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2 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 12 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

AC 0937109-26.2009.8.13.0016 Alfenas

Órgão Julgador

Câmaras Cíveis Isoladas / 17ª CÂMARA CÍVEL

Publicação

18/04/2010

Julgamento

29 de Abril de 2010

Relator

Márcia De Paoli Balbino
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Inteiro Teor



EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - NOVO PROPRIETÁRIO - SUB-ROGAÇÃO - REQUISITOS PRESENTES - FALTA DE INTERESSE DE AGIR, CERCEAMENTO DE DEFESA, JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PRELIMINARES REJEITADAS - DENUNCIAÇÃO DA LIDE - NÃO CABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.- O adquirente de imóvel locado, sub-rogando-se na condição de locador, tem interesse de agir para a ação de despejo por denúncia vazia.- É perfeitamente possível o julgamento antecipado da lide quando se mostrar dispensável a produção de provas, em cuja hipótese não ocorre cerceamento de defesa.- Somente surge o ônus da denunciação da lide quando a solução do conflito instituído entre autor e réu denunciante tiver reflexo direto na relação entre este e o denunciado, a traduzir-se no direito de regresso.- Recurso conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0016.09.093710-9/001 - COMARCA DE ALFENAS - APELANTE (S): AUSTONI FILHO LTDA - APELADO (A)(S): JAAL GESTAO ADM IMOVEIS LTDA - RELATORA: EXMª. SRª. DESª. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador EDUARDO MARINÉ DA CUNHA , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR AS PRELIMINARES E A DENUNCIAÇÃO À LIDE; NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Belo Horizonte, 29 de abril de 2010.

DESª. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO - Relatora

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

A SRª. DESª. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO:

VOTO

Jaal Gestão e Administração de Imóveis Ltda ajuizou ação de despejo c/c pedido de tutela antecipada contra Austoni § Filho Ltda alegando, em síntese: que adquiriu o imóvel que está locado à empresa ré; que o imóvel encontra-se locado, mediante contrato de locação comercial firmado pela ex-proprietária, desde 01/05/2002, com término em 30/04/2003, passando a viger por prazo indeterminado, podendo, no caso, ser rescindido unilateralmente em razão da alienação; que, por não lhe convir a continuidade da locação do imóvel adquirido, na qualidade de proprietário, notificou extrajudicialmente o representante legal da ré para desocupar o imóvel no prazo legal de 90 (noventa) dias,estabelecendo o pagamento de aluguel no valor de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), caso ultrapassado o prazo estipulado, até a efetiva devolução das chaves; que, decorrido o prazo determinado na notificação, não houve a restituição do imóvel. Requereu, a título de antecipação de tutela, o despejo compulsório da ré e a sua imissão na posse do imóvel. Ao final, pugnou pela procedência do pedido e a condenação da ré no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios. Juntou documentos às f. 11/57.

No despacho de f. 60, o MM. Juiz indeferiu o pedido de tutela antecipada.

Citada, a ré apresentou contestação às f. 73/83, arguindo a preliminar de ilegitimidade ativa, ao argumento de que, embora a propriedade do imóvel tenha sido transferida, não há prova de que anuiu com eventual sub-rogação do contrato de locação; preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, por impropriedade da via eleita, ao argumento de que o correto seria o ajuizamento de ação de imissão na posse; preliminar de falta de interesse de agir por ausência de pressupostos de admissibilidade, ao argumento de que não é a atual locatária do imóvel, mas, sim, a Sra Marisa de Lourdes Pafaro. Pediu a denunciação à lide da Sra. Maria de Lourdes Pafaro e da ANTERIOR PROPRIETÁRIA Sra. Ana Stella de Magalhães Engel. Sustentou a existência de litigância de má-fé, ao fundamento de que se trata de propositura de lide temerária. No mérito, aduziu que as benfeitorias realizadas no imóvel pela atual locatária perfazem a importância de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), que devem ser indenizadas no caso de desocupação do imóvel ou determinada sua retenção. Alegou que, além das benfeitorias, foram realizadas no imóvel obras de segurança estrutural. Ao final requereu o acolhimento das preliminares arguidas ou, no caso de ser analisado o mérito, a improcedência do pedido com a condenação da autora nas custas processuais, honorários advocatícios e multa por litigância de má-fé. Juntou documentos às f. 84/103.

