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25 de Janeiro de 2021
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 6 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 10000200441236001 MG
Publicação
31/07/2020
Julgamento
28 de Julho de 2020
Relator
Luiz Artur Hilário
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL. LOTEAMENTO URBANO RESIDENCIAL. COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES COM INFRAESTRUTURA COMPLETA. AMPLA DIVULGAÇÃO. AUSÊNCIA DE EXECUÇÃO DE REDE DE ESGOTO. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. EXISTÊNCIA DE PRAZO NO PROJETO DE LOTEAMENTO QUE INTEGRA O CONTRATO. APLICAÇÃO DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. BOA-FÉ CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA. DECISÃO REFORMADA.

- Aplica-se às ações de resolução de contrato de compra e venda de imóvel o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC, sendo o prazo trienal do art. 206, § 3º, V do CC aplicável às hipóteses de responsabilidade extracontratual.

- A lei civil permite às partes estabelecerem relações contratuais conforme livre manifestação de vontade, observando, desde a conclusão até a execução da avença, os princípios de probidade e boa-fé.

- O contrato de compra e venda de imóvel residencial encerra relação de consumo a viabilizar a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, de maneira a dar equilíbrio ao pacto aderido pelos consumidores.

- De acordo com a lei consumerista, toda informação ou publicidade, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos, desde que precisa e efetivamente conhecida pelos consumidores a que é destinada, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar, bem como integra o contrato que vier a ser celebrado.

- A obrigação relativa a Projeto de Loteamento prevista em Termo de Compromisso firmado entre loteador e Prefeitura, averbado junto à matrícula do imóvel e com efeitos erga omnes, que dispõe sobre a execução pelo loteador, em prazo certo, de rede interna de esgoto, integra as cláusulas contratuais dos adquirentes para todos os fins, por força e para os fins do art. 48 da Lei n.º 4.591/64, c/c art. do Decreto-lei n.º 271/67, art. 18 da Lei n.º 6.766/79, art. da Lei n.º 8.935/1994, arts. 427 e 429 do CC/02 e art. 30 do CDC.

- A ampla divulgação, em material publicitário, sobre a comercialização de loteamento com infraestrutura completa e na modalidade de condomínio fechado reforça a configuração do inadimplemento contratual por culpa exclusiva do loteador que deixou de executar obras de esgotamento sanitário, impondo-se a extinção do vínculo contratual, com restituição integral dos valores pagos e multa contratual, na forma do art. 475 do CC/02 e em consonância com a Súmula n.º 543 do STJ.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.20.044123-6/001 - COMARCA DE LAGOA SANTA - APELANTE (S): ADRIANA MARIA DA MATA - APELADO (A)(S): CHAMPAGNE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR A PREJUDICIAL DE MÉRITO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO

RELATOR.





DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO (RELATOR)



