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22 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 10000204650873001 MG
Publicação
16/09/2020
Julgamento
7 de Setembro de 20
Relator
Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado)
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM - LUCROS CESSANTES PELA NÃO FRUIÇÃO - CABIMENTO.

1. Consoante reiterado entendimento jurisprudencial, havendo descumprimento injustificado do prazo contratual para a entrega do imóvel objeto de compra e venda, presume-se o prejuízo do promissário comprador pela não fruição do bem durante o período da mora do vendedor, ensejando o dever de reparação por lucros cessantes.

2. Apelação parcialmente provida.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.20.465087-3/001 - COMARCA DE SANTA LUZIA - APELANTE (S): FREDERICO DE OLIVEIRA - APELADO (A)(S): ASACORP EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. FAUSTO BAWDEN DE CASTRO SILVA (JD CONVOCADO)

RELATOR.













DES. FAUSTO BAWDEN DE CASTRO SILVA (JD CONVOCADO) (RELATOR)



V O T O

Trata-se de apelação interposta por FREDERICO DE OLIVEIRA, contra a sentença prolatada pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Santa Luzia/MG, que nos autos da "ação indenizatória" ajuizada em face de ASACORP EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar a Ré, ora Apelada, ao pagamento da quantia de R$15.000,00 (quinze mil reais), a título de indenização por danos morais, corrigida monetariamente pelos índices da CGJ e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data do ajuizamento da ação. Por fim, condenou a Apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (doc. ordem 75).



Aduz o Apelante, em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a Apelada, com prazo de entrega pactuado para o dia 31/03/2013, ou até o dia 31/09/2013, considerando-se o prazo contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Contudo, até a data do ajuizamento da ação, ou seja, 27/04/2015, o imóvel ainda não havia sido entregue, computando cerca de dois anos de atraso.



Registra que, nestas hipóteses, deve ser revertida a cláusula penal prevista em favor da promitente vendedora, reconhecendo-se o direito do promissário comprador ao recebimento de indenização pela não fruição do imóvel durante o período da mora na entrega do bem, pleito não acolhido em primeira instância.



Pede o provimento da apelação para, reformando a sentença, condenar a Apelada ao pagamento de multa por fruição no importe de 1% (um por cento) sobre o valor do contrato, pelo prazo de 18 (dezoito) meses, já foi decotado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (doc. ordem 79).



Ausente o preparo, diante da concessão da justiça gratuita ao Apelante pelo juízo de origem (doc. ordem 27).



Em contrarrazões, a Apelada, por sua vez, sustenta que o Apelante teve total conhecimento das cláusulas contratuais contratadas, manifestando livremente a sua vontade, razão pela qual não há que se cogitar de reversão da cláusula penal moratória, sob pena de violação ao princípio da pacta sunt servanda.



Pede, o final, o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença (doc. ordem 82).



É o relatório.



DECIDO.



Conheço do recurso interposto, uma vez que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

A controvérsia recursal refere-se ao direito do Apelante ao recebimento de multa compensatória pelo período que deixou de usufruir do imóvel adquirido da Apelada, em razão do descumprimento do prazo contratual de entrega do objeto da alienação.



Pois bem.



Compulsando os autos, depreende-se que Apelante e Apelada celebraram contrato particular de promessa de compra e venda da unidade habitacional nº 103, bloco 3, do empreendimento Città Veneza, com prazo de entrega pactuado para o dia 31/03/2013, prorrogável por 180 (cento e oitenta) dias, finando-se, portanto, em 31/09/2013 (doc. ordem 37). Contudo, até a data do ajuizamento da ação, isto é, 27/04/2015 (doc. ordem 01), o imóvel ainda não havia sido entregue ao Apelante.



Inexiste nos autos prova de qualquer excludente de responsabilidade ou evento imputável ao Apelante hábil a justificar a mora da Apelada, reconhecendo a sentença que o atraso na entrega do imóvel se deu de forma injustificada, por culpa da vendedora, capítulo contra o qual não houve recurso. Entretanto, a pretensão de indenização pela não fruição da unidade imobiliária foi julgada improcedente, sob o fundamento de que o Apelante não comprovou que deixou de receber valores durante a mora da Apelada, "seja por aluguel ou venda do bem" (doc. ordem 75).



Porém, a "Cláusula Sexta", item XXII, do contrato, prevê, expressamente, que no caso de não conclusão das obras do empreendimento até a data pactuada, compreendido o prazo de carência/tolerância, será devido ao promissário comprador, a título de pena convencional, multa de 0,5% (meio por cento) do preço da unidade, à vista, por mês ou fração de mês de atraso, exigível após cinco dias da entrega da unidade (doc. ordem 37). Ou seja, o contrato presume o lucro cessante suportado pela parte prejudicada pelo atraso da entrega, estabelecendo em favor desta, desde logo, compensação pecuniária pela não fruição do imóvel.



E, ainda, que assim não o fosse, o STJ, em sede do REsp 1631485/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos, fixou a tese no sentido de que, em sede de contrato de adesão de compra e venda de imóvel, celebrado anteriormente à Lei nº 13.786/2018, a cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor deve ser revertida em benefício deste para se indenizá-lo em caso de inadimplemento do vendedor, convertendo-se em dinheiro as obrigações de fazer e de dar, por arbitramento judicial (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).



Não obstante, pacífica a jurisprudência ao reconhecer que a privação da fruição do imóvel em decorrência do descumprimento do prazo de entrega contratualmente previsto enseja a presunção do prejuízo suportado pelo promitente comprador, durante o período em que a vendedora permaneceu em mora. A propósito:





AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda motivada pelo atraso na entrega do imóvel.

3. O tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas constantes dos autos, cuja revisão esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ, concluiu pela culpa da empresa no atraso na entrega da obra, determinando a restituição dos valores de IPTU pagos antes da posse e fruição do bem e condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes.

4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar.

Precedentes.

5. Agravo interno não provido.

(STJ, AgInt no REsp 1830583/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Para conhecimento do recurso especial é indispensável o prequestionamento da matéria de direito federal, que ocorre quando o acórdão recorrido se manifesta inequivocamente acerca da tese, condição que não se verificou na hipótese dos autos. Incidência da vedação prevista nos verbetes sumulares n. 282, 356/STF.

2. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que a demora na entrega do imóvel na data previamente acordada resulta no dever de reparação por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo em que a vendedora permaneceu em mora, por presunção de prejuízo do promitente comprador. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ, AgInt no REsp 1746605/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 18/09/2018, DJe 27/09/2018)



Por tais considerações, deve ser acolhido o pleito do Apelante de recebimento de compensação pecuniária pela não fruição do imóvel decorrente da mora da Apelada, entretanto, no percentual de 0,5% do preço da unidade imobiliária, tendo em vista que o contrato possui expressa previsão neste sentido, não havendo, portanto, qualquer lacuna a ser suprida.



DISPOSITIVO.



Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO para, reformando, em parte, a sentença, condenar a Apelada ao pagamento de compensação pecuniária ao Apelante pela não fruição do imóvel, no percentual de 0,5% (meio por cento) do preço da unidade devidamente atualizado, por mês ou fração de mês de atraso, desde a data prevista contratualmente para a entrega do bem, compreendido o prazo de tolerância, até a data da efetiva da entrega.



Mantenho a distribuição dos ônus da sucumbência, majorando os honorários advocatícios devidos pela Apelada para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, CPC.



É como voto.

DES. PEDRO BERNARDES - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO"
Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/928173178/apelacao-civel-ac-10000204650873001-mg/inteiro-teor-928173323

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