A autora, às f. 105/114, apresentou impugnação, refutando as alegações da defesa e ratificando os termos e pedidos contidos na exordial. Ressaltou que a ré não contestou o valor do aluguel, devendo ser mantido.

Na sentença de f. 116/133, o MM. Juiz rejeitou as preliminares arguidas, a denunciação da lide e afastou a alegação de litigância de má-fé, julgando procedente o pedido inicial para decretar o despejo da ré, por entender que não se pode limitar os direitos atinentes à propriedade da autora, apenas pelo fato de ela não ter participado da relação contratual originária.

Constou do dispositivo da sentença, f. 133:

"Destarte pelo exposto e considerando tudo o mais que dos autos consta JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, para decretar o despejo do requerido, resolvendo o mérito, com fulcro no art. 269, I, do CPC. Fixo o prazo de 30 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório, na forma do art. 65 da Lei 8.245/91.

Condeno a requerida no pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da causa, face às disposições do § 3º, do artigo 20, do CPC.

Para o caso de execução provisória, fixo a caução em 12 (doze) vezes o valor do aluguel mensal.

Transitada esta em julgado, notifique-se o requerido para desocupação voluntária em 30 dias, em caso de não ter sido pleiteada a execução provisória".

A autora aviou os embargos declaratórios de f. 136/138, alegando que a sentença foi omissa quanto ao pedido relativo ao aluguel para o caso da não-desocupação do imóvel no prazo determinado.

A ré, também, aviou embargos declaratórios às f. 139/141, apontando obscuridades na sentença, ao argumento de que não cabia o julgamento antecipado da lide, pois se fazia necessária a produção de prova oral para aferição da validade e extensão das cláusulas contratuais.

À f. 142, o MM. Juiz rejeitou os embargos de f. 136/138, ante a ausência da omissão apontada e os embargos de f. 139/141, por desafiar recurso próprio.

A ré interpôs recurso de apelação às f. 153/160, arguindo a carência da ação por falta de interesse de agir ao argumento de que não é a atual locatária do imóvel; a preliminar de cerceamento de defesa, ao argumento que não foi oportunizada a produção de prova testemunhal e os depoimentos pessoais que eram indispensáveis ao deslinde da questão. Sustentou a legalidade e imprescindibilidade da denunciação da lide. Não alegou razões de mérito. Ao final, pugnou pela cassação da sentença para que seja determinada a denunciação da lide e a produção das provas necessárias.

Às f. 166, a autora pediu o cumprimento provisório da sentença, requerendo a expedição do competente mandado de desocupação do imóvel e a imediata imissão na posse; a efetivação do depósito do valor da caução; a expedição de mandado para desocupação voluntária do imóvel; a intimação da ré para depositar em juízo, voluntariamente, o valor das custas processuais e as verbas sucumbenciais, devidamente atualizadas, sob pena de incorrer na multa do art. 475-J.

A apelada apresentou contrarrazões às f. 193/204, refutando os termos expendidos na apelação. Requereu a manutenção da sentença hostilizada, em sua integralidade.

É o relatório.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço do recurso porque próprio, tempestivo e por ter contado com o preparo regular (f. 161).

PRELIMINARES

a) - Carência da ação/falta de interesse de agir

A apelante arguiu a preliminar de carência da ação por falta de interesse de agir, ao argumento de que não é a atual locatária do imóvel.

A apelante não tem razão.

Inicialmente, vale frisar as três condições necessárias da ação: a possibilidade jurídica do pedido, o interesse de agir e a legitimidade de parte.

