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15 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
há 11 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Câmaras Cíveis Isoladas / 15ª CÂMARA CÍVEL

Publicação

Julgamento

Relator

Antônio Bispo
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Inteiro Teor



EMENTA: CONTRATO IMOBILIÁRIO - CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO - ARTIGO 723 CCB - REGULAÇÃO - RELAÇÃO DE CONSUMO - RESPONSABILIDADE DO PRESTADOR DE SERVIÇO - ARTIGO 14 DO CDC - APLICAÇÃO - DESÍDIA - VERIFICAÇÃO - PERDAS E DANOS DEVIDAS - PROVA - NECESSIDADE. Ao assinarem contrato de compra e venda de imóvel intermediado por prestadores de serviços imobiliários, pessoa física ou jurídica, por corretagem ou intermediação, obrigam-se as partes, na forma da Lei Civil Brasileira, que regula a atividade nos artigos 722 a 729 e, especialmente nos termos do Código de Defesa do Consumidor, dada a natureza do negócio. O artigo 723 do CCB, ainda em sua antiga redação já obrigava o corretor a executar a mediação com a diligência e prudência, respondendo por sua desídia objetivamente, por força do que dispõe o artigo 14 do CDC que rege o fornecimento de serviço, salvo no caso de perdas e danos que inadmitem condenação por arbitramento, exigindo prova consistente.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.07.752596-2/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE (S): MARIA AUXILIADORA FONSECA COBUCCI - APELADO (A)(S): VIA NOVA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA E OUTRO (A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. ANTÔNIO BISPO

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES , na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, EM CASSAR A SENTENÇA, VENCIDO O VOGAL.

Belo Horizonte, 18 de agosto de 2011.

DES. ANTÔNIO BISPO - Relator

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

Assistiu ao julgamento, pela apelante, a Drª. Junia Evangelista e o Dr. Marcos Alberto Moreira.

O SR. DES. ANTÔNIO BISPO:

VOTO

MARIA AUXILIADORA FONSECA COBUCCI apelou contra a decisão que extinguiu sem análise do mérito, a ordinária por ela ajuizada visando a rescisão ou declaração de nulidade do contrato de compra e venda de imóvel c/c pedido de devolução da quantia paga e perdas e danos, vez que a nobre prolatora considerou que as rés PROLAR NETIMÓVEIS E VIANOVA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. eram ilegítimas para figura no pólo passivo da demanda.

Irresignada, a apelante, nas razões de fls. 185/195, aduz que outorgou poderes exclusivos para a REDE NET IMÓVEIS realizar a venda de um imóvel de sua propriedade, negociando, paralelamente, a compra de outro através da mesma pessoa jurídica e suas associadas VIA NOVA e PROLAR.

No contrato de aquisição as prestadoras de serviços afirmaram expressamente que sobre o apartamento que estava sendo adquirido pela apelante não existia qualquer pendência, porém foi descoberto posteriormente que os alienantes do referido bem estavam sendo executados pelas Fazendas Públicas do Município de Belo Horizonte e do Estado de Minas Gerais, sendo alvo, também, de outra execução, esta em curso perante a justiça paulista.

No entender da aqui postulante, as apeladas induziram-na a erro gravíssimo, falhando na prestação de serviço naquilo que lhes competia e causando-lhe prejuízo irreparável, eis que não mais possui um teto, tendo que locar um imóvel para morar e arcar com todas as despesas inerentes à locação, além de sofrer danos incontestáveis neste caso.

Não se conformando com a exclusão das rés da lide, pede que seja anulada a sentença e julgado diretamente o feito neste segundo grau, já que preenchidas as condições do parágrafo 3º, do artigo 515 do CPC, para assim ser declarada a nulidade do contrato em questão e condenadas as pessoas jurídicas a arcarem com o aluguel contratado devido a necessidade de ter onde morar, o condomínio respectivo, condenando-as, também a devolver a quantia paga a título de seguro residencial pago em virtude da locação realizada compulsoriamente, bem assim o sinal pago na compra e venda, o seguro residencial, a multa contratual, bem assim declarada a nulidade do contrato de compra e venda do imóvel propriamente dito, além de fixado uma quantia a lhe ser paga a título de perdas e danos em razão dos transtornos sofridos.