V O T O



RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por ADRIANA MARIA DA MATA FLUETI contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Lagoa Santa, que nos autos da Ação de Resolução de Contrato c/c Devolução de Valores e Multa Contratual movida em face de CHAMPAGNE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a apelante em custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Em suas razões recursais, a apelante sustentou equívoco da sentença em relação á avaliação dos fatos e das provas constantes dos autos, pois a obrigação de a apelada implantar a rede interna de esgotamento sanitário no loteamento decorreu de previsão expressa contratual, além de prevista no art. 2º, § 5º da Lei nº 6.766/79 e na Lei Municipal nº 2.759/07, e o prazo máximo para a sua execução seria de 2 (dois) anos a partir do registro do Loteamento do Residencial Champagne, prorrogado por mais 1 (um) ano, conforme inscrito na matrícula do imóvel. Alegou que o registro de prazo certo para o cumprimento da obrigação de fazer no Cartório de Registro de Imóveis conferiu publicidade e efeito erga omnes, e toda a informação, publicidade, oferta ou anúncio passam a fazer parte integrante do contrato, nos termos do art. 30 do CDC e dos arts. 427 e 429 do CC/02. Aduziu que o art. 48, § 1º da Lei n.º 4.591/64 prescreve que o projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato, e o Termo do Compromisso no qual a apelada obrigou-se à execução da rede de esgoto no prazo de 2 (dois) anos, prorrogado por mais 1 (um) ano, fez parte do Projeto de Loteamento do Residencial Champagne. Argumentou que a Lei de Parcelamento de Solo (Lei n.º 6.766/79) estabelece o prazo legal de no máximo 4 (quatro) anos para a execução das obras de infraestrutura de um novo loteamento. Asseverou que houve a comunicação de entrega definitiva do empreendimento aos adquirentes de lotes, com a realização de Assembléia Geral Ordinária, em 02/02/2016, tendo a apelada se comprometido a realizar as obras e intervenções finais necessárias para a conclusão de todas as suas obrigações em relação ao empreendimento no prazo de 6 (seis) meses. Defendeu a comprovação da inadimplência da apelada em relação à obrigação assumida, o que dispensa a notificação premonitória como condição para o manejo de ação de resolução contratual. Aduziu que a citação seria, em última análise, admitida como sucedâneo da notificação para fins de constituição do vendedor em mora. Disse que o inadimplemento contratual é incontestável, pois a apelada defendeu ter ficado desobrigada da execução de obras de rede primária de esgotamento sanitário perante o Município, sem ao menos obter o consentimento dos adquirentes, como prevê o art. 28 da Lei n.º 6.766/79, tampouco levar tal relevante alteração do projeto de loteamento a registro para conhecimento de terceiros, no que tange à implantação de fossas sépticas em substituição à rede de esgoto. Afirmou, ainda, que já em 2006 a apelada tinha conhecimento da ausência de diretrizes básicas para o esgotamento sanitário, antes de comercializar os lotes, e ainda assim, se comprometeu a executá-lo, perante Município e compradores, informando, anunciando, ofertando e publicitando o empreendimento com rede interna de esgotamento sanitário, o que configura propaganda enganosa (art. 37, § 1º do CDC). Defendeu o seu direito à resolução contratual por inadimplemento contratual exclusivo da apelada, consoante art. 475 do CC, com devolução integral das parcelas pagas, a teor da Súmula 543 do STJ e multa contratual prevista na cláusula 9ª do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Foi apresentada contrarrazões pela apelada, suscitando a prescrição do direito de pleitear ressarcimento por suposto atraso nas obras de infraestrutura de loteamento, que é de 3 (três) anos da data em que a parte tomou ciência da lesão (art. 206, § 3º do CPC/15). No mérito, defendendo o desprovimento do recurso.

Aberta vista à apelante para se manifestar acerca da preliminar suscitada em contrarrazões, esta se manifestou alegando que a averbação do Termo do Recebimento Definitivo de Obras em 19/11/2012 não representou o termo inicial do prazo prescricional, tanto que em 02/02/2016 foi realizada Assembleia Geral Ordinária, quando o representante da apelada se comprometeu a realizar as intervenções finais necessárias no prazo de 6 (seis) meses a contar da referida Assembleia, sendo a entrega definitiva aos adquirentes dos lotes, com a declaração de encerramento das atividades da loteadora, ocorrida dia 03/12/2016. Argumentou que a ação é de rescisão contratual com restituição de valores e não de indenização por inadimplemento contratual, sendo aplicável o prazo prescricional de 10 (dez) anos do art. 205 do CC, e não o de 3 (três) anos.

Houve a juntada de memorias pela apelante.

É o relatório.



JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

QUESTÃO PREJUDICIAL - PRESCRIÇÃO

Em suas contrarrazões, a apelada suscitou a prejudicial de mérito de prescrição, ao argumento de que a pretensão de ressarcimento por suposto atraso nas obras de infraestrutura de loteamento é de 3 (três) anos da data em que a parte tomou ciência da lesão (art. 206, § 3º do CC/02). E porque as obras de infraestrutura do loteamento foram recebidas de forma definitiva pelo Município de Lagoa Santa em outubro de 2012, cujo termo de recebimento foi averbado na matrícula do loteamento em novembro de 2012, dando publicidade ao ato, a apelante, supostamente prejudicada, teria até novembro de 2015 para ajuizar a ação de reparação civil, o que foi feito em 2019.