Nesse sentido:

"É que, embora abstrata, a ação não é genérica, de modo que, para obter a tutela jurídica, é indispensável que o autor demonstre uma pretensão idônea a ser objeto da atividade jurisdicional do Estado. Vale dizer: a existência da ação depende de alguns requisitos constitutivos que se chamam" condições da ação ", cuja ausência, qualquer um deles, leva à" carência de ação ", e cujo exame deve ser feito em cada caso concreto, preliminarmente à apreciação do mérito, em caráter prejudicial. (...)

Por isso mesmo, incumbe ao juiz, antes de entrar no exame do mérito, verificar se a relação processual que se instaurou desenvolveu-se regularmente (pressupostos processuais) e se o direito de ação pode ser validamente exercido, no caso concreto (condições da ação) (...)

As condições da ação são três: 1ª) possibilidade jurídica do pedido; 2ª) interesse de agir; 3ª) legitimidade de parte". (Humberto Theodoro Júnior, Curso de Direito Processual Civil, v. 1, 25 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 51-53)

Humberto Theodoro Júnior define interesse de agir.

"II - A segunda condição da ação é o interesse de agir, que também não se confunde com o interesse substancial, ou primário, para cuja proteção se intenta a mesma ação. o interesse de agir, que é instrumental e secundário, surge da necessidade de obter através do processo a proteção ao interesse substancial. Entende-se, dessa maneira, que há interesse processual" se a parte sofre um prejuízo, não propondo a demanda, e daí resulta que, para evitar esse prejuízo, necessita exatamente da intervenção dos órgãos jurisdicionais ".

Localiza-se o interesse processual não apenas na utilidade, mas especificamente na necessidade do processo como remédio apto à aplicação do direito objetivo no caso concreto, pois a tutela jurisdicional não é jamais outorgada sem uma necessidade, como adverte Allorio. Essa necessidade se encontra naquela situação" que nos leva a procurar uma solução judicial, sob pena de, se não fizermos, vermo-nos na contingência de não podermos ter satisfeita uma pretensão (o direito de que nos afirmamos titulares) ". Vale dizer: o processo jamais será utilizável como simples instrumento de indagação ou consulta acadêmica de uma lide, é que autoriza o exercício do direito de ação.

O interesse processual, a um só tempo, haverá de traduzir-se numa relação de necessidade e também numa relação de adequação do provimento postulado, diante do conflito de direito material trazido à solução judicial". (ob.cit., p. 55-56)

No caso dos autos, está presente o interesse de agir da autora, ora apelada, que busca a tutela jurisdicional para promover o despejo da locatária, ora apelante, do imóvel que adquiriu da ex-locadora, em razão da falta de interesse em continuar com a locação do imóvel.

No contrato de f. 26/31, constou, como locatária, Austoni e Filho Ltda, sendo ela quem deve responder no polo passivo, até porque o contrato não autoriza cessão ou sublocação a terceiro.

A ação ajuizada se mostra necessária, adequada e útil, vez que a ré, após ser notificada para desocupar o imóvel, não o deixou voluntariamente no prazo estabelecido na notificação.

Em tese, pois, a autora tem interesse de agir, consistente na necessidade e utilidade do provimento judicial pedido, em razão do direito que entende possuir.

Pelas razões expostas, rejeito a preliminar.

b) - Cerceamento de defesa

A apelante arguiu, também, a preliminar de cerceamento de defesa, ao argumento que não foi oportunizada a produção de prova testemunhal e os depoimentos pessoais que eram indispensáveis ao deslinde da questão.

Não tem razão a apelante.

Dizer se é necessária ou não a realização de alguma prova compete ao Julgador e não à parte. Apenas o Juiz está autorizado pela lei para definir o que é essencial ao julgamento da lide.

Dispõe o artigo 130 do Código de Processo Civil que o Juiz, na direção do processo, pode deliberar sobre as provas necessárias à formação do seu convencimento. Este poder decorre da circunstância de ser ele, o juiz, destinatário da prova.