Contrarrazões, fls. 197/218.

Recurso próprio e tempestivo, dele conheço.

Preliminar legitimidade passiva de ambas as rés.

A ação que motivou esta apelação foi manejada pela aqui apelante contra REDE NETIMÓVEIS, através das imobiliárias VIANOVA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. E PROLAR NETIMÓVEIS, visando, com base no Código de Defesa do Consumidor:

.compelir as rés a assumirem de imediato e desde o início (28/10/2007) o pagamento dos aluguéis e condomínio do imóvel alugado pela postulante para lhe servir de residência, no valor total de hum mil e três reais e sessenta e oito centavos/mês;

.compelir as rés a devolverem a quantia paga a título de seguro residencial, realizado também em razão da mencionada locação, no valor de nove mil setecentos e cinquenta e oito reais e dez centavos;

.obter a declaração da nulidade da transação imobiliária relativa ao apartamento localizado na Rua Carlos Turner, 266/1503 e a própria promessa de compra e venda do referido imóvel;

.compelir as rés a devolverem o valor pago pela apelante a título de sinal e início de pagamento referente ao apartamento acima referido, em razão da aquisição intermediada pelas demandadas;

.a condenação das rés ao pagamento de indenização por perdas materiais imposta pelos acontecimentos e danos decorrentes dos transtornos e dissabores sofridos pela requerente, esta em valor a ser arbitrado.

Tudo isso porque, a apelante, através do site de negócios imobiliário, denominado NETIMÓVEIS, alienou um apartamento de sua propriedade, adquirindo, também, o apartamento objeto do pedido.

Após a efetivação da venda do seu apartamento, a apelante verificou, por esforço próprio, que os proprietários dos imóvel que havia adquirido estavam sendo executados pelas Fazendas Públicas do Município de Belo Horizonte e do Estado de Minas Gerais, pendendo contra eles, ainda, uma outra execução em curso perante a Justiça de São Paulo.

O contrato em questão foi acostado às fls. 25/27, seguido do aditivo de fl. 28, tendo a ilustre Sentenciante excluído as rés da lide ao argumento de que não há relação entre a primeira requerida e o objeto do pedido da autora e entendendo relativamente à segunda requerida, que esta somente interveio no negócio como corretora.

Com efeito, a aqui denominada RedeNetimóveis consiste em espécie de rede organizacional destinada a manter um espaço virtual, o qual é utilizado por pessoas jurídicas independentes, porém reunidas, com o intuito exclusivo de promoverem o melhor desempenho de uma determinada atividade econômica de interesse comum, no caso a prestação de serviço intermediação de negócios imobiliários.

Relativamente àquele que visita o site, uma vez que contrate um dos serviços ali ofertados é estabelecida uma relação de consumo, formada de um lado por este contratante do serviço, destinatário final do mesmo e de outro, pela pessoa jurídica associada ao site e responsável pela consecução do negócio, segundo os termos que venham a ser avençados entre estas partes e na forma da lei vigente destinada à regulação do negócio entabulado, pouco importando, portanto, o fato de o referido negócio ter se iniciado em ambiente virtual.

Ao assinarem o contrato obrigam-se os envolvidos no negócio, contratantes e intermediários, estes últimos segundo os ditames da Lei Civil Brasileira, que regula a atividade de corretagem, nos artigos 722 a 729 e, especialmente nos termos do Código de Defesa do Consumidor, dada a natureza do negócio, como já anotado, uma prestação de serviço, relação de consumo, portanto.

Tecidas estas considerações, urge uma primeira observação, qual seja o fato de que, segundo a narrativa exposta na inicial, a autora declarou que a ré VIANOVA NETIMÓVEIS foi responsável direta pela negociação do imóvel de sua propriedade, alienado com sucesso no mês de março.

Sendo assim, relativamente a esta pessoa jurídica descabe qualquer questionamento quanto aos termos da sentença, visto que, mesmo figurando como associada na RedeNetimóveis, não teve a primeira ré qualquer participação com o negócio objeto dos pedidos exordiais.

Correto o decisum, relativamente à ré VIANOVA NETIMÒVEIS.