De acordo com o dispositivo legal mencionado pela apelada:



"Art. 206. Prescreve:

§ 3º Em três anos:

V - a pretensão de reparação civil;"



O caso dos autos, contudo, não se trata de ação de responsabilidade extracontratual, mas de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da apelada com restituição de valores pagos e multa contratual, sendo indene de dúvidas a aplicação do prazo prescricional decenal do art. 205 do CC:

"Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor."

Esta é a remansosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que após o julgamento do EREsp 1280825/RJ, sepultou a questão:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017. 2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, § 3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002). 3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado"). 4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança. 5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos. 6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados. 8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia. 9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos. (EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NA DATA ACORDADA. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento de que"nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos"(EREsp n. 1.280.825/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/6/2018, DJe 2/8/2018). 2. Agravo interno desprovido.(AgInt no REsp 1729847/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2018, DJe 05/10/2018)

"(...) 3. Por ocasião do julgamento dos EREsp n. 1.280.825/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção perfilhou o entendimento de que, ressalvados prazos específicos, em regra, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se o prazo geral de prescrição - 10 anos - contido no art. 205 CC/02 e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, o prazo trienal, conforme disposto no art. 206, § 3º, V, do Diploma Civilista. No caso, cuida-se de alegação de inadimplemento contratual, e, observada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Diploma Civilista vigente, não restou transcorrido o prazo decenal. (REsp 1360269/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 08/03/2019)"

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL. DECENAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E CONTRATUAL DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N.º 5 E 7 DO STJ.1. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar conteúdo contratual, bem como matéria fático-probatória. Incidência dos Enunciados n.º 5 e 7/STJ. 3. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp 1498564/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/09/2017, DJe 29/09/2017)



Desta forma, restando fixado o prazo decenal para a pretensão decorrente de inadimplemento contratual, REJEITO A PREJUDICIAL.



MÉRITO

Cuidam os autos de Ação de Resolução de Contrato c/c Devolução das Parcelas pagas que Adriana Maria da Mata Flueti ajuizou contra Champagne Empreendimentos Imobiliários Ltda., cujo objeto é o contrato de promessa de compra e venda do lote nº 04, da quadra nº 02, pertencente ao loteamento" Bairro Residencial Champagne ", no Município de Lagoa Santa, pelo que foi pago o valor de R$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), integralmente, no dia 16/05/2011, e tendo como causa de pedir o inadimplemento de obrigação imputada à empreendedora, que deixou de implantar a rede interna de esgoto sanitário do referido condomínio fechado.

O cerne do presente recurso consiste na análise da configuração da mora da apelada em relação à referida obrigação, ao passo que o Magistrado Sentenciante reconheceu a responsabilidade da apelada, perante a apelante adquirente do lote, quanto à implantação da rede interna de esgoto, mas não a mora que justificasse a resolução contratual pretendida, dada a ausência de prazo contratual para o seu cumprimento, o que supostamente condicionaria a constituição em mora à prévia notificação da apelada.

Inicialmente, cumpre ressaltar que a lei civil permite às partes estabelecerem relações contratuais conforme livre manifestação de vontade, observando, desde a conclusão até a execução da avença, os princípios de probidade e boa-fé (arts. 421 e 422 CC/02).

Por possuírem natureza sinalagmática, encerrando obrigações mútuas, as estipulações contratuais deverão ser executadas conjuntamente pelos pactuantes, buscando preservar a finalidade do contrato havido.

O contrato visa, também, a estabelecer uma relação de interdependência, assegurando não apenas o interesse das partes na realização da finalidade comum (função social interna), mas satisfazer a ordem social que procura o adimplemento como imposição de justiça comutativa (função social externa).