Sobre o tema decidiu o extinto Tribunal Federal de Recursos, em aresto transcrito por Theotonio Negrão, em Código de processo civil e legislação processual em vigor, 30. ed., São Paulo: Saraiva, 1999, p. 214:

"Sendo o juiz o destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização."

Nesse sentido é o entendimento deste Tribunal:

1)"ADMINISTRATIVO - AÇÃO CAUTELAR C/C AÇÃO ORDINÁRIA - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - CONCURSO PÚBLICO - TESTE DE CAPACITAÇÃO FÍSICA - REPROVAÇÃO NA BARRA - DISCUSSÃO QUANTO AO MÉRITO DO ATO ADMINISTRATIVO - IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO PODER JUDICIÁRIO. Revelando-se desnecessária a realização da prova pleiteada pela parte, não há cogitar de cerceamento de defesa, sendo cediço que ao magistrado, que é o destinatário de todas as provas, incumbe o indeferimento das providências inúteis e protelatórias, por força da norma insculpida no artigo 130 do CPC. - Pretendendo o candidato rever o mérito do ato que culminou em sua reprovação no teste físico aplicado no concurso público que prestou, deve ser sua pretensão julgada improcedente, por ser vedado ao Poder Judiciário examinar a conveniência e a oportunidade do ato administrativo". (TJMG) - Apelação Cível nº 1.0024.06.218380-1/001, Relator, Des. Dídimo Inocêncio de Paula, DJ, 08/11/2007.

2)"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - EXTINÇÃO DE FUNDAÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - AUSÊNCIA DE INTEGRALIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO E DE AUTORIZAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO - IRREGULARIDADES - UTILIZAÇÃO DA FUNDAÇÃO PARA PRÁTICA DE ILÍCITOS - FLAGRANTE DESVIO DE FINALIDADE - PEDIDO PROCEDENTE - APELO DESPROVIDO. O Juiz é o verdadeiro destinatário da prova, a qual visa a formar-lhe o convencimento, pelo que a ele cabe avaliar a necessidade de produção de cada um dos meios probatórios indicados pelas partes, indeferindo aqueles que forem desnecessários, sob pena de se atentar contra o princípio da economia processual. não tendo ocorrido qualquer prejuízo à defesa das rés pela ausência de vista específica sobre cada documento juntado aos autos, não vejo como acolher a preliminar de cerceamento de defesa, mormente porque, posteriormente à aludida documentação, elas manifestaram-se no feito, nada alegando a esse respeito. Restando demonstrado, nos autos, que a fundação ré, desde sua instituição, não desempenhou sua finalidade de disponibilização de programas educativos e culturais para pessoas de baixa renda mas, ao contrário, foi utilizada como subterfúgio para a prática de condutas ilícitas e imorais, em flagrante desvio de finalidade, impõe-se o provimento da presente ação extintiva ajuizada pelo Ministério Público". (TJMG) - Apelação Cível nº 1.0647.02.022280-6/001, Relator, Des. Eduardo Mariné da Cunha, DJ, 21/08/2007.

Com efeito, no caso dos autos, é perfeitamente possível o julgamento antecipado da lide, por se tratar de matéria corroborada pela documentação já juntada aos autos, sendo dispensável a produção de prova oral, como será demonstrado no exame do mérito.

No caso, entendo que o julgamento antecipado da lide não feriu os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório.

Pelo exposto, rejeito a preliminar.

c) - Da Denunciação da Lide

A apelante sustentou a legalidade e imprescindibilidade da denunciação da lide da Sra. Maria de Lourdes Pafaro, que ela alega ser a atual locatária do imóvel, objeto da ação de despejo. Pediu, também, a denunciação da Sra. Ana Stella de Magalhães Engel, ex-proprietária do imóvel.

A apelante não tem razão.

In casu, a apelada moveu ação de despejo contra a apelante, em razão de ter adquirido a propriedade do imóvel locado.

