conforme art. 47 do CDC. - A cláusula de tolerância, prevista no contrato de compra e venda para a entrega de imóvel, não pode ser considerada abusiva se fixada de forma clara. - A construtora que atrasa a entrega das chaves de imóvel deve arcar com o pagamento de multa moratória prevista contratualmente. - Configuram-se danos morais se o descumprimento contratual transborda os limites da razoabilidade no atraso da entrega do imóvel. - O valor da indenização por danos morais deve ser fixado de forma proporcional às circunstâncias do caso, com razoabilidade e em conformidade com os parâmetros adotados por este Tribunal, não comportando redução se já fixado em observância a tais critérios. - A construtora que atrasa a entrega das chaves de imóvel pratica conduta antijurídica e deve reparar os prejuízos materiais causados ao promitente vendedor inclusive quanto à diferença entre o valor a financiar, e o valor do financiamento na data em que celebrado o respectivo contrato de financiamento. - Na indenização material, a correção monetária incide a desde a data da do evento danoso/prejuízo causado a parte (Súmula 43 do STJ) e os juros de mora incidem desde a citação, tratando-se de relação contratual. - Recurso provido em parte. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.026667-3/001, Relator (a): Des.(a) Márcia De Paoli Balbino, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/07/2015, publicação da sumula em 11/08/2015).

Vale ressaltar que é perfeitamente válida a cláusula que prevê a possibilidade de prorrogação por 180 dias do prazo de entrega inicialmente previsto (cláusula 6ª, VII, folhas 35).

Ora, os autores foram cientificados sobre essa possibilidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, tendo referida cláusula, esta sim, sido redigida de forma clara, nela não existindo nenhuma abusividade, pois, como é cediço, empreendimento imobiliário está sujeito a possíveis atrasos.

Dessarte, tem-se que o prazo para a entrega do imóvel, já acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, findou-se, de fato, como já dito, em junho de 2012, e não em maio de 2013, como equivocadamente reconhecido pelo magistrado de primeiro grau.

Assim, considerando que o imóvel somente foi entregue ao autor em 09 de julho de 2014 (folhas 38), não restam dúvidas quanto ao atraso na sua entrega.

É certo que a ré alega que não teve culpa desse atraso, o qual, segundo diz, ocorreu em virtude de "caso fortuito/força maior", decorrente do excesso de chuvas e da falta de mão de obra especializada.

Ocorre que o atraso na entrega das obras na forma combinada, ainda que pelas razões acima mencionadas, não configura hipótese de caso fortuito ou força maior, tratando-se, isto sim, de fato previsível, inerente ao risco do negócio da ré.

Em caso análogo, esta Câmara já se manifestou quando do julgamento da apelação cível nº 1.0145.14.053742-7/001, no qual também atuei como Relator:



"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR - NÃO CONFIGURAÇÃO - DANOS MATERIAIS - COMPROVAÇÃO - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM - CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO. O excesso de chuvas, a dificuldade de obtenção de mão de obra e o"boom' imobiliário não configuram a hipóteses de caso fortuito ou força maior, tratando-se, isto sim, de fatos previsíveis, inerentes ao risco do negócio da empresa ré. Considerando que, por culpa da construtora, a fase de construção do imóvel demorou mais do que o inicialmente combinado, correta a sentença ao determinar que ela, construtora, indenize a parte autora pelos danos materiais sofridos. Restando comprovados os valores despendidos pela parte autora com aluguel durante o período do atraso da obra, deve a construtora ré ser condenada a indeniza-la pelo valor correspondente. O injustificado atraso na conclusão e entrega de obra, notadamente tratando-se de imóvel residencial, enseja danos morais passíveis de serem indenizados, uma vez que causa abalos na esfera psíquica do contratante, que vivencia situação de incerteza quanto ao cumprimento contratual. No tocante ao quantum da indenização, cumpre observar que a reparação do dano moral significa uma forma de compensação e nunca de reposição valorativa de uma perda, devendo ser fixada segundo o prudente arbítrio do julgador, sempre com moderação, observando-se as peculiaridades do caso concreto e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de modo que o valor não seja tão elevado que se constitua em fonte de enriquecimento sem causa, tampouco insignificante a ponto de não atender ao seu caráter punitivo."(TJMG - Apelação Cível 1.0145.14.053742-7/001, Relator (a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/10/2018, publicação da sumula em 26/10/2018)

Relativamente à multa contratual, verifica-se que, no contrato celebrado entre as partes, foi prevista multa penal compensatória a ser paga pela construtora ré em caso de atraso na entrega do imóvel (folhas 58).