E justamente por isso é que, nas hipóteses de não cumprimento do avençado por uma das partes, a lei assegura àquele que se sentir lesado requerer a resolução do contrato, se não preferir-lhe o cumprimento, podendo, ainda, pleitear perdas e danos (art. 475 CC/02).

Aliado a tais princípios e finalidades, em se tratando de relação de consumo, o desfecho da lide deverá, ainda, levar em consideração as regras da lei especial em proveito da parte hipossuficiente.

Tecidas as considerações precedentes e reportando-se à análise do caso em apreço, vale registar que a natureza jurídica da relação havida entre os litigantes revela prática de consumo, enquadrando-se a apelada como fornecedora de produtos e serviços imobiliários no mercado local, ao passo em que a apelante, adquirente do lote, se apresenta como consumidora final.

As provas produzidas demonstram que a apelada promoveu a divulgação e publicidade, para fins de comercialização, do empreendimento na modalidade condomínio fechado de luxo denominado"Champagne Tenis Residence", com"completa infraestrutura"(evento n. 07), incluindo redes elétrica, de água e esgoto, além de pavimentação, calçamento, drenagem e outras benfeitorias como portaria, espaço gourmet, quadra de tênis, pista de cooper dentre outros.

Como resultado, promoveu alienações de imóveis do loteamento, fazendo constar nos contratos a obrigação de entrega de um lote"com medidas, limites e confrontações de acordo com a planta aprovada pela Prefeitura Municipal daquela localidade, e por esta arquivada, tendo o respectivo Decreto de aprovação de nº 683/2007, registrado conforme R-4 da Matrícula nº. 26.802, FLS 063, LIVRO 2, do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca"(evento n. 06).

E por ocasião da celebração do contrato da apelante, em 17/05/2011, encontrava-se averbado na matrícula n.º 26.802 do imóvel e desde 13/07/2007 (evento n.13), o Termo de Compromisso firmado entre o loteador e o Município de Lagoa Santa (evento n.10), termo este que passou a fazer" parte do processo de aprovação do loteamento denominado Bairro Residencial Champagne "(evento n.11).

Dentre as várias obrigações assumidas pelo loteador perante a Municipalidade, aponta-se o Item 5 - Rede de Água Potável e Esgoto, no sentido da"execução de rede primária de Esgotamento Sanitário tamponada até que a Copasa execute a extensão da rede no local; (aprovado pela copasa)"(item 5 do Termo de Compromisso encartado no evento n. 10).

E justamente por inexistir atendimento de rede externa de esgoto da COPASA, assumiu o loteador o compromisso de advertir os adquirentes a construírem fossa séptica quando da ocupação do imóvel, até que interligada a rede primária interna ao sistema externo da Copasa:



"5.2 - Esgotamento sanitário que deverá ser constituído de fossas sépticas com filtro anaeróbico e sumidouro de acordo com aprovação da COPASA. Deverá constar nos contratos de Compra e Venda e no Registro de Imóveis a obrigatoriedade de construção de fossa séptica na ocupação do imóvel, e a posterior adesão ao sistema copasa após interligado na rede primária do loteamento ao sistema da copasa".



Sabe-se que a planta de loteamento, quando aprovada pela Prefeitura, é levada a registro perante o Cartório de Imóveis competente, que inclui o termo de execução das obras exigidas pela legislação municipal, e que deve ter duração máxima de 4 (quatro) anos, consoante dispõe o art. 18 da Lei n.º 6.766/79:



"Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

(...)

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;"



A função precípua do registro é justamente dar publicidade ao projeto de loteamento, que poderá ser consultado por qualquer interessado, princípio inserto no artigo 16 e seguintes da Lei n.º 6.015/1973 e expresso no artigo da Lei 8.935/1994, in verbis:



Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.



Acerca da importância do registro imobiliário, leciona a professora Maria Helena Diniz:



"O registro imobiliário seria o poder legal de agente do ofício público, para efetuar todas as operações relativas à bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com isso, o assentamento dá proteção especial à propriedade imobiliária, por fornecer meios comprobatórios fidedignos da situação do imóvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados conhecidos de terceiros". (DINIZ, 2007 p.13).



