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26 de Novembro de 2020
2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 2 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 10000180974073002 MG
Publicação
24/09/2020
Julgamento
13 de Setembro de 20
Relator
Jaqueline Calábria Albuquerque
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Inteiro Teor



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER - COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO E FUNDO DE RESERVA - FORMA DE RATEIO - FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA - EXPRESSA PREVISÃO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL E EM LEI. É dever de cada condômino concorrer nas despesas do condomínio com a quota parte correspondente à fração ideal de sua unidade autônoma, salvo disposição em contrário na Convenção do Condomínio (Art. 1.336, inc. I, do Código Civil, e art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Quando as disposições constantes da Convenção do Condomínio estiverem em consonância com o previsto em lei, improcedente é o pedido de alteração via judicial.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.18.097407-3/002 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): MARCOS LÁZARO AVELLAR CHAVES - APELADO (A)(S): CONDOMÍNIO DO EDIFICIO MIAMI BEACH

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DESA. JAQUELINE CALÁBRIA ALBUQUERQUE

RELATORA.





DESA. JAQUELINE CALÁBRIA ALBUQUERQUE (RELATORA)



V O T O

Trata-se de recurso de apelação interposto por MARCOS LÁZARO AVELLAR CHAVES contra sentença reproduzida no documento de ordem 146, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c

restituição de valores ajuizada em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MIAMI BEACH, que julgou improcedentes os pedidos contidos na inicial, nos seguintes termos:



"Assim, nos termos do art. 487, I do CPC, julgo IMPROCEDENTES os pedidos autorais.

Condeno a parte autora ao pagamento de custas, despesas e honorários processuais, os quais arbitro em R$1.000,00, nos termos do art. 85, § 8º do CPC, atenta à natureza e complexidade da causa e ao trabalho realizado, bem como à desnecessidade de dilação probatória e ausência de designação de audiência".



Inconformado, o apelante, em suas razões recursais (ordem nº 151), sustenta que está pagando taxa de condomínio invariavelmente baseada no valor econômico do seu imóvel, quando na verdade, as despesas com custeio de pessoal, encargos sociais, manutenção e conservação, dentre outras, beneficiam a todos.

Afirma que o condomínio, ao estabelecer prestações desproporcionais, afronta o princípio da razoabilidade (e também da proporcionalidade), bem como incide em enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento (art. 884, CC), devendo ser reajustado.

Reporta-se à jurisprudência.

Ao final, requer o provimento do recurso, julgando-se procedentes os pedidos contidos na inicial.

Intimado, o apelado contrarrazoou o recurso (ordem nº 156) pugnando pelo seu desprovimento.

Preparo comprovado à ordem 153.

É o relatório.



Conheço da apelação, porquanto satisfeitos os pressupostos de admissibilidade.

Insurge-se o apelante contra a cobrança da taxa de condomínio e fundo de reserva calculada sobre a fração ideal de cada unidade/ apartamento, o que acarreta uma cobrança a maior das unidades instaladas na cobertura.

A questão controvertida refere-se, assim, à legalidade dos arts. 31 e 32 da convenção do condomínio do Edifício MIAMI BEACH, que dispõe:







Por sua vez, o inciso I do art. 1.336 do CC prevê que "são deveres do condômino (I) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

De igual maneira, prescreve o art. 12, § 1º, da Lei federal n. 4.591, de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:



Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º. Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.



Observa-se que a legislação de regência determina como critério para o rateio das despesas do condomínio a proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário constante da convenção.

Logo, não se verifica nenhuma ilegalidade na cobrança das taxas condominiais calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade, porquanto previsto na convenção de condomínio.

Para Flávio Tartuce, "em regra, o proprietário da cobertura que equivale a dois apartamentos, deve pagar o dobro de verba condominial única" (Manual de direito civil - volume único. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2019, pág. 946).

Sobre o tema, o e. Superior Tribunal de Justiça se manifestou:



RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS.

APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal.

3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc.

4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes.

5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.

6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.

7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel.