Passando à segunda ré PROLAR, é cristalina a sua responsabilidade na qualidade de intermediadora da compra e venda referente ao apartamento localizado na Rua Carlos Tuner 266/1503, nada importando a inexistência de menção expressa ao seu nome no contrato e no aditivo impugnados, eis que a própria demandada, na sua peça de defesa confessou sua participação ao declarar:

"A segunda ré, também contestante, como declarado pela própria autora, em sua exordial, somente participou do negócio na qualidade de corretora devidamente contratada por ela para intermediar o negócio jurídico cujo distrato se pretende através da presente demanda". (fl. 79).

O reconhecimento da responsabilidade da segunda ré, contudo, não induz automaticamente a sua permanência no pólo passivo da ordinária que deu origem a esta apelação, merecendo, ainda, os petitórios, as ponderações que seguem.

A prestação de serviço aqui discutida é regulada pelo CCB, prescrevendo o artigo 723, com a redação aplicável in casu, porque vigente tempo da negociação:

"O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência".

De fato, tratava-se de uma norma de redação obscura que não conseguia, por seus termos somente, garantir a efetiva e eficaz responsabilização da atividade de corretagem, tanto que veio a ser alterada pela Lei 12.236/10, a fim de elidir dúvidas diante de situações como a que se examina.

Não obstante, já foi dito que, dada a natureza da relação jurídica instalada, deve a ré responder, também, no que couber, nos termos do artigo 14 do CDC, ou seja, objetivamente.

A norma em questão é firme:

"Artigo 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre a sua fruição e riscos.

§ 1º - O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: I - o modo de seu fornecimento;...".

A leitura conjugada das prescrições legais supra transcritas induz concluir que se espera de um corretor, no mínimo que cumpra a sua obrigação legal de executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente espontaneamente todas as informações sobre o andamento dos negócios, aí incluídos todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, inclusive aqueles necessários para a segurança do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

Neste quadro, não se pode sequer imaginar que o acesso e consequente exame cuidadoso de toda a documentação relativa ao imóvel a ser negociado esteja excluída das atribuições ordinárias deste profissional que tem como seu maior interesse o sucesso do negócio, pois o contratante, geralmente pessoa leiga ou sem inexperiente nesta modalidade de negociação, paga justamente para contar com conhecimentos especializados, acreditando com isso, estar fazendo contratando com segurança, assessorado por alguém capaz, inclusive, de proteger a si e a seu patrimônio.

É por isso que bem se justifica o pedido de reparação pelos danos morais sofridos pela autora da ação em virtude do padecimento advindo do insucesso do negócio, espécie de indenização apta a ser deferida e independentemente de prova e arbitrada pelo Juízo, por decorrer pura e simplesmente da verificação do ilícito e do nexo de causalidade como ocorrido in casu.

Quanto às postulações havidas na peça de ingresso, relativamente ao contrato de compra e venda propriamente dito, estas somente podem ser opostas direitamente aos alienantes do apartamento e não à imobiliária, como se verá:

Tanto para obtenção da declaração da nulidade da transação imobiliária relativa ao apartamento localizado na Rua Carlos Turner, 266/1503 e a própria promessa de compra e venda do referido imóvel, como a ordem judicial para obrigar a devolução do valor pago pela apelante a título de sinal e início de pagamento referente ao apartamento acima referido, somente tem legitimidade o casal que figurou no contrato a ser anulado como vendedores do imóvel em questão, recebendo a quantia a ser devolvida, o que deve ser feito por meio de ação própria.

Assim sendo, entendo que a ré PROLAR NETIMÓVEIS é parte legítima somente para responder, além dos danos subjetivos já considerados acima, pelo pedido de perdas materiais consistentes no pagamento dos aluguéis e condomínio do imóvel alugado pela postulante para lhe servir de residência e do seguro residencial, realizado também em razão da mencionada locação compulsória, pois tal circunstância, a meu sentir, bem se enquadram na espécie perdas e danos decorrente da ação desidiosa da imobiliária em não verificar adequadamente a documentação do imóvel objeto do negócio por ele intermediado como lhe competia.

De toda sorte, ao menos no que tange ao dano material, trata-se de questão que demanda investigação a ser realizada em sede de mérito, perante a MM. JUÍZA do feito, visto que em relação a ela não houve o necessário debate, carecendo o feito de regular instrução.

Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE ATIVA DA SEGUNDA RÉ PROLAR NETIMÓVEIS para responder pelos pedidos de perdas e danos na forma estabelecida nesta decisão, confirmando a sua ilegitimidade quanto ao restante das postulações, pelo que anulo a v. sentença quanto à parcela aqui descrita, mantendo-a quanto ao restante e determino o retorno dos autos à origem para que tenha seguimento.

Custas ao final.

O SR. DES. JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES:

VOTO

De acordo com o eminente Relator.

O SR. DES. TIBÚRCIO MARQUES:

VOTO

Sr. Presidente. Sr. Relator.

Peço vênia ao douto Relator, para divergir de seu entendimento nestes autos, pelos seguintes motivos.

- Da preliminar de legitimidade passiva

Inicialmente, insta registrar que representa a legitimatio ad causam a titularidade ativa e passiva da ação, elucidando Arruda Alvim que "estará legitimado o autor quando for o possível titular do direito pretendido, ao passo que a legitimidade do réu decorre do fato de ser ele a pessoa indicada, em sendo procedente a ação, a suportar os efeitos oriundos da sentença" , anotando-se, desse modo, que, legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, "os titulares dos interesses em conflito. A legitimação ativa caberá ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão" (Curso de Direito Processual Civil, Humberto Theodoro Júnior, 5ª ed., p. 60).

Para José Frederico Marques (Manual de Direito Processual Civil, I/77), "legitimação 'ad causam' significa existência de pretensão subjetivamente razoável", pelo que o autor deve ter título em relação ao interesse afirmado na pretensão deduzida em face do réu, que pretende seja tutelado pelo aparato jurisdicional, sendo que, para Donaldo Armelin (Legitimidade para Agir no Direito Processual Civil Brasileiro, p. 80), a legitimatio para agir, no quadro das condições de admissibilidade da ação, "é uma qualidade jurídica que se agrega à parte, habilitando-a a ver resolvida no mérito a lide 'sub judice'. Essa qualidade emerge de uma situação jurídica legitimante e dá colorido a uma situação processual oriunda, obviamente, de um processo existente, ou seja, de parte no processo".

Trata-se de ação de rescisão contratual c.c pedido de devolução de quantia paga e perdas e danos ajuizada pela apelante em face das apeladas.

Alega a autora, em síntese, que outorgou poderes à Vianova Netimóveis com exclusividade para venda do apartamento de sua propriedade, sendo a venda efetivada em 31.03.2007.

Sustenta que celebrou no dia 28.02.2007 contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº. 1503, situado na Rua Carlos Turner, nº. 266, bairro Silveira, por meio da Prolar Netimóveis.

Expõe que enquanto processava a compra do seu novo apartamento, não obstante a confiança depositada na imobiliária, averiguou na Justiça Estadual e outros órgãos a condição do imóvel, constatando que sobre os proprietários do apartamento incidiam várias ações de execução fiscal, tendo inclusive o apartamento prometido a venda sido alvo de pedido de penhora pela Fazenda Pública Municipal.

Alega que as rés possuem responsabilidade sobre a transação, ao argumento de que a induziram a uma situação de risco e inegável prejuízo, oferecendo a venda de um imóvel com pendências fiscais, sem averiguar a documentação para o adimplemento do negócio celebrado.

Nesse passo, a autora pede seja declarada a rescisão do contrato e, por conseguinte, pretende a restituição da parcela paga a título de sinal, acrescida da multa contratual e do valor do seguro residencial contratado, além da condenação das rés em perdas e danos.

Pois bem.

No que concerne à primeira requerida Vianova Consultoria Imobiliária Ltda., conforme confessado pela própria autora na inicial, ela apenas intermediou a venda do imóvel de propriedade da autora, qual seja, apartamento nº. 102, situado a Rua Professor Lincoln Continentino, nº. 228, bairro Cidade Nova, Belo Horizonte.

Relativamente à segunda requerida, vejo que ela somente interveio no negócio como corretora.