A denunciação, como se sabe, funda-se num direito de regresso do denunciante contra o denunciado, devendo ser proposta a ação "contra quem o denunciante terá uma pretensão indenizatória, pretensão de reembolso, caso ele, denunciante, vier a sucumbir na ação principal" (CARNEIRO - ATHOS GUSMÃO -Intervenção de Terceiro - São Paulo - Saraiva - 3ª ed. - 1986 - p. 67).

A propósito, ensina Humberto Theodoro Júnior (in Curso de Direito Processual Civil, Rio de Janeiro, Forense, 1993, v. 1, 10ª ed , p. 129-132):

"Visa a denunciação a enxertar no processo uma nova lide, que vai envolver o denunciante e o denunciado em torno do direito de garantia ou de regresso que um pretende exercer contra o outro. A sentença, de tal sorte, decidirá não apenas a lide entre autor e réu, mas também a que se criou entre a parte denunciante e o terceiro denunciado (p. 129).

A denunciação provoca uma verdadeira cumulação de ações, de sorte que o denunciante, perdendo a causa originária, já obterá sentença também sobre sua relação jurídica perante o denunciado, e estará, por isso, dispensado de propor nova demanda para reclamar a garantia da evicção ou a indenização de perdas e danos devida pelo denunciado.

Haja ou não aceitação da denunciação, o resultado do incidente é sujeitar o denunciado aos efeitos da sentença da causa. Este decisório, por sua vez, não apenas solucionará a lide entre autor e réu, mas também, julgando a ação procedente, declarará, conforme o caso, o direito do evicto ou a responsabilidade por perdas e danos, valendo como título executivo, para o denunciante (art. 76).

Num só ato judicial, duas condenações serão proferidas: uma contra o denunciante e em favor do outro demandante; e outra contra o denunciado, em favor do denunciante, desde que este tenha saído vencido na ação principal e que tenha ficado provada a responsabilidade do primeiro" (p. 131-132).

Dispõe o inciso II do art. 70 do CPC:

Art. 70. A denunciação da lide é obrigatória:

(...)

II - ao proprietário ou ao possuidor indireto quando, por força de obrigação ou direito, em casos como o do usufrutuário, do credor pignoratício, do locatário, o réu, citado em nome próprio, exerça a posse direta da coisa demandada;

Sobre a matéria leciona Moacyr Amaral Santos:

"Configura o inciso aquelas hipóteses em que o possuidor direto - e que o é por força de obrigação ou direito, em casos como o do usufrutuário, do credor pignoratício, do locatário, do arrendatário, do comodatário, etc, - venha ser citado, em nome próprio, para a ação que tenha por objeto a coisa que possui. Garante daquela posse direta, pois fundada numa relação jurídica, é o proprietário ou possuidor indireto, que responde pelos prejuízos que vier a sofrer o possuidor direto, no caso de este ser vencido na demanda. Mas, para que essa responsabilidade se concretize, mister se faz que o réu, possuidor direto, denuncie a lide ao proprietário ou possuidor indireto. (Moacir Amaral Santos, Primeiras Linhas de Direito processual Civil, Vol. 2, 2008).

A orientação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não se admite a denunciação da lide quando envolver a inclusão de elemento novo, ausente na lide principal, ou quando o reconhecimento da responsabilidade do denunciado suponha seja negada a que é atribuída ao denunciante, pois, nessa hipótese, caso acolhidas as razões do denunciante, a ação haverá de ser julgada improcedente e não existirá espaço para regresso (REsp 58.080-3/ES, relator o Ministro Eduardo Ribeiro, RSTJ 84/202 e REsp 2.967/RJ, relator o Ministro Barros Monteiro, DJ 18.02.1991, p. 1.042).

Lado outro, somente surge o ônus da denunciação da lide quando a solução do conflito instituído entre autor e réu denunciante tiver reflexo direto na relação entre este e o denunciado, a traduzir-se no direito de regresso, o que, a toda evidência, não ocorre nos autos.