Confira-se:

"CLÁUSULA SEXTA: (...)

XXII - Fica pactuado que se a promitente vendedora não concluir as obras do empreendimento até a data estipulada no item 5, da folha de rosto, observado ainda o prazo de carência/tolerância descrito no subitem VII, acima, desta cláusula, pagará ao (à) promissário (a) comprador (a), à título de pena convencional, uma multa de 0,5% (meio por cento) do preço da unidade, à vista, conforme descrito no item 3,também da folha de rosto, por mês ou fração de mês de atraso, sendo que o eventual valor apurado, somente será exigível 5 (cinco) dias úteis após a entrega da unidade."



Há ainda previsão no contrato, em sua cláusula segunda, item XV, de aplicação de multa moratória e de juros de mora sobre parcelas não pagas pelo promissário comprador a tempo e modo.

Confira-se:

"CLÁUSULA SEGUNDA: (...)

XV - Caso não seja efetivado o pagamento de quaisquer das prestações, no tempo e valor estipulados neste contrato, o (a) promissário (a) comprador (a) estará sujeito (a) à incidência da correção pela variação mensal do índice descrito no item 6.2 da folha de rosto, acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, aplicando sua fração ao dia de atraso, sobre o valor devido, da data do vencimento da prestação até a data de seu efetivo pagamento, acrescidos ainda de multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido e devido e honorários de advogado, na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito, além de despesas judiciais e extrajudiciais, caso necessária seja a intervenção de tal profissional, bem como do acesso ao poder judiciário".



O douto Juiz de primeiro grau, ao proferir a sentença hostilizada, houve por bem condenar a ré a pagar aos autores multa moratória no importe de 0,5% do valor da prestação no período de mora, corrigida monetariamente e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, por entender que, ante" a continuidade da relação contratual ", não é cabível a aplicação de multa compensatória.

Todavia, não agiu S. Exa. com o devido acerto," data venia ".

E assim porque, no caso dos autos, existe cláusula contratual expressa, como já destacado, prevendo multa compensatória a ser paga pela construtora ré em caso de atraso na entrega do imóvel, devendo tal cláusula ser observada.

Sobre o valor da referida multa, entendo que deve prevalecer o previsto no contrato celebrado pelas partes.

Deve, pois, ser reformada a sentença nesse ponto para que seja a ré condenada ao pagamento da multa, em razão do atraso na entrega do imóvel, no importe de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, ou seja, de junho de 2012 até julho de 2014.

A propósito da insurgência dos autores contra o indeferimento do pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, tenho que não merece acolhimento.

É certo que, consoante entendimento do c. STJ, nos casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, é cabível condenação em lucros cessantes pela não fruição do imóvel, independentemente da existência de provas.

Todavia, no caso dos autos, não se há de falar em condenação em lucros cessantes, ante a impossibilidade de cumulação dessa modalidade de indenização por danos materiais com multa contratual de natureza compensatória.

E assim porque a penalidade aplicada nesta instância, prevista na cláusula 6ª, diz respeito à multa compensatória - e não moratória - tendo, inclusive, sido estabelecida em valor equivalente ao locativo, qual seja, 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, tratando-se de compensação de prejuízos pela não fruição do imóvel.

Sobre o tema, válido é o registro do entendimento pacificado pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, submetido ao rito dos recursos repetitivos:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido". (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Por fim, no tocante ao quantum da indenização por dano moral, cuja majoração é buscada pelos autores/apelantes, cumpre observar que a reparação do dano moral significa uma forma de compensação e nunca de reposição valorativa de uma perda. Deve ser fixada segundo o prudente arbítrio do julgador, sempre com moderação, observando-se as peculiaridades do caso concreto e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de modo que o valor não seja tão elevado que se constitua em fonte de enriquecimento sem causa, tampouco insignificante a ponto de não atender ao seu caráter punitivo.