Sobre o contrato de corretagem, leciona Caio Mário da Silva Pereira:

"Contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para celebração do contrato. É intermediação que o corretor realiza, pondo o outro contratante em contato com pessoas, conhecidas ou desconhecidas, para a celebração de algum contrato, ou obtendo informes, ou conseguindo o de que aquele necessita". (Instituições de Direito Civil, vol. III, 11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 384).

Dentre as atribuições legais do corretor de imóveis não está a de prestar assessoria jurídica, constituindo-se a finalidade principal de seus serviços a intermediação de negócios imobiliários.

Assim, as rés somente participaram do negócio como corretoras, limitando-se sua responsabilidade à aproximação das partes. Portanto, não figuraram como vendedora dos imóveis, razão pela qual não têm legitimidade para figurar no pólo passivo da ação de rescisão do contrato c/c indenização.

Da análise do contrato de f. 25/27 observa-se ter sido o mesmo subscrito, de um lado, por Simão Geraldo de Paula e sua mulher Silvia Regina Salles de Paula, como promitentes vendedores e, de outro, Maria Auxiliadora Fonseca Cobucci, promitente compradora.

Como a relação obrigacional que decorre do contrato de compra e venda de imóvel em comento se estabelece entre a apelante e o vendedor do imóvel, contra ele é que a apelante pode se voltar para exigir o ressarcimento pelos prejuízos que alega ter sofrido.

É certo que são legitimados para a ação de rescisão contratual, somente aqueles que celebram o negócio jurídico.

Neste sentido:

"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - AGRAVO RETIDO - DENUNCIAÇÃO DA LIDE - DESPROVIMENTO - CORRETORA DE IMÓVEIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - INTERESSE DE AGIR PRESENTE - RÉ QUE NÃO PARTICIPA DO NEGÓCIO - ILEGITIMIDADE DE DIREITO MATERIAL - RÉU QUE CELEBROU CONTRATO COMO PROCURADOR - AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. A finalidade da denunciação à lide não é o de indicar terceiro que deverá, exclusivamente, suportar a obrigação fixada na sentença, mas, sim, viabilizar os direitos do denunciante contra o denunciado, decidindo-se, num mesmo processo, a lide principal, entre autor e réu, e a secundária, entre denunciante e denunciada. Como, na espécie, os apelantes tentam se utilizar da denunciação à lide como instrumento para imputar aos denunciados a responsabilidade acerca dos fatos narrados na exordial, vê-se que não é a hipótese de se acolher a denunciação. A análise das condições da ação deve ser realizada in statu assertionis, com base na narrativa realizada pelo autor na petição inicial. Em se concluindo que o autor é o possível titular do direito sustentado na inicial, bem como que o réu deve suportar a eventual procedência da demanda, estará consubstanciada a condição da ação relativa à legitimidade das partes. A terceira requerida somente participou do negócio como corretora, limitando-se sua responsabilidade à aproximação das partes. Portanto, não figurou como vendedora dos imóveis (segundo a tese dos autores), razão pela qual não tem legitimidade para figurar no pólo passivo da ação de rescisão do contrato c/c indenização. Havendo necessidade e utilidade do provimento jurisdicional pleiteado, presente está o interesse de agir. Ausentes provas de que a segunda ré tenha, efetivamente, alegado ser proprietária dos imóveis que foram transmitidos aos autores, ela se afigura como parte ilegítima para compor o pólo passivo da demanda, em sentido material, devendo, em relação a ela, ser extinto o processo. A transcrição do título no Registro de Imóveis é ato formal, que depende de diversos atos, dentre eles a assinatura dos contratantes. Como nesse ato os autores tomaram conhecimento de que o primeiro réu era apenas procurador dos proprietários dos imóveis, deve ser afastada sua responsabilidade na presente ação de rescisão de contrato de compra e venda c/c indenização". (TJMG. Apelação 1.0702.04.190.600-0.001, Relator: Desembargador Eduardo Mariné da Cunha, data de julgamento: 02/08/2007).

Ante o exposto, rejeito a preliminar de legitimidade passiva acolhida em parte pelo Relator e mantenho a r. sentença.

SÚMULA : CASSARAM A SENTENÇA, VENCIDO O VOGAL.
Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/943559047/apelacao-civel-ac-10024077525962001-belo-horizonte/inteiro-teor-943559184

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