Com efeito, entendo que não tem cabimento a denunciação da lide, vez que a Sra. Marisa de Lourdes Pafaro, a quem a ré pretende denunciar, não figura como locatária do imóvel, sendo que o contrato não autoriza cessão nem sublocação, nem sua autorização consta dos autos.

Também não cabe a denunciação à lide da ex-proprietária do imóvel Sra. Stella de Magalhães Engel, porque ocorrendo a alienação do imóvel a terceiro, no curso do contrato de locação, o novo proprietário assume a posição do locador, extinguindo qualquer relação obrigacional entre a ex-locadora e o locatário.

Deste modo, não há se falar em responsabilidade da ex-proprietária do imóvel, tampouco da Sra. Marisa de Lourdes Pafaro, por qualquer prejuízo a ser suportado pela locatária, ora apelante, em razão da discussão envolvendo a lide, o que afasta a possibilidade de denunciação de ambas.

Pelas razões expostas, rejeito a denunciação da lide.

MÉRITO

Trata-se de ação de despejo por denúncia vazia de imóvel comercial ajuizada por Jaal Gestão e Administração de Imóveis Ltda contra Austoni § Filho Ltda, pleiteando o despejo da ré por não lhe convir a continuidade da locação do imóvel adquirido locado à empresa ré.

Na sentença de f. 116/133, o MM. Juiz rejeitou as preliminares arguidas, a denunciação da lide e afastou a litigância de má-fé, julgando procedente o pedido inicial para decretar o despejo da ré, por entender que não se pode limitar os direitos atinentes à propriedade da autora, apenas pelo fato de ela não ter participado da relação contratual originária.

A ré interpôs recurso de apelação, às f. 153/160, arguindo a carência da ação por falta de interesse de agir ao argumento de que não é a atual locatária do imóvel; a preliminar de cerceamento de defesa, ao argumento que não foi oportunizada a produção de prova testemunhal e os depoimentos pessoais que eram indispensáveis ao deslinde da questão. Sustentou a legalidade e imprescindibilidade da denunciação da lide. Não alegou razões de mérito. Pediu a cassação da sentença para que seja determinada a denunciação da lide e a produção das provas necessárias.

A apelante não tem razão.

No caso, não há razões de mérito a serem examinadas, devendo, pois, ser mantida a sentença.

Com efeito, a sentença, mesmo sem a prova pedida, de fato dispensável, bem aplicou o direito à espécie, entendendo o MM. Juiz que o processo já estaria maduro, dispensando prova oral.

No caso, é certo que a autora, atual proprietária do imóvel, como titular do interesse em conflito, tem legitimidade para propor ação de despejo contra a locatária, ora apelante.

Nesse sentido é o entendimento deste Tribunal:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA - PRESENÇA DE MENOR - AUSÊNCIA DE INTERVENÇÃO DO MP EM PRIMEIRO GRAU - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO - NULIDADE SUPRIDA - MANIFESTAÇÃO DA PROCURADORIA - LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE - SUB-ROGAÇÃO. A não intervenção do Ministério Público em primeiro grau de jurisdição pode ser suprida pela intervenção da Procuradoria de Justiça perante o segundo grau, em parecer cuidando do mérito da causa, sem argüir prejuízo nem alegar nulidade. A Lei 8.245/91, em seu Artigo , faculta ao adquirente do imóvel locado denunciar o contrato. todavia, não exercendo a faculdade no prazo estabelecido pelo citado dispositivo legal, sub-roga-se nos direitos e deveres nele ínsitos, inclusive os referentes à locação. o proprietário do imóvel locado possui legitimidade ativa ad causam para o ajuizamento da ação de despejo, assumindo, por sub-rogação, a posição de locador. Recurso não provido". (TJMG), RELATOR, DES. MARCOS LINCOLN, DJ, 18/09/2009.