A propósito, confira-se lição do mestre Sergio Cavalieri Filho:

"Creio que na fixação do 'quantum debeatur' da indenização, mormente tratando-se de lucro cessante e dano moral, deve o juiz ter em mente o princípio de que o dano não pode ser fonte de lucro. A indenização, não há dúvida, deve ser suficiente para reparar o dano, o mais completamente possível, e nada mais. Qualquer quantia a maior importará enriquecimento sem causa, ensejador de novo dano. Creio, também, que este é outro ponto onde o princípio da lógica do razoável deve ser a bússola norteadora do julgador. Razoável é aquilo que é sensato, comedido, moderado; que guarda uma certa proporcionalidade. Importa dizer que o juiz, ao valorar o dano moral, deve arbitrar uma quantia que, de acordo com o seu prudente arbítrio, seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, a intensidade e duração do sofrimento experimentado pela vítima, a capacidade econômica do causador do dano, as condições sociais do ofendido, e outras circunstâncias mais que se fizerem presentes". (in Programa de responsabilidade civil - 10. ed. - São Paulo: Atlas, 2012, p. 105).

Também nesse sentido a jurisprudência:



"Não há critérios determinados e fixos para a quantificação do dano moral. Recomendável que o arbitramento seja feito com moderação e atendendo às peculiaridades do caso concreto"(RSTJ 140/371)

"Critérios de quantificação da indenização que devem atender a determinados balizamentos, que obedeçam ao padrão social e cultural do ofendido, à extensão da lesão do seu direito, ao grau de intensidade do sofrimento enfrentado, às condições pessoais do devedor, ao grau de suportabilidade do encargo pelo último, sem descurar do caráter reparatório, sempre com a preponderância do bom senso e da razoabilidade do encargo"(Ajuris 76/608).

" Na fixação da indenização por danos morais, recomendável que o arbitramento seja feito com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível socioeconômico dos autores, e, ainda, ao porte da empresa recorrida "(RSTJ 112/216 e STJ-RF 355/201).

" A indenização deve ter conteúdo didático, de modo a coibir reincidência do causador do dano sem enriquecer injustamente a vítima (STJ-3ª T., REsp 831.584-AgRg-EDcl, Min. Gomes de Barros, j. 24.8.06, DJU 11.9.06) ". (in Código Civil e legislação civil em vigor/Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa, Luis Guilherme Aidar Bondioli - 30. ed. - São Paulo: Saraiva, 2011, p. 109).

Acrescente-se que, conquanto o arbitramento do valor da indenização por dano moral seja de livre arbítrio do julgador, admite-se a sua majoração visando atender ao caráter punitivo-pedagógico da condenação, tendo em vista as condições econômicas do ofensor, desde que não implique enriquecimento sem causa do ofendido.

In casu, entendo que o valor fixado em primeiro grau - R$ 6.000,00, sendo R$ 3.000,00 para cada autor - não se mostra consentâneo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo insuficiente tanto para reparar a dor moral sofrida pelos autores quanto para atender ao caráter punitivo-pedagógico da condenação, levando em conta especialmente o fato de o atraso ter sido de dois anos, pelo que tenho por necessária sua majoração para o montante de R$ 15.000,00, sendo R$ 7.500,00 para cada um, valor que reputo suficiente e condizente com as peculiaridades do caso, e inclusive se coaduna com os parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos.

A propósito da discussão relacionada à responsabilidade da construtora ré pelo reembolso dos valores pagos referentes aos" juros de obra ", também denominados de" taxa de evolução da obra ", tenho que não merece reparo a sentença.

É cediço que Caixa Econômica Federal é responsável pela cobrança da taxa de evolução da obra, não cabendo à construtora promover a suspensão da cobrança de tal taxa, mas sim de arcar com referida taxa até entrega do imóvel e expedição do Habite-se, em caso de inadimplência.