E o Termo de Compromisso foi averbado na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis de Lagoa Santa dando publicidade, a terceiros, não apenas à situação do Projeto do Loteamento como também à obrigação de que as" obras de urbanização do Bairro Residencial Champagne, que deverão ser concluídas dentro do prazo legal sem cronograma específico, mas com a infraestrutura sendo executada no prazo máximo de 02 (dois) anos, a partir do registro do loteamento ". E por meio do"Termo Aditivo ao Termo de Compromisso de 16/10/2009, foi prorrogado o prazo para execução da rede interna de esgoto em 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias, a contar da assinatura daquele termo aditivo, consoante Cláusula I, 3, a:



"a. Execução da rede primária de Esgotamento Sanitário conforme norma da COPASA/MG, tamponada até a saída do empreendimento, no prazo máximo de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias a contar da assinatura do presente termo"



Como visto, diversamente do que concluiu o magistrado sentenciante, é possível verificar a existência de prazo certo para a conclusão das obras de esgotamento sanitário interno do loteamento, uma vez que a informação constante do registro imobiliário acerca da execução, em 2 (dois) anos, "de rede primária de Esgotamento Sanitário tamponada até que a Copasa execute a extensão da rede no local", prorrogada por mais 1 (um) ano, a partir de 16/10/2009, traduz, de forma fidedigna, a situação do loteamento e das obras a serem realizadas, conferindo publicidade e efeitos erga omnes:



"Art. 21. Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal, ressalvado o disposto nos artigos 45 e 95.

Parágrafo único. A alteração a que se refere este artigo deverá ser anotada na própria certidão, contendo a inscrição de que"a presente certidão envolve elementos de averbação à margem do termo."



Como se não bastasse, o Termo de Compromisso e seus aditivos, por se relacionarem diretamente ao Projeto de loteamento e ao cronograma de execução das obras, integram os contratos dos adquirentes que vierem a ser celebrados e obrigam o proponente, na forma da legislação civil e consumerista aplicável.

Vejamos o que dispõe a Lei n.º 4.591/64, que dispõe"sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias"e que é aplicada aos loteamentos, na forma do art. 3º do Decreto-lei n.º 271/67:



"Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação."

"Art 3º. Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação."

É o que prevê o Código Civil:



"Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso."

"Art. 429. A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos."(grifos nosso)



Por fim, anote-se o disposto no art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, que confirma que a obrigação de construção de rede interna de esgoto no prazo assinalado passou a integrar o contrato:



"Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."



A ele se integrando para todos os fins, a obrigação em relação à execução da rede interna de esgoto, torna-se positiva e líquida, e sendo o seu vencimento a data de 16/10/2010, configurada está a mora da apelante que independe de interpelação, ao contrário do que concluiu o magistrado sentenciante, nos termos do art. 397 do CC/02:



Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.



Sobre o assunto, destaca-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:



"PROCESSUAL CIVIL. (...) DEVER DE INFORMAÇÃO. CDC. (...) 2."O art. , III, do CDC institui o dever de informação e consagra o princípio da transparência, que alcança o negócio em sua essência, porquanto a informação repassada ao consumidor integra o próprio conteúdo do contrato. Trata-se de dever intrínseco ao negócio e que deve estar presente não apenas na formação do contrato, mas também durante toda a sua execução" (...) (AgRg no AREsp 435.979/MG, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 02/06/2014) "(grifos nossos)

"Consumidor. Recurso Especial. Publicidade. Oferta. Princípio da vinculação. Obrigação do fornecedor. - O CDC dispõe que toda informação ou publicidade, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, desde que suficientemente precisa e efetivamente conhecida pelos consumidores a que é destinada, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar, bem como integra o contrato que vier a ser celebrado. (...) (REsp 341.405/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/09/2002, DJ 28/04/2003, p. 198)"(grifos nossos)



Superada esta questão, tem-se que a apelada alegou impossibilidade de execução da referida obrigação, tanto que dela teria sido exonerada pela própria Municipalidade.