8. Recurso especial não provido.

(REsp 1778522/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2020, DJe 04/06/2020)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. TAXA CONDOMINIAL. RATEIO PROPORCIONAL AO TAMANHO DA UNIDADE HABITACIONAL. VALIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Consoante dispõe o art. 1.336, I, do CC, as despesas condominiais serão rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido."

(STJ AgInt no AgInt no AREsp 961.581/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 07/03/2017, DJe 14/03/2017).



No mesmo sentido já foi decidido nesta 10ª Câmara e em outras deste Tribunal:



EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE TAXA DE CONDOMÍNIO - FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO - FRAÇÃO IDEAL - PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - LEGALIDADE. ART. 1.336, INCISO I, DO CÓDIGO CIVIL, E ART. 12, § 1º, DA LEI Nº 4.591/64. 1 - É obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses de ausência de tal estipulação. 2 - Precedentes do STJ. (TJMG - Apelação Cível 1.0480.15.011728-5/002, Relator (a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/10/2017, publicação da sumula em 20/10/2017).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL - INOCORRÊNCIA - DISPENSABILIDADE - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - INOCORRÊNCIA - RATEIO DAS COTAS CONDOMINIAIS - FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UNIDADE - REGRA GERAL QUE SOMENTE PODE SER ALTERADA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A PRESENÇA DE 2/3 DOS CONDÔMINOS. Constatada a desnecessidade da produção da prova pericial contábil, cabe ao juiz, como destinatário final da prova, indeferir sua produção, conforme art. 464, § 1º, do CPC/2015. Não há que se falar em cerceamento de defesa quando as matérias questionadas pelo recorrente puderem ser resolvidas pela simples análise dos documentos anexados aos autos. A parte apelante deve atacar efetivamente a sentença, em suas razões recursais, prestigiando, dessa forma, o princípio da dialeticidade. Constatado, das razões de apelação a pretensão de ver reexaminada a querela, deve ser rejeitada a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade. Segundo o § 1º da Lei n. 4.591/1964, somente a convenção pode fixar o rateio das contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada comunheiro. Não sendo aprovada convenção condominial que modifique a regra geral, deve ser mantida a forma de rateio adotada pelo condomínio até então. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.110382-1/002, Relator (a): Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/06/2020, publicação da sumula em 29/06/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA - ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - RATEIO NA PROPORÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS - PREVISÃO LEGAL E CONDOMINIAL.

- Conforme exposto no art. 1.336, inc. I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção.

- É obrigatório o rateio das despesas condominiais previsto na Convenção do edifício, especialmente quando o critério pactuado é aquele previsto em Lei. - Recurso não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.038831-2/001, Relator (a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/05/2020, publicação da sumula em 15/05/2020)

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. VALOR CALCULADO SEGUNDO A FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO RESPEITADA. EXPRESSA PREVISÃO LEGAL.

-A teor do art. 1.366, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário prevista em convenção.

- A taxa de condomínio cobrada segundo a fração ideal se revela justa e adequada. Trata-se de modo de rateio proporcional, estabelecido previamente pela vontade dos condôminos na respectiva Convenção de Condomínio e autorizada pela Lei. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.164251-1/001, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/03/2020, publicação da sumula em 13/03/2020)

Nesse cenário, ausente na Convenção de Condomínio forma de rateio diferenciado ou mesmo igualitário entre condôminos do edifício, inexiste violação de dispositivo de lei federal, devendo arcar as unidades de frações maiores com valor superior de taxa em relação às demais unidades com fração menores.

Registre-se, por fim, que não há se falar em configuração de enriquecimento sem causa do artigo 884 do CC, diante da previsão legal que faculta ao condomínio, em convenção, definir a forma de cobrança das despesas, estabelecendo como regra geral a fração ideal de cada unidade condominial.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso.

Condeno o recorrente ao pagamento das custas e honorários recursais, que ora majoro para R$1.500,00, nos termos do disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.



JD. CONVOCADO MARCELO PEREIRA DA SILVA - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. ÁLVARES CABRAL DA SILVA - De acordo com o (a) Relator (a).



SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO."
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