"EMENTA: APELAÇÃO - AUSÊNCIA DE PREPARO - DEFERIMENTO TÁCITO - AUSÊNCIA DE REVOGAÇÃO ESPRESSA - DESERÇÃO - NÃO CONFIGURAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE ATIVA. PROCURAÇÃO. DISPENSA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. IRREVOGABILIDADE. IRRETRATABILIDADE. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA IN REM SUAM - VOTO VENCIDO PARCIALMENTE. A falta de manifestação pelo Juízo a quo quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita equivale ao deferimento tácito. A deserção somente ocorre se o recorrente ciente do indeferimento definitivo da Assistência Judiciária gratuita, não realiza o preparo no prazo do art. 185 do Código de Processo Civil. Figura como parte legítima para a propositura da ação de despejo o adquirente do bem imóvel objeto da locação, que prosseguiu em vigor após a transferência. A presença de dispensa de prestação de contas e a irretratabilidade da outorga de poderes para a transferência do imóvel de propriedade do mandante, caracteriza cláusula in rem suam, não se constituindo irregular a transferência mesmo após a morte do outorgante. V.v.p.: Ausente o preparo, não há que ser conhecido o recurso interposto, por lhe faltar pressuposto de admissibilidade. (TJMG) - APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0394.05.047082-9/001, RELATOR, DES. FERNANDO CALDEIRA BRANT, 01/09/2007.

Quanto à alegada ausência de anuência da ré no tocante à sub-rogação do contrato de locação, razão não lhe assiste, em decorrência da transferência da propriedade do imóvel à autora, o que dispensa a anuência da locatária.

O art. da Lei do Inquilinato nº 8.245/91 prevê o despejo por denúncia vazia do novo adquirente.

Ressalto que, no contrato, não há cláusula de vigência em caso de alienação nem há comprovação de registro respectivo, cuja prova adequada é a documental.

Não tem razão a apelante quando alega a inadequação da via eleita pela autora, tendo em vista a sub-rogação ocorrida em razão da aquisição do imóvel locado.

Nesse caso, pois, a via legal para a rescisão do contrato de locação é a ação de despejo ajuizada, conforme dispõe o art. da Lei do Inquilinato:

"Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo".

À autora não falta interesse de agir, em razão da utilidade e necessidade que ela tem de ver desocupado seu imóvel, sendo a ação de despejo a via hábil para a consecução do seu objetivo, já que ela sub-rogou-se na condição de locadora.

Ora, tratando-se de contrato por prazo indeterminado e tendo a apelada adquirido o imóvel no curso da locação, presentes estão os requisitos previstos no caput do art. da Lei do Inquilinato nº 8.245/91 que deferem à autora o direito de pleitear o término da locação pactuada entre a ré e a ex-proprietária do imóvel:

"Art. 8º: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".

No tocante à indenização das benfeitorias não há cabimento para o deferimento de tal pedido pois o contrato é expresso no sentido de que os gastos despendidos com as benfeitorias não seriam objeto de indenização, bem como não há nos autos qualquer prova de que as benfeitorias foram autorizadas pela antiga proprietária do imóvel.

O contrato exigia autorização escrita de possível benfeitoria e tal documento não foi juntado pela apelante, sendo inteiramente inadequada a pretendida prova oral quanto a esse ponto.

A cláusula Sexta do contrato prevê quanto às benfeitorias (f. 29):

"O locatário não poderá realizar n o imóvel quaisquer benfeitorias, necessárias úteis ou voluptuárias, salvo quando houver consentimento prévio, por escrito do locador. Ficará então ciente de que, realizadas, passarão a fazer parte integrante do imóvel e não poderão ser, em nenhuma hipótese, motivo de ressarcimento ou retenção.

Toda e qualquer obra, seja benfeitoria, modificação ou adaptação introduzida pelo locatário, mesmo necessária, será incorporada ao imóvel e só se executará mediante consentimento por escrito, do LOCADOR. As despesa serão às expensas do LOCATÁRIO e sob sua inteira responsabilidade, inclusive contra terceiros, podendo o LOCADOR, ao findar a locação exigir que o LOCATÁRIO reponha o imóvel no estado em que recebeu, pagando o aluguel devido até sua completa recuperação. No caso de infração, será considerado rescindido o presente contrato, sem qualquer notificação".