Os autos demonstram que foram fornecidas Diretrizes Técnicas Básicas para Projetos de Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário pela COPASA ao empreendimento"Residencial Champagne", em 06/06/2006 (evento n.16), constando no mesmo documento a informação acerca da possibilidade de destinação final dos efluentes através de fossas sépticas, uma vez que se trata de lotes com área igual ou superior a 1.000m2.

Tal fato, embora conhecido pela apelada desde 06/06/2006 e antes do próprio registro do Projeto de Loteamento, foi levado a conhecimento do Secretário Municipal de Planejamento e Meio Ambiente de Lagoa Santa apenas em 26/04/2010, com a finalidade de ensejar o Terceiro Termo Aditivo ao Termo de Compromisso, em 15/02/2011, no qual a apelada de fato se viu" desobrigada da execução das obras de rede primária de esgotamento sanitário do loteamento em questão "(evento n.17).

Mas, contrariamente ao alegado pela apelada, o fato de a Copasa não ter fornecido as diretrizes técnicas para a elaboração do projeto de esgotamento interno do condomínio, e se restringido a informar sobre a possibilidade de coleta por fossas sépticas, tampouco dado previsão de extensão da rede coletora para o bairro, não torna impossível a execução de rede interna de esgoto sanitário, senão conveniente à empreendedora, e de forma alguma passa a ser inexigível perante os adquirentes de imóveis, no prazo assinalado em Termo de Compromisso averbado na matrícula do imóvel.

Em primeiro lugar, porque a informação acerca da possibilidade de utilização de sistema de fossas sépticas já era conhecida pela apelada antes mesmo do registro do Projeto de Loteamento e da divulgação e comercialização dos lotes, tendo ainda assim, e deliberadamente, promovido a alienação de imóveis em condomínio fechado com o compromisso de" completa infraestrutura ", donde inclui-se a rede interna de esgoto.

Em segundo lugar, porque sempre foi de conhecimento da apelada que não havia rede externa de esgoto coletora da Copasa que atendesse ao loteamento, tanto que a obrigação inicial assumida perante a Prefeitura foi de"execução de rede primária de Esgotamento Sanitário tamponada até que a Copasa execute a extensão da rede no local;"tendo se obrigado ainda a" constar nos contratos de Compra e Venda e no Registro de Imóveis a obrigatoriedade de construção de fossa séptica na ocupação do imóvel, e a posterior adesão ao sistema copasa após interligado na rede primária do loteamento ao sistema da copasa ". Frise-se, esta obrigação de informação sequer foi cumprida, tendo a apelada omitido, no contrato firmado com a apelante, que deveria ela construir fossa séptica até que executada a extensão a rede coletora pela Copasa.

Em terceiro, porque a própria legislação municipal de Lagoa Santa que trata do parcelamento do solo urbano e autorização de implantação de loteamento fechado (Lei n.º 2.759/2007) já exigia, no art. 47, § 1º, X, a obrigatoriedade de o loteador construir a rede interna de esgoto em condomínios fechados, independente da existência de rede coletora externa ao loteamento:



"X - obrigatoriedade de realização de rede interna de esgotamento sanitário, independentemente de haver interligação com rede coletora externa ao loteamento, para os casos dos loteamentos previstos no inciso I, do artigo 38 desta Lei;"



Como se não bastasse, é preciso destacar que a apelada, ao alterar parte relevante do Projeto de Loteamento, no que concerne à sua infraestrutura, deveria dar ciência e obter a anuência dos adquirentes de lotes, que adquiriram o produto de forma diversa da que seria entregue, a teor do disposto no art. 28 da Lei n.º 6.766/79:



"Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação."



Além de inexistir o acordo entre os adquirentes dos lotes, o Terceiro Termo Aditivo ao Termo de Compromisso, de 15/02/2011, tampouco foi levado à registro junto à matrícula do imóvel.