Com efeito, ainda que a construtora não tenha usufruído do pagamento das referidas tarifas, estando previsto no contrato firmado entre os compradores e a CEF, que eles, autores/compradores deveriam arcar com os encargos devidos durante o período de construção, é da construtora ré, ora segunda apelante, o dever de arcar com o pagamento de tal encargo durante o período de sua inadimplência - junho de 2012 a julho de 2014 -, uma vez que foi ela quem deu causa injustificada ao atraso da entrega do imóvel.

Sobre o tema, colaciono os seguintes julgados deste eg. Tribunal, in verbis:



"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DA RÉ - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - DEVOLUÇÃO - POSSIBILIDADE - PAGAMENTO DE MULTA PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - FIXAÇÃO DO "QUANTUM" .

- A construtora que atrasa injustificadamente a entrega das chaves de imóvel pratica conduta antijurídica e deve reparar os prejuízos materiais e morais causados ao promitente vendedor.

- Como a taxa de evolução da obra (juros da obra) é encargo mensal devido pelo promitente comprador para o agente financeiro, a construtora deve ser compelida a restituir essa quantia, quando responsável pelo atraso na entrega da obra, dado que confirma a sua condição de parte passiva legitimidade passiva em relação essa obrigação.

- Ocorrido o inadimplemento da promitente vendedora, que deixou de efetuar a entrega do imóvel na data aprazada, afigura-se possível sua condenação ao pagamento de multa decorrente do descumprimento do contrato.

- Embora o descumprimento contratual não seja apto a configurar indenização por dano extrapatrimonial, o atraso demasiado ou incomum na entrega do imóvel ocasiona séria e fundada angústia no espírito dos adquirentes, não se tratando de mero dissabor, ensejando assim, o ressarcimento do dano moral.

- Na fixação da reparação por dano moral, incumbe ao julgador, ponderando as condições do ofensor, do ofendido, do bem jurídico lesado e aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, arbitrar o valor da indenização que se preste à suficiente recomposição dos prejuízos, sem importar enriquecimento sem causa da parte.(TJMG. Ap. nº 1.0000.15.033863-0/003. 12ª CCv. Rel. Des. Domingos Coelho. Julgtº 29/03/2017. Dje. 03/04/2017).

EMENTA: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA - ATRASO INJUSTIFICADO - DANO MORAL RECONHECIDO - RESSARCIMENTO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DO OBRA AO TEMPO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CABIMENTO - REPARAÇÃO DOS ALUGUÉIS PAGOS - VALOR DA CONDENAÇÃO. - Comprovado o atraso injustificado de entrega da obra, responde a construtora pelos danos morais gerados para o comprador, pelo ressarcimento da taxa de evolução de obra ao tempo do atraso ocorrido e pelo ressarcimento dos valores gastos pelos autores a título de pagamento de aluguéis ao tempo do mesmo atraso. - O valor da indenização por danos morais é aferido pelos princípios da razoabilidade e moderação. (TJMG. Apelação nº 1.0024.14.157032-5/002. 13ª CCv. Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata. Julgtº 16/03/2017. Dje. 24/03/2017)."



Com tais considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO reformando parcialmente a sentença, para: (i) declarar como sendo junho de 2012 o prazo final de entrega do imóvel; (ii) condenar a construtora ré ao pagamento de multa, em razão do atraso na entrega do imóvel, no importe de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, ou seja, de junho de 2012 até julho de 2014; (iii) majorar o montante indenizatório fixado a título de danos morais para o importe de R$ 15.000,00, sendo R$ 7.500,00 para cada autor. NEGO PROVIMENTO AO SEGUNDO RECURSO.

Ante o que aqui restou decidido, hei por bem redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando ambas as partes, na proporção de 20% para os autores e 80% para a ré, ao pagamento das custas processuais, inclusive recursais, e dos honorários advocatícios, estes já fixados em primeiro grau em 10% do valor da condenação, autorizada a compensação, nos termos da Súmula 306 do STJ, ficando suspensa a exigibilidade em relação aos autores, ex vi do disposto no art. 12 da Lei 1060/50.







DES. ALBERTO HENRIQUE - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. ROGÉRIO MEDEIROS - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA:"REJEITARAM PRELIMINARES, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E NEGARAM PROVIMENTO AO SEGUNDO"
Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/873700965/apelacao-civel-ac-10024142414010001-mg/inteiro-teor-873701025