Quanto ao tema já decidiu o Colendo STJ:

"DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. COAÇÃO MORAL E NATUREZA DAS BENFEITORIAS. AFERIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. EXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO.

1. Tendo o Tribunal de origem, com base no conjunto probatório dos autos, firmado a compreensão no sentido de que não restou caracterizada a coação moral alegada pela parte agravante, e, ainda, que as benfeitorias realizadas seriam apenas úteis, rever tal entendimento demandaria o reexame de matéria fática, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ.

2. Não há falar em direito de indenização na hipótese em que as benfeitorias úteis foram realizadas pelo locatário sem prévia autorização do locador, mormente quando há cláusula contratual expressa de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Inteligência do art. 35 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ.

3. Agravo regimental improvido".

( AgRg no Ag 1023082/GO, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 29/05/2008, DJe 04/08/2008).

LOCAÇÃO. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EFICÁCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA. SÚMULA Nº 335/STJ. INEXISTÊNCIA DO CARÁTER DE INDISPENSABILIDADE E URGÊNCIA DOS REPAROS. REEXAME DE PROVA. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. A legislação de regência prevê a possibilidade de indenização ao locatário pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel.

No entanto, ressalva a existência de disposição contratual em contrário.

2. Nesses casos, a jurisprudência desta Corte já pacificou o entendimento de ser eficaz a cláusula que estipula a renúncia ao direito de indenização pelas benfeitorias executadas sem consentimento do locador, a teor do disposto no enunciado nº 335 de nossa Súmula.

3. Tendo o acórdão recorrido, com amparo nas provas contidas no processado, entendido pela inexistência dos quesitos de indispensabilidade e urgência das obras realizadas, não há condições de chegar-se à conclusão diversa sem revolver o conjunto fático-probatório amealhado ao feito, nos termos da Súmula n.º 7 do Superior Tribunal Justiça.

4. Agravo regimental improvido".

( AgRg no Ag 961.157/MG, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em 18/03/2008, DJe 07/04/2008)

Logo, quanto à prova pedida pela apelante, era, de fato, incabível e não útil ao julgamento, face ao teor do contrato.

No tocante ao pedido de condenação da autora por litigância de má-fé, agiu bem o MM. Juiz, ante a ausência dos requisitos autorizativos do art. 17 do CPC.

É cediço que o julgamento antecipado da lide é faculdade outorgada ao julgador no art. 330, I, CPC, que o utilizará em caso de se tratar de matéria unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, dispensar a dilação probatória, propiciando a celeridade da entrega da tutela jurisdicional.

Ademais, sendo o juiz o destinatário da prova, cabe a ele aferir sobre a necessidade ou não de sua realização, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias, segundo preconiza o art. 130, do CPC, sem que isso represente ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, consagrados no art. , inciso LV, da Constituição Federal.

Assim, somente há que se falar em cerceamento de defesa ante o prematuro julgamento do feito, quando se verificar que a prova reclamada pela parte é indispensável, sendo capaz de transmudar o desfecho dado à lide, o que não ocorre no caso ora em exame.

In casu, bem laborou o MM. Juiz ao julgar antecipadamente a lide, pois verifico que as provas constantes nos autos são suficientes ao julgamento do feito, sendo que se mostra desnecessária a produção de quaisquer outras provas.

Pelas razões expostas, é de se negar provimento ao recurso.

DISPOSITIVO

Isso posto, rejeito as preliminares, a denunciação da lide e nego provimento à apelação.

Custas recursais, pela apelante.

Votaram de acordo com o (a) Relator (a) os Desembargador (es): EDUARDO MARINÉ DA CUNHA e LUCIANO PINTO.

SÚMULA : REJEITARAM AS PRELIMINARES E A DENUNCIAÇÃO À LIDE; NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0016.09.093710-9/001

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