Trata-se de fato anterior à própria avença celebrada com a apelante, ocorrida em 17/05/2011, e ainda assim, o pacto formalizado previu a construção de rede primária de esgoto, porque assim ainda constava do material publicitário divulgado e assim revelava a matrícula do imóvel.

Não se pode deixar de mencionar alguns dos direitos básicos do consumidor:



Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(...)

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;



Pode-se afirmar, inclusive, que a apelada realizou propaganda enganosa, definida no art. 37, § 1º do CDC como aquela"informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços", seja porque comercializou um lote em condomínio de luxo com"completa infraestrutura", seja porque omitiu do consumidor, também no momento de celebração do contrato, a real situação do produto adquirido e do serviço prestado, deixando de constar cláusula de obrigatoriedade de construção de fossas sépticas e de averbar na matrícula o termo aditivo em que havia sido supostamente desobrigada da construção de rede interna de esgoto.

Indiscutível, portanto, que havendo o compromisso contratual, com disposição expressa acerca de execução de obra de rede interna de esgoto no loteamento, a ausência de conclusão do empreendimento e obras assumidas dentro do prazo assinalado no Termo de Compromisso registrado em cartório que integra as cláusulas contratuais, configura descumprimento da avença por parte da empresa recorrida, a ensejar o rompimento do vínculo contratual e rescisão da avença, nos termos do art. 475, CC/02, assegurando ao lesado requerer a resolução do contrato, com restituição dos valores pagos e multa, se não preferir-lhe o cumprimento, podendo, ainda, pleitear perdas e danos.

Trata-se de entendimento inclusive sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça:

"Súmula 543/STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"



Ultrapassada esta questão, passa-se ao exame dos efeitos da resolução contratual no caso dos autos, inicialmente, no que toca aos danos materiais. E neste ínterim, identifica-se a previsão de multa no contrato para a hipótese de inadimplemento por um dos contratantes, consoante Cláusula 9, denominada" Da Infração Contratual ", impondo a restituição integral dos valores pagos, além da multa contratual:



"(...) em caso de inadimplemento de quaisquer das cláusulas e/ou condições desse contrato, sujeitar-se-á o contratante inadimplente ao pagamento à parte inocente de multa no montante equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor total da presente negociação, corrigidos desde a presente data e até a efetivação do pagamento, sem prejuízo da possibilidade de opção por qualquer das partes pelo cumprimento compulsório do presente ajuste (...)".



Ressalte-se ser inaplicável o disposto na Lei n.º 13.786/18, em primeiro lugar, porque o contrato em comento foi celebrado antes de sua entrada em vigor, em segundo, porque tratando-se de desfazimento do contrato por culta exclusiva da vendedora loteadora, com ofensa aos direitos básicos do consumidor, a restituição deve ser feita de forma integral, sem nenhum abatimento, tal como o valor relativo a fruição do imóvel, despesas administrativas, arras ou sinal, tampouco comissão de corretagem.

Ademais, sequer poder-se-ia cogitar em direito de fruição à loteadora, por se tratar de lote vago não edificado. E em relação à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento, no Recurso Especial Repetitivo n.º 1.599.511/SP, de que ela seria devida apenas se informado no contrato o preço total da aquisição com o destaque, expresso, do valor da comissão de corretagem, o que não ocorreu no caso em espeque.

Após as análises feitas, conclui-se que a reforma da sentença, para fins de julgar procedente o pedido inicial, é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Diante de todo exposto DOU PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença para fins de julgar procedente o pedido inicial, condenando a recorrida à devolução de valores pagos, devidamente corrigidos desde o seu desembolso, além da multa contratual assegurada na Cláusula 9 do instrumento.

Inverto o ônus sucumbencial, cabendo à apelada arcar com as custas processuais, inclusive as recursais, e os honorários advocatícios, que fixo em 13% (treze por cento) do valor da condenação, já considerada a majoração prevista no art. 85, § 11, CPC/2015.

É como voto.



DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. AMORIM SIQUEIRA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA:"REJEITARAM A PREJUDICIAL DE MÉRITO E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO"
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